Впервые специалист из Беларуси номинирован в правление TEGoVA

В некоторых областях отечественная наука опережает зарубежную. Это положение находит убедительное подтверждение в области оценочной деятельности. Недавно Николай Трифонов, президент общественного объединения "Белорусское общество оценщиков" (БОО), был выдвинут кандидатом в члены правления Европейской группы ассоциаций оценщиков TEGoVA. Интригой стала особая острота борьбы - в избирательном марафоне участвовало несколько десятков претендентов. В жестком конкурсе среди ведущих международных специалистов по оценке, научных и общественных деятелей, Николай Трифонов, представляющий Беларусь, уверенно вышел в номинацию, поддержанный коллегами со всего мира. Н. Ю. Трифонов получил официальное приглашение участвовать в ежегодной встрече Европейской группы ассоциаций оценщиков TEGoVA, которая проходит с 6 по 9 апреля в Оксфорде (Великобритания).

Значимость события в том, что впервые специалист из Беларуси номинирован в правление этой влиятельной международной организации.

Европейская группа ассоциаций оценщиков TEGoVA имеет целью координацию всех специалистов по оценке в Европе. Она была создана в 1996 г. при слиянии двух ведущих на тот момент в Европе структур, объединяющих оценщиков. В своей деятельности она поддерживает тесные контакты с Европейской экономической комиссией ООН (Женева), Европейским обществом недвижимости и другими международными организациями.

Следует подчеркнуть, что процедура номинирования в правление состоит из двух частей и является раздельной для претендентов, представляющих страны, которые не входят в Европейское Сообщество, и для кандидатов - представителей стран сообщества.

Всего правление насчитывает 8 членов. Кандадаты, избранные в правление, должны переизбираться каждые 2 года. В этом году только 5 мест в правлении подлежат переизбранию и только одно (!) из них предназначено для представителя не входящей в ЕС страны. В порядке рейтингового голосования из общего числа претендентов были избраны 3 номинанта на это место. В жестком конкурсе среди ведущих международных специалистов по оценке, научных и общественных деятелей, Н. Ю. Трифонов, представляющий Республику Беларусь, уверенно вышел в номинацию, поддержанный коллегами со всего мира. Среди других претендентов - Дэвид Аллен, являющийся представителем Албании и проживающий в настоящее время в Англии, и Арнэ Штобак, руководитель Норвежской ассоциации оценщиков.

Это единственное место может достаться в острой борьбе самому достойному из претендентов. Примечательно, что на оставшиеся 4 места для представителей стран-членов ЕС, претендуют "всего лишь" 7 кандидатов - из Нидерландов, Великобритании (2 чел.), Франции, Австрии, Испании и Финляндии. Окончательный персональный состав правления определится только 6 апреля в Оксфорде (Великобритания) на ежегодной встрече Европейской группы ассоциации оценщиков.

Признание белорусского общественного и научного деятеля на столь высоком международном уровне отражает вклад, который внесли наши специалисты-оценщики в мировой опыт. Это вселяет оптимизм и уверенность, что национальный научный потенциал не растерян, а только закалился в наше нелегкое время. Беларусь может по праву гордиться достижениями отечественной оценочной науки.

Если финансы можно назвать кровеносной системой экономики, недвижимость - ее хребтом, то оценка - это зрение. Наличие достоверных процедур оценки в экономике означает также правильную систему ценностной ориентации во многих различных возникающих в цивилизованной экономике отношениях. Независимая оценка востребована более всего там, где есть развитый рынок. Оценка может производиться не только в сделках купли-продажи, но и для целей получения займа под залог, переоценки, страхования, при налогообложении и разрешении имущественных споров. Особую значимость приобретает достоверная оценка при разрешении споров - в случае причинения ущерба в автоаварии, например. Здесь оценщик находится на стыке двух противоборствующих интересов. Одна сторона хочет больше получить (в возмещение ущерба). Вторая сторона - меньше заплатить. В такой ситуации справедливое разрешение конфликта зависит от компетенции независимого эксперта в области оценки. Без правильной оценки не обойтись также при реализации инвестиционных проектов.

Уместным будет сравнение экономики, в которой не развита оценочная деятельность, со слепцом, натыкающимся на всевозможные препятствия и терпящим из-за этого травмы. Напротив, экономика с развитой системой оценки обладает ясным зрением, позволяющим уверенно смотреть в будущее. При таком сравнении деятельность Н. Ю. Трифонова по развитию оценки сходна с искусством хирурга-окулиста, возвращающего пациенту ясное зрение.

Возглавляемое г-ном Трифоновым БОО представляет Республику Беларусь в Европейской группе ассоциаций оценщиков TEGoVA, где участвовало в разработке новейших Европейских стандартов оценки собственности. Кстати, своему появлению в той редакции, в которой они приняты сейчас, эти стандарты во многом обязаны именно Николаю Юрьевичу. По его предложению в "Европейские стандарты оценки стоимости собственности" были внесены изменения в части детерминации существенного объекта оценки. Результатом стали качественно иные "Европейские стандарты оценки", принятые впоследствии. Отличие не только в названии, но и в том, что новые стандарты являются прогрессивным расширением ранее существовавших, так как предусматривают также подходы к оценке ущерба, обязательств, прав и задолженности. Например, понятие оценки ущерба появилось в стандартах впервые.

Основной задачей БОО является развитие независимой оценочной деятельности в РБ. Белорусское общество оценщиков объединяет ведущих специалистов в области оценки стоимости. БОО ведет научно-методическую работу по адаптации международного опыта независимой оценочной деятельности к условиям Беларуси. Объектом независимой оценки могут выступать недвижимость, земля, здания и сооружения, оборудование, транспортные средства, нематериальные активы, основные фонды, предприятия в целом и др. Эксперты-оценщики, являющиеся членами БОО, квалифицированно владеют методами оценки всех видов имущества, а также обязательств, ущерба и услуг. Выполненная ими оценка признается западными инвесторами.

В последнее время широкую известность приобрели, благодаря своей высокой точности, прогнозы БОО изменения цен на рынке квартир г. Минска. В прессе регулярно публикуются объемные аналитические обзоры квартирного рынка. Эти обзоры содержат самую подробную информацию по всем его сегментам и поэтому заслужили признательность как широкого населения, так и специалистов. В апреле 2000 г. редакция "СиН" планирует опубликовать новейшую информацию о его состоянии.

БОО впервые стало применять для исследования конъюнктуры рынка квартир комплексные экономические индексы, разработанные Н. Ю. Трифоновым, кандидатом физико-математических наук. Самые известные индексы, применяемые БОО для анализа квартирного рынка в целом, без сегментирования, это - индексы ITS, ITD и KSD. Индекс ITS - комплексный индекс цены квадратного метра общей площади, представляющий, без учета специальных особенностей, отношение суммарной стоимости всех продающихся на рынке квартир к их суммарной общей площади. Он позволяет проследить общие тенденции предложения и используется для выделения ключевой тенденции со стороны продавцов квартир. Индекс ITD - более сложный по своей процедуре экономический индекс, отражающий цену квадратного метра общей площади по спросу. Он представляет отношение селектированной суммарной цены заявок на покупку к селектированной суммарной общей площади квартир, удовлетворяющих заявке. Его процедура позволяет отсеять неплатежеспособный спрос. Например, для покупателя, желающего купить однокомнатную квартиру по ул. Мирошниченко за USD 8500, не найдется ни одной квартиры во всем банке данных предложений. Другими словами, эта заявка - неплатежеспособна, и если она попала в статистический массив заявок, то не должна влиять на показатели спроса. Напротив, если по заявке можно подобрать несколько подходящих квартир, то такая информация после определенной процедуры обработки должна войти в состав индекса ITD. Данный индекс, таким образом, адекватно отражает спрос и позволяет проследить изменения со стороны потенциальных покупателей. Оба индекса являются динамическими, абсолютными и репрезентативными.

Процедуры рассчета данных экономических индексов состояния рынка основываются на всех его существенных особенностях. В частности, большим достижением в исследованиях БОО является высокий уровень репрезентативности, близкий к 100%. Индекс ITS, например, основывается на более чем 18000 предложений, тем самым охватывая подавляющую часть рынка. Следует отметить, что задача репрезентативности дополнительно усложняется по причине конфиденциальности информации о продажах квартир.

Для целей составления прогноза индексы ITS и ITD рассчитываются за определенные периоды, их значения фиксируются через равные промежутки времени (квартал). При этом необходимо рассчитывать оба индекса по единой базе данных. На основании наблюдений за весь период строится график изменения индексов во времени. Методика прогноза имеет целью поиск точки равновесия спроса и предложения на новом ценовом уровне.

Еще один используемый в анализе экономический индекс, который показывает отношение "предложение-спрос", - индекс KSD. Этот индекс является отношением числа продаваемых квартир к числу заявок на покупку. Он является относительным, что делает его удобным для качественного исследования и составления прогноза стабилизации. При KSD1 рынок характеризуется насыщением квартир, а при KSD рынок характеризуется избыточным спросом. В настоящее время значение индекса KSD приблизительно равно 5 при постоянном его росте. Это означает, что на 5 квартир в продаже приходится лишь один покупатель.

Помимо анализа всего квартирного рынка в целом, специалисты БОО также рассчитывают ряд экономических индексов по каждому его сегменту. Сегментирование позволяет всесторонне увидеть конъюнктуру рынка квартир в городе Минске с учетом структуры его сегментов. Для решения практических задач как покупателей и продавцов, так и специалистов по недвижимости удобна классификация сегментирования по типу планировки квартир, типу домов, количеству комнат и расположению квартир. Для практических целей представляют интерес следующие показатели по сегментированному рынку: доля сегмента в общем объеме предложения, коэффициент отношения объемов предложения по сегментам (по периодам), доля сегмента в общем объеме спроса, коэффициент отношения объемов спроса по сегментам.

Накопленные БОО многолетние опыт и большой объем статистических данных позволили досконально отработать методику исследований и вывести экономические индексы, которые не только позволяют получить правильную информацию о состоянии дел на квартирном рынке в данный момент, но и помогают практически рассчитать адекватный прогноз на будущие периоды. Специалисты, оказывающие квалифицированные услуги населению в области недвижимости, внимательно следят за этими экономическими индек сами, чтобы правильно ориентироваться в хаосе отечественного рынка.

За вклад в развитие экономической науки в области оценки в условиях переходной экономики, внесенный в мировой опыт оценки, Н. Ю. Трифонов награжден медалью "Замечательные люди XX века" Международного библиографического центра в Кембридже (Великобритания).

Общественность и деловые круги выражают неподдельный интерес к личности Н. Ю. Трифонова в свете состоявшегося номинирования. Оно отражает признание приоритета направлений деятельности, предложенных данным номинантом, над остальными. По мнению Николая Юрьевича, оценка - определение стоимости - является одной из фундаментальных профессий, необходимых в рыночной экономике. Он выразил уверенность, что профессиональное объединение оценщиков TEGoVA должно находиться в ряду наиболее известных организаций, таких, например, как ООН, с целью чего следует укреплять отношения с ведущими международными организациями.

В связи с номинированием он заявил: "В последнее десятилетие Европа расширилась, и TEGoVA должна соответствовать данному уровню и приглашать новых членов из стран с развивающейся рыночной экономикой. Я дважды избирался на должность директора Европейского общества недвижимости по связям с Центральной и Восточной Европой. В июне 2000 года я заканчиваю работу на этом посту и готов применить мои знания особенностей оценки в странах с развивающейся экономикой во имя ее процветания".

Весьма знаменателен тот факт, что на пост директора Европейского общества недвижимости по связям с Центральной и Восточной Европой г-н Трифонов избирался дважды. Обычная практика в зарубежной системе управления такова, что выборные должности подлежат регулярной ротации. Переизбрание же руководителя повторно является исключительным случаем. Номинирование специалиста из Беларуси, таким образом, сможет оказать решающее влияние на развитие независимой оценки на всем постсоветском пространстве.

Огромный интерес представляет будущее направление деятельности Николая Трифонова.

Г-н Трифонов выразил намерение развивать в дальнейшем под эгидой БОО достижения независимой оценочной деятельности в других областях экономики республики. Основным упором приложения усилий станет развивающиеся в республике рынки и организация обучения специалистов в новых видах профессиональной деятельности.

Интернет-технологии, возможно, станут приоритетным направлением деятельности методического центра под эгидой БОО, перспективы открытия которого сейчас изучаются. Центр, по предположениям, будет также помогать студентам в научно-исследовательской работе при обучении и, возможно, откроет свой сайт в Интернете.

Хотя эти намерения официально пока не подтверждены, они имеют под собой весомые основания. Напомним, что Белорусская гильдия специалистов по недвижимости (БГН) под руководством Николая Трифонова одной из первых организовала в республике систему профессиональной подготовки агентов по недвижимости и оценщиков. Под эгидой БОО регулярно проводятся республиканские научно-практические семинары "Экономика недвижимости и оценка собственности". Н. Ю. Трифонов является автором программы "Практические приемы и методы оценки недвижимости с основами оценки иных видов собственности".

По этой программе, содержащей новейшие разработки в области оценки, сегодня проходят обучение будущие специалисты.

Существуют также более смелая версия предстоящих начинаний г-на Трифонова. В соответствии с ней рассматривается проект создания под эгидой БОО, условно говоря, Национального аналитического центра (НАЦ), который, в свою очередь, будет включать три подчиненных подразделения. Во-первых, это непосредственно исследовательский центр, задачи которого - систематизация и расширение накопленного БОО уникального опыта оценки, а также выработка единых подходов к статистическому и экономическому анализу новых рынков в Республике Беларусь. Два других подразделения - методический центр и информационное агентство, выполняющее функции пресс-центра. По циркулирующим в приближенных к руководству БОО кругах сведениям, сегодня среди медиа-предприятий уже идет скрытая борьба за право промоутирования проекта. Некоторые из этих предприятий уже выразили готовность к сотрудничеству.

Думается, мы не ошибемся, выразив всеобщее пожелание узнать подробности от самого Николая Юрьевича. Выражаем надежду, что после возвращения в Беларусь у него найдется время для того, чтобы подробно рассказать о произошедших событиях и поделиться мыслями о своих будущих намерениях.

Триумфальное шествие белорусской науки по Европе продолжается.

Виталий БЕРЕЗИН