Будем сами дуть в свои паруса

Вопрос о создании схемы ипотечного кредитования жилищного строительства в Беларуси муссировался давно, но реальные шаги в этом направлении предприняты только сейчас. На состоявшемся в Минске 22 марта 2000 года заседании Республиканского межведомственного совета по проведению жилищной реформы утверждена рабочая группа по созданию системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь. В рамках обсуждаемой темы на повестке дня рассматривались два основных вопроса: анализ жилищного строительства и реализации комплекса мер по решению жилищной проблемы в 1996 - 1999 годах и представленный Министерством экономики РБ проект Концепции ипотечного кредитования жилищного строительства и программа мер по ее реализации.

"То, что невозможно вообразить, часто можно купить за деньги." (С. Ежи Лец)

Основной целью создания системы ипотечного жилищного кредитования в РБ является переход от практики строительства жилья за счет государства и его последующего бесплатного распределения к системе улучшения жилищных условий граждан путем приобретения ими жилых помещений на рынке за счет собственных средств, кредитных ресурсов и других источников финансирования.

Предыстория создания проекта Концепции такова. В соответствии с Указом президента Республики Беларусь от 17 декабря 1996 года № 555 "О некоторых дополнительных мерах по развитию индивидуального жилищного строительства" для поддержки всех категорий граждан, осуществляющих жилищное строительство, включая индивидуальное, использовались формы внебюджетного финансирования, основанные на системе целевых денежных сбережений граждан и ипотечном кредитовании.

В связи с изменяющимися экономическими условиями советская система жилищного финансирования постепенно себя изжила. Централизованное распределение бюджетных ресурсов на строительство жилья и бесплатное их предоставление гражданам, признанным в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, сегодня просто неприемлемо.

За период 1990-1999 гг. в сфере финансирования жилищного строительства произошли существенные перемены. Значительно сократилась доля бюджетных средств в строительстве жилья (с 36,6% в 1990 г. до 8,1% в 1999 г.); уменьшились затраты предприятий и организаций на строительство жилья (с 58,1% до 11,7%). Вместе с тем, несмотря на определенные трудности, с 1990 по 1999 год более чем в 7,6 раза увеличилась доля жилья, возводимого за счет средств граждан (с использованием льготных кредитов). Сокращение бюджетного финансирования и низкий платежеспособный спрос населения привели к резкому сокращению объемов жилищного строительства. Так, если в 1990 г. было введено 5282 тыс. кв. метров жилья, то в 1999 г. - всего 2951 тыс. кв. метров.

Все вышеуказанные обстоятельства послужили предпосылками к созданию системы долгосрочного ипотечного кредитования. Необходимость создания системы очевидна, она позволит: увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для значительной части населения; значительно активизировать рынок жилья; вовлечь с помощью ипотеки недвижимость в экономический оборот страны; создать базу для привлечения в жилищную сферу сбережений населения, использовать долгосрочные строительные накопления, а также иные источники финансирования, разрешенные законодательством; обеспечить развитие строительного сектора, промышленности строительных материалов и сопутствующих отраслей; осуществить развитие банковской деятельности, привлечь в кредитную сферу дополнительные источники; обеспечить решение жилищной проблемы.

Законотворчество

В Беларуси ипотека переживает период застоя. Такое положение объясняется это тем, что в РБ до сих пор не принят Закон "О регистрации прав на недвижимое имущество". Отсутствие специального закона в свою очередь привело к тому, что в республике до сих пор официально не определен государственный орган, осуществляющий регистрацию документов по недвижимому имуществу. В данный момент эти вопросы курирует коммунальное предприятие БРТИ.

Однако в соответствии с недавно принятым Гражданским кодексом РБ регистрирующая организация должна иметь статус государственного предприятия. Какому из государственных органов после принятия Закона будет отдана пальма первенства, пока неясно. Во всяком случае, рассуждения на эту тему сводятся лишь к высказыванию предположений. Здесь возможны несколько вариантов. Вариант первый - среди государственных предприятий на эту роль могут претендовать структуры местных администраций. Тогда, по логике вещей, БРТИ должно из государственного предприятия преобразоваться в структурное подразделение Мингорисполкома (таким образом, оно обретает необходимый статус и на вполне законных основаниях получает все права на осуществление соответствующих функций). Вариант второй - не исключена возможность того, что регистрирующим органом может стать Республиканский центр учета недвижимости Минжилкомхоза. Спланировать заранее исход событий невозможно. Победит сильнейший, а принятие соответствующего закона должно утвердить победителя в предоставленных ему полномочиях.

Впрочем, закон "О регистрации прав на недвижимое имущество" принять пока не торопятся. Почему? Объективных причин, препятствующих его принятию, - нет. Несколько проектов долгожданного закона блуждают по кабинетам различного уровня инстанций вот уже на протяжении трех лет. А в это время сделки, незарегистрированные в соответствии со специальным законом, признаются недействительными. Солдат спит - служба идет.

Для того чтобы заполнить правовой вакуум, Мингорисполком сначала вынес решение о том, что сделки с недвижимым имуществом на территории г. Минска будут регистрироваться в БРТИ. И пусть это решение с юридической точки зрения половинчатое и не совсем грамотное, но оно позволяет хотя бы временно разрешить сложную ситуацию на рынке недвижимости.

Вскоре Советом Министров Республики Беларусь было принято постановление "О порядке учета и регистрации жилищного фонда". Совместные функции по учету и регистрации жилищного фонда были возложены на Бюро регистрации и технической инвентаризации и на структурное подразделение Республиканского центра по учету недвижимости. Но и эти полномочия, во-первых, опять же законодательно не закреплены, а во-вторых, распространяются только на жилищный фонд. Процедура регистрации сделок нежилых помещений остается неясной.

Ни одна система, будь то субъект хозяйствования либо информационная сеть, не может существовать вне закона. В законе должна быть четко прописана вся процедура создания и правомочности субъекта, то, каким требованиям должна соответствовать структура, как и в какие сроки она создается, определяются источники, за счет которых осуществляется ее финансирование. После принятия закона до начала ввода системы регистрации недвижимого имущества в рабочее состояние понадобится некоторое время для создания инфраструктуры. Необходимо организовать и наладить систему передачи информации, оснастить сеть компьютерной техникой, подготовить квалифицированных специалистов.

"Род проходит, и род приходит, а земля пребывает во веки." (Библия. Книга Екклизиаста)

Государство отслеживает часть сделок на рынке недвижимости, но объять необъятное без четко отлаженной и надежно функционирующей системы невозможно. В условиях временного режима работы (до принятия Закона "О регистрации прав на недвижимое имущество") все заключаемые сделки регистрируются в БРТИ, но законность этих сделок остается под вопросом. Для создания регистрирующего органа оптимальным было бы использовать базовую систему БРТИ, в которой издавна накапливались все архивы по недвижимости. Но под понятие недвижимого имущества подпадают и земельные участки. БРТИ же на протяжении ряда лет регистрировало только то, что находится над землей. За все эти годы привязка юридических прав на объект недвижимости к правам на земельный участок в должной мере не отслеживалось.

В данный момент регистрацию и учет прав на землю осуществляют органы землеустройства, а регистрацию и учет прав на здания и сооружения - БРТИ. Получается, что в большинстве случаев здание принадлежит купившему или построившему его владельцу, а земля является объектом собственности государства. Иначе говоря, все те, кто приобрел или приобретает на территории республики в собственность недвижимое имущество, имеют 99-процентную гарантию того, что в дальнейшем после принятия закона имущество будет находиться в их полном владении, пользовании и распоряжении.

По закону у собственника здания или сооружения земля может находиться во временном пользовании, постоянном пользовании, в аренде или в собственности.

Если земельный участок находится в собственности владельца здания, то для него никаких ограничений по распоряжению недвижимым имуществом нет, но в случае действия одного из трех остальных режимов собственник земельного участка, на котором расположено чуждое здание, может налагать ограничения по владению, пользованию и распоряжению зданием на предоставленном им земельном участке.

В ГК РБ существует положение о том, что если земельный участок не принадлежит владельцу здания на правах собственности, которое расположено на этом земельном участке, то собственник здания может им владеть, пользоваться и распоряжаться, если иное не оговорено при предоставлении ему земельного участка. То есть в документах, которые регистрируют права на землю, могут быть заложены определенные обременения. Не исключено, что владельцам зданий, построенных на городских земельных участках, запретят в течение определенного периода перепрофилировать объект недвижимости или вынесут предписание о запрете продажи здания в течение какого-то определенного срока.

Например, в Минске по решению Мингорисполкома собственник объекта недвижимости не имеет права продавать принадлежащее ему здание в течение 3 лет (в этом случае преимущественное право покупки зданий закреплено за Мингорисполкомом).

Чтобы избежать отсутствия привязки прав на владение и пользование землей к построенному на ней объекту, нужно, чтобы информация о регистрации прав на владение земельным участком из органов по землеустройству в обязательном порядке передавалась в органы регистрации недвижимого имущества - БРТИ. Но такая система передачи информации пока не создана.

Ипотека как рыночный инструмент

Чем объяснить тот факт, что россияне решили уделить ипотеке должное внимание и почему для нас ипотека не является вопросом первостепенной важности, сказать трудно. Очень многое прояснится тогда, когда будет принята новая концепция ипотечного кредитования жилищного строительства и программа мер по ее реализации.

В ближайшее время должна собраться рабочая группа для обсуждения окончательной редакции проекта концепции. Если проект концепции ипотечного кредитования и жилищного строительства будет принят Советом Министров РБ, то он по существу станет первым документом, узаконивающим рождение и существование белорусской ипотеки. Самое главное - принять решение, которое точно и однозначно укажет направление движения к формированию рыночных инструментов для регулирования рыночной экономики.

Ипотека - это рыночный инструмент. На сегодняшний день в ипотеке в первую очередь заинтересовано государство. Масса мертвой недвижимости, которая никоим образом не участвует в хозяйственном обороте и не способствует созданию и передвижению денежной массы, должна работать на экономику страны.

Марина СОЛДАТЕНКО