Для оценки недвижимого имущества граждан нужны новые нормы

Нормативно-методическое обеспечение, регламентирующее в настоящее время порядок оценки и переоценки строений, принадлежащих гражданам, формировалось на протяжении последних 30-35 лет. Многие из документов были введены в действие еще в период существования СССР и предназначались для использования в условиях плановой экономики и ведомственного подхода к решению задач строительного комплекса, жилищно-коммунального хозяйства и государственных систем страхования и статистического учета.

Они до настоящего времени продолжают выполнять функцию нормативной базы для практической оценки строений, принадлежащих гражданам, для целей налогообложения, страхования и декларирования.

В соответствии с действующим законодательством и нормативно-методическими документами, оценка стоимости недвижимого имущества (зданий и строений, принадлежащих гражданам для вышеуказанных целей) осуществляется по их действительной стоимости, которая рассчитывается исходя из восстановительной стоимости.

При этом установлено, что для определения восстановительной стоимости могут использоваться данные проектно-сметной документации, исполнительной документации при строительстве и вводе объектов в эксплуатацию, результаты переоценки основных фондов, а также сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки на 1 января 1972 года и Сборник норм для оценки строений, принадлежащих гражданам, подлежащих и не подлежащих государственному обязательному страхованию в БССР (1983).

Восстановительная стоимость на дату оценки определяется путем индексации первоначальной стоимости или стоимости, определенной с использованием вышеуказанных укрупненных показателей и норм для страховой оценки. Следует отметить, что укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки на 1 января 1972 года составлены в сметных ценах, действовавших по состоянию на 1 января 1969 года. Нормы для страховой оценки разработаны на основании смет на типичные строения, расцененные по действующим на 1 января 1982 года государственным розничным ценам на строительные материалы, тарифам на их перевозку и ценам на ремонтно-строительные работы, выполняемые по заказам населения.

В период с 1969 по 2000 год четырежды обновлялись строительные нормы и правила, которые определяют требования по жилым зданиям. По состоянию на 1 января 1969 года действовал СНиП II-Л.1-62 "Жилые здания. Нормы проектирования". С 1 апреля 1971 года был введен в действие СНиП II-Л.1-71 "Жилые здания. Нормы проектирования". Взамен его с 1 июля 1986 года начал действовать СНиП 2.08.01-85 "Жилые здания". В настоящее время действует СНиП 2.08.01-89 с дополнениями и изменениями (СНБ Изменения №№1,2,3 к СНиП 2.08.01-89). Кроме того, новые требования к жилым зданиям содержатся в САНПиН 9-27-94 "Санитарные правила устройства оборудования и содержания жилых домов" и СНБ 2.04.01-97 "Строительная теплотехника", которые введены в действие взамен СНБ 2.04.01-93. В результате нормативные значения сопротивления теплопередаче ограждающих конструкций жилых зданий повышены в 2-2,5 раза.

За последние 10-15 лет произошли качественные изменения в технологии строительства. Созданы принципиально новые конструктивные системы жилых зданий, широко используются новые строительные материалы и изделия. Существенное изменение претерпело инженерное оборудование зданий, повысился уровень их отделки и в целом потребительских качеств, появились принципиально новые атрибуты комфортности жилья.

В настоящее время потребительские качества жилых домов и квартир ограничиваются только в случаях, когда финансирование их строительства осуществляется за счет бюджетных средств. Общая и жилая площадь индивидуальных жилых домов и квартир, состав жилых и вспомогательных помещений, их площадь, виды, качество и насыщенность инженерным оборудованием, уровень отделки и в целом объемно-планировочные и конструктивные решения определяются заказчиком.

После 1991 года существенно изменилась система ценообразования в строительстве, которая предусматривает теперь возможность определения стоимости строительства объектов в текущих ценах в условиях инфляции.

Действующий в настоящее время порядок определения стоимости зданий и сооружений при их оценке и переоценке, исходя из первоначальной стоимости в смешанных ценах, не позволяет получать объективных экономических оценок о стоимости имущества. Он допускает возможность неоднозначного определения первоначальной стоимости, а, следовательно, и восстановительной. В результате последняя может как занижаться, например, при исчислении страховой стоимости, налога на недвижимость, отчуждении имущества, так и завышаться, например, при исчислении амортизации (износа) и определении себестоимости продукции.

Отдельно следует остановиться на вопросе инфляционных потерь в системе страхования зданий, принадлежащих физическим лицам, которые возникают в результате роста стоимости строительства. Величина страхового возмещения не позволяет гражданину удовлетворить жилищную потребность даже в минимальном объеме. Инфляционные потери не обеспечивают при страховании защиту имущественных интересов физических лиц в должном объеме. В результате финансирование решения жилищной проблемы граждан, жилище которых пострадало в связи со стихийными бедствиями, осуществляется в основном и, как правило, за счет бюджетных средств. Опыт финансирования ликвидации последствий стихийных бедствий, как единичного характера, так и массовых, например, вызванных ураганами (1997, 1998 гг.), свидетельствует о том, что эта проблема является актуальной, и ее решение также связано с совершенствованием системы оценки зданий и сооружений.

Из изложенного следует, что применение вышеуказанных укрупненных показателей восстановительной стоимости и норм страховой оценки для зданий, построенных в течение последних 10-15 лет, по меньшей мере, не корректно. Особенно это касается жилых домов, запроектированных и введенных в эксплуатацию после 1 января 1994 года. Рассчитанные с использованием этих норм действительные стоимости таких зданий, как правило, значительно занижены. Они позволяют весьма приблизительно оценивать их реальную стоимость. Используемая в настоящее время нормативная база для оценки строений, принадлежащих гражданам, устарела и имеет ограниченную область применения. Она нуждается в существенной переработке и должна быть адаптирована к действующим строительным нормам и правилам, а также законодательству, в том числе, регулирующему жилищные отношения. Отсутствие обязательного документированного учета стоимости введенных в эксплуатацию зданий в базисных ценах 1991 года, четкого порядка определения непосредственно стоимости строений, а также возможность использования для определения их стоимости указанных выше укрупненных показателей и норм, позволяют манипулировать восстановительной стоимостью, то есть преднамеренно ее занижать или завышать.

Сложившееся положение с оценкой и переоценкой строений, принадлежащих гражданам, оборачивается для общества огромными издержками. Оно не обеспечивает возможность реализации принципов социальной справедливости, в соответствии с которыми домохозяйства, обладающие значительным недвижимым имуществом, должны нести и большие затраты, связанные с его использованием.

Для обеспечения макроэкономической стабилизации, создания реальной базы финансирования воспроизводства жилищного фонда особое значение имеет введение в гражданский оборот недвижимости, в том числе строений, принадлежащих гражданам, посредством таких институтов, как налогообложение недвижимости и сделок с ней, обязательного и добровольного страхования недвижимости, учета имущества физических лиц. Наведение порядка в оценке и оценочной деятельности также является непременным условием формирования институциональных основ для создания систем ипотечного кредитования.

Для упорядочения системы оценки и переоценки необходима единая методика массовой оценки строений, принадлежащих гражданам, для целей налогообложения, страхования и учета. Она должна обеспечивать получение тождественных результатов при оценке идентичных или близких по характеристике строений, которые, в свою очередь, должны быть понятны собственникам жилищной недвижимости и обеспечивать реальную защиту их имущественных интересов.

А. Д. СИДОРЕНКОО. А. САФОНОВА, БГПА