Рынок квартир в Минске: 2000 год — год падения цен?

Исследование конъюнктуры рынка квартир в Минске в рамках проекта исследования рынка недвижимости, проводимого общественной организацией "Белорусское общество оценщиков", за три квартала 1999 года отмечает падение цены квадратного метра общей площади с USD 429,1 в июле до USD 382,9 в октябре, или на 10,8%. При этом рост предложения составил 36,6% при росте спроса всего на 7,3%. В сложившихся условиях оправдан прогноз падения цен по крайней мере на ближайшее полугодие.

Рынок квартир - один из самых интересных рынков Беларуси. При безудержном инфляционном росте цен он, наоборот, подвержен падению цен. Одновременно предложение возрастает быстрее и без того несущественного спроса на жилье. Настоящая работа является ежеквартальным анализом рынка квартир в Минске, проводимом общественной организацией "Белорусское общество оценщиков" (БОО). Результаты предыдущего этапа исследования были опубликованы в "СиН" №32 за 1999 год. Ниже приводятся результаты следующего этапа исследования рынка недвижимости.

Основа обзора - сухая статистика и примерно 18 000 объявлений

Общий объем обзоров (с начала года их было три) составил 14563 предлагаемые квартиры и 3307 заявок на покупку. При составлении данной базы использованы рекламные издания, отвечающие требованиям анализа рынка квартир в Минске. На основании примерно 18000 опубликованных объявлений и последующей их статистической обработки получен ряд индексов и коэффициентов рынка квартир и высказаны предположения по дальнейшему развитию данного рынка на ближайшее будущее.

К индексам и коэффициентам, являющимся ключевыми в обзоре, относятся индекс цены квадратного метра общей площади по предложению (комплексный и сегментированный), индекс цены квадратного метра общей площади по спросу (комплексный и сегментированный), коэффициент отношения "предложение/спрос", доля сегмента рынка (по количеству комнат) в общем объеме предложения, коэффициент отношения объемов предложения по сегментам (по периодам), доля сегмента рынка (по количеству комнат) в общем объеме спроса, коэффициент отношения объемов спроса по сегментам (по периодам), диапазон цен предлагаемых квартир, диапазон цен спроса.

Сегментирование рынка проводилось: по типу квартир (хрущевки, типовые, улучшенной планировки, элитные квартиры), по типу домов (крупнопанельные, кирпичные, блочные, монолитные дома), в которых находятся квартиры, по районам Минска, по количеству комнат в квартире.

Два первых индекса являются ведущими среди вышеперечисленных из-за комплексного характера воздействия на них экономических факторов.

Комплексный индекс цены квадратного метра общей площади по предложению находится как отношение суммарной цены предлагаемых квартир в обзоре к суммарной общей площади данных квартир. Комплексный индекс цены квадратного метра по спросу представляет собой отношение суммарной цены заявок на покупку к суммарной общей площади квартир (общая площадь по каждой заявке определяется на основании данных предложения по цене заявки).

При сопоставлении двух данных индексов и линейной аппроксимации полученных значений за временной диапазон возможен прогноз дальнейшего развития квартирного рынка Минска на ближайшее будущее.

Падение цен задело все типы квартир

Согласно октябрьскому обзору, охватившему 5837 предлагаемых квартир и 1250 заявок на покупку, индекс цены квадратного метра общей площади упал с 429,1 USD в апреле до 382,9 USD в октябре, что составило 10,8%, или на 46,2 USD за 6 месяцев. Такое значительное падение охватило все типы квартир.

Цена квадратного метра для однокомнатных квартир снизилась до USD 353 (9,9% цены апреля), для двухкомнатных - до USD 368 (7,8%), для трехкомнатных - до USD 391 (13,7%), для четырехкомнатных - до USD 438 (8,2%) и для пятикомнатных - до USD 501 (4,6%). Сравнение удельных цен за апрель-октябрь дано на графике 1.

В данных условиях перед покупателем раскрываются широкие возможности выбрать за те же деньги, что и в апреле, более просторную квартиру с большой кухней, не на крайних этажах. В апреле за USD 10000 можно было купить максимум однокомнатную квартиру с 36 квадратными метрами общей площади и кухней в 7 метров на первом этаже в Малиновке. В октябре такая же квартира стоила порядка USD 9500. А за USD 10 000 можно было купить квартиру с кухней в 9 метров не на последнем этаже во Фрунзенском районе. Таким образом, на данной квартире продавец теряет порядка USD 500 не на самом дорогом жилье. На более дорогостоящей квартире продавец теряет уже не одну тысячу долларов.

Оказалось, что в октябре цена квадратного метра общей площади для трехкомнатных квартир ниже аналогичной цены для однокомнатных квартир в апреле!

В чем же причины столь безудержного падения цен?

Данных причин можно насчитать не один десяток. Но наиболее важными и существенными остаются, пожалуй, две. Первая - падение доходов населения в сравнении с ростом инфляции и курсом доллара, вторая - высокий рост предложения квартир при недостаточности спроса на них.

Рынок, подогреваемый излишним предложением, способен саморегулироваться лишь за счет снижения цены на квартиры. Но даже существенно удешевленные квартиры остаются достаточно дорогими для населения, чьи доходы неуклонно падают в сравнении с долларовым эквивалентом и темпами инфляции. Сейчас для большинства людей, нуждающихся в жилье или улучшении жилищных условий, накопить сумму на покупку новой квартиры почти нереально даже за десяток лет. Более проблематично стало получить кредит под строительство под льготные проценты. В 1999 году кредитная линия государства под постройку (получение) жилья снижена почти вдвое по сравнению с 1998 годом.

Предлагаем больше, чем могут купить, почти в 5 раз

Отношение предложение/спрос возросло с 3,67 до 4,67, или, если в апреле на одного желающего купить приходилось около 4 предложений квартир, то в октябре эта цифра возросла почти до 5.

Пик предложения приходится на двухкомнатные квартиры, составляющие порядка 36,7% общего количества предложенных квартир в октябре. Трехкомнатных квартир было 28%, однокомнатных - 26,6%. Незначительным было предложение четырехкомнатных и пятикомнатных квартир. Их доля составила соответственно 7,8% и 0,9%.

Преставление о суммарном предложении и спросе по месяцам дает график 2. Сильно возросло предложение однокомнатных квартир - более чем на 40%, число двухкомнатных квартир увеличилось на 29,6%, трехкомнатных - на 23%, а четырехкомнатных - на 34,5%. Столь существенный рост по типам квартир раскрывает дополнительные возможности выбора перед покупателями, одновременно снижая шансы продавцов расстаться с жильем.

Что же требовалось потенциальным покупателям в октябре? Оказывается, основная масса заявок приходилась на одно- и двухкомнатные квартиры, охватившие соответственно 38,6% и 38,3% заявок на покупку. Трехкомнатные хотели приобрести лишь 17,2% покупателей, а четырехкомнатные - 4,5%. Желание купить 5-7-комнатную квартиру высказало лишь 1,4% покупателей. В целом картина повторяет апрельскую с незначительным падением спроса на однокомнатные квартиры (падение составило всего 1,6%).

Наиболее значительно по сравнению с апрелем возрос спрос на трехкомнатные квартиры - на 13,2%, что в сравнении с 23%-ным (не максимальным!) ростом предложения наглядно демонстрирует кризис данного рынка и перенасыщение его явно избыточным количеством квартир.

Отталкиваясь от цифр, несложно сделать прогноз о все возрастающем несоответствии количества продаваемых и покупаемых квартир в Минске. Данный дисбаланс в большей степени влияет на обвал данного рынка. До его устранения нельзя даже думать о стабилизации цен на квартиры в Минске.

На первое место по цене выходит Советский район

Среди районов на первое место по цене квадратного метра общей площади вышел Советский район с диапазоном USD 398-599. По-прежнему последняя строка отведена Заводскому району. Его цена не выходила за пределы в USD 300-314 за квадратный метр. Больше ценовой диапазон в Центральном (USD 363-569 за квадратный метр) и Первомайском (USD 367-476) районах. Полная картина отражена в таблице 1.

В сравнении с июлем падение цены квадратного метра общей площади затронуло все районы. Наиболее значительное падение отмечено для Советского района (на USD 36 снизился нижний порог диапазона в сравнении с июлем) и Заводского района (снизился на USD 26). В среднем падение нижнего диапазона колебалось в пределах USD 5 - 20.

При дальнейшем падении цен и достижении ими цены Мингорисполкома на строительство жилья (основной тип - квартиры в крупнопанельных домах), которая колеблется в пределах USD 300 по курсу Нацбанка РБ за квадратный метр общей площади, прибыльность последующей продажи построенного жилья резко падает. Это может привести к снижению предложения новых квартир на вторичном рынке.

Стоимость дешевых квартир упала более, чем на USD 700

В октябре предлагаемое жилье стоило USD 8300-27 000 за однокомнатную квартиру, USD 10 000-35 000 за двухкомнатную, USD 13 000-69 000 за трехкомнатную, USD 15 000-117 000 за четырехкомнатную и USD 33 000 - 100 000 за пятикомнатную квартиру. Нельзя обойти вниманием и то, что в октябре нижний порог цены для двухкомнатных квартир упал до USD 10 000 против USD 10 500 в июле и USD 10 700 в апреле. Еще более значительное падение было отмечено для трехкомнатных квартир. В октябре самая дешевая трехкомнатная квартира стоила всего USD 13 000, что на USD 3000 ниже пороговой цены в апреле. Аналогичное падение для четырехкомнатных составило USD 2500 (против USD 17 500 в апреле), а для пятикомнатных - USD 4000 (против USD 37 000 в апреле). Наибольшая разбежка в ценах отмечена для четырех комнатных квартир и вызвана предложением элитного жилья по предельной цене для белорусского жилья - порядка USD 115 000 - 125 000.

Подвижка рынка в сторону снижения нижнего ценового порога неоспоримо вызвана насыщением рынка и стремлением продавцов продать жилье даже с потерей части дохода от своей собственности. Нельзя отрицать того факта, что рынок реагирует на ситуацию адекватно. С полной уверенностью можно прогнозировать снижение данного ценового порога в ближайшее время и насыщение рынка дешевыми (уцененными) квартирами.

Качественные характеристики предлагаемого жилья улучшаются

В большей массе квартиры были представлены типовым жильем в панельных домах с кухнями площадью 7-8 квадратных метров. На их долю приходилось от 39,4% двухкомнатных до 54% однокомнатных квартир. Однако наметилось снижение доли данных квартир в общем объеме предложения. Так, на 5% упало предложение двухкомнатных квартир данного типа. Менее значительно было падение для трех- и четырехкомнатных квартир. Оно составило соответственно 1,9% и 1,3%. Остается значительным предложение хрущевок и сталинок с маленькими кухнями - от 9% четырехкомнатных до 31,1% двухкомнатных квартир. Но при этом происходит снижение данной доли, особо ярко выраженное в 7%-ном падении предложения однокомнатных квартир данного типа. Это говорит об улучшении качества предлагаемого жилья. Наоборот, возросло предложение квартир улучшенной планировки, захвативших от 9,1% до 33,5% квартир, и элитных квартир с долями в 7,8-16,3% квартир. Так, среди однокомнатных квартир предложение элитного жилья возросло с 4,2% в июле до 7,8% в октябре.

Такие подвижки говорят о насыщении рынка более качественным жильем и вытеснении жилья с худшими технологическими характеристиками. Если данные тенденции будут продолжаться и в дальнейшем, вполне вероятно, что через несколько лет квартиры с маленькими кухоньками в предложении станут раритетом.

Представление о цене квадратного метра общей площади по типу планировки можно получить из таблицы 2.

В сравнении с июлем цена квадратного метра упала в среднем на USD 15-25. Особенно это падение затронуло пятикомнатные квартиры, цены на которые упали на USD 80-90 за квадратный метр. По остальным типам выделяются трехкомнатные хрущевки с падением цены на USD 34, двухкомнатные квартиры улучшенной планировки - на USD 37, элитные двух- и трехкомнатные квартиры - на USD 41 и USD 29 соответственно.

Основная масса предлагаемых квартир - квартиры в КПД

Среди предлагаемых квартир основная масса приходится на жилье в КПД. В панельных домах предлагалось от 55,7% до 63,3% квартир. В сравнении с июлем число квартир в КПД упало в пользу квартир в кирпичных домах. Доля квартир в кирпичных домах возросла до 34-39,5% от общего объема предложения, или в среднем на 5-7% по сравнению с июлем. Одновременно упала доля квартир в домах из монолитного бетона и блочных домах, которая колебалась в пределах 0,6-2,6% и 2-4,3%. Все пятикомнатные квартиры предлагались в кирпичных (80% общего объема предложения данных квартир) и панельных (20%) домах.

По технологическим качествам (звукоизоляция, теплоизоляция), по влиянию на здоровье человека кирпичные дома являются наиболее оптимальным вариантом из предлагаемых типов. Увеличение доли предлагаемых квартир в данных домах - неоспоримое преимущество для потенциальных покупателей при снижении цен на них (цена метра общей площади упала на 10-58 USD) Представление о цене квадратного метра общей площади по типу домов дает таблица 3.

Покупатель и продавец - компромисс отложен на год

С позиции потенциальных покупателей цены остаются достаточно высокими. Об этом свидетельствует более низкий индекс цены квадратного метра общей площади по спросу. Данный индекс зафиксирован в октябре на отметке USD 329,9, что на 9% ниже, чем аналогичный показатель в апреле.

Требовались однокомнатные квартиры в диапазоне USD 6800 - 13 500, двухкомнатные в диапазоне USD 11 000 - 25000 и трехкомнатные в диапазоне USD 16 500 - 22 000. Среди предложенных квартир в эти диапазоны смогли попасть 86,6% однокомнатных, 92,3% двухкомнатных и 40,2% трехкомнатных квартир. Ряд заявок на квартиры не могли быть удовлетворены из-за низкой цены заявки. Таких квартир было 6% среди заявок на двухкомнатные квартиры и 16% - на однокомнатные.

Динамика изменения индексов цен спроса и предложения приведены на графике 3. Индекс цен предложения рассчитывался как отношение суммарных цен предложения к суммарной общей площади квартир. Поскольку индекс спроса удается рассчитать лишь для одно-трехкомнатных квартир, индекс предложения корректировался к подобному же составу предложения.

Как видно из сравнения, индекс цены спроса упал на 9% против 10,8%-ного падения индекса цены предложения. Данная разбежка говорит о возможности компромисса цен и приходу к единой (реальной) цене на продажу/покупку, удовлетворяющую в равной степени и покупателя, и продавца.

При сложившихся условиях можно прогнозировать, что данной точки рынок достигнет не раньше, чем через год, то есть весь 2000 год цены будут падать. Окончательная цена неизвестна, но для ближайшего времени она может быть спрогнозирована. Цена спроса упадет до USD 313 за средний квадратный метр общей площади уже в январе - феврале 2000 г. Цена предложения упадет к этому периоду до USD 357 за квадратный метр общей площади.

Таким образом, уже к январю-февралю 2000 года индекс цены упадет еще на 6% по сравнению с апрелем, достигнув 16,9-процентного падения за 9 месяцев.

Среди оставшихся показателей рынка квартир выделяются доля телефонизированных квартир и число повторяющихся предложений. В октябре число телефонизированных квартир колебалось в пределах 73,7-80% общего числа предлагаемых, что несколько выше 71,6-75,5% в апреле. Таким образом, продажа телефонизированной квартиры становится де-факто квартирного рынка Минска.

Число повторных предложений колебалось в пределах 14,9-23,1% общего числа предлагаемых квартир и возросло на 0,2% по сравнению с июлем, что указывает на увеличение срока экспозиции квартир (времени от выставления квартиры на продажу до ее непосредственной продажи). Это усугубляет позицию продавца, так как квартиру становится сложнее продать в более сжатые сроки, то есть ее ликвидность (прямой обмен на деньги) падает. Если данные темпы сохранятся, предложение может возрасти еще и из-за непроданных квартир, что в свою очередь может потянуть рынок вниз.

Неутешительная картина для потенциальных продавцов прорисовывается в этих цифрах. Падение рынка в условиях нестабильности экономики и нарастающих витков инфляционных процессов естественно и не может быть остановлено никакими изменениями, кроме созданных самим же рынком. И в отношении рынка квартир, особенно вторичного, где предлагается уже готовое жилье, сказанное выше относится в большей степени. Собственники квартир и потенциальные покупатели очень четко реагируют на изменение цен. Одни, желая не потерять всего, снижают цены, другие не обладая достаточными средствами, что в условиях падения благосостояния населения очевидно, предпочитают ждать прихода реальных цен. Разница в отношении спроса/предложения, возросшая с 4 до 5 предлагаемых квартир на 1 заявку на покупку, разница в цене спроса/предложения, зафиксированная соответственно на уровнях USD 382,9 и USD 329,9 неоспоримо говорит о кризисном состоянии существующего рынка, о его предполагаемом нестабильном будущем. При сложившихся условиях нет никаких оснований отрицать падение цен, которое будет сопровождать по прогнозам рынок весь 2000 год.

Последующие исследования помогут выявить правильность столь пессимистической оценки, но, увы, сложившаяся экономическая ситуация в республике не располагает видеть что-либо иное.

Квартирные цены во всем мире подвержены колебаниям, как правило, цикличным. Ситуация на квартирном рынке Минска беспрецедентна по сравнению со всеми крупными городами мира - падение цен происходит непрерывно почти год и, с большой вероятностью, будет продолжаться еще столько же. Сколько же?

Таблица 1. Диапазон цен на квадратный метр общей площади в октябре 1999 года в Минске (по районам)

Район	Диапазон цены квадратного метра общей площади в USD
Заводской	300	314
Ленинский	346	432
Московский	328	363
Октябрьский	338	372
Партизанский	332	437
Первомайский	367	476
Советский	398	599
Фрунзенский	354	436
Центральный	363	569

Таблица 2. Средняя цена квадратного метра общей площади по типу планировки.

Тип планировки	Квартира (количество комнат)
	1	2	3	4	5
Хрущевки, сталинки с кухнями до 6,5 кв. метров	337	332	315	333	-
Типовые квартиры	354	370	366	353	-
Улучшенное жилье с кухнями 8-9 кв. метров	368	391	423	488	428
Элитное жилье и сталинки с кухнями свыше 9 кв. метров	379	402	451	598	528

Таблица 3. Средняя цена квадратного метра общей площади по типу домов

Тип домов	Квартира (количество комнат)
	1	2	3	4	5
Панельные	345	350	348	364	397
Кирпичные	366	399	463	573	523
Блочные	327	320	352	399	—
Монолитные	368	390	450	451	—

Николай ТРИФОНОВ,Сергей ШИМАНОВСКИЙ