В поземельных книгах — вся страна

Сообщение профессора Института прикладных наук в Циттау (Герлиц, Германия) Стефана Кофнера о роли частной собственности в условиях рыночной экономики, сделанное им на семинаре "Воспроизводство и управление жилищной недвижимостью в условиях перехода к рыночной экономике"

О содержании имущественного права

В чем заключается содержание имущественного права? Во-первых, право на собственность является правом пользования собственностью, которое не ограничено временем.

Во-вторых, к праву на собственность относится право на свободное распоряжение собственностью, это значит, что своей собственностью можно распоряжаться по собственному усмотрению. Она может быть отдана под залог, отчуждена или сдана в аренду.

Следующая характеристика права на собственность заключается в том, что собственник может отменять право использования его собственности другими сторонами. Например, если кто-то владеет земельным участком, он может запретить ходить по нему кому бы то ни было.

Каково значение частной собственности?

Основным инструментом ее представляется обеспечение свободы. "Я могу свободно распоряжаться своей собственностью" означает "без частной собственности не может быть свободы". Можно сказать, что собственность является островком, владелец которой располагает свободой, которая извне (со стороны государства или третьих лиц) не ограничивается или почти не ограничивается.

Далее, собственность является инструментом обеспечения экономической независимости. Обладатель собственного жилища уже внес определенный вклад в обеспечение своей старости, и зависимость его от государства в данном случае уже не так велика.

В условиях рыночной экономики частная собственность является одним из стимулов активизации деятельности. В терминологическом аспекте можно говорить о суверенитете потребителя или экономической свободе. Вся рыночная экономика зиждется на грамотном принятии решений о том, куда следует направлять инвестиции, как развивать производство. При этом ориентируются на потребности конечных потребителей продуктов. Стимуляция же движения производителя навстречу потребителю осуществляется с помощью инструмента, который называется "ожидаемая прибыль". Это значит, что высокую прибыль может получить тот, кто распознает потребности потребителей и адекватно отреагирует на них, предложив свою продукцию. Естественно, это влияет на политику распределения доходов - именно умелый предприниматель сможет получить высокую прибыль.

Можно говорить о том, что рыночная экономика является эгоистичной, а не высоконравственной, потому что она направлена на удовлетворение интересов определенных индивиду-умов. Эти эгоистические интересы заключаются в создании как можно большей частной собственности.

Сравнение централизованной экономики с рыночной показывает, что лучше функционирует экономика, в которой существует институт частной собственности, что, собственно говоря, и обусловливает существование вышеупомянутых стимулов.

В условиях социалистической, плановой экономики стимулирование (например, премирование по итогам месячной или годовой работы) не является достаточно эффективным.

Об ограничениях имущественного права

Может ли ситуация, при которой человек работает ради удовлетворения личных интересов, повредить общественному благу? Еще Адам Смит сформулировал тезис, гласящий, что в большинстве случаев именно торговля в собственных интересах приносит обществу наибольшее преимущество. Он присвоил этому рыночному механизму термин "невидимая рука". Речь идет о координации действий, которые осуществляются из личного интереса индивидуумов и которые впоследствии приводят к общественно-полезным результатам. Тот, кто смог достичь наилучших результатов в своем деле, в наибольшей степени способствовал удовлетворению своих потребностей. Это можно назвать парадоксом конкуренции - вроде бы каждый старается сам за себя, однако это ведет к общему благу. Таким образом, стремление к прибыли не наносит ущерба социальной сфере, а, наоборот, является одной из составляющих ее поддержки.

Что же касается "невидимой руки", которая осуществляет координацию названных процессов, то существуют определенные условия успешного функционирования этого механизма. Одно из таких условий - это свобода конкуренции. Согласно концепции Адама Смита, государство, занимая активную позицию, должно умело использовать такой инструмент, как политика развития конкуренции, - в одних руках не должна сосредотачиваться большая экономическая мощь, которой можно было бы злоупотребить.

То есть, проводя политику обеспечения конкуренции, всегда следует обращать внимание на социальные обязательства собственности, потому что не в каждом случае стремление индивидуума к личной выгоде идет на пользу общественному благу, - итогом подобной тенденции бывает и ущерб общественному благу.

В качестве примера можно привести дискриминацию многодетных семей на жилищном рынке, когда они не могут получить квартиру по доступной цене и вынуждены вносить повышенную квартплату.

Следует отметить, что жилье не является чисто рыночным продуктом - оно носит и определенный социальный характер. Например, человеку, пользующемуся чьей-то недвижимостью, запрещается пользоваться отоплением, и этот человек просто замерзает в стенах этой недвижимости. Кроме того, квартира является центром бытия человека - и его прибежищем, и основой бытовых условий его существования.

Кроме того, каждому обществу присущи свои стандарты качественных и количественных характеристик жилья, т.е. в зависимости от условий.

Так или иначе, все должно быть сделано для того, чтобы семья не попала в замкнутый круг бедности, чтобы в обществе не было дискриминации по географическому признаку. Например, жители городов-спутников крупных городов Франции имеют в глазах работодателей более низкий статус, и им сложнее получить работу.

Рынок жилья, причем не только в Германии, можно назвать типичным интервенционным рынком, где государство периодически осуществляет те или иные интервенции. Можно сказать, что рынок жилья является особым (со своей спецификой) сегментом остального рынка, хотя остальной рынок тоже во многом зависит от рынка жилья и строится на его основе. Названная интервенционность проявляется, в частности, в виде защиты от расторжения договора о найме- нельзя просто так взять и расторгнуть этот договор.

Еще одним инструментом регулирования рынка жилья, свойственным данному сегменту рынка и фактически не присутствующим на других его сегментах, является ограничение свободного ценообразования. Это значит, что домовладелец не вправе увеличить квартплату, если еще не истек договор о найме помещения. То же распространяется на период ведения переговоров и перезаключения договора.

Следующий инструмент - это налоговое стимулирование, которое способствует строительству новых жилых домов или реконструкции старого жилого фонда.

Что же касается так называемого социального жилищного строительства, то это типично западноевропейское явление в том смысле, что такой системы нет в США. Это значит, что жилищное строительство осуществляется частными подрядчиками, однако распоряжается этими квартирами уже само государство.

Нужно сказать, что немецкое государство всегда поддерживало и стимулировало мероприятия, связанные с грамотной эксплуатацией жилищной собственности, а также мероприятия по энерго- и ресурсосбережению.

О роли земельной книги

Поземельная книга представляет собой реестр с занесенными туда земельными участками. Для операций с недвижимостью нужна надежная законодательная база, в частности, тогда, когда идет передача земельной собственности. Чем выше стоимость собственности, тем важнее возможность безошибочного установления юридического собственника. (Например, когда некто пытается продать собственность, которая ему не принадлежит. В этом случае появляется вопрос: можно ли рассматривать как юридического собственника того, кто приобретает эту собственность.)

Однако нередко приходится сталкиваться с проблемой критериев определения собственника. Чаще всего бывает необходимо различать собственность и временную принадлежность.

Лучше всего делать это на основе государственного регистра, в который занесены собственники всех земельных участков и который в Германии называется поземельной книгой. Для стран с переходной экономикой бывает особенно сложно создать такую систему документов, в частности, с точки зрения затрат. Однако для обеспечения безопасности операций с недвижимостью такая система обязательно должна быть создана.

Записи поземельной книги должны давать достоверную информацию в первую очередь о том, кто является владельцем того или иного участка. Кроме того, в эту книгу непременно должны вноситься все обязательства, которые связаны с обладанием этими земельными участками. В частности, по инициативе банка, выдавшего ипотечный кредит, может появиться запись: ипотечный кредит выдан под залог земельного участка. На основе этой записи банк будет иметь право в определенной ситуации распорядиться этим участком. Можно говорить и о правах третьих лиц на пользование этими участками, связанное с проездом по ним на транспортных средств или прокладкой через них ЛЭП.

Эти записи в поземельной книге должны, что очень важно, постоянно актуализироваться, чтобы тот, кто намеревается приобрести эту собственность, имел актуальную информацию.

Для чего нужна информация об обязательствах? Представим себе, что права на собственность ликвидируются после ее приобретения. Такое альтернативное регулирование в отличие от ведения поземельной книги неприемлемо: если с отчуждением земельного участка банк теряет свое ипотечное право на него, то получается, что банк не может выдавать кредиты под залог этого участка. Обязательно и ознакомление приобретателя с правами иных сторон на пользование собственностью. Ибо для него небезразлично, например, будет ли еще кто-либо, кроме него самого, иметь возможность следования по принадлежащему ему участку.

Ситуация сосуществования двух ипотек на один участок (то есть двух кредиторов) порождает вопрос: какой из кредиторов имеет право на продажу земельного участка с аукциона в случае невозврата кредита?

По идее, в первую очередь удовлетворить свои требования возврата кредита должен тот, кто первый выдал этот кредит, иначе опять выходит, что система выдачи кредитов не работает. Очень важно, чтобы у этого кредитора были стопроцентные гарантии своего первоочередного права распоряжения земельным участком для возврата кредита.

Для того, чтобы в стране функционировала кредитная система, нужна четкая законодательная база. В Германии в этом отношении решающим фактором является дата записи в поземельную книгу.

Итак, земельная книга является важным инструментом, во-первых, для проведения операций с недвижимостью, во-вторых, для проведения банковских ипотечных операций и выдачи ипотечных кредитов. Для государства есть смысл изыскать нужную сумму для создания этой системы, потому что ведение системы в любом случае обойдется обществу дешевле потерь, которые в случае отсутствия подобного реестра понесет народное хозяйство.

Все операции по приобретению земельных участков в Германии неразрывно связаны с первым принципом ведения поземельной книги - обязательностью внесения записей в эту книгу. Вся Германия разделена на земельные участки, существуют карты этих участков, их границ, и все они занесены в поземельную книгу. Это сделано в обязательном порядке и означает, что если кто-то имеет в Германии земельную собственность, то эта собственность занесена в поземельную книгу на его имя. И сама земля, и находящаяся на ней недвижимость составляют в Германии одну юридическую единицу. Обязательность же внесения записей в поземельную книгу означает, что в Германии не может существовать земельной собственности, не внесенной в этот реестр, и что фактически собственность находится в том состоянии, которое отражено записью в поземельной книге.

Какие операции могут быть произведены с земельным участком? Если речь идет о его отчуждении, то это может быть и его продажа, и его дарение. Операции по отчуждению недвижимости имеют определенные рамки - договор об отчуждении не может быть составлен в произвольной форме.

Первое обязательное условие состоит в том, что акт передачи собственности должен быть заверен нотариально. Следующее непременное действие - внесение записи о новом владельце участка в поземельную книгу. Еще одно важное условие - это право владельца земельного участка на отчуждение его. Эти полномочия владельца земельного участка и вытекают из записи в поземельной книге. Лицо, которое отчуждает земельный участок, должно иметь неограниченное право на его отчуждение.

Две названные формальности - отказ от земельного участка и внесение записи о новом владельце земельного участка в поземельную книгу - и составляют юридические требования при сделке с недвижимостью.

Допустим, покупатель (X) и продавец (Y) составили соглашение о передаче земельной собственности. При этом была допущена ошибка, и в поземельную книгу вписали фамилию третьего лица (Z). В соответствии с немецким законодательством X, который явился покупателем земельной собственности, не становится ее владельцем, потому что в земельной книге нечаянно записали "Z". Но Z тоже не является владельцем этого участка, потому что он не подписывал соглашение о передаче земельной собственности. Итак, действие описываемой системы направлено на достижение правильного конечного результата любой земельной сделки.

Об ипотечной банковской системе (ипотечные банки - это банки, которые специализируются на работе на рынке недвижимости)

Прежде чем говорить об ипотечных кредитах, следует коснуться юридических условий выдачи так называемых реальных кредитов.

Реальный кредит выдается в том случае, если кредитор получает дополнительную вещественную гарантию от заемщика. Если заемщик не выплачивает вовремя ссуду или кредит, то кредитор имеет право распорядиться этой вещью. Реальные кредиты в основном являются долгосрочными, потому что краткосрочные реальные кредиты слишком затратны для банков. Если кто-то захочет получить реальный ипотечный кредит только на 6 месяцев, то у банка будут слишком высокие внутренние затраты на отработку этого кредита.

Главный смысл реального ипотечного кредита заключается в том, чтобы кредитор, например, это может быть банк, имел право удовлетворить свои требования в принудительном порядке за счет переданной под залог собственности.

Ипотечные банки являются банками, которые специализируются на выполнении операций с недвижимостью, выдавая кредиты под залог недвижимости. Ипотечные банки требуют, чтобы под залог кредита им отдавалось что-то материальное, в данном случае какая-то недвижимость, с тем, чтобы они потом могли удовлетворить свои требования за счет этой собственности. Более того, согласно закону, банки обязаны требовать, чтобы им предоставлялась ипотека под выдаваемый кредит.

Как и в любом банке, в ипотечном банке тоже должно происходить рефинансирование кредита. Но такие банки не могут работать с частными вкладами и не имеют права открывать сберегательных счетов для граждан. Инструментом рефинансирования ипотечного банка является закладная. Она является ценной бумагой, на которую начисляются проценты. И эти закладные банк может продавать как ценные бумаги, то есть размещать их среди населения под определенный процент.

Покупая закладную, гражданин знает, что получаемые деньги банк использует для совершения операций с недвижимостью. Поэтому следует предполагать, что покупка закладных является надежным размещением средств.

Какое место занимают ипотечные банки в банковской системе Германии? Они относятся к группе специализированных банков.

Общая стоимость закладных, которые сегодня находятся в обращении в Германии, - DM 1,4 млрд.

Практически это в 2 раза превышает годовой федеральный бюджет страны. В июне 1999 г. здесь было выдано соответствующих кредитов на DM1,5 млрд. Многие ипотечные банки являются членами крупных банковских концернов.

Специализированный характер ипотечных банков выражается в том, что они имеют ограничения на виды деятельности, которыми они могут заниматься, что отражено в параграфе 1 "Закона об ипотечных банках".

Занимаясь операциями с земельными участками и недвижимостью, ипотечные банки предоставляют кредиты государству, считая его одним из надежных заемщиков. За счет этих средств осуществляется кредитование различных сфер экономики - и производственной, и жилищной сферы.

Различные банки специализируются на определенных видах кредитов, поэтому они имеют соответствующий опыт каждый в своей области, профессионально работая по этим специализациям. Что же касается клиентов ипотечных банков, то на самом деле существует не так много тех, которые берут ипотечные кредиты под жилищное строительство. В основном эти кредиты берутся под какие-то промышленные проекты, под строительство административных зданий. В настоящее время система закладных стала международной, что свидетельствует о ее мобильности.

Очень важно обеспечить надежность закладных для клиентов, которые их покупают, - клиенты должны быть уверены, что их вклад будет возвращен. Это должно гарантироваться залоговым правом - должно быть зафиксировано, что они имеют право удовлетворить свои кредитные требования путем распоряжения залоговой собственностью. И очень важна оценка стоимости залогового имущества, потому что закон о залоговом имуществе не будет иметь смысла в случае очень высокой оценки объекта залога и соответственно выдачи большого кредита под этот залог. Ибо может случиться так, что придется воспользоваться правом продажи залогового объекта с аукциона, средства же, выданные в качестве кредита под залоговую собственность, не будут выручены.

Поэтому "Закон об ипотечных банках" предписывает банкам чрезвычайно осторожный подход к оценке стоимости собственности. После определения стоимости имущества на данный момент банк только выдает кредит в размере 60% этой стоимости. Поэтому надежность возвращения кредита у ипотечных банков очень высока. И это очень важно для всего народного хозяйства.

Можно вспомнить, что в начале 90-х гг. в Японии разразился крупный банковский кризис. Ранее очень многие банки страны выдали ипотечные кредиты. Потом, когда заемщики не смогли вернуть полученных кредитов и началась продажа заложенного имущество, оказалось невозможно выручить полную сумму кредита.

Ипотечные же банки являются настолько надежными, а осуществляемые ими операции - кредитоспособными и ликвидными, что в случае задолженности им не начисляются проценты, как, например, по государственным долговым обязательствам.

Рассмотрим баланс такого банка, то есть соотношение его имущества и задолженностей, дебета и кредита, активов и пассивов.

Пассивы включают собственный капитал, закладные (как обыкновенные долговые обязательства ипотечного банка, так и закладные, переданные государственным учреждениям); возможны и другие средства рефинансирования, в частности, непокрытая перепись задолженности (случай, когда у клиента нет информации, куда пошли кредиты - на ипотечное обеспечение или были выданы государству).

Активы включают так называемые покрываемые ценности (которые по идее должны закрываться пассивами) - ипотечные кредиты, кредиты на недвижимость, кредиты госучреждениям. Согласно законодательству разницу между активами и пассивами должен составлять примерно 10%-ный резерв.

Ипотечные банки являются посредниками между двумя частями рынка - с одной стороны, вкладчиками, с другой, крупными инвесторами, например, в жилищное строительство. В данном случае преимущество вкладчика заключается в том, что ему не нужно думать, насколько кредитоспособен тот или иной ипотечный банк, в состоянии ли он будет возвратить сделанный вклад. Еще одно преимущество заключается в свободном обращении закладной. Это значит, что существует вторичный рынок, где можно продать или как-либо иначе распорядиться этой закладной. Операции осуществляются со многими вкладчиками, так как значительные инвестиции требуют больших сумм, при этом вкладчик может получить закладную хоть на DM1000. Поэтому еще одно преимущество заключается в распределении риска.

Кто еще в Германии выдает кредиты на жилищное строительство?

Существует система сбербанков, которая называется "Шпаркассе". Эти банки очень сильны в регионах и в основном выдают кредиты на индивидуальное жилищное строительство.

Ландес-банки (земельные банки) представляют собой филиалы федерального банка в конкретных землях Германии. Они также могут проводить расчетные операции для других банков, например, для сберкасс. (Что касается земельного банка земли Северный Рейн-Вестфалия, то он фактически берет на себя функцию центрального банка системы сбербанков в данной земле.) Очень важно, что эти банки имеют привилегии на работу с закладными. (Закладные имеет право выпускать не любой банк, а только ипотечный, в том числе земельный банк.)

О праве на наследование строительных объектов

Из того обстоятельства, что сама земля и недвижимость, которая на ней стоит, представляют собой единый модуль, неделимую единицу, следует, что владелец недвижимости, которая стоит на земельном участке, не может продать одному лицу недвижимость, а второму - земельный участок.

Единственное, что нарушает принцип единства, это право наследственной застройки.

Это право может предоставить застройщику тот, кому принадлежит земельный участок. Это значит, что тот, кто имеет право на наследственную застройку, имеет право на строительство недвижимости на земельном участке. Далее он имеет право распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению - или использовать для личных нужд, или отдавать в аренду.

Это право представляет интерес для таких структур, как, допустим, церковь. Церкви обладают значительной земельной собственностью, с которой они расстаются весьма неохотно, с другой стороны, они хотели бы постоянно получать с этих участков какую-то прибыль. Это может быть интересно для таких застройщиков, как многодетные семьи.

В случае, если многодетная семья желает построить дом, ей не приходится тратиться на приобретение земельного участка - она просто регулярно отчисляет определенный процент тому лицу, которое имеет право на наследственную застройку.

Право наследственной застройки предоставляется, как правило, на 99 лет. Ежегодно уплачивается определенный процент, право же заключается в возможности возведения на участке какого-то здания и использования его в течение 99 лет. Покупатель, который приобретает или строит здание, может использовать его по своему усмотрению - продавать, отдавать в залог. В данном случае в поземельной книге собственность разделяется на землю и на недвижимость, находящуюся на ней. И собственник может любым образом отчуждать это здание - продавать, передавать в наследство или осуществлять акт дарения.

Профессору Кофнеру был задан вопрос об опыте работы ипотечных банков в Восточной Европе и о сфере распространения закладных.

- Закладные используются в основном не юридическими лицами, - пояснил профессор, - а частными вкладчиками. Ипотечные же кредиты берут, как правило, крупные предприятия, начиная строительство какого-то крупного объекта (например, административного здания для сдачи его под офисы).

Комментарий одного из соорганизаторов семинара пофессора БГПА А. Д. Сидоренко:

- Г-н Кофнер попытался описать достаточно сложный механизм производства долговременных инвестиций через залог, через ипотеку. И в РБ впервые введен институт, который регистрирует собственность и права на собственность. Правда, у нас разделены регистрация прав на владение земельными участками и регистрация прав на владение зданиями. Сегодня важно определить границы и права собственности. Потому что гражданский оборот недвижимости отличается от других видов товаров. Ведь при переходе недвижимости из рук в руки передается не собственно недвижимость, как при покупке, например, автомашины, а право на собственность. Для того же, чтобы передать это право, и нужен этот сложный механизм - кадастры и поземельные книги. И все это публично, прозрачно, проверяемо.

- Но в аренду собственность не передается?

- В данном случае это не принципиально. Есть государства, где земля находится в аренде по 99 лет. Здесь другой аспект. Мы говорим об институциональных условиях, предпосылках введения ипотеки, которые должны быть созданы.

Второй важный момент - обеспечение надежности работы системы. В РБ создана целая комиссия по возвращению кредитов. Банки могут потерпеть огромные убытки, может вообще встать вопрос их существования. Как сделать возврат кредитов обязательным? Г-н Кофнер рассказал о механизме обращения взыскания к тем, кто не исполняет своих долговых обязательств, о том, что это взыскание всегда совершается. И об экономическом механизме, обеспечивающем достаточность взыскания для того, чтобы покрыть долг. Таким образом обеспечена высокая ликвидность залогового имущества. В РБ упала покупательная способность юридических и физических лиц - сегодня невозможно заложенные завод, здание, сооружение продать по той сумме, в которую они когда-то были оценены, соответственно нельзя рассчитаться по пассивам.

Третий аспект этой проблемы - это механизм рефинансирования. Откуда банки берут деньги? Не проблема раздать деньги. А где их опять взять, чтоб опять раздавать? Докладчиком же раскрыт механизм рефинансирования через закладные. Сегодня эта система является самодостаточной. Ей не требуются деньги из бюджета, эмиссионные деньги, она сама собирает деньги. При этом короткие деньги, деньги физических лиц превращаются в длинные деньги, то есть деньги сдаются на короткий срок, а выдаются на длительный срок. Закладная действительна в течение 10 лет, но владелец закладной может все время меняться. Эта активная бумага продается, ее покупает второй владелец, но к исполнению закладную банк не принимает раньше того срока, который в ней обозначен. Именно механизма превращения коротких денег в длинные деньги не хватает РБ.

В результате деятельности этих трех институтов и обеспечивается дешевизна денег благодаря высокой надежности ипотечных банков. Для того же, чтобы в стране внедрилась и заработала ипотека, необходимо в первую очередь, чтобы у того, кто хочет купить закладную, были деньги, то есть население должно быть богатым. Необходимо, чтобы не таким высоким был уровень инфляции, иначе высокой будет стоимость ипотечных кредитов.

В настоящее время в РБ подготовлена концепция развития ипотеки. Она прошла 2 или 3 чтения в Совете по жилищной реформе и сейчас передается на заключение экспертизам внутренней, российской, а также экспертизе Союза ипотечных банков Германии. Последнее же, о чем г-н Кофнер умолчал: в Германии не было случая, чтобы развалился ипотечный банк.

- Как и чем государство регулирует соблюдение запрета на расторжение договора найма жилого помещения?

Ответ проофессора Кофнера.

- Договор о найме помещения лицо, которое сдает это помещение в наем, не имеет права расторгнуть произвольно - на это должны быть веские причины. Одна из таких причин - арендодатель собирается использовать квартиру или помещение в личных целях, (для себя или для своих близких родственников). Другая - нарушение договора о найме со стороны нанимателя. Например, нарушение общественного порядка, правил общежития. Эти правила всегда являются приложением к договору о найме. Нет такого законодательного документа, который регулировал бы нормы общежития, правила проживания являются внутренним документом, но они периодически проверяются местными судами на соответствие законодательству.

- Договора могут быть бессрочными?

- Это возможно, потому что в Германии это не запрещено законодательно. Договор можно заключать на бессрочной основе. Но, хотя сам договор заключается без ограничения срока, в нем фиксируется срок расторжения договора. Его всегда может расторгнуть наниматель, арендодатель же может сделать это только при определенных (вышеназванных) условиях.

- Какие принимаются меры к тем, кто не вовремя платит за квартиру?

- Я не назвал всех веских причин расторжения договора аренды со стороны арендодателя. Одна из них - невнесение квартплаты в течение 2 месяцев. Правда, существует так называемая социальная оговорка. Постепенно суды составили целый перечень причин нерасторжения договора - возраст, болезнь, студенческая сессия, длительное проживание в одной и той же квартире, в одном и том же районе.

В этом случае суд должен учесть интересы обеих сторон.

- Каковы сроки внесения квартплаты в Германии?

- Квартира оплачивается авансом. Допустим, если квартплату нужно внести за июль, значит, согласно договору найма, квартплата должна быть внесена до третьего июля.

- Есть ли случаи выселения нанимателей из квартиры?

- Это хлеб насущный всех судов. Однако это не так просто на практике, потому-то суды постоянно этим и занимаются. В основном учитывается довод необходимости квартиры для собственных нужд, если у нанимателя нет очень веских причин оставаться на данной площади. Обратим взоры на Восточную Германию - там сейчас столько пустующих квартир, что арендодатель даже рад, что у него кто-то живет. Вряд ли он будет кого-то выселять. Результатом несвоевременного внесения платы будет всего лишь пеня - несколько процентов.

- Насколько доступна информация, хранящаяся в поземельной книге, рядовому гражданину Германии?

- С содержанием поземельной книги может ознакомиться всякий, кто имеет законный интерес и может доказать это. Книга ведется в участковых судах Германии. Достаточно прийти в любой из таких судов и сказать: "Я хочу сделать покупку". К определенному участковому суду относится определенная община Германии.

- Возможна ли ситуация: банк в одной земле, а участок или недвижимость закладывается в другой? Если да, то как это отражается в поземельной книге?

- Можно попросить по телефону сделать копию записи в поземельной книге. Могут, впрочем, отказаться, тогда придется прибыть лично.

Подробнее о поземельной книге

Поземельная книга, сообщил г-н Кофнер, включает кадастр земельных участков, в котором каждому участку присвоен определенный номер. Одно и то же отделение суда занимается составлением кадастровых карт и ведет поземельную книгу. Тот или иной район разбивается в книге на более мелкие административные единицы, в которые может входить несколько деревень (или одна деревня), они разделены на административные единицы еще более мелкие, и потом самые мелкие административные подразделения разбиваются на непосредственно земельные участки. Основу книги составляют страницы, каждая из которых представляет собой форму для внесения самой краткой информации об участке (ряд граф - номер по порядку, наименование района, номер более мелкого территориального подразделения, номер участка, номер кадастровой книги, содержащей исчерпывающую информацию об участке, адрес участка, краткое описание участка, размер участка).

Далее в книге есть различные разделы, например, раздел 1-й, в котором можно найти фамилию владельца участка и место его рождения, а также основание для внесения записи (заявление прежнего владельца о передаче участка, получение участка в наследство).

Раздел 2-й содержит сведения об обязательствах, с которыми связано владение участком (чьи-либо права на проезд, прокладку коммуникаций, наследственную застройку, постоянное проживание или приоритетное приобретение участка).

Раздел 3-й содержит информацию, связанную с ипотекой и другими дебетными требованиями.

Все связанные с участком изменения вносятся в книгу, ликвидация же каждого из измененных состояний выражается в перечеркивании соответствующей записи красным. Поэтому по записям книги всегда можно восстановить достоверную картину в случае возникновения конфликтной ситуации.

Комментарий профессора БГПА А. Д. Сидоренко:

- Когда произошло объединение Германии, основанием для реституции (возврата частной собственности), которую следовало осуществить в пяти землях бывшей ГДР, были найденные старые поземельные книги. Записи в этих книгах и явились основанием для возврата той собственности, которая в свое время была национализирована. Там же, где нет поземельных книг, ничего сделать нельзя. Например, на постсоветском пространстве действует система компенсаций, связанных с репрессиями двадцатых-шестидесятых годов, но что является основанием для этих компенсаций? Документы, подтверждающие, что твой дед или прадед имел соответствующее право (если, разумеется, у тебя таковые сохранились). В Германии же не только эти документы являются необходимым основанием, но и записи в поземельных книгах.

Вместо резюме

Требования, которые предъявляются к имущественному праву в отношении недвижимости - это информация, озвученная профессором Кофнером в самом начале его выступления, однако по ряду соображений мы завершаем ею данную публикацию.

Первое требование - это требование наличия в стране четкой и надежной правовой базы имущественного аспекта.

Еще одно требование касается получения кредитов под залог недвижимости. Это так называемая осуществимая банковская гарантия. Это означает, что банк, который берет себе недвижимость под залог выдаваемого кредита, под определенные проценты, должен иметь право принудительного распоряжения этим имуществом в случае невозврата соответствующей суммы. Если же банк не будет иметь права продажи земельного участка через аукцион, то тогда он не сможет работать, выдавая кредит под залог этого земельного участка.

Наконец, требование быстровыполнимости операций с недвижимостью означает, что операции с недвижимостью должны выполняться как можно быстрее, но в сроки, достаточные для того, чтобы провести ту или иную сделку аккуратно.