Рынок минских квартир: цены будут продолжать падать
Продолжаем публикацию ежеквартальных обзоров квартирного рынка, проводимых под руководством президента общественного объединения "Белорусское общество оценщиков" Н.Ю. Трифонова. Как предсказывалось, цена квадратного метра общей площади понизилась за 3 месяца на 7,5% до уровня USD 354,2. Общее падение с апреля 1999 года составило 17,5%, или USD 74,9 за квадратный метр общей площади. Стабилизации цен на рынке жилья в 2000 году не предвидится.
Наступил 2000 год. Лозунг "Каждой семье - отдельная квартира", поднятый когда-то, все еще остается актуальным. С приходом новых экономических отношений изменился взгляд на жилье: от бесплатной государственной привилегии до товара на рынке. Причем квартира выступает как своеобразный и уникальный товар. Как любой объект недвижимости, она характеризуется достаточно обширным набором качеств: месторасположением, конструкцией и материалом стен здания, этажом, планировкой, внутренней отделкой... Как товар, квартира обладает рядом особенностей (уникальность, высокая по сравнению с другими товарами цена), приобретение квартиры связано с рядом обязательств (ремонт, оплата коммунальных услуг, налога на землю, телерадиовещания).
Для белорусского рынка именно дороговизна жилья является наиболее существенной движущей силой. Рынок жилья отличается диктатом покупателя. В среднем на каждую заявку на покупку приходится по 5 предложений квартир. Это вынуждает продавцов снижать цены. Накопление излишнего предложения, возрастание времени экспозиции квартир, особенно элитных и, соответственно, дорогих - вот главные тенденции развития данного рынка Республики Беларусь в будущем.
Методология
Методика прогнозирования, применяемая в настоящем исследовании, опирается на ряд ключевых индексов и коэффициентов, разнопланово характеризующих рынок жилья.
Для анализа рынка квартир в целом, без сегментирования, вводятся комплексные индексы. К ним относятся: комплексный индекс цены квадратного метра общей площади по предложению; комплексный индекс цены квадратного метра общей площади по спросу; отношение "предложение"/"спрос".
Комплексный индекс цены квадратного метра общей площади по предложению (ITS) находится как отношение суммарной цены предлагаемых квартир к суммарной общей площади этих квартир:
ITS=SPS/SST,
где PS - цена отдельной предлагаемой квартиры в массе обрабатываемых статистических данных за определенный период;
ST - общая площадь отдельной квартиры в массе обрабатываемых статистических данных за определенный период.
Данный индекс показывает общие тенденции рынка жилья со стороны продавцов. Основное назначение - выделение ключевой тенденции рынка путем нивелирования воздействия тенденций отдельных его сегментов.
Комплексный индекс цены квадратного метра по спросу (ITD) представляет собой отношение суммарной цены заявок на покупку к суммарной общей площади квартир (общая площадь по каждой заявке определяется на основании данных предложения по цене заявки):
ITD=SPD/SST*
где PD - цена заявки на покупку квартиры в массе обрабатываемых статистических данных за определенный период;
ST* - средняя общая площадь квартиры, удовлетворяющей заявке, в массе обрабатываемых статистических данных за определенный период:
ST*=SST/n
где SST - сумма площадей квартир, удовлетворяющих заявку на покупку;
n - число квартир, удовлетворяющих заявку на покупку.
Данный индекс раскрывает изменения со стороны покупателей. Тенденции этого индекса характеризуют подвижность покупателей и служат мерилом "удовлетворенности" потенциальных покупателей.
В равновесном рынке данные индексы должны совпадать (ITS=ITD), то есть цена покупки и продажи должна в равной степени удовлетворять и потенциального покупателя, и потенциального продавца. В реальной ситуации эти индексы никогда не совпадают. В зависимости от того, насыщен ли рынок или нет, то есть число продавцов выше или ниже числа покупателей, изменяется соотношение между этими индексами. В первом случае, при превышении предложения над спросом, ITS>ITD, во втором - ITS<ITD
Для облегчения задачи сопоставления данных индексов применяется отношение "предложение"/"спрос" (K SD), определяемый как отношение числа предлагаемых квартир S к числу заявок на покупку D:
KSD =S/D
При использовании данного отношения насыщение рынка квартирами будет характеризоваться K SD больше 1, наоборот - K SD меньше 1. При возрастании этого отношения по периодам для поддержания продаж на уровне продавцы вынуждены идти на снижение цен. Наоборот, падение отношения может иметь следствием некоторое возрастание цен на рынке.
Как указывалось выше, совпадение значений индексов ITS и ITD сигнализирует о стабилизации рынка квартир, о компромиссе между покупателями и продавцами по поводу цены квартиры. Метод прогнозирования, используемый в исследовании, рассматривает данные индексы за определенный период (месяц), фиксируя отдельные значения через равные промежутки времени (квартал). На основании данных исследования за весь период строятся графики зависимости индексов от времени. Для прогнозирования дальнейшего поведения (для получения трендов) применяется линейная экстраполяция.
При этом, если мы хотим сделать прогнозы о возможном равновесии спроса и предложения на новом ценовом уровне, мы должны рассчитать оба этих индекса по одной базе. Характер газетных объявлений таков, что ценовые характеристики спроса можно вывести лишь для одно-трехкомнатных квартир. Поэтому для дальнейших целей необходим скорректированный индекс предложения, рассчитанный не для всего рынка, а лишь для одно-трехкомнатных квартир. Графики функций строятся до точки их пересечения. Точка пересечения графиков - искомая стабилизация рынка квартир. Хотя сразу следует отметить, что это предположение справедливо лишь в рамках рассматриваемой модели. Точность прогнозов возрастает на каждом этапе исследования.
Прогнозирование цены с использованием данных функций при необходимости высокой степени достоверности возможно на короткий промежуток времени. Обычно он равен одному-двум периодам исследования. Под периодом исследования понимается промежуток времени между ближайшими значениями ITS и ITD.
Использование данного метода оправданно и для определения ряда показателей, характеризующий рынок на отдельных его сегментах.
Для рынка квартир свойственно следующее сегментирование.
По типу квартир. Данное сегментирование основано на планировочном решении жилых домов. Планировочное решение зависит как от года строительства, так и от качественных характеристик жилья (общая площадь, жилая площадь, площадь кухни, наличие/отсутствие балконов (лоджий) и так далее). Условно в практике Республики Беларусь выделяют следующие типы квартир: хрущевки, типовые, улучшенной планировки, элитные квартиры.
По типу домов. Сегментирование по типу домов затрагивает конструктивные решения жилых домов. Различают объемно-блочное домостроение (крупнопанельные, блочные дома), а также кирпичные дома и дома из монолитного бетона.
По количеству комнат в квартире. Сегментирование по количеству комнат ведется по одно-, двух-, трех-, четырехкомнатным квартирам, в отдельный сегмент выделяют пяти- и более комнатные квартиры.
По местоположению квартиры. При данном сегментировании выделяют отдельные районы в городе, города, населенные пункты, регионы.
Затрагивая данные виды сегментирования, в исследовании выделен ряд коэффициентов и показателей. К ним относятся: доля сегмента рынка (по количеству комнат) в общем объеме предложения; коэффициент отношения объемов предложения по сегментам (по периодам); доля сегмента рынка (по количеству комнат) в общем объеме спроса; коэффициент отношения объемов спроса по сегментам (по периодам).
В качестве обзорных показателей выделены следующие: диапазон цен предлагаемых квартир; диапазон цен спроса.
Основная цель данной группы показателей - показать диапазон перекрываемости цен спроса и предложения, а также тенденции совмещения диапазонов как результат компромисса интересов покупателей и продавцов.
В идеале диапазоны должны полностью перекрываться. В реальной жизни диапазон цен спроса смещен вниз по отношению к диапазону цен предлагаемых квартир, а верхняя граница последнего выше верхней границы диапазона цен спроса.
В основу годичного исследования рынка жилья положены 18 125 предложений и 4037 заявок на покупку.
Январский цикл исследования рынка жилья, проводимого под эгидой Белорусского общества оценщиков, охватил 3562 предложения и 730 заявок на покупку. За весь период исследований, проводимых БОО, охвачено 18 125 предложений и 4037 заявок на покупку.
Сезонность рынка жилья отразилась на падении в январе по сравнению с октябрем как предложения, так и спроса соответственно на 39% и 41,6%. Отношение "предложение"/"спрос" возросло с 4,67 до 4,88. Неоспоримо, накапливающееся несоответствие спроса и предложения на любом рынке вызывает либо падение цены, либо сокращение производства. Последнее для рынка квартир не является оптимальным, так как в большей степени несоответствие вызвано неплатежеспособностью большинства потенциальных покупателей и высокой стоимостью товара рынка жилья - квартиры.
Общие тенденции можно увидеть на рисунке 1.
Структурный состав предложения незначительно отличался от октябрьского: доля однокомнатных и двухкомнатных квартир упала на 1,1% и 0,6% в пользу трехкомнатных квартир (+1,6%). В абсолютных величинах предложение однокомнатных упало на 41,5%(!), не столь значительно упало предложение двухкомнатных квартир (40%), наименее упало предложение трехкомнатных квартир - на 35,5%. Спрос сместился в сторону однокомнатных квартир (44,7%), двухкомнатные квартиры требовались 37,8% (-0,5%) потенциальных покупателей, трехкомнатные только 11% (-6,2% по сравнению с октябрем). Смещение в сторону более дешевых однокомнатных квартир закономерен, что подогревается снижением стоимости данного типа квартир до рубежа USD 9000-9500 при высоких потребительских качествах жилья, что в сравнении с USD 10000-10500 в октябре дает дополнительный выигрыш почти в USD 1000.
На основании данных можно прогнозировать смещение рынка в сторону более дешевых (за счет уступок продавцов) квартир с повышением потребительских качеств последних.
Снижение индекса зафиксировано на 7,5% по сравнению с октябрем
В январе цена квадратного метра общей площади зафиксирована на отметке USD 354,2, что на 17,5% ниже аналогичного показателя в апреле. Снижение по сравнению с октябрем составило 7,5%. Картина снижения индекса отмечена в таблице 1 (см. рисунок 2):
Темпы снижения цены, как видно из таблицы, зависят от сезонности продаж, нарастая в период спада активности. Устойчивое падение цен указывает на перенасыщение рынка, на поиск новых покупателей в сегментах с более низкими доходами. В конечном случае продавцы квартир проигрывают и от постоянного снижения цен, и от невозможности быстро "избавиться" от жилья.
На отдельных сегментах рынка картина аналогична (см. рисунок 3).
По сравнению с апрелем индекс цены квадратного метра общей площади для однокомнатных квартир упал на 17,6% (до USD 323), для двухкомнатных - на 16% (до USD 335), для трехкомнатных - на 20,1% (до USD 362), для четырехкомнатных - на 13% (до USD 415), для пятикомнатных - на 3,6% (до USD 506). По сравнению с октябрем наибольшее падение отмечено для двухкомнатных и однокомнатных квартир. Оно составило соответственно 9% и 8,5%, что выше среднего по рынку. Подвижность данного сегмента очевидна из-за его значительной доли и борьбы за покупателя, а также необходимости больших (в процентном отношении) уступок для привлечения последних.
Самый дорогой по-прежнему Советский район
Январские данные по диапазону цен по районам Минска подтвердили ведущую позицию Советского района. С диапазоном USD 363-471 он занял первую строчку. Последнюю традиционно занимает Заводской район. В январе диапазон зафиксирован на уровне USD 258-281. Цельную картину по другим районам можно получить из таблицы 2.
Падение ценового диапазона отмечено для всех районов города. Наиболее значительное падение нижнего предела ценового диапазона отмечено для Заводского района. Он упал за три месяца на USD 42! Не столь значительное падение затронуло диапазоны Советского (-USD35), Первомайского (-USD34), Фрунзенского (-USD32) и Центрального (-USD30) районов.
Сравнение с июлем указывает на нарастающую тенденцию падения цен диапазона. Для некоторых районов абсолютная величина падения возросла более, чем в 2 раза! Данные тенденции сигнализируют о смещении рынка в нижний ценовой рубеж. Сложность ситуации возрастает и в связи с возможным падением прибыльности строительства новых квартир для выставления их на вторичном рынке.
Январь принес подарок покупателю не менее чем в USD 800
Цена квартир в январе колебалась в пределах USD 6300-20000 за однокомнатную, USD 9200-38000 за двухкомнатную, USD 11500-60000 за трехкомнатную, USD 16000-110000 за четырехкомнатную и USD 29000-105000 за пятикомнатую квартиру. Взгляд через призму октября отражает снижение цен "дешевых" квартир по всем типам квартир, кроме четырехкомнатных. Последний возрос на USD 1000, что ничуть не компенсирует падение однокомнатных на USD 2000, двухкомнатных на USD 800, трехкомнатных на USD 1500 и пятикомнатных "дешевых" квартир на USD 4000 за три месяца! Одновременно предложение элитных четырехкомнатных и пятикомнатных квартир расширило диапазоны цен на данные типы квартир до USD 105000-110000.
Столь значительного снижения не было отмечено ни в одном из обзоров. Предыдущие USD 700-4000 за 6 месяцев смотрятся мелко против USD 800-4000 за три месяца! Предсказанное ранее снижение цен "дешевых" квартир вылилось в закономерную тенденцию развития белорусского рынка жилья. Неоспоримо, данная особенность сложившегося рын-ка - прямой выигрыш покупателя и стремление продавца продать свою недвижимость в более короткие сроки даже с учетом возрастающих потерь. В данном случае предсказание появления более дешевых квартир в последующем закономерно.
Падение цен за тип планировки остановилось на уровне USD 30-35
Как и ранее, основная масса предложения приходится на типовое жилье. Его доля в общем массе жилья составляет 43,8%. По количеству комнат доля колеблется от 38% двухкомнатных до 52,2% однокомнатных квартир. Однако в общей массе предложения наметилось снижение доли данного типа квартир на 0,7% по сравнению с аналогичным показателем октября. Остается значительным предложение малогабаритного жилья с кухнями до 6,5 кв.м. В январе на них приходилось 23,6% предложения, что на 0,2% ниже, чем в октябре. Положительным моментом является возрастание доли квартир улучшенной планировки на 1,1% по сравнению с октябрем до 21,6%. На элитные приходилось 11% предложения.
Подвижки в сторону улучшения качественных характеристик, отмеченные в октябре, продолжаются и в январе. Смещение в сторону элитных квартир и квартир улучшенной планировки - выигрыш конечного потребителя, приобретающего жилье повышенного качества по более низким ценам.
Представление о цене квадратного метра в зависимости от типа планировки можно получить из таблицы 3.
По сравнению с октябрем цена упала в среднем на 30-35 у.е., что выше падения октябрьских цен по сравнению с июльскими, где среднее падение составляло USD 15-25. Наиболее значительное падение отмечено для трехкомнатных элитных (-USD49) и четырехкомнатных улучшенной планировки (-USD49). Грандиозное падение в USD 103 отмечено для четырехкомнатных элитных квартир. После значительного падения в USD 80-90 в октябре незначительно поднялась цена пятикомнатных квартир (+USD 3-20)
Значительное падение цен на квартиры улучшенной планировки и элитные квартиры отмечает необходимость в больших уступках в цене продажи данного типа квартир. Замеченная тенденция с большей степенью вероятности проявит себя и в дальнейшем, выравнивая диспропорцию цен на квартиры всех типов планировок.
КПД - основной источник квартир на вторичном рынке
В январе по-прежнему ведущую позицию занимает предложение квартир в КПД. На долю данного жилья приходилось 59,2% квартир, что на 1,7% больше, чем в октябре. Доля квартир в кирпичных домах упала на 1% до 36,9%. Незначительным было предложение квартир в блочных домах и домах из монолитного бетона. Всего только 2,4% и 1,5% соответственно.
Полную картину цен квадратного метра общей площади по типу домов дает таблица 4.
В среднем с октября цена квадратного метра общей площади по типу домов упала на USD 30-40. Наиболее значительно падение цен на квартиры в кирпичных домах (падение зафиксировано на уровне USD 24-61). Покупатель выигрывает и в этом случае, получая жилье в самых лучших по эксплуатационно-технологическим показателям домах.
Спрос: диктат покупателя продолжается
В январе потенциальным покупателям в основной массе требовались однокомнатные и двухкомнатные квартиры, доля которых составила 44,7% и 37,8%. Доля трехкомнатных квартир составила 11%, а четырехкомнатных - 4,8%. На квартиры свыше четырех комнат было получено лишь 1,8% заявок.
В январе отмечен пик спроса на однокомнатные квартиры за все время наблюдения. В сравнении с октябрем он возрос на 6,1%. Доля двухкомнатных снизилась незначительно. Падение составило всего 0,5%. Зато январь ознаменовался резким падением спроса на трехкомнатные квартиры. Столь низких показателей не было с начала обзора! Он достиг всего 11% от общей массы спроса, а в сравнении с октябрем упал на 6,2%.
Со стороны спроса уровень цен выглядит следующим образом: за однокомнатную квартиру платили USD 6000-13000, за двухкомнатную - USD 8000-17000, за трехкомнатную - USD 13000-18000. За счет предложения можно было удовлетворить 85,2% спроса на однокомнатные квартиры, 91,6% спроса на двухкомнатные и весь спрос на трехкомнатные квартиры. Из-за снижения цен на квартиры, как видно, появилась возможность удовлетворить явно недостаточный спрос на квартиры на более высоком уровне. В сравнении с октябрем данный показатель для трехкомнатных квартир возрос более чем на 50%. В январе отмечено также резкое снижение нижнего порога цен спроса по всем типам квартир, которое достигало USD 3500 для трехкомнатных квартир! Велика данная величина и для двухкомнатных квартир - USD 3000. Для однокомнатных она зафиксирована на отметке USD 800.
Цена спроса в январе зафиксирована на отметке USD 296,3 за м2 общей площади, что на 18,3% ниже аналогичного показателя в апреле. В сравнении с октябрем индекс упал на 10,2%. Общую картину изменения индекса по времени обзоров можно получить из таблицы 5 (см. рисунок 2).
Столь большое падение цены спроса на 10,2% против 7,5-процентного падения цены предложения в январе говорит о том, что точка компромисса покупателей и продавцов наступит еще позже, чем предполагалось ранее.
Весь 2000 год, по прогнозам, тенденция падения цен на рынке жилья сохранится (см. рисунок 4). Предварительные прогнозы говорят, что к апрелю-маю цена предложения установится на отметке USD 331,1 или упадет по сравнению с январем на 6,5%, достигнув 22,8% падения за год.
В январе среди предлагавшихся число телефонизированных квартир составляло 74,7% от общей массы предлагавшегося жилья. Продажа квартиры с номером телефона не только улучшает общую картину предлагаемой квартиры, но и повышает ее ценность. Высокий процент говорит о том, что данные квартиры в предложении становятся де-факто рынка жилья.
На падении числа повторных объявлений до 10,8% в январе против 14,5%-15% в предыдущих периодах отразилось снижение активности на рынке в связи с его сезонным характером. При благоприятных обстоятельствах данный показатель указывал бы на уменьшение времени экспозиции типичной квартиры, но в связи с тенденциями на рынке его величина может резко меняться из-за снижения цены на квартиру в течение одного периода исследования. Ускорение темпов снижения цен на квартиры со стороны продавцов указывает на развитие кризисной ситуации на рынке жилья в Минске.
Выводы: падение цен не остановится
Можно с уверенностью сказать, что весь 2000 год цены на квартиры в Минске будут падать. Скорее всего к 2001 году линейный характер нарушится, падение замедлится. При ценах менее USD 200/м 2 и нынешней себестоимости нового строительства USD 100-150/м 2 в модель надо будет вводить новые факторы.
Противоречие цен, устанавливаемых продавцом, и цен, которые способны оплатить покупатели при все снижающемся благосостоянии населения, приводит к кризисной ситуации, сложившейся на рынке жилья Минска. Все возрастающий коэффициент отношения "предложение"/"спрос" (4,88 против 4,67 в октябре) говорит о снижении интереса покупателей в приобретении жилья. Независимо от того, что цена предложения упала до рекордно низких USD 354,2, она остается достаточно высокой для покупателей, установивших приемлемую им цену на отметке USD 296,3, или на 16,3% ниже цены предложения. И при столь низкой цене предложение может удовлетворить не более 92% заявок на самые ходовые дешевые однокомнатные и двухкомнатные квартиры.
Несомненно, покупатель только получает выгоду от такой ситуации, но инфляция, сложившаяся экономическая ситуация ничуть не помогают получить сколь существенное преимущество конечному потребителю рынка жилья. Даже самые "дешевые" квартиры - практически недостижимая мечта рядового покупателя. Возможности альтернативного получения сумм на покупку снижены до предела по сравнению с ситуацией годичной давности.
Рынок жилья города Минска - отражение развития экономики отдельного государства. Экономическая ситуация Беларуси слишком нестабильна и вряд ли существенно изменится к лучшему в ближайший год, что не позволяет надеяться на прогрессивные изменения на рынке жилья за весь этот период.
Рынки жилья в крупных городах мира подвержены сезонным колебаниям, но столь беспрецендентного падения цен на протяжении последнего года ни один рынок не переживал! И эта тенденция не спешит измениться в ближайшем будущем...
Таблица 1. Комплексный индекс цены квадратного метра общей площади по предложению.
| Апрель 1999 | Июль 1999 | Октябрь 1999 | Январь 2000 | |
| Индекс, USD/м2 | 429,1 | 400,1 | 382,9 | 354,2 |
| Снижение цены В % к предыдущему периоду | 6,8% | 4,3% | 7,5% | |
| В % к апрелю | 6,8% | 10,8% | 17,5% |
| Район | Диапазон цены квадратного метра общей площади в USD | |
| Заводской | 258 | 281 |
| Ленинский | 321 | 443 |
| Московский | 298 | 313 |
| Октябрьский | 323 | 356 |
| Партизанский | 331 | 559 |
| Первомайский | 333 | 425 |
| Советский | 363 | 471 |
| Фрунзенский | 322 | 382 |
| Центральный | 334 | 504 |
| Тип планировки | Квартира (количество комнат) | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |
| Малогабаритное жилье с кухнями до 6,5 м2 | 312 | 302 | 305 | 314 | - |
| Типовые квартиры | 322 | 335 | 344 | 335 | - |
| Улучшенное жилье с кухнями 8-9 м2 | 339 | 360 | 399 | 439 | 448 |
| Элитное жилье и сталинки с кухнями свыше 9 м2 | 343 | 367 | 402 | 495 | 531 |
| Тип домов | Квартира (количество комнат) | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |
| Панельные | 313 | 318 | 328 | 328 | 269 |
| Кирпичные | 342 | 362 | 423 | 512 | 534 |
| Блочные | 322 | 287 | 325 | 264 | - |
| Монолитные | 357 | 330 | 456 | 420 | - |
| Апрель 1999 | Июль 1999 | Октябрь 1999 | Январь 2000 | |
| Индекс, USD/м2 | 362,7 | 344,6 | 329,9 | 296,3 |
| Снижение цены В % к предыдущему периоду | 5,0% | 4,3% | 10,2% | |
| В % к апрелю | 5,0% | 9,0% | 18,3% |
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 05 за 2000 год в рубрике недвижимость
