Одно из необходимых условий развития национальной экономики


Становление оценки земель населенных пунктов является одной из приоритетных задач развития экономики РБ. Государственный комитет по земельным ресурсам, геодезии и картографии РБ утвердил Временную методику кадастровой оценки земель населенных пунктов. Национальным кадастровым агентством Госкомзема РБ при участии Гродненского филиала ГП "Белгипрозем" и Сельскохозяйственно-технического универсистета г. Ольштын (Польша) был организован и проведен белорусско-польский семинар "Оценка недвижимости в условиях формирования земельного рынка".

В семинаре, состоявшемся 3-4 февраля в Гродно, приняли участие представители Госкомзема РБ во главе с первым заместителем председателя А. Помеловым, Минстройархитектуры РБ во главе с заместителем министра А. Д. Сидоренко, Мингосимущества РБ во главе с заместителем министра О. В. Мельниковым, а также учреждений этих ведомств, Гродненское областное объединение регистрации и технической инвентаризации, минское и гродненское БРТИ, а также юридические лица, профессионально занимающиеся оценкой недвижимого имущества -"Западная биржа недвижимости" и "Школа бизнеса и развития персонала". Польскую делегацию возглавлял вице-президент польского общества оценщиков недвижимости, продекан факультета геодезии и территориального управления Ольштынского сельскохозяйственно-технического университета, доктор технических наук, профессор Рышард Жрубек.

Всего в семинаре приняло участие 57 специалистов из Беларуси и Польши.

- Семинар этот, - сказал генеральный директор Национального кадастрового агентства С. А. Шавров, - важен не только потому, что актуальна проблема оценки земель населенных пунктов, но и потому, что развитие этой оценки будет происходить уже после введения в действие новых гражданского и земельного кодексов РБ.

В новом гражданском кодексе записано, что в Республике Беларусь существует четыре системы правовых регистров: государственная система регистрации недвижимости, государственная система регистрации прав на недвижимость, государственная система регистрации юридических лиц, государственная система записи актов гражданского состояния. В кодексе зафиксированы эти четыре системы, потому что они нужны для функционирования государства. Вещное право, которое существует в стране, распространяется на каждую вещь. С принятием нового кодекса оно распространяется и на земельный участок, который отнесен к категории недвижимых вещей. Закон устанавливает, каким образом вещное право продается, покупается, закладывается, делится, сливается. Некоторые вещи должны быть индивидуально определены. Они возникают тогда, когда их определили, то есть установили границы, условия использования. К категории таких вещей относятся недвижимые вещи, в том числе земельные участки. Вам отвели земельный участок в садовом кооперативе. Получили ли вы право владения данным земельным участком? Нет. В соответствии со старым гражданским кодексом право возникало с момента выдачи документа, который удостоверяет это право, то есть государственного акта на право пользования земельным участком. В новом гражданском кодексе записано, что право возникает в момент его регистрации. Следовательно должна существовать система регистрации прав, которая регламентируется государством. Например, мы заключили сделку купли-продажи здания или сооружения, земельного участка и заверили ее у нотариуса. Право владения наступило? Нет. А если мы зарегистрировали ее в органе, который занимается регистрацией? В гражданском кодексе записано, что только в тот момент, когда орган регистрации принимает решение о регистрации и производит соответствующую запись, и наступает право владения земельным участком. Почему? Потому, что существуют земельный участок и субъект хозяйствования, и между ними существуют определенные отношения. Эти отношения невидимы. Ведь иной человек не знает, владеете ли вы дачей, квартирой, или нет. И отдельные представители общества задумалось: а как сделать, чтобы правовые отношения были видны обществу?

Существуют разные системы учета и визуализации прав на недвижимость. Например, англосаксонская, центральноевропейская, франкоподобная системы. Скоро в РБ вступит в действие очень современный гражданский кодекс. Для реализации положений гражданского кодекса необходима информационная система, которая регистрирует, учитывает переход прав от одного субъекта к другому, сообщает о существовании тех или иных прав. А как заставить людей записывать эти права в соответствующий регистр? Государство и решает эту проблему через обязательную регистрацию прав. Право не наступает, если это право не зарегистрировано. Именно так записано в новом гражданском кодексе РБ. Правда, существуют и другие подходы к определению тех или иных прав. Например, в Швеции право возникает тогда, когда подписывается договор о заключении сделки. Там даже к натариусу не нужно идти. Но суд во внимание будет принимать только то право, которое будет первым зарегистрировано. Право возникает в момент подписания договора, но все стремятся как можно скорее зарегистрировать его. Потому что по двум одинаковым сделкам первым иметь права по сделке будет только тот, кто первым это право зарегистрировал.

Описанную правовую систему необходимо как-то обслуживать. Для обслуживания этой системы и служит земельный кадастр. Он же нужен для определения налоговой политики и собираемости налогов.

Что же должно быть занесено в кадастр? Границы земельных участков, цель использования каждого из них, его площадь, местонахождение и обладатель прав на него. И, разумеется, самое главное - стоимость земельного участка. Для того, чтобы в стране существовала нормальная экономика, земля должна быть введена в хозяйственный оборот. Следовательно, земля должна иметь цену. Реальная цена любой вещи вытекает из прав на нее. Например, вы приобретаете здание. А оно находится в 99-летней аренде у другого пользователя. Заключая договор на покупку здания, вы становитесь собственником здания, но пользоваться им не сможете. И цена этого здания будет ниже, чем если бы здание было куплено без обременения арендой. Или вы приобретаете земельный участок вместе с сервитутом. Сервитут может быть отрицательный и положительный. Если вы подписали с вашим соседом договор о том, что он, скажем, в течение 100 лет будет гонять через ваш участок скот, то при продаже этого участка другому лицу вы будете вынуждены снизить цену по сравнению с рыночной. А вот если сосед продаст свой участок, то рыночная стоимость его участка будет дороже за счет того же самого сервитута.

Сегодня экономисты всего мира хорошо понимают, что экономическое развитие и стабильность обеспечивают эти три кита - кадастр, регистрация прав и оценка.

Семинар, который состоялся в Гродно, не охватывал всего круга вышеназванных вопросов. Он был посвящен только одному вопросу - как этим недвижимым вещам, которые определил новый гражданский кодекс, правильно назначить стоимость, чтобы эта стоимость служила экономике. Потому что без решения вопроса о стоимости земли нельзя серьезно говорить о каком бы то ни было инвестировании. И здесь важен опыт тех стран, которые эту проблему решили или успешно продвигаются к ее решению. Конечно, мы можем сделать это и сами. Но если мы ознакомимся с тем, что уже сделано, дело пойдет быстрее. Польша - одна из стран, преуспевших в решении проблем, о которых идет речь. Поэтому мы и пригласили на этот семинар специалистов Ольштынского университета. Польские коллеги рассказали о том, что уже сделано в данном направлении в сопредельном государстве. Наши специалисты обрисовали состояние оценки в РБ. Были выработаны рекомендации по решению той проблемы, которой был посвящен семинар.

Невелика была численность участников семинара, но представительность мероприятия способствовала перерастанию семинара из отраслевого в межотраслевой.

Важность семинара подчеркивается внесением целого ряда положений в гражданский кодекс. Например, в соответствии с новым гражданским кодексом в документы, фиксирующие сделку (если в законодательстве не сказано иное), сегодня должна заноситься не цена здания, а цена здания плюс цена земли. Для того, чтобы земля стала товаром, должны быть в наличии кадастр, система регистрации прав и система оценки земли. Раньше земля у нас никогда не оценивалась. Точнее, у нее была нормативная, то есть назначенная из кабинета цена. Например, нормативные цены на землю граждан, передаваемую в частную собственность. Или фиксированные ставки земельного налога. Или цена земли, которая изымается из сельскохозяйственного производства. Выясняется, что, развивая экономику страны, одними нормативными ценами не обойтись.

Возьмем аукцион, состоявшийся в Минске 12 октября прошлого года. Это был обычный аукцион с повышением цен. Одно из продаваемых зданий, находящееся в центре города, на самом деле представляет собой руины, оцененные в 100 млн руб. Продалось же это здание за 19 млрд руб. Почему цена поднялась более чем в 20 раз? Потому что на самом деле продавались не эти руины, а земля под ними. Интуитивно это все время понимали все, окончательную же ясность внес новый гражданский кодекс. Этот документ говорит: продается не здание, а недвижимая вещь. То есть земельный участок и все, что на нем находится. Цена же этой вещи состоит из рыночной, или обменной цены земли и действительной стоимости здания.

После того, как семинар закончился, был принято решение, которое в настоящее время готовится к введению в действие. Данный документ, который немедленно станет достоянием СМИ, будет называться "Итоговые рекомендации" и будет действительно представлять собой рекомендации специалисту.

Предложения документа будут направлены на то, чтобы в конечном счете все три названные элемента служили тому, чтобы недвижимая вещь попала в гражданский оборот. Как только она попадает в гражданский оборот, она начинает работать на снижение инфляции, на инвестора, она защищает кредитора.

Это проблема не ведомственного характера, это проблема макроэкономики.

Как попавшая в гражданский оборот недвижимая вещь регулирует инфляцию? Скажем, вы обладаете недвижимой вещью, обладаете правами, и все это имеет определенный стоимостной эквивалент. И вот вы, не пользуясь услугами государства (но обладая вещью, имеющей цену, которая признается, то есть по этой цене за ограниченный период времени вещь можно продать), хотите улучшить свои жилищные условия. И вы копите свои собственные деньги для того, чтобы вложить их в свое строительство. Тем самым вы уменьшаете давление на рынок. А как только уменьшается давление на рынок, уменьшается и инфляция. Потому что вы копите деньги и вкладываете их в строительство, чтобы повысить качество своей жизни. Но при этом ваши деньги создают рабочие места, новые технологии. Это не средства, выделенные государством из своего бюджета. Это вы, воспользовавшись защитой государства, вышли на строительный рынок со своими собственными средствами, и то, что в гражданском обороте вы уже приобрели имущество, далее продавая его или закладывая, чтобы построить новое и лучшее, и способствует уменьшению инфляции. Деньги берутся не у государства, а у населения. Но они не могут быть взяты просто так. Государство должно создать какую то инфраструктуру, которая как бы стыковала все это. Финансовое звено, связано ли оно с ипотечным кредитованием, или даже строительством - воспроизводством жилья, звено, которое финансирует строительство, не может работать без кадастра, системы регистрации прав и оценки.

Общественные организации оценщиков не смогут создать государственную систему оценки. Они могут объединить специалистов по полупрофессиональному уровню, они будут помогать друг другу, но систему оценки должно создать государство - слишком много ресурсов нужно для этого.

А еще - высшая школа, научные центры и, разумеется, законы.

Прежде в республике таких семинаров не проводилось - я, во всяком случае, не помню ничего подобного. Это был международный семинар, на котором впервые рассматривались вопросы стоимости земли. Впервые по данному поводу собрались все ведомства, которые с этим связаны. Не было только почему то представителей Минжилкомхоза РБ и представителей БГН.

В решение семинара внесено предложение следующий семинар, который состоится предположительно в сентябре, посвятить управлению недвижимостью. Это очень актуальная тема. Было бы неплохо прежде всего определить, что же мы сегодня понимаем под этим термином.

Прошедший же семинар следует рассматривать как частный случай предстоящего. Разработаны вопросы, без уяснения которых нельзя было двигаться дальше. Наиболее актуальные направления внесены в решение семинара. Теперь можно перейти на более высокий уровень обсуждения.

Подготовил Сергей ЗОЛОТОВ


Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 07 за 1999 год в рубрике недвижимость

©1995-2022 Строительство и недвижимость