Функциональное зонирование территории города способствует ее развитию

В рамках прошедшей 5-6 октября в Минске ярмарки недвижимости состоялась научно-практическая конференция "Развитие системы управления недвижимостью в Минске".

Приветствуя участников конференции, заместитель премьер-министра РБ Б.В. Батура сказал:

- Республика выходит на стандартную схему, свойственную современным развитым странам и включающую экономическое регулирование деятельности государственного сектора, совместное с частным капиталом предпринимательство и экономическое регулирование деятельности частного сектора. Данная проблема особенно актуальна для объектов недвижимости. Экономическое содержание недвижимости характеризуется прежде всего тем, что она может рассматриваться и как источник дохода собственника, и как фактор его финансовой устойчивости, и как товар. Сегодня можно констатировать, что далеко не всякая годная к эксплуатации недвижимость используется эффективно. Особенную тревогу вызывает то, что в республике ежегодно увеличивается количество объектов незавершенного строительства, а также зданий, сооружений и помещений, не используемых в хозяйственной деятельности, на содержание которых предприятиям различных отраслей приходится затрачивать значительные средства. В государстве систематически анализируется степень использования ранее созданного производственного потенциала. Так, по состоянию на 1 января 1999 г. в РБ не использовалось либо неэффективно использовалось более 2 млн м 2 производственных площадей. В стадии незавершенного строительства находилось 20897 объектов всех форм собственности с общей сметной стоимостью строительства более 121 млрд рублей в ценах 1998 г. Таким образом, главной задачей республиканских органов государственного управления является скорейшее вовлечение в хозяйственный оборот неиспользуемых и неэффективно используемых объектов, а также объектов незавершенного строительства. Это позволит создать новые рабочие места, увеличить объем производства, организовать выпуск новой продукции.

Готовясь к проведению настоящей ярмарки, организаторы мероприятия исходили из собственных оценок состояния рынка недвижимости РБ и поисков путей его совершенствования. При этом предполагается развитие инфраструктуры, обеспечивающей необходимые условия готовности объектов госсобственности к реализации их на рынке недвижимости.

С изложением "Краткой концепции управления недвижимостью в Минске" выступил один из разработчиков концепции председатель постоянной депутатской комиссии Мингорсовета по коммунальной собственности и приватизации К. В. Холопик.

Целью разработки концепции является повышение эффективности управления рынком недвижимости, увеличение доходов бюджета города и улучшение их структуры, а также привлечение дополнительных инвестиций в городское хозяйство.

Реализация концепции ориентирована на обеспечение увязки управления недвижимостью с градостроительным планированием, создание целостной системы учета и регистрации объектов недвижимости, совершенствование экономических, правовых и организационных механизмов государственного управления недвижимостью.

При создании концепции ставились следующие цели: создание в Минске эффективно управляемого рынка недвижимости, увеличение доходов бюджета города и улучшение их структуры, улучшение удовлетворения спроса субъектов хозяйствования на нежилые помещения и спроса населения на жилье, а также привлечение дополнительных инвестиций в развитие минских объектов недвижимости.

Основные же задачи концепции и системы управления недвижимостью таковы: увязка управления недвижимостью с градостроительным планированием, создание целостной системы учета и регистрации объектов недвижимости, совершенствование экономических механизмов в системе государственного управления недвижимостью, развитие правовых отношений управления недвижимостью, совершенствование организационной структуры управления недвижимостью.

Кирилл Вадимович назвал 8 основных направлений реализации концепции, которые и являются ее основой.

Первое направление - разработка и введение функционального зонирования территории Минска.

Зонирование это предполагает деление территории города на следующие функциональные зоны: жилая зона, общественно-деловая зона, производственная зона, зона инженерной и транспортной инфраструктур, ландшафтно-рекреационная зона, а также зоны специального назначения.

В соответствии с видом территории необходимо установить ограничения на ее использование, а также определить перспективы территориального развития города. Система зонирования должна стать инструментом регулирования рынка недвижимости, на основе которой можно будет осуществлять определение территорий, подлежащих перспективному развитию, прогнозирование на ближайшую и отдаленную перспективу тенденций и структуры развития объектов недвижимости, разработку стратегии формирования и регулирования цен на недвижимость для обеспечения оптимального развития города, создание условий повышения инвестиционной привлекательности недвижимости на основе четкого определения юридического статуса объектов недвижимости, выявления территориальных особенностей различных районов, проведение экономического анализа инвестиционных проектов (с позиции потенциального инвестора), проектов продажи участка городских земель или отдельного здания (с позиции владельца недвижимости), а также осуществление городской администрацией контроля реконструкции, нового строительства, функционального перепрофилирования земельного участка или здания.

Второе направление - совершенствование системы учета недвижимости, которая должна основываться на материалах технической инвентаризации земельных участков, зданий и сооружений.

Необходимо объединить учет земли и учет строений на ней. Такие функции должен выполнять единый государственный орган.

Учету должны подлежать все объекты недвижимости, находящиеся на территории Минска. Каждому объекту должен быть присвоен уникальный регистрационный (кадастровый) номер.

Кадастровый номер и описание каждого объекта должны фиксироваться в едином городском банке данных объектов недвижимости - Государственном земельном кадастре Минска.

Данные учета недвижимости позволят местным органам власти обладать реальной статистической информацией о городской недвижимости и тенденциях ее развития, что необходимо для планирования социально-экономического развития города, ввести эффективную систему налогообложения недвижимости, осуществлять контроль использования объектов недвижимости.

Третье направление - разработка модели и проведение массовой оценки рыночной стоимости объектов недвижимости. На основании данных учета недвижимости необходимо осуществить проведение регулярной массовой оценки рыночной стоимости недвижимости, расположенной на территории г. Минска. Для этого необходимо разработать и утвердить методику оценки рыночной стоимости недвижимости.

Должна быть создана городская служба оценки недвижимости, осуществляющая свою деятельность по следующим основным направлениям: ежегодное определение стоимости всех объектов недвижимости Минска на начало года; оценка объектов недвижимости, находящихся в коммунальной собственности, для целей залога, отчуждения, внесения в качестве неденежного вклада в уставный фонд юридического лица; оценка объектов недвижимости, находящихся в коммунальной собственности и передаваемых в частную собственность или предоставляемых в пользование на аукционной или конкурсной основе; проведение по запросам уполномоченных органов оценки стоимости объектов, находящихся в частной собственности, в целях отчуждения для государственных или общественных нужд, а также проведение оценки по запросам граждан и юридических лиц.

Четвертое направление - развитие системы регистрации прав на недвижимость.

Необходимо объединить систему регистрации прав на землю и систему регистрации прав на строения. Такие функции должен выполнять единый государственный орган.

Регистрации должен подлежать весь спектр прав на объекты недвижимости - право собственности, пожизненного наследуемого владения, пользования (аренды, субаренды, безвозмездного пользования), залога и другие.

В результате совершенствования процесса регистрации прав на объекты недвижимости местные органы власти будут обладать полной информацией о собственниках и пользователях недвижимости. Одновременно это будет способствовать значительному улучшению инвестиционного климата в городе, поскольку потенциальным инвесторам гарантируется предоставление полной информации о правах на объекты недвижимости.

Пятое направление - совершенствование налогообложения недвижимости.

В результате создания системы учета и оценки недвижимости, а также системы регистрации прав на недвижимость городские власти получат полную информацию о том, кто в Минске какой недвижимостью владеет и сколько она реально стоит. На основе этих данных необходимо разработать и ввести систему эффективного налогообложения недвижимости.

Мингорсовет должен использовать свои полномочия по регулированию налоговых ставок на недвижимость в зависимости от функционального назначения объектов, их стоимости, соответствия функциональной зоне города.

Реформирование системы налогообложения недвижимости будет способствовать значительному повышению доходной части городского бюджета за счет соответствующих налоговых поступлений.

Необходимо пересмотреть состав категорий налогоплательщиков, подлежащих льготному налогообложению.

Шестое направление - совершенствование регулирования отношений, связанных с распоряжением земельными участками, находящимися в коммунальной собственности, а также зданиями, сооружениями и помещениями.

Необходимо внести изменения в положение Мингорисполкома №448 "О порядке изъятия и предоставления земельных участков и порядке получения разрешений на строительство, реконструкцию и реставрацию объектов на ранее предоставленных землях в Минске" от 27 июня 1996 г.

Целесообразно предоставлять землю для коммерческого использования только на основании договора аренды.

Подбор арендаторов земельных участков и находящихся в коммунальной собственности зданий, сооружений и помещений в центральной части Минска необходимо осуществлять на конкурсной или аукционной основе.

По мере проведения массового определения рыночной стоимости объектов недвижимости следует обеспечить переход к системе налогообложения и арендных платежей, основанных на рыночной стоимости.

Здания, сооружения и помещения, находящиеся на балансе районных ЖРЭО, управлений и служб Мингорисполкома, необходимо передать на баланс одного коммунального госпредприятия, что позволит значительно повысить эффективность сдачи недвижимости в аренду и сбора арендных платежей.

Седьмое направление - совершенствование системы государственного финансирования городского жилищно-коммунального хозяйства.

С этой целью необходимо в первую очередь отказаться от дотирования жилищных служб (путем как прямых дотаций из бюджета, так и скрытых дотаций за счет аренды коммунальной собственности) и переходить на адресное субсидирование малоимущего населения. Такие изменения будут способствовать значительному сокращению потребления гражданами энергетических и других ресурсов, увеличению качества коммунальных услуг, уменьшению расслоения населения (сегодня более богатые косвенно получают равную с более бедными субсидию).

Следует стимулировать создание товариществ собственников жилых помещений (кондоминиумов), постепенно повышать плату за пользование государственным жильем с тем, чтобы эти платежи покрывали хотя бы часть затрат на текущий и капитальный ремонт домов (плата за пользование государственным жильем должна быть в 10-20 раз выше налога на недвижимость), а еще - переводить в нежилой фонд квартиры, расположенные на первых этажах домов в центральной части города. Это позволит сократить дотирование жилищно-коммунального хозяйства и улучшит внешний облик центра столицы.

Восьмое направление - совершенствование отношений на вторичном рынке недвижимости.

Необходимо разрешить отчуждение права аренды земли, позволяющее с согласия арендодателя осуществлять сделки с арендными правами (куплю-продажу, переуступку, залог, внесение в уставный фонд). Процедура согласования таких сделок с Мингорисполкомом не должна предусматривать взимания дополнительных платежей с нового арендатора. Это позволит создать рынок свободных земельных участков в рамках действующего земельного законодательства.

Необходимо усовершенствовать положение "О порядке отчуждения жилых помещений, в которых проживают неблагополучные семьи, воспитывающие несовершеннолетних детей, граждане, злоупотребляющие спиртными напитками, а также одинокие престарелые граждане" (решение Мингорсовета от 17 июня 1998 г. №176) и устранить имеющиеся в нем недостатки.

В целях предупреждения преступлений, связанных с подделкой документов по купле-продаже недвижимости, следует внедрить систему защиты правоустанавливающих документов на объект сделки.

Важно отменить ограничения на покупку жилья в Минске.

Агентствам недвижимости, прошедшим государственную сертификацию, необходимо предоставить доступ к информации о дееспособности юридических и физических лиц и об отсутствии у участника сделки болезней, влияющих на его способность понимать значение своих действий и руководить ими, а также информации, необходимой для проверки юридической чистоты предыдущих сделок с объектом недвижимости.

Организационная структура управления недвижимостью Минска включает, разумеется, Минский городской совет депутатов, который принимает городские нормативные акты, регулирующие отношения в сфере управления городской недвижимостью. К основным из них относятся генеральный план развития города, Положение о порядке распоряжения коммунальной собственностью, Положение о порядке предоставления и изъятия земельных участков, Положение о порядке согласования отчуждения отдельных категорий жилых помещений и Положение о системе налогообложения недвижимости.

Минский городской исполнительный комитет, также входящий в названную структуру, принимает текущие решения в сфере хозяйственного управления городской недвижимостью, в том числе утверждает план функционального зонирования территории города, устанавливает порядок и процедуру учета недвижимости и регистрации прав на нее, утверждает методику оценки рыночной стоимости городской недвижимости, принимает текущие решения по распоряжению коммунальной собственностью и выделению земельных участков.

Для общей координации деятельности по управлению недвижимостью и принятия наиболее значимых для города в этой области решений целесообразно создать Минский городской совет по недвижимости под руководством первого заместителя председателя Мингорисполкома. В данный совет должны войти полномочные представители всех городских структур, имеющих отношение к управлению недвижимостью, а также представители финансовых и научных организаций, депутатского корпуса. Совет должен быть наделен соответствующими властными полномочиями.

Для улучшения управления недвижимостью в Минске при Мингорисполкоме целесообразно создать Унитарное государственное коммунальное хозрасчетное предприятие по управлению недвижимостью, в число основных задач которого входили бы сдача объектов недвижимости в аренду, отчуждение, залог коммунальной недвижимости по решению Мингорисполкома, сбор арендных платежей, контроль использования коммунальной недвижимости и применения льгот, ведение государственного земельного кадастра (учет земли и строений на ней), осуществление массовой пообъектной оценки недвижимости, а также ведение поземельной книги (регистрация прав на землю и строений на ней).

В течение первого этапа реализации концепции (1999 г.) предстоит осуществить совершенствование организационной структуры управления недвижимостью в Минске.

Второй этап (2000 г.) включает разработку и принятие необходимой городской нормативной документации в области регулирования управления недвижимостью, инициирование в законодательном порядке вопроса о предоставлении местным органам власти города дополнительных полномочий по управлению городской недвижимостью, разработку стратегии развития недвижимости в Минске, введение функционального зонирования территории, разработку экономического механизма реализации основных направлений системы управления недвижимостью, разработку методики массовой оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, а также осуществление инвентаризации земельных участков, зданий и сооружений.

Третий этап (2001-2002 гг.) будет посвящен внедрению единой системы учета объектов недвижимости и регистрации прав на них, проведению массовой оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, а также подготовке предложений по переходу к системе налогообложения и арендным платежам в зависимости от рыночной стоимости объектов недвижимости. Этап должен ознаменоваться переходом на арендную форму землепользования для коммерческого использования объектов недвижимости.

Укрепление городского бюджета налогом на недвижимость и другими поступлениями от недвижимости позволит местным органам власти получить в свое распоряжение дополнительные финансовые возможности. Увеличение сумм налогов, уплачиваемых за владение и пользование недвижимостью, будет стимулировать передачу недвижимости от неэффективного собственника к более рачительному хозяину. Реформирование системы управления недвижимостью приведет к формированию системы регистрации прав на недвижимость, созданию института оценки. Под действующую систему регистрации будет разрабатываться и формироваться земельный кадастр, получит фундаментальную базу ипотека, появится значительное количество новых рабочих мест. Прямым результатом этих преобразований станет рост инвестиционной активности в городе, позволяющий значительно увеличить доходную часть городского бюджета.

Подготовил Сергей ЗОЛОТОВ