Экономика недвижимости и оценка собственности

Очередной республиканский научно-практический семинар "Экономика недвижимости и оценка собственности" из серии регулярно проводящихся под эгидой Белорусского общества оценщиков (БОО) состоялся 15 марта 2000 г. На семинаре выступили ведущие специалисты БОО с докладом, знакомящим присутствующих с новейшими открытиями в области оценки стоимости квартир.

Задача разработанной БОО методики оценки, которая являлась предметом доклада, состоит в том, чтобы произвести наиболее отвечающую действительности оценку стоимости конкретной квартиры, определенной потребительскими свойствами этой квартиры, на основе имеющейся информации о развитии вторичного рынка квартир.

Отличительной особенностью в подходе БОО является то, что учитывается как экономический аспект явления, так и социальный. В исследовании, обосновывающем методику, глубоко и системно раскрываются сущностные и экономические основы нынешнего функционирования вторичного рынка жилья в Беларуси.

Методику БОО отличает фундаментальное научное обоснование. В методике были применены такие методы математической статистики, как многофакторный анализ в синтезе с экономическими методами теории потребления. Оценка стоимости является состоятельной несмещенной и эффективной оценкой максимального правдоподобия.

Отсутствие аналогов позволяет правомерно сделать вывод о научном открытии. Актуальность открытия следует из факта достижения вторичным рынком определенного уровня своей развитости.

Следует отметить практическое значение для определения правильной рыночной стоимости квартиры, которое выражается в открытии конкретных формул расчета. Результаты исследований основываются на многолетних статистических исследованиях, проведенных БОО. Методика, разработанная БОО, в наибольшей степени отвечает действительному положению вещей на данный момент, и поэтому она помогает с максимальной точностью определить реальную стоимость жилья на данный момент. Но сегодня БОО достигает большего.

Концепция оценки, впервые открытая БОО, коренным образом отличается от других способов оценки, которые использовались ранее другими оценщиками. Если раньше считалось, что данные о продажах, состоявшихся год назад, не имеют практической ценности в аспекте требований актуального момента, то сегодня БОО делает революционное открытие. Общеизвестно, что длительные наблюдения за рынком помогают увидеть как тенденции, так и сезонные изменения. Статистическая задача правильного выявления тенденций, называемых в статистике трендом, относится к числу сложнейших. Раньше наблюдения прошлых лет просто отбрасывали и это приводило к ошибкам, которые закономерно следуют из самого факта неучета особенностей развития всего рынка во времени. Сегодня специалисты БОО при оценке реальной рыночной стоимости квартиры могут правильно учесть все данные по развитию рынка в течение длительного времени и тем самым сократить ошибки, которые неизбежно присутствуют в оценках специалистов, не являющихся членами БОО.

Данные о развитии рынка за предыдущие годы, доступные БОО, являются полноценными и всеобъемлющими - они охватывают весь рынок, все его значимые и существенные особенности. Обладание этой уникальной информацией является исключительной компетенцией БОО как организации, объединяющей всех оценщиков в Республике Беларусь. По указанным причинам оценка стоимости, выполненная специалистами, является в наибольшей степени избавленной от ошибок, так как она в наибольшей степени учитывает все факторы, влияющие на установление цены.

Докладчик подчеркнул, что рынок квартир в Минске - наиболее развитый. Данные открытия в области оценки сделаны в условиях того сегмента рынка, который изучен лучше всего. Это дает основание доказательствам как правильности открытия в условиях наличия максимальной информации, так и его практичной значимости.

Именно результаты многолетних наблюдений за рынком и исследований позволяют БОО обладать исключительной по своей практической ценности базой данной, отражающей развитие рынка. Именно обладание всеобъемлющей базой данных о развитии рынка позволяют БОО открыть практические методы, базирующиеся на математической статистике, которые в недостижимой когда-либо ранее степени точности устанавливают особенности развития рынка в целях оценки стоимости. Именно открытие точных и системных методов исследования рынка в целях оценки стоимости в конкретном сегменте (вторичный рынок квартир) позволяют БОО распространить эти методы на другие менее изученные стремительно развивающиеся рынки.

Оценка, выполненная членами БОО, признается западными инвесторами. БОО представляет Республику Беларусь в Европейской группе ассоциаций оценщиков TEGOVA, где участвовало в разработке Европейских стандартов оценки собственности.

Президент БОО кандидат ф.-м. наук Н. Ю. Трифонов является не только сопредседателем Координационного совета по оценочной деятельности СНГ, но также директором Европейского общества недвижимости по связям с Центральной и Восточной Европой и экспертом по оценке рабочей группы Европейской экономической комиссии ООН. За вклад в развитие экономической науки в области оценки в условиях переходной экономики, внесенный в мировой опыт оценки, президент БОО награжден медалью "Замечательные люди XX века" Международного библиографического центра в Кембридже (Великобритания).

Открытые БОО новые методы, которые были применены в данной методике, возможно применять в такой сложнейшей и малоизученной области оценки, как оценка интеллектуальной собственности, что является актуальным в условиях революционного развития коммуникаций. БОО выражает намерение развивать в дальнейшем результаты своих открытий также и в других революционно развивающихся областях экономики.

Виталий БЕРЕЗИН