Как остаться законопослушным участником рынка недвижимости?

Наш собеседник - Павел Прыгунов, первый заместитель председателя совета Белорусской ассоциации "Недвижимость", директор Белорусского центра торговли недвижимостью.

- Как, по Вашему мнению, развивается рынок недвижимости? Какие этапы можно выделить в его становлении?

- Я работаю в этой сфере уже 8 лет. Конечно, можно в общих чертах проследить развитие ситуации. Есть что сравнивать - ведь прошло около 10 лет с того времени, когда все только начиналось. На первом этапе формирования рынка в обороте были гаражи, дачи, частные дома. Когда в 1989 г. началась приватизация квартир и состоялись первые сделки, пошел хаотичный, бурный процесс роста рынка. Каждый месяц менялась ситуация, цены. На конъюнктуру влияли многие факторы, в том числе и случайные. Ко второй половине 1994 г. рынок в основном уже сложился в тех параметрах, которые существуют и сейчас. Он продолжает расширяться, хотя темпы роста заметно снизились. Но есть уже большое число объектов для продажи, большое число профессиональных посредников, достаточно большой спрос. Не потому, что появилось много богатых людей, а за счет традиционно развитого рынка обмена. Раньше люди годами искали подходящие варианты, "верстались" длинные цепочки партнеров. Сейчас, когда это оформляется как купля-продажа и обмены перешли в разряд цивилизованных сделок, можно говорить о сформированном рынке жилья. А это - часть всего рынка недвижимости.

- Сказываются ли кризисные явления в экономике на ситуацию в отрасли?

- Конечно, как и во всем мире. Во-первых, несовершенство и неисполнение законодательства. Да, оно развивается, и есть определенный прогресс. Но и теперь никто из тех, кто реально регулирует этот рынок, им не руководствуется. Практика упорно живет по своим правилам, хотя существуют и законы, и решения Конституционного суда, и указания Управления юстиции Мингорисполкома. Даже через судебные инстанции очень трудно добиться истины, хотя реально ущемляются права гражданина РБ, гарантированные Конституцией.

Во-вторых, финансовая ситуация. Если развивается страна, экономика, если есть приток инвестиций, естественно, есть потребность в повышении качества жилья. Люди и работают для того, чтобы улучшать условия жизни. Как ни парадоксально, это очень хорошо показал августовский кризис 1998 г. Когда произошел обвал рубля, многие понесли большие потери, особенно те, кто работает с Россией. Казалось бы, число сделок должно резко снизиться. Но, наоборот, в течение двух месяцев был рост именно на рынке жилья. При работе с людьми мы поняли мотивы их действий: всех денег не заработаешь, а потерять можно в одну минуту. Все, что удалось сохранить, они вложили в недвижимость. Правда, это была не капитализация, просто покупали жилье. Да, они планировали заработать больше и купить большие квартиры, но теперь приняли другое решение: лучше вложить столько, сколько есть, пусть квартиры и будут меньшие. Этот всплеск на рынке жилых помещений продолжался в сентябре-октябре.

На рынке производственных помещений все было по законам экономики. Спад, который до сих пор сохраняется на рынке производственных и административных площадей, усугубился отсутствием регистрации субъектов хозяйствования.

- Хотелось бы коснуться вот какой темы. Строительство административных зданий специально для сдачи в аренду на Западе считается поддержкой малого и среднего бизнеса.

- В этой области - полная стагнация. Здесь существует три вида сделок. Первый - инвестиции в строительство новых административно-производственных зданий. Второй - покупка существующих площадей и третий - их аренда. Еще три года назад был период ажиотажного спроса, цены при строительстве в престижном районе доходили чуть ли не до $1000 за 1 м 2. Находились инвесторы, люди строили офисы, магазины. Сейчас долевое участие могут позволить себе только очень крупные фирмы, особенно российские нефтегазовые компании, для которых строительство в Беларуси за белорусские рубли - разумное вложение средств.

На вторичном рынке продажа офисных помещений тоже сократилась во много раз. Пока еще остался некоторый интерес небольших предприятий к недорогим полупроизводственным помещениям, ангарам. Число заявок на большие площади, производственные или административные, резко упало. Сделки переместились в район и область по ценам, которых в Минске просто нет, хотя может быть и у нас еще упадут. Но этот спрос тоже на небольшие помещения, например, склады, а сумма сделки сопоставима со стоимостью квартиры.

Несколько оживился рынок аренды в том секторе, где площади принадлежат коммерческим фирмам. В основном площади находятся на балансе Управления делами Администрации Президента или в собственности города. Цены там диктует государство, и оно диктует хорошие, рыночные цены, но практически не следит за состоянием помещений, и арендатор абсолютно не защищен. Если же владелец - коммерческая фирма, как правило, сделан ремонт, есть телефонизация, какие-то удобства. К цене - подход рыночный, и цены фактически те же. Поэтому к этим помещениям сейчас и наметился интерес. Хотя еще в прошлом году люди предпочитали государственные площади, их было много, было из чего выбирать. Но цены начали расти, качество оставалось плохим и улучшать его никто не собирался, поэтому в конце года наметилась новая тенденция.

- А большие предприятия, имеющие большие здания, как они себя ведут в этой ситуации?

- Это же не основной род их деятельности - владение недвижимостью. Хотя желающих сдать площади в аренду много.

- Но не продать?

- Если это государственная собственность, они продать ее не могут. Все вопросы приватизации регулируются Мингосимуществом. В этой сфере действуют свои условия выкупа площадей. Рыночный механизм здесь - аукцион, когда цена отвечает спросу.

- В чем перспектива рынка недвижимости? Что должно повысить активность его участников?

- У нас, к сожалению, пока развит только рынок жилья, хотя это небольшой сегмент рынка. Ведь недвижимость - основа рынка и экономики вообще, как сфера кредитования. Ипотечное кредитование как слияние банковской деятельности и управления недвижимостью могло бы серьезно продвинуть многие процессы. Кроме того, сейчас актуальная проблема - введение новых Гражданского и Жилищного кодексов. Известно, что меняется многое. Так, будет создан единый орган регистрации, как во всем мире. Но порядок оформления сделок по новым правилам пока не утвержден. И потребители, и исполнители должны иметь четкие и прозрачные правила работы по новому закону.

Негативно сказывается отсутствие иностранных инвестиций. Именно западные фирмы, работающие у нас, делают заказы на "хорошие" административные здания. Инвестор понимает, что это - его лицо, он привык к определенному стандарту и комфорту, стоимость полностью благоустроенного здания его не смущает. К этому уровню подтягивались и российские предприятия, а затем и наши, но сейчас этого нет. Похожая ситуация и на рынке производственных помещений. Есть несколько нерешенных вопросов и по рынку жилья. Жилищное строительство во многом зависит от тактики привлечения средств населения. Множественный курс доллара усложняет расчеты. Сейчас разрешили физическим лицам оплачивать долевое строительство в валюте, но 30% застройщик должен продать государству по курсу НБ. Естественно, это принимается в расчет, и опять наказан потребитель. Если по каким-то причинам он расторгает договор, а он имеет право это сделать, эту часть денег ему вернут в рублях по курсу НБ. В конечном итоге все ведет к удорожанию строительства. Над этим вопросом работают, ведь речь идет о целевом финансировании жилищного строительства, и платежи легко отследить. Но проблема до сих пор не решена.

Очень важно четкое соблюдение законодательства, прозрачность действия тех или иных ведомственных инструкций, раз уж они необходимы. Но здесь должен быть порядок и не может решение горисполкома или ведомственное письмо становиться выше закона и Конституции. Как это есть сейчас сплошь и рядом.

Что касается вторичного рынка, наверное стоило бы позволить гражданам продавать и покупать жилье для личного пользования за валюту. Если разрешено строителям за валюту строить, почему при купле-продаже квартир людям нельзя без риска, спокойно рассчитываться через банк? Свыше 80% сделок на рынке жилья - это обмены, разъезды. И семья, продавая свою квартиру, должна быть уверена, что вырученные деньги позволят купить ей другую квартиру или две. Но в условиях нестабильности национальной валюты, невозможности обменять белорусские рубли на валюту люди рискуют остаться без жилья, если будут делать все по закону (то есть совершать сделки при расчете в белорусских рублях). И большое количество добропорядочных граждан становятся вынужденными нарушителями валютного законодательства. Важный фактор на рынке недвижимости - это профессиональный посредник, его квалификация и возможность качественно и грамотно предоставлять свои услуги. Белорусской ассоциацией "Недвижимость" (БелАН) разработан государственный стандарт "Услуги риэлтерские. Общие требования", который активно внедряют в свою деятельность члены Ассоциации. Но на рынке работают гораздо больше агентств (около 130 только в г. Минске). Соблюдение стандарта, введение обязательной сертификации повысило бы качество услуг агентств недвижимости. А это на пользу потребителю и дополнительный заслон от криминализации рынка недвижимости.

Любовь ГАВРИЛЮК