Рынок собственности, хочешь не хочешь, а глобализуется

С 22 по 25 июня в Афинах состоялась 6-я конференция Европейского общества недвижимости. Республику Беларусь представляли президент Белорусской гильдии специалистов по недвижимости и Белорусского общества оценщиков, кандидат физико-математических наук Н. Ю. Трифонов и ваш покорный слуга, преподаватель Белорусского государственного технологического университета, кандидат экономических наук Н. Г. Синяк. Мы выступили с докладами по проблемам, связанным с оценкой недвижимости и подготовкой специалистов по недвижимости в РБ. Г-н Трифонов был вновь избран директором Европейского общества недвижимости с расширенными полномочиями по связям с Центральной и Восточной Европой.


Конференция является крупнейшим ежегодным европейским форумом по экономике недвижимости, собирающим всемирно известных в данной области ученых, а также крупнейших мировых инвесторов под эгидой Европейского общества недвижимости.

Справка: Европейское общество недвижимости - специализированная организация, созданная для продвижения исследований и инвестиций в области недвижимости по всей Европе, а также для содействия этим исследованиям. Она объединяет национальные общества недвижимости разных стран (РБ в этом обществе представляет Белорусская гильдия специалистов по недвижимости), ученых и практиков-профессионалов в области недвижимости. Именно они рекомендуют страну, в экономику которой следует инвестировать средства, исследуют схемы наилучшего использования недвижимости, разрабатывают методы ее оценки.

В числе участников конференции в Афинах были президент Европейского общества недвижимости Пол Конштамм (Нидерланды), исполнительный директор Европейского общества недвижимости Карл-Вернер Шульте (Германия), президент Общества недвижимости Тихоокеанского региона Анджело Карантонис (Австралия), исполнительный директор Американского общества недвижимости Джеймс Вэбб (США), директора консалтинговых и инвестиционных компаний, ведущие ученые, представители издаваемых в разных странах газет и журналов, посвященных вопросам недвижимости. Для участия в конференции было подано более тысячи докладов, из которых принято и опубликовано около 110. Всего же участников конференции на этот раз было около 500 человек. Для сравнения - на 1-й международной объединенной американо-европейской конференции по недвижимости (так называлась эта конференция в прошлом году) было чуть больше 400 представителей из 26 стран мира. Налицо повышенное внимание к данной конференции во всем мире. РБ как в прошлом, так и в этом году представляла Белорусская гильдия специалистов по недвижимости в лице ее президента Н. Ю. Трифонова и Белорусский государственный технологический университет в моем лице (в прошлом году помимо нас участие в форуме приняли представитель Мингосимущества и руководители нескольких белорусских фирм). К сожалению, на этот раз вместе с узбекским коллегой мы были единственными представителями стран СНГ. Причиной такого положения стало, по всей видимости, с одной стороны, недопонимание важности участия в такого рода форумах представителей постсоциалистических стран, с другой - необходимость вложения значительных средств для участия в конференции. Кстати, на мой взгляд, было бы правильно, чтобы и в нашей стране интерес к данной конференции проявило правительство, раз уж мы хотим, чтобы в нашу республику делались инвестиции.

Первый день конференции был посвящен выступлениям молодых ученых.

Из прозвучавших в этот день докладов я бы выделил доклад Рамона Сотело (Германия) о рыночной концепции жилищного строительства в Германии.

Вопросы жилищного строительства являются стратегическими для любого государства. Однако о необходимости глубокого изучения этих вопросов вспоминают, как правило, в период возникновения проблем в соответствующей сфере.

Так произошло и в Германии. Отсутствие экономического роста на рынке жилищного строительства перевело данную проблему из экономической плоскости в политическую. Поэтому федеральное правительство дало заказ на научно обоснованную оценку политики жилищного строительства в Германии. В выступлении приводились результаты проведенного исследования.

Второй день конференции традиционно начался с пленарного заседания, на котором выступили член правления Европейского общества недвижимости (ЕОН) Сотирис Тсолакос, ректор Пантеионского университета, профессор Элиас Сидиропулос, профессор Ридингского университета (Англия) Алан Эванс, профессор Пол Конштамм - президент ЕОН, профессор Национального университета Сингапура Джералд Браун.

В их докладах и выступлениях подчеркивалась важность сектора недвижимости для экономики всех развитых и развивающихся стран, в том числе в связи с проблемами, которые возникают и в данной сфере, и других сферах.

После пленарного заседания конференция продолжила свою работу по секциям. Сферой интересов конференции явились инвестиции, первичный и вторичный рынок недвижимости, финансы, оценка имущества, обучение в недвижимости и многое другое.

Достаточно сложно дать исчерпывающий обзор наиболее интересных докладов конференции ввиду их огромного количества. Поэтому остановимся лишь на некоторых из них.

В секции №1 особый интерес участников вызвал доклад о гармонизации оценки собственности в Европе, сделанный профессором Шульте из Германии. В нем говорилось о глобализации и интернационализации рынков собственности и в связи с этим - необходимости применения единых стандартов при ее оценке.

Интересно отметить, что Белорусское общество оценщиков явилось одним из 38 соразработчиков ныне действующих Европейских стандартов оценки собственности (TEGOVA).

Географии инвестиций было посвящено сообщение представителей одного из крупнейших инвестиционных банков Англии.

Еще один представитель инвестиционной компании, но на этот раз из США, поделился опытом инвестирования в жилищную сферу. В этой стране накоплен большой опыт такого инвестирования, поскольку значительная часть вложений в последнее десятилетие была сделана именно в жилищный сектор экономики.

В секции №2 я бы остановился на нескольких докладах. Проблемам точности используемой судами оценки собственности посвящена совместная статья ученых Оксфордского и Ридингского университетов (Англия). В ней подчеркивается, что более точными являются данные, полученные в результате анализа оценок, сделанных несколькими экспертами, и приводятся соответствующие доказательства.

Интересным представляется доклад Ришарда и Сабины Жробек из Польского технологического университета (Ольштын- Кортово) о польском опыте оценки и развития рынка недвижимости. В настоящее время в Польше 43% собственности принадлежит государству, 55% является частной и 2% - муниципальной. Интенсивно развивается вторичный рынок жилья. Так, за период с 1991 по 1997 годы было заключено более двух с половиной миллионов нотариальных сделок, из них более 1,6 миллиона - на рынке жилья. Индекс количества сделок в год на тысячу жителей увеличился с 12 до 17.

Перспективам и тенденции развития греческой экономики был посвящен доклад представителя Греции. Еще совсем недавно, до середины 1990 годов, экономика страны имела множество проблем, так знакомых нашей экономике (высокий темп инфляции, несовершенное законодательство, непомерное налогообложение), ограничивающих рост рынка собственности и препятствующих иностранным инвестициям. В настоящее время ситуация быстро меняется. Страна переживает экономический рост, темп инфляции невысок, налоговые ставки находятся в разумных пределах, быстро развивается рынок акций. Другие факторы также положительно отражаются на экономике государства.

Это и обширная программа приватизации, и подготовка Афин к олимпийским играм 2004 г., что значительно увеличивает поток инвестиций, создает новые проекты инфраструктуры, усложняет финансовые рынки, создает занятость во многих отраслях, в том числе в сферах строительства и обслуживания.

О политической и юридической структуре рынка недвижимости Австрии можно было узнать из доклада руководителя крупной австрийской компании.

Не менее интересен доклад о тенденциях итальянского рынка, динамично развивающегося с 1991 г. Здесь увеличиваются объемы бизнеса, растет спрос на недвижимость, а соответственно и цены на нее; увеличилась и скорость совершения сделок, что важно для рынка вообще и рынка недвижимости в частности. Одним из основных факторов, способствующих процветанию рынка, явилось принятие более либерального законодательства, максимально приближенного к стандартам ЕС.

С одной стороны, это упростило операции с недвижимостью, открыло рынок для иностранцев, с другой, были предприняты меры по защите потребителя. Понимание существования глобального рынка помогло создать более логичный подход к ведению торговли, которая стала основываться на здоровой конкуренции, что оживило рынок недвижимости.

Целый ряд докладов был связан с рисками инвестирования в ту или иную страну. В одном случае эта проблема решалась страхованием инвестиций, в другом говорилось о значительном снижении рисков потери денег за счет колебания курсов местных валют введением единой валюты - евро. Подчеркивается, что наибольшие риски инвестирования (особенно в недвижимость) связаны с политическими режимами государств. В настоящее время международные инвесторы рассматривают политическую стабильность как один из наиболее важных элементов при принятии инвестиционных решений. Последнее обстоятельство подтверждается и рядом статистических исследований.

В третий день было сделано наибольшее число докладов. Здесь я бы выделил следующие работы.

Очень интересным представляется доклад ученых из Канады об огромной важности лесного комплекса для экономики страны и о перспективности вложения инвестиций в эту область. Докладчиками были разработаны индексы лесных угодьев и лесоводства, которые использовали более 120 свойств леса для оценки эффективности лесных угодий и лесоводства. Эти индексы были апробированы для оценки эффективности лесов США и Великобритании.

Интерес участников конференции вызвал доклад Н. Ю. Трифонова об образовании в сфере недвижимости в Беларуси, поскольку вообще в Европе образование в данной области стало появляться совсем недавно. Опыт становления новых профессий в системе преимущественно государственного образования страны имеет ряд резких отличий, но в то же время и сходен с процессами в странах с развитой экономикой. О том, что мы имеем аналогичные проблемы в этой сфере, свидетельствует доклад представителя системы образования из Франции. Он подчеркивает, что при наличии огромного опыта городского управления и образования в области недвижимости, состоящего в основном в изучении законов, совсем недавно появилось образование в области менеджмента, бизнеса, экономики и финансов - в области недвижимости.

Из доклада молодого профессора из Словении участники конференции узнали о развитии образования в области оценки недвижимости в этой стране и о проблемах, которые возникают при переходе от административных к рыночным методам оценки.

Совершенствуется методология оценки собственности и в РБ. Особенностям оценки стоимости действующих предприятий с использованием экономико-математических методов был посвящен совместный доклад Н.Ю. Трифонова и вашего покорного слуги.

Содержательным оказался доклад представителя Узбекистана. В республике наблюдается экономический рост внутреннего валового продукта на 4,4%, промышленного производства - на 5,8%, сельскохозяйственного производства - на 4%. Увеличиваются и потоки инвестиций в страну.

В 1998 году объем инвестиций составил 1,3 миллиарда долларов, что больше на 22,6%, чем в 1997 году. Удельный вес иностранных инвестиций составил более 20% общих инвестиций в экономику страны. Этому содействовали ряд экономических реформ, среди которых - приватизация практически всех мелких и средних предприятий, что способствовало формированию класса собственников, привлечению иностранных инвесторов, развитию рынка ценных бумаг и недвижимости (сейчас республика переходит на приватизацию крупных, например, металлургических, нефтеперерабатывающих предприятий); инвестирование в реальные секторы экономики, направление инвестиций на модернизацию и техническое перевооружение предприятий. В последних проектах принимают участие крупнейшие международные финансовые структуры: Мировой банк, Европейский банк реконструкции и развития, Азиатский банк развития. Другими факторами роста узбекской экономики явились глубокие экономические реформы сельского хозяйства, развитие малого и среднего бизнеса.

Основные принципы развития экономики на сегодняшний день - приоритет экономики над политикой, интеграция в мировую экономику, соблюдение объективных экономических законов, стимулирование государством экономических реформ, привлечение иностранных инвесторов, а также принцип "закон - превыше всего".

Целый ряд докладов был посвящен анализу первичного и вторичного рынка недвижимости, что позволило ознакомиться с современной европейской методологией такого анализа. Большое внимание в Европе уделяется рынку аренды нежилой недвижимости, поскольку данный рынок, в отличие от отечественного, там хорошо развит.

Большая работа ведется в области развития офисного рынка и создания офисов будущего.

Как развивается рынок жилья в разных странах? Например, в последнее время быстро развивается греческий рынок жилья, поскольку огромный интерес к нему проявляют банки. В Нидерландах интенсивно растет рынок аренды.

Для того, чтобы агентства недвижимости улучшали уровень своих услуг, в Греции и ряде других стран разработаны соответствующие критерии их оценки.

Огромное внимание на данной конференции уделялось проблеме охраны окружающей среды и почвы от загрязнений. В этом аспекте завершается формирование законодательства ЕС.

На генеральной ассамблее были подведены итоги деятельности Европейского общества недвижимости за прошлый год. Новым президентом ЕОН стал ведущий финансовый консультант О. Олкконен из Финляндии. Профессору Адару из Ирландии была присуждена премия за заслуги перед Обществом. Директором по связям с Центральной и Восточной Европой вновь стал Н. Ю. Трифонов.

В последний день конференции можно было узнать о немецком опыте инвестирования в транспортную отрасль, реформе инвестиционных фондов недвижимости Испании, динамике цен на недвижимость в Швеции, тенденциях инвестирования в австралийский рынок собственности.

Участие в такого рода конференциях дает возможность узнать, какими критериями руководствуются инвестиционные компании, банки и организации при оценке инвестиционной привлекательности той или иной страны (и, в частности, насколько этим критериям соответствует РБ).

В результате участия в конференции представителей РБ налажены контакты с практиками, учеными и руководящими работниками учебных заведений Европы, Австралии, Северной Америки, Тихоокеанского региона, что делает возможным совместное сотрудничество в области привлечения инвестиций в республику, обучения и стажировки белорусских студентов и преподавателей со знанием английского языка в университетах мира, обмена опытом и оказания помощи в методической подготовке новых как для РБ, так и для Европы курсов, связанных с управлением и оценкой недвижимости. Причем такое сотрудничество, например, с польскими университетами может оказаться для белорусской стороны бесплатным, поскольку в Польше создан специальный фонд поддержки взаимоотношений с университетами Беларуси.

Участие в конференции ученых из Беларуси позволило обратить внимание на нашу республику, на то, что наша экономическая наука развивается в том же направлении, что и мировая экономическая мысль, в частности, в направлении освоения и совершенствования сравнительно новых не только для нас, но и для Европы в целом наук "экономика недвижимости", "оценка имущества", "управление недвижимостью", "развитие недвижимости". Постоянное участие представителей РБ в конференциях по недвижимости говорит о формировании белорусской школы недвижимости. В перспективе это делает возможным проведение подобной конференции в Минске, что положительно отразилось бы на инвестиционном климате республики.

Николай СИНЯК,фото автора