О призраках и миражах


О недвижимости говорят и пишут много, но, вероятно, не настолько чтобы количество переросло в качество. В условиях формирования рыночных отношений недвижимость - наиболее выгодный объект для вложения капитала и реальный источник получения легального дохода. Настанет ли когда-нибудь тот час, когда критическая масса качественной и объективной информации плюс приложенное к этому желание и возможности со стороны соответствующих структур сдвинут с мертвой точки маленький рычажок управления рынком недвижимости. А пока "в Багдаде все спокойно", можно сказать лишь то, что в Беларуси рынок вроде бы есть, но его как бы нет. Иными словами, по просторам Отчизны бродит призрак.

Может быть его пора материализовать?

Рыночная стоимость объекта недвижимости - тот показатель, который необходим собственнику при продаже объекта или для получения под залог недвижимости банковского кредита. Собственник недвижимости должен иметь ясное представление о ее реальной рыночной стоимости. Профессиональные оценщики определяют рыночную стоимость в соответствии с Международными стандартами оценки недвижимости (МСО). При проведении оценочных работ заказчик должен предоставить подрядчику информацию о цели проведения оценки и о предполагаемых планах на данный объект недвижимости. В свою очередь, опытный оценщик обязуется точно определить вид стоимости и методы оценки объекта недвижимости. Посколько заказчик и оценщик действуют сообща, заказчику важно знать, кому он оказывает доверие при проведении оценки стоимости объекта недвижимости.

За последние несколько лет среди риэлтерских фирм появилось большое количество новичков. Многие фирмы рекламируют оценку недвижимости как основную сферу своей деятельности, не имея при этом ни сотрудников с должным профессиональным образованием, ни практических навыков работы.

Процесс оценки недвижимости представляет собой комплекс систематизированных операций, основной целью которых является получение ответа на вопрос заказчика о том, сколько стоит объект недвижимости. Задавая данный вопрос, заказчик, как правило, не владеет полной информацией о том, какие исходные данные необходимо представить для оценки, какой вид стоимости ему необходимо определить и на какую календарную дату должна быть произведена оценка объекта.

Оценка объектов недвижимости производится с целью продажи или покупки объекта недвижимости; при исчислении налога на недвижимость; при разделе собственности; при определении размера компенсации при изъятии или отчуждении объекта недвижимости; при страховании недвижимости; при определении размера ипотечного кредита; при внесении недвижимости в качестве неденежного вклада в уставный фонд организаций; при оценке недвижимости как части основных фондов предприятий в случае их слияния, раздела или банкротства; при приватизации объектов государственной собственности; при приведении в исполнение решений суда, а также в ряде других случаев.

Как правило, оценщику приходится определять следующие виды стоимости объектов: действительную (остаточную), восстановительную, оценочную и рыночную. Из методов проведения оценки объектов недвижимости в Беларуси официально признан только один - балансовый (он же затратный). Этот метод основан на проведении расчета затрат на восстановление объекта недвижимости в действующих ценах.

В данный момент применение исключительно балансового метода оценки недвижимости уже не отвечает необходимым требованиям и часто вступает в противоречие с законами рыночной экономики. Кто же сегодня обладает правами на проведение оценки объектов недвижимости? Обычно оценку жилья проводят те организации, в уставе которых зафиксировано, что они могут осуществлять данный вид деятельности. С точки зрения республиканского законодательства, такой записи в уставе вполне достаточно для того, чтобы любое предприятие смогло на профессиональном уровне заниматься оценкой объектов недвижимости. Действительно, почему бы оценкой недвижимости не заняться каждому желающему? Основная масса заказчиков обычно не требует у оценщика ни сертификат, ни какое-либо квалификационное удостоверение.

Все понимают, что сложившуюся ситуацию, в общем и целом, нормальной назвать нельзя, и тем не менее она - реальное отображение действительности. Пока в Беларуси нет закона о проведении оценочной деятельности - нет и лицензирования на этот вид деятельности. Исключение, пожалуй, составляют лишь операции по оценке неденежных вкладов, вносимых в уставные фонды (любых!) предприятий. Лицензии выдаются только на оценку уставных фондов предприятий (никакие другие виды оценки лицензированию пока не подлежат). Поэтому часто даже суды не могут разобраться во множестве возникающих по этому поводу вопросов.

Произвести грамотную оценку и экспертизу достоверности оценки государственной собственности достаточно сложно. Для этого необходимо обладать не только знаниями, но и полномочиями. Ими в полной мере наделены специалисты по оценке и экспертизе Республиканского центра учета недвижимости (РЦУН). Напомним, что в Центре производят экспертизу оценки государственной собственности, а экспертиза достоверности оценки жилья здесь, к сожалению, пока не проводится.

Республиканский центр учета недвижимости и подведомственное ему Бюро регистрации и технической инвентаризации (БРТИ) входят в структуру Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь. У БРТИ, в свою очередь, существует масса филиалов по всей Беларуси. Например, в Гродно находится основной филиал БРТИ. Далее идет сеть выездных филиалов в менее крупных городах, таких, как Волковыск, Лида и других. Помимо РЦУН экспертизу государственной собственности имеет право проводить Министерство государственного имущества и приватизации. Мингосимущество проводит экспертизу достоверности оценки жилья государственной формы собственности.

Экспертиза достоверности оценки объектов недвижимости

Это проверка правильности произведенных работ по оценке недвижимости. Не так давно такого понятия, как экспертиза достоверности оценки недвижимости, у нас просто не существовало. Но в последнее время оно стало особенно необходимо при выяснении реальной суммы налоговых платежей, взимаемых с субъектов хозяйствования. Кроме того, под залог стоимости объекта недвижимого имущества можно получить банковский кредит (сумма которого зависит от рыночной стоимости объекта). Так, вместе с понятием оценки объекта недвижимости, появилось и понятие экспертизы достоверности оценки. Жаль, что этими вопросами серьезно (в частности, на законодательном уровне) у нас до сих пор никто не занимается. Права на проведение экспертизы достоверности оценки недвижимости в нормативно-правовом плане нигде не оговорены, а в законодательстве Республики Беларусь такое понятие, как экспертиза достоверности оценки недвижимости, напрочь отсутствует.

На деле получается, что само понятие "экспертиза достоверности оценки недвижимости", с точки зрения закона, существует на полулегальном положении. Может быть, само понятие "экспертиза достоверности оценки недвижимости" - это плод воображения оценщиков? Часто путают два понятия - "экспертиза строительных конструкций" (оценка состояния сооружения) и "экспертиза достоверности оценки объекта недвижимости". Итак, что такое экспертиза достоверности оценки недвижимости?

В случае оценки недвижимости за основу берется расчет стоимости объекта. На основании уже готового заключения о стоимости объекта и экономического расчета самой стоимости проверяют соответствие правильности произведенного расчета объекта. Весь этот процесс и называется экспертизой достоверности оценки. При проведении экспертных оценочных работ специалисты проверяют все документы, просматривают объемно-планировочные показатели здания - все показатели должны находиться между собой в полном соответствии. Далее эксперты выясняют, по какому методу рассчитана стоимость объекта, какие документальные материалы были для этого представлены, правомочны ли были эксперты использовать при расчете взятые ими из этих документов цифры? Исходными данными для проведения оценочных работ служат акты сдачи-приемки объекта в эксплуатацию и стоимость объекта по проектно-сметной документации. В ходе оценки проверяется правильность всех произведенных расчетов, а также на какую календарную дату и каким образом был произведен расчет цены объекта.

Далее эксперт-оценщик выдает заказчику заключение о том, что оценка стоимости объекта недвижимости была произведена на основании определенных документов. Подлежит выяснению и тот факт, имели или не имели место какие-либо нарушения при проведении расчета. Если нарушения имелись, то стоимость объекта корректируется (увеличивается либо уменьшается). Если же все расчеты выполнены правильно, без нарушений, то на основании произведенной экспертизы достоверности оценки РЦУН выдает заказчику заключение о стоимости объекта.

Когда речь идет об экспертизе недвижимости, появляется еще одно понятие - "техническая экспертиза строительных объектов", которое рассматривает степень соответствия проведения строительных работ проектным требованиям. Для того, чтобы разобраться в казуистике, нужно определиться в понятиях. Часто суды ошибаются, направляя запрос на проведение экспертизы достоверности оценки, не подкрепив его необходимыми нормативными документами. Специалисты по оценке недвижимости считают, что Министерство юстиции Республики Беларусь должно привести в порядок все свои нормативные документы. По их мнению, только после этого можно назначать проведение экспертизы достоверности оценки недвижимости по возникающим в процессе конкретного дела спорам. Суды со своей стороны не соглашаются с оценщиками (ведь они назначают именно экспертизу достоверности оценки). Но когда нет никаких документальных материалов для проведения экспертизы, да и сама экспертиза - понятие полулегальное, то спрашивается, на предмет чего и каким образом ее можно провести? В конце концов, не уподобилась ли экспертиза достоверности оценки миражу? То она существует, то не существует - в зависимости от того, кому и когда она нужна. По утвержденной методологии, существуют два понятия - "оценка недвижимого имущества" и "экспертиза достоверности оценки недвижимости". Суды ссылаются на расхождения в документах организаций, которые занимаются оценкой недвижимого имущества. Но ведь все нормативно-правовые документы регистрирует Министерство юстиции. И если документы оценщиков вступают в противоречие с нормативно-правовыми документами, то юристы должны привести их в соответствие с законом. Возникшие разногласия давно и безуспешно оспариваются обеими сторонами. Однако в ныне действующем Гражданском кодексе Республики Беларусь по этому вопросу ничего нового так и не появилось.

Три-четыре года назад Советом Министров Российской Федерации было издано постановление о том, что предприятия не имеют права самостоятельно производить переоценку своих основных фондов. Данный вид деятельности в РФ имеют право осуществлять только независимые оценщики, обладающие квалификационными сертификатами различных уровней и лицензиями. В России существует целая система подготовки профессиональных оценщиков. Независимые специалисты по оценке недвижимости самостоятельно занимаются переоценкой. Естественно, в связи с возложенными на них государством полномочиями они несут всю ответственность за свою работу, иначе их могут лишить выданных лицензий и сертификатов.

Белорусские же предприятия имеют право проводить оценку объекта недвижимости только в том случае, когда они не смогли произвести переоценку основных фондов на начало года. С этой целью они обращаются в организацию, занимающуюся оценочной деятельностью. Но это еще не есть гарантия того, что предприятие обратилось в ту организацию, где работают квалифицированные специалисты. Операции с недвижимостью и оценка недвижимости - суть разные вещи. К операциям с недвижимостью, прежде всего относятся сделки купли-продажи и переоформления документов. В данный момент в Беларуси пока не создан орган, осуществляющий контроль за деятельностью фирм, которые занимаются оценкой недвижимости. Грамотно проведенная оценка недвижимости необходима для правильного исчисления налога на недвижимость, для совершения сделок по купле-продаже объектов недвижимости, а также для получения кредитов и инвестиций. Это краткий перечень видов деятельности, которыми занимается отдел оценки недвижимости. Отдел операций с недвижимостью проводит операции по оформлению сделок с объектами недвижимости, переоформлению паспортов квартир и операции по купле-продаже жилых помещений.

Подведомственное РЦУН Бюро регистрации технической инвентаризации занимается только оценкой недвижимости, но не самими операциями с недвижимостью. Остальные структуры преимущественно совершают коммерческие сделки. К таким организациям относятся "Динос", "Амкодор", "Западная биржа недвижимости" и другие.

Остаточная и рыночная стоимость

Любой находящийся на балансе предприятия объект имеет свою первоначальную стоимость. При переоценке остаточную стоимость здания получают путем снятия с восстановительной стоимости здания суммы износа. Остаточная стоимость объекта определяется на основании данных, взятых из акта ввода объекта в эксплуатацию. В дальнейшем остаточная стоимость объекта берется за основу при очередной переоценке (в процессе которой она определяется методом индексации). Индексы переоценки утверждаются нормативно-правовыми документами Министерства статистики и анализа Республики Беларусь. Переоценка происходит с регулярностью один-два раза в год. Все расчеты по переоценке производятся в белорусских рублях либо переводятся в USD по курсу НБ РБ на определенную дату. Остаточная стоимость отражается на первое января текущего года, но не ежегодно. Приказом Министра статистики и анализа Республики Беларусь последняя переоценка производилась в 1998 году. Следующая плановая переоценка пройдет в 2000 году. С 1993 по 1995 годы переоценка проводилась ежегодно (в соответствии с постановлениями Совета Министров Республики Беларусь и приказами по Министерству статистики и анализа).

Что касается рыночной стоимости объекта - это та стоимость, по которой реально можно купить или продать объект недвижимости на рынке. Рыночная стоимость может во много раз превышать остаточную стоимость здания, если аналогичные объекты ценятся и пользуются спросом на рынке. К примеру, для того чтобы приобрести хороший дом в Минске, нужно выложить кругленькую сумму. А так как сейчас в цене частное домовладение, понятно, что стоимость такого дома отнюдь не будет равна остаточной стоимости здания. Что же касается сельской местности, то никто не станет покупать деревенский дом по рыночной стоимости. Невзирая на то, что дома могут быть новыми и добротными, на жилье в деревне спроса нет, следовательно, и продать его по рыночной стоимости невозможно. Поэтому рыночная стоимость деревенских усадеб намного меньше их остаточной стоимости. Разница между остаточной и рыночной стоимостью городского жилья более существенная. На окраинах города рыночная стоимость жилья обычно приближена к его остаточной стоимости.

Как правило, объекты недвижимости покупают и продают по рыночным ценам. Согласитесь, что было бы глупо продавать квартиру по балансовой стоимости. Поэтому жилье продают по рыночной цене (по той, за которую ее купят на рынке). По этой же причине при оценке жилья остаточная стоимость квартиры не ставится во главу угла. Главный критерий - рыночная стоимость. Но в законодательстве Республики Беларусь такое понятие, как "рыночная стоимость объекта недвижимости", отсутствует. При оценке рыночной стоимости объектов риэлтеры применяют методологию Международных стандартов оценки (МСО). Специалисты по оценке недвижимости считают, что за неимением специального республиканского закона, руководствуясь МСО, они не нарушают законы нашего государства.

Не странно ли, что вот уже который год мы говорим о рынке, пытаясь повсеместно внедрить рыночные отношения, а такое понятие, как рыночная стоимость (цена), у нас до сих пор официально не признано. Часть наших соотечественников уподобилась страусам, тщательно прячущим голову в песок, чтобы не видеть того, что уже давно стало явным. И тем не менее мы видим то, что хотим видеть - остаточную, восстановительную, оценочную, какую угодно стоимость, но упорно не замечаем рыночную. Тем временем судебные органы при разделе имущества (руководствуясь в данном случае постановлением Пленума Верховного Суда Республики Беларусь о том, что раздел имущества происходит по действительной стоимости) в заключении все равно пишут формулировку "определить рыночную стоимость". А риэлтеры постфактум поставленной судами перед ними дилеммы задаются вопросом о том, что рыночную стоимость определить можно, но официально закрепленного властью понятия о рыночной стоимости нет.

В итоге хочется высказать мнение специалистов, непосредственно занимающихся вопросами оценки объектов недвижимости. Они считают, что полноценной экспертизы достоверности оценки недвижимости в республике просто не существует. Не существует по ряду причин. Во-первых, потому что этот термин не закреплен законодательно. Во-вторых, потому что в риэлтерской практике случаи проведения экспертизы достоверности оценки недвижимости встречаются не так уж и часто. Да что риэлтеры, многие суды ошибаются в терминологии, направляя документы для проведения экспертизы достоверности оценки недвижимости в Республиканский центр по учету недвижимости.

В данном случае, руководствуясь нашим же законодательством, не странно ли проводить экспертизу того, что не существует? Поэтому если в поступивших на рассмотрение из суда материалах четко не указана терминология экспертизы, оценщики дают заключение исключительно по оценке объекта, но отказываются проводить экспертизу достоверности оценки недвижимости. И хотя экономисты тщетно предпринимают не увенчавшиеся до сих пор успехом попытки доказать обратное, получается, что с юридической точки зрения "экспертиза достоверности оценки недвижимости" - понятие виртуальное. А позиция экономистов вполне понятна - ведь процедуру экспертизы достоверности оценки недвижимости проводят именно они.

Марина СОЛДАТЕНКО


Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 19 за 2000 год в рубрике недвижимость

©1995-2022 Строительство и недвижимость