О залоге и ипотеке


Залог - это такой способ обеспечения обязательств, при котором кредитор имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

В Гражданском кодексе РБ тщательным образом урегулированы отношения по всем видам залога, кроме залога земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека). Ипотечные отношения регулируются отдельными законодательными актами. Гражданский кодекс РБ предусматривает два основания возникновения залога: договор и акт законодательства при наступлении указанных в нем обстоятельств, если законодательством не предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

В силу приведенной классификации, объектом залога и залогового права может быть любое имущество клиента и права на него. В то же время для того, чтобы быть отнесенным к объекту залога, это имущество должно отвечать следующим требованиям. Залог должен быть ликвидным; кредитор должен иметь возможность осуществлять контроль сохранности залога; величина заложенных ценностей должна обеспечить сумму выдаваемого кредита и сумму процентов, рассчитанную за весь срок пользования кредитом.

Критериями ликвидности залога являются быстрота его реализации, относительная стабильность цен, долговременность хранения. Вопрос ликвидности залога является наиболее сложным при принятии решения об обеспечении кредита. Если два-три года назад наиболее ликвидным залогом считался залог зданий, то сегодня найти покупателя на приобретение подобного имущества практически невозможно по причине отсутствия у предприятий средств на подобные приобретения. Сейчас наиболее ликвидным залогом может быть залог готовой продукции и товаров в обороте. Однако данный вид залога имеет определенный недостаток, а именно - необходимость постоянного контроля наличия и сохранности товарно-материальных ценностей со стороны кредитора.

Одной из форм залога, которая в наибольшей степени гарантирует возврат кредита, является заклад. При закладе заемщик остается собственником заложенного имущества. Он не может пользоваться и распоряжаться заложенными ценностями. Предмет залога в данном случае либо передается банку, либо хранится на арендованном складе с передачей всех документов на товар кредитору. Анализ различных видов залога позволяет сделать вывод о том, что в настоящее время идеальной формой залога может быть разве что денежный депозит, который используется довольно редко и использование которого отдельно в законодательстве не отрегулировано.

Отдельным видом залога является залог недвижимости (ипотека), который регулируется отдельными нормативными актами, в частности, Постановлением СМ РБ №381 от 26 мая 1994 г. (с изменениями и дополнениями по состоянию на 5 ноября 1999 г.)

Данное постановление устанавливает форму договора залога и порядок его регистрации.

При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все его имущество - движимое и недвижимое, включая право требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса в целом залогодатель обязан по требованию залогодержателя представлять ему годовой баланс.

При обращении взыскания на заложенное имущество оно в установленном порядке реализуется путем продажи с публичных торгов как единый имущественный комплекс, если иное не предусмотрено законодательными актами.

Договор о залоге, обеспечивающий выполнение обязательств по сделкам, для которых требуется нотариальная форма, удостоверяется нотариально.

Договор о залоге недвижимости (ипотеке) подлежит нотариальному удостоверению.

Регистрация договора о залоге (ипотеке) производится на основании заявления залогодателя и залогодержателя либо залогодателя, если это предусмотрено законодательством, нотариально засвидетельствованной копии указанного договора и документа, подтверждающего уплату государственной пошлины за регистрацию.

Договор о залоге (ипотеке) должен быть зарегистрирован в трехдневный срок со дня представления необходимых документов.

Орган, осуществивший регистрацию договора о залоге (ипотеке), в установленном порядке направляет копию записи о регистрации для внесения данных в Единый государственный реестр имущества, права на которое ограничены залоговыми обязательствами.

В регистрации договора о залоге (ипотеке) может быть отказано в случаях, когда он заключен в отношении имущества, залог которого запрещен законодательством, или когда этот договор нарушает иные требования законодательства.

Мотивированный отказ в регистрации договора о залоге должен быть направлен заявителем (заявителю) в течение 2 дней, а в случае отложения регистрации - в срок до 2 дней после принятия соответствующего решения, но не позднее 5 дней со дня подачи заявления.

За регистрацию договора о залоге (ипотеке) с выдачей соответствующего документа, а также за предоставление выписок из Единого государственного реестра имущества, права на которое ограничены залоговыми обязательствами, взыскивается государственная пошлина в размерах, определенных законодательством РБ.

Залогодержатель по требованию залогодателя обязан выдать ему документы, подтверждающие частичное или полное выполнение обязательства, обеспеченного залогом, для последующего внесения соответствующих изменений в реестр заложенного имущества и в Единый государственный реестр имущества, права на которое ограничены залоговыми обязательствами.

Договор об ипотеке считается недействительным, если он нотариально не удостоверен или не зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым имуществом.

В постановлении, о котором идет речь, установлен также перечень имущества, являющегося предметом залога (ипотеки) и органов, осуществляющих регистрацию договора о залоге этого имущества.

Юлия КАПШАНИНОВА


Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 07 за 2000 год в рубрике недвижимость

©1995-2022 Строительство и недвижимость