Страна неограниченных возможностей

Раньше нас учили: храните деньги в сберегательной кассе. И мало кто задумывался над тем, что поступившие таким образом в кассы сбережения работали прежде всего на бюджет. Вложение средств в недвижимость - совершенно иное дело. Поэтому возвращение ипотеки на российский рынок капиталов вполне закономерно. Сравнив то, чем издавна владела Российская империя на этом рынке, и то, что имеют ныне американские финансисты, легко убедиться в несомненном сходстве. А ведь в дореволюционной России не было компьютеров, зато была высочайшая финансовая культура и надежная система кредитования под залог недвижимости.

Ипотека - это не только способ обеспечения обязательств, но и система организации рефинансирования. В России создание земельных ипотечных банков началось во второй половине ХIХ века. Масштабы операций по ипотеке были значительны: выдача ссуд под залог и покупку земли, поддержание помещичьих землевладений. Ипотечный кредит предполагает наличие частной собственности прежде всего на землю. После ее отмены на территории России в 1917 году ипотечные банки были закрыты, поскольку исчезла основа для совершения залоговых операций. И только с 1992 г. в странах СНГ начинает возрождаться система ипотечных кредитов. Однако деятельность ипотечных банков сдерживается медленными темпами приватизации.

"Наш долг - это право, которое другие имеют на нас" (Ф. Ницше)

Нужна ли нам ипотека, сможет ли она быстро привлечь средства в реальный сектор экономики, в строительство? В направлении развития ипотечного кредитования разумнее всего продвигаться вперед последовательно. Для начала необходимо, чтобы залог недвижимости стал реальным обеспечением обязательств. Только в этом случае залог приобретет на рынке свою реальную цену.

До тех пор, пока это не будет задекларировано (может случиться и так, что закладная выпущена, а реальных прав в нее не заложено), сколько бы мы ни принимали закон об обращении жилищных облигаций, такая "ценная бумага" ровным счетом не будет стоить и копейки. Не подкрепленный Законом документ не может обеспечить юридические права на владение и распоряжение собственностью.

Следующий аспект касается уже не правовых основ, а области кредитно-финансовых отношений. В случае банкротства кредитополучателя кредитор, у которого в залоге находится недвижимое имущество должника, стоит лишь третьим в группе очередности погашения задолженности. Две лидирующие позиции занимают расчеты по заработной плате и погашение долговых обязательств перед госбюджетом.

Во многих странах, где ипотека получила развитие, она единственная из всех остальных видов залога (товаров в обороте и движимого имущества) выделена в отдельную группу. В зарубежном законодательстве для ипотечного кредитования установлены особые правила. Например, защита кредиторов недвижимого имущества по сравнению с залогом движимого имущества обеспечена в большей степени. Однако в различных странах степень защиты разная. Где-то о кредиторах вспоминают в последнюю очередь, где-то, наоборот, их интересы удовлетворяются априори.

Недвижимость - мертвые деньги

Вкладывая деньги в недвижимость, предприятия затрачивают значительную часть своих оборотных средств, которые затем необходимо восстановить. Каким образом? Ответ один - взять ипотечный кредит (кредит под залог недвижимости). Кто может выдать такой кредит? Финансово-кредитное учреждение. По закону кредитором по ипотеке могут быть ипотечные банки или специальные ипотечные компании, а также обычные коммерческие или другие банки. Объектом залога выступает недвижимое имущество: жилые дома и квартиры, производственные здания, сооружения, магазины, склады, земельные участки.

Но мы слегка отвлеклись от сути. По ходу дела заметим, что вопрос стоит так: не кто имеет право, а кто реально может выдать кредит. И вот здесь мы коснулись самого наболевшего. Итак, ипотечный кредит в наших условиях - явь или исключительное явление? Большинство читателей прекрасно знает о том, что белорусские банки кредит под залог недвижимости либо вовсе не выдают, либо выдают под очень высокую процентную ставку.

Чем объясняется такая суперосторожность банков? Во-первых, тем, что в наших экономических условиях из всех остальных видов кредита ипотечный кредит, пожалуй, самый рисковый. Во-вторых, по той же экономической причине не исключена вероятность того, что кредитор даже путем перепродажи закладных не сможет восстановить выданные им заемщику ресурсы. Ресурсами для ипотечного кредитования могут являться собственные накопления, ипотечные облигации и привлеченные на счета клиентов средства, так как банки производят обычные банковские операции.

В данный момент банковские кредиты выдаются очень избирательно. Банки перестраховываются, они все чаще берут дополнительные залоги и поручительства. Причем, одна часть банков, из числа тех, что занимались ипотекой, заняла выжидательную позицию, другая часть осуществляет сделки с недвижимостью в минимальных размерах. Многим крупным предприятиям - владельцам недвижимости - финансово-кредитные учреждения сегодня попросту вынуждены отказывать в кредитах. Что же происходит на рынке недвижимости и кто в государстве заинтересован в ипотеке?

Во-первых, в ипотеке заинтересованы производственные предприятия, которые с развитием ипотечного кредитования получат реальные возможности для расширения производства и проведения реконструкции. Со стороны банков заинтересованность в становлении ипотечного кредитования в республике ничуть не меньше. Итак, предприятия и финансово-кредитные учреждения заинтересованы в появлении ипотеки, которая во всем мире является надежным сектором капиталовложений. Но прежде всего в ипотеке заинтересовано государство. Потому что государство от проведения операций с недвижимостью получает доход в качестве налоговых поступлений.

Но интерес интересу рознь. Понятно, что предприятия и банки не будут заниматься вложением средств в недвижимость до тех пор, пока в республике не будет создана нормальная система ипотечного кредитования. В крайнем случае они найдут другие возможности выгодного размещения средств или в ожидании экономического подъема займутся сокращением штата. Государство же ждать не может, потому что у него есть масса социальных обязательств перед гражданами: обеспечение их работой, социальными пособиями и пенсиями, которые выплачиваются из средств, сформированных за счет налоговых поступлений. Новые рабочие места создаются за счет реконструкции и расширения предприятий. А полноценное расширение и реконструкция возможны, в том числе и при создании механизма ипотеки. Вот и ответ на вопрос о том, кто больше всего заинтересован в развитии ипотеки.

Существуют ли другие варианты решения "недвижимого" вопроса? Можно пойти по накатанному социалистическому пути - довести до всех ведомств и предприятий плановые задания, установить минимальную заработную плату, возвратиться к принудительной занятости. Но стоит ли воскрешать прошлое?

Итак, вариантов только два: либо рыночные отношения, либо социалистические - промежуточных вариантов быть не может. Принятие же законов, соблюдающих принципы формирования и становления ипотеки лишь формально, не принесет положительных результатов. Рыночная экономика без рыночных отношений существовать не может. Ипотека должна быть реальной и оборотоспособной. Иначе все предпринятые нами шаги обернутся напрасной тратой времени и средств. Исходя из того, будет или не будет принят "Проект концепции ипотечного кредитования жилищного строительства и программа мер по ее реализации", предложенный к рассмотрению на состоявшемся 22 марта 2000 года заседании Республиканского межведомственного совета по проведению жилищной реформы, уже с какой-то степенью уверенности можно будет судить о том, какой путь мы выберем.

Ипотечное кредитование у нас и за рубежом

На Западе есть два понятия кредита - обычный и ипотечный. Они отличаются между собой не только по величине процентных ставок и срокам, но и способами обеспечения залога (тем, что обеспечено залогом недвижимого имущества и разницей источников, из которых банк получает ресурсы в одном и в другом случае). При ипотечном кредитовании важно разделить два вида залогового кредитования: под строительство и приобретение готового объекта недвижимости. Банки, путающие эти понятия, часто становятся банкротами. Ссуды под залог недвижимости, или ипотечный кредит во многих странах позволили решить проблему создания цивилизованного рынка жилья.

Почему система ипотечного кредитования не получила должного развития в странах СНГ? Причина в том, что цены на недвижимость и доходы населения несопоставимы. Строительный кредит, как правило, краткосрочный. Он выдается на один, два или три года под строительство объекта, включая и жилой, будь то многоквартирный или индивидуальный жилой дом. Но строительный кредит имеет большой риск невозврата. Объект может быть так и недостроен, и тогда его реализация для выплаты кредита и процентов по нему проблематична. Поэтому такой кредит практически не отличается от обычного коммерческого.

Ипотечный кредит выдается на большие сроки (не менее 5 лет). В США, например, ипотечный кредит на приобретение уже готового объекта (дома или квартиры), имеющего рыночную стоимость, гражданам страны выдают на срок до 30 лет, иностранцам - до 15 лет. В крайнем случае, объект всегда можно продать и вернуть банку сумму кредита. В этом случае в залог берется тот объект, который приобретается. При этом в права собственности на него владелец вступает после того, как полностью рассчитается с банком по кредиту. В этом суть ипотечного кредитования.

В принципе можно совместить строительный и ипотечный кредиты. Безусловно, основную ставку платы за кредит определяет финансовый рынок. В Беларуси процентная ставка по ипотечным кредитам ничем не отличается от ставки по обычным кредитам. Но в мировой практике проценты по ипотечному кредитованию немного превышают проценты за межбанковский кредит. Есть и социальные ставки. Исторически в мировой практике сложилось так, что плата за долгосрочный кредит, выданный под залог жилья, без учета инфляции не может превышать 20% (как правило, до 12% в год). По обычным кредитам - это депозитные остатки на счетах, а по ипотечным кредитам средства от перепродажи закладных среди инвесторов на вторичном рынке.

Закладные

Главным эффектом от реализации схемы ипотечного кредитования может стать достаточно бурное развитие вторичного рынка закладных. Предметы ипотеки в ряде случаев более ликвидны и защищены от инфляции, чем собственно деньги. Продажа и перезаклад закладных помогут создать новое конкурентоспособное по отношению к рублю средство обращения. В России, например, подобные операции по закладным разрешены. При этом уступка обязательства осуществляется путем совершения именной передаточной надписи непосредственно на закладной.

Схематично механизм и принцип действия закладной выглядит так: банк за счет собственных средств выдает организации кредит на крупную сумму (предположим, 1 млн долларов сроком на 15 лет под 15% годовых) и получает в залог недвижимое имущество на сумму, скажем, в 1,3 млн долларов. Однако поскольку банк не может приостановить свою деятельность из-за одного выданного крупного кредита, то он выпускает ценную бумагу, которая называется закладная. В Германии банк имеет право выпускать закладную от своего имени, она чем-то напоминает облигацию. В закладной оговорено, что ее держатель имеет право через 15 лет потребовать у банка 1 млн долларов (допустим, под 8% годовых). Далее банк продает эту закладную, к примеру, пенсионному фонду. Пенсионный фонд размещает таким образом свои деньги, зная о том, что через 15 лет он имеет право потребовать и забрать в банке свои деньги по закладной с уже начисленными по ним процентами.

Вызывает интерес сам факт того, что на Западе по закладной всегда должен только банк. Банк сам выдает кредиты, самостоятельно работает с кредиторами и инвестору по закладной должен исключительно банк. Что это дает? В случае банкротства частного банка Центробанк соответствующего государства назначает и вводит в обанкротившемся банке свое временное управление, которое все обязательства по закладным выделяет одной конкурсной массой. Временное управление продолжает взимать все деньги с кредиторов и отдавать долги по обязательствам обанкротившегося банка. Все же за всю историю той же Германии, которая пережила две мировые войны, случаев банкротства ипотечных банков зарегистрировано не было. И это не взирая на то, что сам механизм процедуры банкротства детально разработан.

Другие не менее и даже более ликвидные, чем деньги, активы (СКВ и казначейские векселя) вряд ли могут выступить в подобной роли. Иными словами, появление в Беларуси закладных на вторичном рынке, если таковое произойдет, можно будет признать фактом рождения высоколиквидного агрегата денежной массы. Как правило, на Западе на вторичном рынке закладные приобретаются крупными инвесторами. Например, страховыми компаниями и пенсионными фондами, теми организациями, которым надо разместить денежные средства на длительный срок под максимальные гарантии.

"Берите в долг по-крупному. Так дешевле" (заголовок в газете "Коммерсантъ")

"В США потребительский бум. Нация, переживающая небывалый экономический взлет, ударилась во все тяжкие, соря долларами направо и налево. Американцы с легким сердцем скупают то, на что раньше копили средства долгие годы. В том числе и жилье. Все больше средних американцев, которым раньше не хватало денег на первый взнос для покупки дома в кредит, теперь могут пользоваться прелестями ипотеки. Для строителей и "производителей" жилья наступил звездный час. Ведь большая часть американцев мечтает не о многоквартирном улье, а об отдельном коттедже. А изрядная доля последних в современной Америке уже давно изготавливается промышленным способом и собирается, подобно детскому конструктору, из полуфабрикатов" (российская электронная газета "Недвижимость" от 18.04.2000 г.).

За полвека цена зданий в США даже несмотря на физическую амортизацию возросла в несколько раз. Выигрыш заемщика - по мере выплаты долга возрастает и доля стоимости собственных средств в стоимости недвижимого имущества. К тому же средний американец обычно не живет в одном доме более 5-7 лет и, продавая его, досрочно погашает долг. Это выгодно и ипотечному банку, и заемщику, поскольку на руках у последнего оказывается кругленькая сумма, превышающая первоначальную оценочную стоимость здания.

Понятно, что для того, чтобы выдать долгосрочный кредит (в США на срок 5-30 лет) на кругленькую сумму, банк не может изъять из собственного оборота такие средства. Это тот случай, о котором мы говорили чуть выше. Откуда же банк берет ресурсы? Закладную могут приобрести как юридические, так и физические лица. То есть все те, кому интересен сам факт вложения денежных средств в высоконадежный финансовый инструмент. Как правило, закладная - инструмент долгосрочный. Если деньги понадобились раньше, то для этого совершенно не обязательно идти в банк. Закладные реализуются на вторичном рынке ЦБ, если не по реальной цене, то со скидкой. Таким образом, организация восстанавливает вложенные в закладную средства. Так работает механизм закладной в западных странах. И все же, для того чтобы механизм работал в четком режиме, закладные должны эмитироваться в устойчивых иностранных валютах, но в ряде стран эмитируются, как правило, в национальных валютах.

Совершим небольшой исторический экскурс. В царской России выпускались так называемые закладные листы - долгосрочные облигации, обеспеченные кредитами, которые банки выдавали под залог недвижимости. При этом и сами кредиты обеспечивались недвижимостью. В США эта схема модифицировалась в 30-е годы, когда после Великой депрессии люди потеряли доверие к частным банкам. Государство пошло навстречу банкам, предложив выкупать закладные при условии, что кредиторы при их оформлении станут неукоснительно следовать государственным правилам установления оценки риска, платежеспособности заемщика и т. д.

Тогда же были созданы ипотечные ассоциации, через которые государство начало формировать пакеты однородных кредитов и продавать их под свои гарантии. Такие пакеты кредитов, или долговые обязательства, обеспеченные ипотекой (ДООИ), охотно приобретаются пенсионными и инвестиционными фондами, страховыми компаниями, поскольку это приносит им сравнительно небольшой, но стабильный доход. Надежность ценных бумаг такого рода обеспечивается и тем, что составлены они из мелких кредитов, так что риск невозврата сокращается до минимума.

В чем прямая заинтересованность сторон? Инвестор надежно помещает свой капитал. Ипотечный банк получает долгосрочный государственный кредит. Государство при продаже пакетов за счет маржи пополняет бюджет, и к тому же, что важнее всего - способствует решению жилищной проблемы. В конечном счете, выигрывает "средний американец", который может позволить себе приобрести жилье по потребности. Но кроме всего перечисленного, есть еще одно понятие - общенациональный интерес. Поскольку в США очень низкий процент невозврата, то покупать пакеты ДООИ очень выгодно, они быстро расходятся во всех странах мира - от Сингапура до Ямайки. В результате - налицо импорт капитала, фактически иностранцы финансируют жилищное строительство США.

"Купить-то и дитя купит, а продать и дед намается" (из заповедей русских купцов)

В новой редакции проекта белорусской концепции ипотечного кредитования жилищного строительства и программе мер по ее реализации государству предложено разработать систему показателей, которая бы отражала реальное состояние экономики. По какому принципу будут индексироваться ипотечные кредиты и обязательства по закладным, решать государственным структурам. Возможно, это будет нечто схожее с индексами изменения цен стоимости строительно-монтажных работ. Но в любом случае, до тех пор, пока инфляция не устоится на планке 10% в год, механизмы рефинансирования по продаже закладных запустить невозможно. Иначе банкам придется за счет обыкновенных депозитов аккумулировать средства под залог недвижимости.

Казалось бы, какая разница, чем обеспечивается кредит? Но... Все кредитные операции так или иначе связаны с достаточной степенью риска непогашения и инфляцией. Западные ипотечные банки ресурсы для ипотечных кредитов получают другим образом. Они продают закладные на длительный срок (у них есть, кому эти закладные покупать).

В СНГ и России все иначе. До недавних пор в РФ банк, заключив договор с заемщиком, выдавал ему кредит, к примеру, в 100 тыс долларов, а в залог забирал здание. По закону кредитор имеет право уступить право требования долга любому желающему его купить лицу. По факту состоявшейся сделки продажи закладной физическому или юридическому лицу, банк автоматически выбывает из цепочки взаимоотношений "банк-заемщик-покупатель", предварительно уведомив заемщика о переводе его долга по кредитному договору новому покупателю - владельцу закладной. По действующему на территории России закону об ипотеке банк должен уведомить соответствующие государственные регистрирующие органы о том, что залогодержателем является уже не сам банк, а другой субъект (владелец закладной).

В Беларуси схема обычного кредитования предельно проста и незатейлива. Банк выдает заемщику кредит, затем, чтобы возместить свои средства, перепродает кредитный договор другой организации. Самое интересное начинается дальше: заемщик просто не возвращает кредит и требования по кредитным обязательствам должника становятся головной болью того, кто их перекупил у банка. В некоторой степени эта ситуация напоминает игру в "кому повезет".

В 1997 году Президентом РФ издан Указ о гарантиях субъектам, приобретающим в собственность здания и сооружения на территории России, в части продажи им в собственность земельных участков, на которых эти сооружения уже построены. Казалось бы, государство должно быть заинтересовано в том, чтобы, после принятия соответствующего закона, продать владельцу объекта недвижимости участок земли, на котором этот объект построен (без ссылок на какие-либо ограничения).

В соответствии с ГК РБ получается, что, сохранив за собой все права на землю, государство оставит за собой инструменты волевого и административного регулирования рынка недвижимости, в том числе и ипотеки. По существу, если земельный участок принадлежит государству, а срок его аренды истек то, при заключении нового договора аренды на земельный участок и расположенные на нем постройки выставляются определенные ограничения (фактически налагаются ограничения на пользование недвижимостью). Так через права на землю государство регулирует рынок зданий и сооружений. Перечень белорусских банков, которые могут принимать в залог земельные участки, определен. Но, впрочем, банки не спешат предлагать свои услуги в этом направлении. Что тоже вполне понятно.

ГК РБ предусмотрено, что при передаче в залог зданий и сооружений по условиям договора о залоге недвижимости собственник должен передавать в залог и земельный участок, на котором расположено здание. Но эту возможность можно реализовать только в том случае, если и земля, и здание являются собственностью одного субъекта. Возникает вопрос, обязаны ли владельцы сооружения закладывать в договор о залоге на недвижимое имущество права на земельный участок, если этот земельный участок не находится у них в собственности.

В России в договорах о залоге недвижимости указывается, что вместе со зданием в залог передается и земельный участок. Если же в ипотечном договоре это не указано, то договор признается недействительным. В РФ в этом отношении накоплена солидная судебная практика. Есть совместные постановления Арбитражного и Верховного судов о том, что эта статья Закона распространяется только на те случаи, когда и здание и земельный участок находятся в собственности одного лица, на другие случаи действие закона не распространяется.

По существу, если у владельца недвижимости здание находится в собственности, а земельный участок в аренде или в пользовании, владелец закладывает в договор о залоге только здание, без привязки к земельному участку. Таким образом, если на здание обращается взыскание, к покупателю автоматически переходят на землю те же права, которые были у его предыдущего собственника.

В белорусском законодательстве подобных разъяснений пока нет. Поэтому у нас даже при работе с нотариусами владельцы недвижимого имущества часто ищут нестандартные подходы.

Но все же самый важный момент тот, что по ГК РБ отношения по залогу недвижимого имущества должны регулироваться специальным законом, которого пока нет. Об этом шла речь в нашей предыдущей статье "Будем сами дуть в свои паруса" (№15 от 18.04.2000 г.). И еще один аспект. В ГК РБ есть норма, предусматривающая, что если договор заключен до того, как принят нормативный акт, устанавливающий иные, чем указанные в договоре правила, то договор должен быть приведен в соответствие с Законом (если в самом Законе не определено иное).

А теперь в качестве резюме подумаем - можно ли относиться к ипотеке, как к серьезному предмету обеспечения обязательств, ведь, не сегодня, завтра все может измениться. Поэтому до принятия закона "О регистрации прав на недвижимое имущество" и "Концепции ипотечного кредитования жилищного строительства и программе мер по ее реализации" ипотека в Беларуси активно развиваться не будет. Кто знает, какой ветер подует завтра?

Марина СОЛДАТЕНКО