Жилищная сфера: переход к рынку


15 апреля в Минске состоялся республиканский семинар "Об опыте, проблемах и перспективах реализации Закона Республики Беларусь "О совместном домовладении", организованный Минжилкомхозом и Международной финансовой корпорацией. На семинаре присутствовали представители Национального собрания, министерств, местных органов власти, гости из России, представители товариществ собственников, эксперты и консультанты МФК.

Открывая семинар, заместитель министра жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь Георгий Добровольский сообщил, что одной из основных социальных проблем, которая была и остается в центре особого внимания, является жилищная проблема. Сегодня уже можно сделать вывод, что прошедший период подтвердил правильность направлений жилищной реформы, определенных во многих законах и нормативно-правовых актах. Среди них необходимо отметить такие документы, как о продаже гражданам в личную собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда, законы "О собственности", "О приватизации жилищного фонда", в развитие которых правительство реализует Национальную жилищную программу.

В этих документах закреплен основной принцип новой жилищной политики - осуществление взвешенного перехода жилищной сферы на рыночные принципы при значительном усилении мер социальной поддержки низкодоходных семей по гарантированному обеспечению условий проживания на уровне социальных стандартов. Документами предусматривалось выполнение следующих первостепенных задач: осуществление перехода от доминирующего положения государства в качестве основного собственника жилья к частной собственности как необходимого условия функционирования рынка жилья и передачи прав по управлению недвижимости реальным собственникам; формирование правовой основы, устанавливающей права собственности на недвижимость в жилищной сфере; создание новых механизмов финансирования и кредитования жилищного сектора, направленных, в первую очередь, на привлечение внебюджетных средств; демонополизация ремонтной и жилищно-эксплуатационной деятельности; реформа оплаты жилья с целью применения ценового механизма, обеспечивающего более эффективное распределение и использование жилищного фонда.

Далее докладчик отметил положительные тенденции в решении поставленных задач. Доля приватизированного жилья в домах государственного и общественного жилищного фонда составляет сейчас 47,8%, а в домах местных Советов - 59,7%.

В последние месяцы приватизация жилья резко увеличилась. Начал функционировать рынок жилья. Реализация поэтапного перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг позволит наметить способы снижения объемов бюджетных дотаций в жилищно-коммунальное хозяйство, а главное - обеспечить их более эффективное использование в форме предоставления жилищных субсидий тем, кому помощь действительно необходима, - малоимущим гражданам.

Реформа системы оплаты жилья направлена на достижение главной конечной цели - снижение стоимости жилищно-коммунальных услуг для населения и повышение их качества на базе демонополизации сферы управления и содержания жилищного фонда.

В последние годы в республике разворачивается работа по содержанию жилищного фонда негосударственными жилищно-эксплуатационными организациями, которые заявили о себе в городах Минске, Бресте, Гомеле, Гродно и Лиде. И надо сказать, обслуживание жилищного фонда проводится на уровне не хуже служб системы жилищно-коммунального хозяйства.

Однако еще более ощутимые результаты улучшения качества содержания жилья видятся на пути дальнейшей приватизации недвижимости в жилищной сфере. Необходимо довести этот процесс до логического конца, передав в собственность домовладельцев общее имущество в многоквартирных домах и создав товарищества собственников. Только в этом случае граждане смогут почувствовать себя реальными собственниками, не только контролирующими качество и уровень расходов на содержание жилья, но и несущими за это ответственность. Законодательная база для этого заложена.

В настоящее время в республике зарегистрировано только 29 товариществ собственников, в том числе в гг. Минске - 10, Бресте - 7, Молодечно - 2 и по одному в гг. Барановичах, Кобрине, Витебске, Орше, Гродно, Слониме, Лиде, Речице, Солигорске, Жлобине. В стадии регистрации 2 в г. Могилеве.

Товарищества созданы в основном в домах, принятых в эксплуатацию в 1995 году и более новых. В домах, находящихся в ведении местных Советов, приватизировано почти 60% квартир, из которых в 13700 домов приватизировано более 50% квартир и в 2150 домах - 100% квартир. Кроме того, капитально отремонтировано около 266 тыс. м2 и введено в эксплуатацию около 3 млн м2 нового жилья. Следовательно, объединения собственников необходимо организовывать еще на стадии строительства дома. В этом случае инициаторами создания товариществ должны выступать организации-застройщики.

Передача эксплуатации зданий товариществам позволяет застройщику сложить с себя несвойственные ему функции, а владельцам помещений своевременно объединить свои интересы и сохранить заданный уровень комфорта. Это же касается и домов, сданных в эксплуатацию после капитального ремонта.

Таким образом, необходимо отметить недостаточную работу по созданию товариществ собственников как жилищных организаций, так и исполнительных и распорядительных органов.

Заместитель министра далее отметил, что исполнение Закона само собой не произойдет и зависит прежде всего от нас и местных и распорядительных органов.

Согласно статье 31 Закона решение о выборе способа управления недвижимым имуществом уже существующих совместных домовладений, в которых более 50% недвижимого имущества находится в частной собственности, должны принять в течение двух лет со дня вступления в силу настоящего Закона. Поэтому необходимо всем структурам исполнительных и распорядительных органов, имеющих отношение к формированию товариществ собственников, организациям жилищно-коммунального хозяйства, активизировать работу в средствах массовой информации области, района, города, оформить стенды, использовать системы кабельного телевидения, составить графики проведения собраний, оказывать содействие в организации обслуживания домов, проводить учебу и стажировку технического персонала, бухгалтеров, паспортистов, заключать договора на частичное и полное обслуживание и проводить другие мероприятия, способствующие созданию и организации работы товариществ собственников.

Особую сложность вызывает проведение собрания жильцов. При проведении собраний жилищно-эксплуатационные организации должны однозначно ставить задачу по созданию товариществ, особенно в домах, построенных в последние десять лет.

В заключение Георгий Добровольский сказал, что у истоков проведения эксперимента по созданию первых товариществ собственников в г. Бресте и подготовки Закона РБ "О совместном домовладении" по договору с Минжилкомхозом стояла Международная финансовая корпорация с проектом "Малая приватизация в Беларуси", руководителями которой были Кэрин Янг, Эрик Хауэлл и другие, а с 1998 года - Джефф Фэрри, а также консультанты Олег Сивограков, Елена Грушко.


Сотрудничество с МФК будет продолжено и в дальнейшем.

Руководитель проекта МФК "Малая приватизация в Беларуси" Джефф Фэрри рассказал собравшимся о проводимой работе. В частности, он сообщил, что в феврале 1995 года Международная финансовая корпорация, Министерство жилищно-коммунального хозяйства Беларуси и Брестский горисполком подписали договор о сотрудничестве по разработке и внедрению в г. Бресте системы совместного домовладения. Брестский эксперимент подготовил базу для распространения его по всей Беларуси. В дальнейшем Национальным собранием был принят Закон "О совместном домовладении" и разработаны типовые учредительные документа, необходимые для создания товариществ собственников. До принятия закона местные власти во многих городах республики при консультационной полмощи МФК приняли положение о создании товариществ собственников и начали их формирование.

Кондоминиум получил широкое развитие во Франции и Великобритании, Канаде, Испании, Польше, в Латинской Америке. В США он стал синонимом слов "жилище", "дом". Каждый восьмой американец является участником общественных жилищных ассоциаций, 42% которых представляют собой кондоминиумы. Беларусь стоит в начале этого пути. Уже сейчас создатели товариществ убеждаются в правильности выбранного пути.

Принятый закон "О совместном домовладении" открывает новые перспективы для участников товариществ. В соответствии с законом кондоминиумы могут создаваться в любом населенном пункте Беларуси.

На сегодняшний день в республике зарегистрировано 29 товариществ собственников. На первый взгляд это не так много. Вместе с тем более четырех тысяч собственников получают первый опыт самостоятельного управления недвижимостью, опыт рыночных отношений. Таким образом происходит становление чувства хозяина, граждане избавляются от потребительского отношения к жилью. Появление товариществ собственников свидетельствует о начале новых экономических отношений в сфере жилья и о постепенной ликвидации монополии жилищно-коммунального сектора экономики.

Кроме того, объединения собственников жилья становятся независимыми заказчиками на коммунальные услуги. На конкурсной основе принимается на работу обслуживающий персонал. В Беларуси стали появляться предприятия, принимающие заказы на обслуживание жилищного фонда. Этот процесс становится позитивным явлением, сопутствующим формированию товариществ собственников жилья.

Все, что сделано, - это только начало большой работы. МФК и в дальнейшем будет оказывать содействие созданию товариществ собственников, будет информировать население, проводить семинары, участвовать в совершенствовании нормативно-правовой базы. Мы надеемся на продолжение сотрудничества с Министерством жилищно-коммунального хозяйства, местными органами власти.

Основной доклад перед участниками республиканского семинара сделал начальник отдела по организации и проведению жилищной реформы Минжилкомхоза Беларуси М. М. Колосов. В докладе было отмечено, что в январе 1999 года исполнился год, как вступил в действие закон Республики Беларусь "О совместном домовладении". Принятие его было продиктовано необходимостью урегулировать отношения, связанные с правом собственности нескольких собственников на единый объект недвижимости. Действующее законодательство Республики Беларусь до принятия закона частично отвечало на вопросы, возникающие в многоквартирных домах в связи с разной формой собственности на жилье.

Урегулировать возникающие проблемы можно было или путем внесения изменений и дополнений в уже существующие законы, либо путем разработки и принятия нового закона. Внесение комплекса изменений и дополнений в ряд законов сопряжено с проблемами правового механизма регулирования рассматриваемых правоотношений. Поэтому более целесообразным явилось принятие единого нормативного акта, регламентирующего отношения совместного домовладения, то есть отношения собственности на недвижимое имущество, отдельные части которого находятся в частной, коллективной и/или государственной собственности двух и более собственников, а остальные части имущества находятся в общей долевой собственности. Таким нормативным актом и стал Закон Республики Беларусь "О совместном домовладении". Он определяет правовые, социальные, организационные и экономические отношения в совместном домовладении и направлен на обеспечение эффективного использования недвижимого имущества, создание гарантий социальной защищенности собственников недвижимого имущества совместного домовладения.

На принятие Закона повлиял опыт, проводимой с 1994 года работы Минжилкомхозом при непосредственном участии Брестского горисполкома, Международной финансовой корпорации и Брестского городского производственного объединения ЖКХ, по созданию товариществ собственников и с 1997 года в г. Минске Мингорисполкомом и, в частности, главным производственным управлением жилищного хозяйства города.

Созданная система управления в этих и других городах позволяет обеспечить формирование рыночной среды услуг в функционировании жилищного комплекса, повысить эффективность данной системы и тем самым освободить государство от ряда вопросов по содержанию жилья.

Для изучения Закона, разъяснения его статей Минжилкомхозом совместно с консультантами Международной финансовой корпорацией в течение 1998 года и первого квартала 1999 года проводились выездные семинары во всех областных регионах и г. Минске, а также в городах Лиде, Борисове, Солигорске, Слуцке, Жодино, Пинске. В работе семинаров принимали участие специалисты ЖКХ, ответственные работники исполнительных и распорядительных органов, общественных формирований (ДС, ДК), которые являются помощниками в проведении жилищной политики по месту жительства.

На всех семинарах участники говорили о недостаточной информации. Поэтому обращено внимание руководителей жилищных организаций на улучшение информирования населения о Законе через общественные формирования (ДС, ДК), местную печать, кабельное и областное телевидение, на создание стендов в жилищных организациях, при проведении собраний по месту жительства и другими средствами.

Для улучшения информирования в 1998 году было опубликовано более ста материалов в республиканской печати "Звязда", "Советская Белоруссия", "Рэспублiка", а также в местной печати всех областей и г. Минска.

В г. Бресте три из девяти домов 1917-1924 годов постройки находились на балансе местных Советов, остальные - 1995 г. постройки и более новые на балансе не находились. Опыт показывает, что гораздо легче создавать товарищества в стадии строительства или сразу после ввода жилого дома в эксплуатацию. Но здесь нужно оговориться, что участие жилищников в создании товариществ в построенных домах минимально.

Далее докладчик остановился на трудностях, возникающих при выполнении Закона "О совместном домовладении". На начало текущего года в 13 700 жилых домах, находящихся в коммунальной собственности, приватизировано более 50% квартир и в 2150 домах приватизировано 100% квартир, в том числе в Брестской обл. - 2148 и 307, Минской - 606 и 314, Могилевской - 2551 и 352, в г. Минске - 2038 и 524 квартир соответственно.

В связи с этим нужно соблюдать часть первую статьи 16 Закона, где определено, что решение о выборе способа управления недвижимым имуществом при возникновении совместного домовладения должно быть принято в течение шести месяцев с момента появления двух и более собственников. В 1998 году в республике капитально отремонтировано более 265 тыс. м 2 общей площади жилых помещений и только в г. Минске 216 тыс. м 2, но ни в одном из них не создано товарищество.

В прошлом году за счет средств разных форм собственности, государственной, физических и юридических лиц, введено в эксплуатацию нового жилья около 2 млн м 2 общей площади. Это без сельской местности и ЖСК. Вместе с тем на стадии строительства создано только 8 товариществ, это по одному в городах Бресте, Гродно, Витебске, Речице и 4 в г. Минске.

Не реализуется часть вторая 16-й статьи Закона, которая разрешает застройщикам во вновь строящемся доме принимать решение о создании товарищества до момента возникновения совместного домовладения.

Поэтому необходимо облисполкомам, гор-, райисполкомам активнее проводить работу с застройщиками на стадии начала строительства жилых домов по обязательному созданию товариществ собственников до момента возникновения совместного домовладения. При организации работы по созданию товариществ собственников по вновь строящихся и капитально ремонтируемых домах, имеющих более 50% частной собственности, министерством в июне 1998 года в облисполкомы и Мингорисполком направлялись письма с рекомендациями, где обращалось внимание на исполнение статей 4, 16, 20 закона. Несмотря на полученные ответы о проводимой работе по созданию товариществ, результаты более чем скромные.

Много внимания в докладе было обращено на разъяснение некоторых статьей Закона. Так, в соответствии со статьей 20 закона основной целью товарищества собственников является обеспечение сохранности, содержания и пользования недвижимым имуществом совместного домовладения, которые должны содержаться за счет вступительных, ежемесячных и целевых взносов граждан.


Поэтому в соответствии с Конституцией Республики Беларусь, где гарантируется равная защита и равные условия для развития всех форм собственности, 13 статья закона устанавливает социальные гарантии для собственников, нанимателей, арендаторов недвижимого имущества совместного домовладения в объеме, предусмотренном для граждан, проживающих в домах государственного и общественного жилищного фонда.

В связи с тем, что закон был принят в начале прошлого года, товарищества собственников оказались незащищенными в части налогообложения, не был предусмотрен механизм государственных дотаций на содержание, текущий и капитальный ремонты жилых домов, оплату отдельных видов коммунальных услуг, предоставляемых из республиканского и местного бюджетов. Поэтому министерство обратилось в облисполкомы и Мингорисполком, Государственный налоговый комитет о необходимости включения в Положение о порядке создания и использования внебюджетного фонда ведомственных дошкольных учреждений, методические указания "О порядке исчисления и уплаты в бюджет чрезвычайного налога для ликвидации последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС" перечень предприятий и организаций, уплачивающих налоги от фонда заработной платы, исчисленного только за счет средств, полученных от хозяйственной деятельности, и товарищества собственников. По информации, полученной от облисполкомов и Мингорисполкома, Государственного налогового комитета, обращение учтено и сделаны соответствующие дополнения в перечисленные документы. В настоящее время на согласовании находится проект Закона Республики Беларусь "О внесении дополнения в Закон Республики Беларусь "О размерах обязательного страхования взносов в Фонд социальной защиты населения Республики Беларусь", в котором предусмотрено снижение страховых взносов с 35 до 5%.

По инициативе министерства товарищества собственников включены в Закон "О бюджете Республики Беларусь на 1999 год" на финансирование расходов, связанных с содержанием и ремонтом жилищного фонда из целевого сбора. Этим же законом предусмотрено финансирование части затрат жилищно-эксплуатационным организациям негосударственной формы собственности.

Министерством разработан проект Примерного положения о порядке образования и использования средств целевых сборов на финансирование расходов, связанных с содержанием и ремонтом жилищного фонда, и на субсидии предприятиям и организациям по возмещению затрат, связанных с оказанием жилищно-коммунальных услуг населению в 1999 году, в который включены жилищно-строительные кооперативы и товарищества собственников в совместных домовладениях. Этот порядок предусматривает направление средств целевых сборов на возмещение расходов, связанных с содержанием и текущим ремонтом жилищного фонда, в том числе и товариществам собственников. Кроме того, здесь определены льготы по начислению и уплате целевого сбора для жилищно-коммунальных и эксплуатационных предприятий, объединений и организаций всех форм собственности. В настоящее время он находится в Минфине и в ближайшее время должен быть зарегистрирован.

В этом году принят Жилищный кодекс Республики Беларусь, который вступит в действие с 1 июля. В нем нашел свое отражение вопрос о пользовании жилыми помещениями. В кодексе говорится, что право пользования возникает на основании договора найма или поднайма жилого помещения, права собственности и по другим основаниям, не запрещенным законам, плата за пользование жилыми помещениями с нанимателей будет взиматься, исходя из общей площади.

Нашел отражение во многих статьях кодекса вопрос об обеспечении сохранности жилищного фонда, его эксплуатации и ремонта в домах разной формы собственности.

Большое внимание проблемам сохранения существующего жилья, реформированию жилищного хозяйства уделяется другими органами власти.

В докладе особо был выделен вопрос о содержании и обслуживании домов товариществ собственников. Товарищество может заключить договор с негосударственной организацией. У последних также имеется много проблем: отсутствие нормативной документации, нехватка квалифицированных кадров, недостаточное финансирование и другие. Вместе с тем частные организации справляются со своими задачами. Жилищным организациям в соответствии с законом необходимо оказывать содействие товариществам и контролировать техническое состояние, эксплуатацию недвижимого имущества.

При проведении собраний жильцов по созданию товариществ очень часто ставится вопрос о ремонте дома. Граждан пугает перспектива больших затрат на такие ремонты, и они отказываются от новых форм управления. Это свидетельствует о плохой разъяснительной работе и недостаточной подготовки собраний.

Поэтому при подготовке и проведении собраний необходимо решать вопросы ремонта домов и параллельно создавать товарищества. От уровня организаторской и разъяснительной работы с жителями домов во многом зависят результаты проводимых собраний, а, следовательно, и создание товариществ собственников.

Подготовил Владимир КИНЧИКОВ

Продолжение следует


Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 17 за 1999 год в рубрике недвижимость

©1995-2022 Строительство и недвижимость