Управление жилищной недвижимостью: опыт Германии

Проведение совместных семинаров с зарубежными коллегами, практическое ознакомление с опытом других стран, например, с помощью стажировок, является одним из эффективных способов расширения профессиональных знаний для специалистов любой отрасли. Сфера жилищного хозяйства не исключение. Но пока еще вряд ли можно говорить о том, что у нас часто проводятся такие семинары или стажировки и что мы активно интересуемся международным опытом, хотя некоторая работа в данном направлении уже ведется.

В прошлом году мне довелось побывать в Германии: около тридцати белорусских специалистов, прямо или косвенно связанных с работой в области недвижимости и жилищно-коммунального хозяйства, прошли стажировку на немецких фирмах, в основном на жилищных предприятиях. Организатором с немецкой стороны выступила общественная организация Инициатива "Жилищное хозяйство в Восточной Европе" (IWO), с белорусской стороны - Факультет повышения квалификации руководящих работников и специалистов в строительстве при БГПА (ФПК при БГПА).

Предварительным этапом данной стажировки явился семинар на тему "Воспроизводство и управление жилищной недвижимостью в условиях перехода к рыночной экономике", который был проведен в Минске в начале декабря 1998 года ФПК при БГПА и IWO.

Главное отличие немецкой системы жилищного хозяйства в том, что в ней каждый платит за то, что потребляет. Не меньше и не больше. Поэтому у потребителя - у квартиросъемщика - есть все основания и возможности требовать качественной "поставки" всех причитающихся ему благ. Каждый знает, за что он платит и что он от этого будет иметь. И если жилец, например, не согласен с пунктом договора найма, что каждый месяц за уборку лестничной клетки с него причитается 30 марок, то, пожалуйста, он может их не платить и убирать сам, но только при условии, что убирать самостоятельно согласятся и все остальные жильцы подъезда.

Расходы на жилье занимают одну из первых строчек в бюджете средней немецкой семьи: примерно каждая четвертая марка уходит на оплату найма жилья и коммунальных услуг.

Из чего состоят расходы на жилье в ФРГ? В принципе, как и у нас, - это плата за найм жилого помещения (квартплата) и коммунальные расходы. Но разница в том, что в Германии соотношение этих затрат для нанимателя жилого помещения составляет в среднем 2:1, то есть примерно 60-70% расходов на жилье приходится на квартплату и 30-40% - на расходы по коммунальным услугам, тогда же как у нас это соотношение диаметрально противоположно: квартплата составляет не более 10% в общих расходах на квартиру, оставшиеся 90% - это коммунальные платежи. То есть когда мы говорим квартплата, то в большей степени подразумеваем под этим расходы на коммунальные услуги. Из этого следует, что наших денег хватает только на текущее потребление, а на восстановление и модернизацию жилищного фонда средств брать неоткуда. В Германии же жилье постоянно модернизируется, и этому уделяется гораздо большее значение, чем новому строительству.

Нам тоже хотелось бы жить в домах, которые радовали бы наши глаза, входить в чистые и поэтому приятные подъезды, любоваться ухоженными дворами с аккуратными цветочными клумбами, газонами, удобными скамейками и обустроенными детскими площадками. Мы мечтаем, что бы в квартирах всегда было тепло и уютно, чтобы всегда была горячая вода, чтобы не капало с потолка у тех, кто живет на последних этажах. Было бы неплохо, если бы проблемы, связанные с эксплуатацией и обслуживанием квартиры, помогали нам решать профессиональные специалисты. С этими пожеланиями трудно не согласиться. Но, увы, существующая действительность в области жилищных отношений пока от них далека. И это относится прежде всего к уровню требований и желаний простого нанимателя, собственника квартиры, не говоря уже о макроуровне, где перед страной стоят глобальные проблемы экономии ресурсов и воспроизводства жилищного фонда.

Впрочем, в настоящее время похожая ситуация сложилась не только в области жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства. Можно с уверенностью говорить о том, что если ничего не предпринимать, то дальше будет только хуже.

Международный опыт показывает, что без эффективного жилищно-коммунального хозяйства развитие и процветание экономики невозможно. В Прибалтике, в Российской Федерации власти это давно уже поняли - там реформа в области жилищных отношений идет полным ходом. Нам этого тоже не избежать.

Жилищный фонд, жилищные отношения, жилищно-коммунальное хозяйство... Какие ассоциации у нас возникают, когда мы произносим эти слова? Большинство, как мне кажется, при этом все еще представляет себе вечные очереди на получение бесплатных квартир, подвыпившего сантехника, пришедшего чинить сломанный кран, или периодическое отключение горячей воды, поломку теплотрассы и т. д. Проходит время, все остается по-старому. Мы уже смирились с этим, привыкли. И то жилищно-коммунальное хозяйство, которое мы сейчас имеем, - это все еще наследие прошлого.

Одной из причин сложившегося положения, мне видится, - наше незнание, а скорее всего даже просто отсутствие веры в то, что мы, именно мы, а не кто-нибудь другой, на самом деле можем жить по-другому, лучше. Что для этого нужно? Прежде всего - изменить свое сознание и отношение к жилищу, а также ко всему, что с ним связано. Для этого, конечно же, нужно немало времени, да и усилий. Всех сразу не переубедишь - вот то-то и то-то надо сделать, вот это и это надо поменять - тогда всем станет жить лучше. Слишком укорено в сознании простого обывателя отрицательное отношение к каким бы то ни было переменам и реформам. Поэтому в первую очередь необходимость что-то предпринимать и осознавать должны руководители и специалисты, занятые в сфере жилищного хозяйства. Они являются одним из первых и ведущих звеньев в цепи необходимых нам преобразований, в проведении реформы жилищных отношений. При этом неизбежно возникает много вопросов, проблем, пути решения которых мы еще себе не представляем, так как с такими проблемами еще не сталкивались. Но если видеть цель, если использовать знание и опыт других стран, которые через это прошли, то двигаться вперед будет намного легче.

Можно с уверенностью говорить о том, что лучшей помощью в приобретении так необходимого нам опыта, является обмен информацией с другими странами, которые имеют уже значительные успехи в области организации и функционирования жилищного хозяйства, таких как, например, Германия или же еще двигающаяся по направлению реформ Россия. Такая информация должна стать известной широкому кругу специалистов, занятых в жилищной сфере нашей республики.

Немецкими специалистами накоплен значительный опыт в управлении жилищной недвижимостью. Нам есть чему у них поучиться.

14-16 июня этого года ФПК при БГПА и IWO совместно с Минстройархитектуры и Минжилкомхозом проводят семинар "Воспроизводство и управление жилищной недвижимостью в условиях перехода к рыночной экономике", на котором снова выступят ведущие специалисты из Германии, Беларуси и России.

На планируемом семинаре его слушателям представляется редкая возможность познакомиться с такими вопросами, как немецкое ипотечное право, финансирование инвестиционных проектов, государственное регулирование в рамках строительства и эксплуатации жилья в Германии, деятельность жилищных предприятий, управление недвижимостью с использованием компьютерной техники и некоторых других. Необходимо заметить, что данный семинар является в своем роде уникальным, и хочется надеяться, что он получит достойную поддержку в кругах наших специалистов, станет регулярным и будет являться хорошей теоретической подготовкой на пути предстоящих реформ.

Антон СЕЛЯВКО, сотрудник ФПК при БГПА