Парадоксы оценки

Директор Школы бизнеса и развития персонала Л. Г. Саяпина, принимавшая участие в работе белорусско-польского семинара "Оценка недвижимости в условиях формирования земельного рынка", имеет свое видение как проблем, вынесенных на обсуждение, так и настоящего положения вещей в области оценочной деятельности в РБ.

Хотелось бы остановиться на тех вопросах семинара, которые касаются, с одной стороны, оценочного законодательства, с другой - практикующих оценщиков, с третьей - подготовки специалистов в области оценочной деятельности.

Гродненский семинар собрал в основном специалистов, которые по долгу своей службы должны заниматься оценкой земли. Однако вызвал он интерес и у практикующих оценщиков, которые первыми поняли, что оценивать недвижимость, не зная стоимости самой земли, нельзя. Думаю, не ошибусь, если скажу, что для многих присутствующих этот семинар открыл окно в мир оценки. Оценки недвижимости, оценки земли. Некоторые из присутствующих занимались оценкой градостроительной ценности земли, другие -землеустройством, третьи - обустройством земли, четвертые занимались созданием земельного кадастра, пятые - обучением специалистов.

Цельное же представление о рынке земли, о том, на чем основаны и оценка земли, и оценка недвижимости, участники семинара получили из докладов специалистов Ольштынского университета. Это прежде всего информация о законодательстве, касающемся управления недвижимостью. В Польше закон об управлении недвижимостью существует с 1948 г. В течение последних 10-15 лет в него было включено значительное количество изменений и дополнений, связанных с регистрацией прав на недвижимость, административным управлением недвижимостью, налогообложением недвижимости и налоговыми льготами. Составной частью этого закона является оценочное законодательство, содержащее оценочные стандарты и требования к оценочным фирмам, специалистам, занимающимся оценкой, регламентируются процедура, цели и периодичность оценки, которую должен выполнять собственник земли или недвижимости. Важно подчеркнуть, что польское законодательство предусматривает независимую оценку недвижимости независимо от того, идет ли речь о массовой или же об индивидуальной оценке. Это прежде всего определение рыночной стоимости недвижимости для целей налогообложения, получения кредитов, страхования, купли-продажи недвижимости. Эксперт-оценщик выполняет независимую оценку, но только налоговые органы в зависимости от инвестиционной политики государства, градостроительной ценности земель регулируют налоговые платежи. Если государству важно привлечь инвестиции в какую-то из сфер деятельности, то налоговые органы устанавливают льготные ставки земельного налога. Если же объект находится в градостроительной зоне, ценность земли в которой превышает доходы, а, следовательно, и налоги, которые могут быть получены государством на этой территории, то налог увеличивается в соответствии с потребительской ценностью земли. Здесь срабатывает основной принцип оценки - принцип наиболее эффективного использования земли. В законодательстве предусматривается и правовая ответственность оценщика за результаты оценки.

Однако правовую оценку отчету, выполненному независимым оценщиком, дают эксперты, которые также профессионально занимаются оценочной деятельностью. Если в Союз оценщиков поступает информация о фактах недобросовестности того или иного специалиста, то последнему не поможет никакая протекция. Информация о таком оценщике находится в специальном банке данных. Положительной рекомендации от Союза оценщиков он не получит. Следовательно, потеряет и заказчика.

Теперь посмотрим, как же осуществляется оценка в РБ и кто ее осуществляет. Прежде всего, законодательства, регламентирующего оценочную деятельность, у нас практически не существует. Есть отдельные методические указания и постановления, регламентирующие, например, порядок оценки государственной собственности. Но в этих документах регламентируется в основном оценка зданий и сооружений без их привязки к земле, на которой они находятся. Да и оценка стоимости производится по так называемой оценочной стоимости.

Оценочная стоимость - это стоимость здания или сооружения с учетом экономического (нормативного) износа и с учетом коэффициентов рыночного фактора. Фактический износ оценщик может учитывать, если здание прослужило больше половины своего срока. А как быть в случае, если здание не содержалось в надлежащем состоянии, если не проводилось ни текущих, ни капитальных ремонтов, а срок службы здания составляет 100-150 лет? На это ответа существующие методики не дают. Еще хуже обстоит дело, если здание функционально устарело и может быть использовано по назначению лишь после проведения реконструкции или модернизации .В целом ряде случаев оптимальное использование недвижимости не соответствует функциональному ее назначению. Коэффициенты рыночного фактора установлены по отдельным населенным пунктам. В основном это Минск и крупные областные центры. Однако, если обратиться к практике сделок купли-продажи недвижимости, можно увидеть, что внутри зон, где установлены коэффициенты рыночного фактора, стоимость недвижимости не однородна. Исследования, проведенные специалистами БГПА и практикующими оценщиками, показали, что даже по Минску внутри зон изменение стоимости может составлять от 20 до 40%. На расстоянии же 20-30 км от Минска такие изменения еще более существенны. Практикующие оценщики и риэлтеры хорошо знают, что рыночная стоимость жилой недвижимости даже в областных городах республики значительно ниже, чем в Минске. В то же время существуют города районного значения, стоимость жилой недвижимости в которых такая же, как в Минске. Например, четырехкомнатная квартира в Новополоцке стоит 13-15 тыс. долларов. В Минске аналогичная квартира в зависимости от района может стоить от 22 до 60 тыс. долларов, а иногда и дороже. В то же время в Мяделе двухкомнатная квартира стоит 17-19 тыс. долларов. Это связано прежде всего с местоположением недвижимости, а местоположение неразрывно связано с земельным участком. К такому же результату пришло и Национальное кадастровое агентство, когда проанализировало цены на недвижимость в Минске.

Оценка недвижимости и земли связана с имущественными правами ,которые оцениваются. Может оцениваться право собственности на землю, право пользования землей, право владения земельным участком. В Германии ,Польше и ряде других стран с развитым земельным кадастром и системой оценки от 95 до 97% земли находится в частной собственности граждан или юридических лиц. Поэтому, оценивая земельный участок, оценщик оценивает право собственности на него. Договор аренды или права пользования земельным участком, например, для осуществления строительства дома, заключается с собственником земли на 99 лет. В этом случае устанавливается арендная плата в размере 3% (в Западной Германии) от стоимости земельного участка. Если владелец продает этот земельный участок, то стоимость участка будет ниже среднерыночной, так как он продается с обременением - аренда участка на 99 лет .Если же арендатор хочет продать свой дом, то он может это сделать, но с новым арендатором будет заключен и новый договор аренды.

В нашей республике частная собственность на землю определена только для физических лиц. Купля-продажа земельных участков, принадлежащих физическим лицам, происходит постоянно. И, хотя в соответствии с существующим законодательством статистический учет не ведется, информацию для оценки земельных участков можно извлечь из СМИ, а также из бесед с покупателями и продавцами земельных участков. Стоимость 1 сотки земли, продаваемой частными лицами, в 30 км от Минска составляет от 60 (необустроенный участок) до 300 (участок с подведенными внешними сетями) долларов. Юридические лица могут получить земельный участок на праве пользования, аренды. Хотя в 1998 г. появилось постановление о возможном приобретении права собственности на земельный участок при его приватизации. Правда, такая продажа скорее будет исключением из правила, чем правилом. Но появилась потребность в оценке права собственности на землю при продаже земли юридическим лицам. Как определить стоимость права собственности на земельный участок?

Существуют методы, которые позволяют через ряд косвенных показателей определить стоимость этого права. Одним из таких методов является, например, метод сопоставления городов. Сопоставляя численность населения, экономические показатели городов, можно предположить, что стоимость права собственности на земельный участок в Минске в два раза ниже, чем на аналогичный участок в Москве. Примерно такие же данные могут быть получены при оценке рыночной стоимости жилой недвижимости в Москве и Минске. Когда продается право собственности на какое то здание или сооружение, то без прав на земельный участок здание стоит столько, сколько стоит стоимость его строительства, оформление прав собственности на него и определенная рынком предпринимательская прибыль. Без прав на землю собственник земли может заставить разрушить, убрать строение с территории, на которой оно стоит. Право на земельный участок увеличивает стоимость собственности.

В ряде методических указаний по оценке есть ссылка на экспертный метод оценки. Однако статус экспертной оценки до сих пор не зафиксирован ни в одном документе. Поэтому, на мой взгляд, Временная методика кадастровой оценки земель населенных пунктов РБ является серьезной заявкой и крупным шагом вперед в области разработки подзаконных актов, регулирующих правила проведения оценки объектов недвижимости. Впервые не только экспертный метод оценки как таковой провозглашен главным и определяющим в кадастровой оценке земельных участков, но и описана процедура оценки с его использованием, описаны возможные методы оценки (методы сравнения продаж, капитализации дохода, затратный).

Важно, что на семинаре был поднят вопрос и о мониторинге рынка недвижимости. Согласование цен по оценочным зонам и населенным пунктам будет происходить на экспертном совете, в состав которого будут входить и практикующие оценщики.

Оценочная деятельность в Польше и ряде других стран лицензируется. Но лицензии выдаются квалифицированным специалистам с практическим опытом работы. Для того, чтобы получить такую лицензию, необходимо сдать письменный и устный экзамен, представить не менее 15 практических работ по оценке и защитить свои работы перед Советом квалифицированных оценщиков. Немалое значение имеет и тот факт, что, получив такую лицензию, эксперт-оценщик должен все время подтверждать свою квалификацию. Это - прежде всего участие в международных семинарах и конференциях, выступления на них, проведение практических работ по оценке, участие в научно-исследовательских работах, разработке методического обеспечения в области оценки.

Как обстоят дела на отечественном рынке оценки? Сегодня в РБ лицензируются три вида оценочной деятельности: оценка и экспертиза достоверности оценки неденежных вкладов в уставной фонд, оценка автотранспорта и оценка интеллектуальной собственности. Для выполнения других видов оценки квалификации не требуется. При этом лицензии выдаются разными ведомствами на разные виды оценки. Первая лицензия, которая была введена, касалась оценки и экспертизы оценки достоверности имущества для целей внесения неденежных вкладов в уставной фонд. Оценщики, имеющие квалификационные аттестаты Минэкономики РБ, получили право на проведение экспертизы неденежных вкладов в уставный фонд. Но ведь неденежный вклад - это и здания, и сооружения, и оборудование, и автотранспорт, и нематериальные активы. В течение двух лет эти специалисты оценивали все, что позволяла компетенция эксперта по оценке неденежных вкладов. Получили опыт работы в области оценки автотранспорта, оборудования, нематериальных активов. С выходом постановления о лицензировании оценки автотранспорта создался парадокс - эксперты, которым дано право определять достоверность оценки неденежного вклада, сами не могут проводить эту оценку. Но как же эксперт может оценить достоверность неденежного вклада, если он сам не делает оценку?

Дальше - больше. Вышло постановление о введении эксперимента по лицензированию оценки объектов интеллектуальной собственности. И здесь не обошлось без парадоксов. В самом постановлении записано, что лицензируется деятельность по оценке объектов интеллектуальной собственности, а поручение к постановлению дается на разработку положения по лицензированию экспертных работ по оценке интеллектуальной собственности в составе нематериальных активов. Так что же лицензируется, оценка или экспертиза достоверности оценки?

Но и это не все. Первые специалисты, которые заинтересовались обучением на курсах интеллектуальной собственности, получили квалификационные аттестаты на проведение работ по оценке интеллектуальной собственности еще в декабре 1998 года. Но лицензию выдали только одну - ее получило ГП "Учебно-исследовательский центр промышленной собственности". Такой подход мотивируется тем ,что, мол, пока что идет эксперимент. Но если идет эксперимент, то зачем выдавать лицензии? А если вышло постановление о лицензировании, если обучили специалистов, то им должно быть дано право на проведение оценочных работ.

В процессе работы над этой статьей, получила информацию от заказчика о том, что МИД РБ не принимает экспертизу достоверности оценки имущества, вносимого в качестве неденежного вклада в уставный фонд в размере, необходимом для формирования уставного фонда учредителями, если в отчете об оценке стоимость этого имущества превышает подтверждаемую величину рыночной стоимости больше чем на 100 долларов. Мотивируется это тем, что в этом случае учредитель уходит от налогообложения. Но смысл формирования уставного фонда - в том, чтобы в случае банкротства за счет средств уставного фонда можно было бы покрыть долги или рассчитаться с кредиторами. Ведь можно внести не полную стоимость имущества, а только его часть. Другая часть будет находиться в собственности учредителя.

Вопросы лицензирования оценочной деятельности и вопросы обучения специалистов должны быть тесно связаны. На семинаре была поднята проблема обучения профессиональных оценщиков недвижимости и земли. Обученных профессионалов в области оценки недвижимости единицы. Оценка же земли требует знаний и опыта профессиональной работы. Еще раз хочется напомнить читателям, что курсы профессиональных оценщиков недвижимости организованы и систематически проводятся в БГПА на факультете повышения квалификации руководящих работников и специалистов в области строительства. Ближайшие курсы начнутся в конце февраля.

Ассоциация оценщиков и общество оценщиков должны принимать активное участие в работе научно-практических семинаров. Настолько же активно они должны взаимодействовать с государственными органами. Исследования, которые проводит Национальное кадастровое агентство, осуществляются совместно со специалистами Минстройархитектуры РБ, Госкомзема РБ и БГПА. Результаты исследований будут использованы при разработке рекомендаций по оценке земель в различных населенных пунктах РБ. Являясь одновременно практикующим оценщиком и ученым-исследователем, я с удовольствием принимаю участие в этих исследованиях. Мои ученики и коллеги из ведущих оценочных фирм оказывают нам помощь в поиске информации о сделках с недвижимостью. Я думаю, что многих заинтересует семинар по земельным вопросам, который будет проводиться в конце марта БГПА и Национальным кадастровым агентством, входящим в состав Госкомитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии РБ.

Подготовил Сергей ЗОЛОТОВ