Виды на мультипликацию белорусской системы стройсбережений
Сообщение директора ИСА “Рациональный дом” В. А. Лопатина “Развитие эксперимента по внедрению системы стройсбережений в РБ”, сделанное им 17 ноября на международном научно-практическом семинаре “Развитие внебюджетного финансирования жилищного строительства в РБ”
В соответствии с постановлением СМ РБ в середине прошлого года в республике начался базовый государственный эксперимент по внедрению системы стройсбережений, который должен завершиться к концу текущего года. Каковы итоги?
Только за последний месяц (октябрь 1998 г.) и только в Минске нами было собрано от населения 60 млрд рублей. В переводе в базисные цены 1991 г. это составляет более 2 млн рублей. (Следует сказать, что мы всячески сдерживали рост этих поступлений, так как не успевали осваивать накапливающиеся средства. Иначе сумма эта по оценкам ИСА “Рациональный дом” составила бы около 4 млн рублей в ценах 1991 г.) Масштаб сбережений соответствует потенциалу, необходимому для строительства в Минске 15 многоэтажных жилых домов, осуществляемого полным ходом.
Напомню, что речь идет о реализации белорусского варианта немецкой системы стройсбережений, в соответствии с которым будущий владелец жилья накапливает 50% стоимости квартиры в удобном для него режиме, а остальные 50% получает в виде более или менее долгосрочного кредита. Главное отличие от немецкой системы в данном случае состоит в том, что белорусская система не является чисто банковской, чисто финансовой. Это финансово-строительная система, и фактически все накопления фиксируются не в рублях, а в квадратных метрах. Соответственно и все кредиты предоставляются также не в денежном выражении, а в долгосрочном выделении наполовину оплачиваемой квартиры. Тактика эта обусловлена главным образом нарастанием уровня инфляции.
По оценкам ИСА “Рациональный дом”, если система начнет успешно мультиплицироваться (в качестве шагов в этом направлении можно рассматривать закладку первого “рационального дома” в Гродно и необходимые подготовительные работы, которые ведутся в других областях РБ), ее реального потенциала будет достаточно для строительства в республике примерно 250 тыс. м 2 жилья. Как к этому относиться?
С одной стороны, это много. Попробуйте сразу построить столько жилья. С другой — на фоне планируемого на 1999 г. объема жилищного строительства в РБ, составляющего 4 млн м2, данная цифра выглядит достаточно скромно. Следует, вероятно, говорить о том, в каком направлении нужно развивать систему стройсбережений, если мы условились, что процесс этот представляет собой одно из главных условий становления внебюджетного финансирования жилищного строительства в стране. Подход представляется справедливым, поскольку именно внутри системы стройсбережений сегодня существуют механизмы, позволяющие создать систему реального жилищного кредитования населения. Система, позволяющая аккумулировать средства тех граждан, которым сегодня жилье не нужно, но которые уже сегодня эти средства направляют на нужды жилищного строительства, создает возможность формирования нормального стартового капитала для запуска системы ипотечного кредитования.
На этом пути отчетливо видны три главные проблемы.
Проблема первая
Это проблема государственной финансовой помощи тем, кто участвует в реализации программы стройсбережений. Мы почему-то склонны считать, что система стройсбережений — это не для нас. Мол, Германия — богатая страна; вот там эта система получила достаточное развитие и успешно функционирует. На самом же деле сегодня в Германии объем средств, вливающихся в общий поток инвестиций в жилищное строительство в результате функционирования системы стройсбережений, не превышает 15%.
Были времена, когда эта цифра достигала 80%. Это были самые тяжелые периоды развития государственного строя Германии — два послевоенных (после I и II мировых войн) периода. Были разруха и инфляция, и не было ни жилья, ни средств для его строительства. После II мировой войны в Германии не хватало около 800 тыс. квартир, тогда-то система стройсбережений и получила наибольшее развитие.
Это стало возможным благодаря тому, что руководители государства сочли необходимым поддерживать эту систему. В стране стала активно внедряться система госстимулирования собственных накоплений граждан, участвующих в реализации программы стройсбережений. Эти граждане премировались за счет федерального и местного бюджетов. Сегодня же, когда в Германии давно существует развитый рынок, нужда в системе стройсбережений уже не столь велика. Есть более перспективные и привлекательные формы аккумулирования средств для осуществления жилищного строительства, например, ипотечное кредитование.
Этот немецкий опыт активно внедряют страны, не так давно бывшие членами СЭВ. (Уже в течение 7 лет он внедряется в Словакии, 6 — в Чехии, 3 — в Венгрии; сегодня Польша также пошла по этому пути.)
По заказу Минстройархитектуры РБ специалистами ИСА “Рациональный дом” были выполнены расчеты с целью определения степени влияния государственного финансирования системы стройсбережений на инвестиционную активизацию граждан. Неужели, спросили мы себя, госбюджет той же Словакии, которая по многим параметрам недалеко ушла от РБ, настолько мощен, что позволяет столь щедро премировать граждан, участвующих в системе стройсбережений?
Дело же в том, что система стройсбережений является колоссальным финансовым мультипликатором. В этой системе, рассчитанной на 6—7-летнее накопление, начинают активно работать средства граждан, которым ни сегодня, ни завтра, ни послезавтра еще не нужно строить жилье. Инвестиции граждан вкладываются в реальный сектор экономики, в стране растет инвестиционный потенциал, начинает работать финансовый мультипликатор, и в госбюджет в результате увеличения валового национального продукта поступают дополнительные средства. Как правило, они ощутимо превышают средства, затрачиваемые государством для премирования граждан — это и есть финансовая мультипликация.
Например, в Германии реальный мультипликатор сегодня равняется примерно 2. В соответствии с экономическими теориями реальный мультипликатор тем больше, чем хуже экономическое состояние страны. Тем больший эффект дают инвестиции в реальный сектор экономики! (Хотя бы в отношении роста занятости населения.)
Специалисты ИСА “Рациональный дом” и другие белорусские профессионалы склонны оценивать реальный мультипликатор для РБ примерно в 2,5. То есть вкладывание одной денежной единицы в реальный сектор экономики способствует увеличению валового внутреннего продукта на 2,5 денежные единицы.
Выполненные расчеты позволяют выстроить довольно интересную зависимость. ( В основе ее лежат данные Минстата РБ о реальных доходах населения республики за май 1998 г.)
При условии полного отсутствия премирования в программе может принять участие 70 тыс. семей с минимальным ежемесячным доходом 4 200 000 рублей на члена семьи. При этом возможно ежегодное строительство 250 тыс. м 2 жилья. Затраты бюджета равны нулю, поступления в бюджет — чуть более 1 трлн рублей. Таков и чистый доход бюджета.
При условии премирования в размере 5% стоимости приобретаемой квартиры сразу же снижается платежный потолок — теперь к системе может примкнуть уже 110 тыс. семей с доходом на члена семьи, равным 3 800 000 рублей. Тогда объем ежегодного строительства увеличивается до 400 тыс. м 2 в год. При этом бюджет затрачивает всего 250 млрд рублей, получает же благодаря финансовой мультипликации, благодаря реальному увеличению инвестиций в жилищное строительство уже 3 трлн 300 млрд рублей. Чистый доход — более 3 млрд рублей. Коэффициент — уже 12,2!
Итак, чем больше премия, тем больше размер инвестиций в программу, тем больше жилья может быть построено на эти инвестиции.
Доход бюджета также растет до достижения премией определенного процента, потом наступает некий перелом, и доход начинает уменьшаться, достигая нуля при достижении размера премии примерно 41% стоимости квартиры. Это и есть та точка самофинансирующейся системы государственной поддержки стройсбережений, в которой государство получает в виде дополнительных налоговых поступлений в бюджет столько же, сколько тратит на премирование.
Однако из математики известно, что оптимальными (экстремальными) являются не такие точки, а как раз точки перегиба графиков функций. В данном случае такая точка находится между 25 и 30% стоимости квартиры. Именно такой размер “стройсберегающей” премии является оптимальным для РБ.
Размеру премии, равному четверти стоимости квартиры, соответствует более полумиллиона семей с доходом на члена семьи, равному 2 100 000 рублям, для которых возможно ежегодное строительство жилья в размере 2,4 млн м 2. Затраты бюджета — 7,5 трлн, доход — 15, 5 трлн рублей. Чистый доход — 8 трлн рублей.
В расчет была включена стоимость 1 м 2 жилья, которая по состоянию на май 1998 г. составляла 12, 5 млн рублей. (В то время как льготно кредитуемый квадратный метр в это время стоил 7—8 млн рублей.) В расчет были включены также и инфраструктурные платежи. Таким образом, чистый восьмитриллионный доход бюджета позволяет возвести еще около 1 млн м 2 социального жилья.
Вместе с вышеупомянутыми 2,4 млн м 2 это составляет цифру, уже близкую к фактическому ежегодному объему жилищного строительства. При этом не расходуется ни сотни бюджетных рублей.
Для реализации описанной системы даже не требуется введения дополнительной строки в госбюджет. Необходимая строка там уже есть и касается предоставления одноразовых безвозмездных субсидий жилищного строительства. Проблема же — в том, что в РБ субсидирование это носит сугубо социальный, собесовский характер: чем хуже человек живет, чем ниже его доход, тем скорее он получает субсидию. Не считаю эту практику правильной. Ведь речь идет о субсидировании покупки собственного жилья. То есть собственным жильем обременяется гражданин, который не в состоянии это жилье содержать.
Речь, таким образом, идет о необходимости создания механизма использования субсидии. Первый шаг в этом направлении уже сделан: в этом году принято Положение о начислении единовременных субсидий, в соответствии с которым гражданин, прошедший накопительный этап системы стройсбережений, сможет получать эту субсидию вне зависимости от размера премии. Шаг этот, нелегко давшийся Минстройархитектуры РБ, должен быть подкреплен еще несколькими не менее трудными. но и не менее необходимыми шагами.
Во-первых, нужно окончательно перенацелить систему субсидирования с собесовских ориентиров на экономические. То есть субсидии должны предоставляться не только гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, но всем накапливающим собственные средства при помощи системы стройсбережений.
Во-вторых, следует отказаться от практики увязывания размеров субсидий с временем постановки семьи на очередь и ее доходами, но исходить лишь из размеров собственных накоплений в системе стройсбережений.
Встает вопрос: куда поместить эту субсидию и в каком режиме ее использовать? Идеальным в условиях РБ вариантом было бы поквартальное ее начисление. Каждый квартал гражданин вносит определенную сумму, после чего ему начисляется определенная сумма из бюджета.
По нашим расчетам, благодаря субсидиям, направляемым таким образом, что человеку, внесшему, образно говоря, 1 рубль, государство через квартал добавляет еще 0,5 рубля, и потом, на кредитном этапе, на каждый погашаемый этим человеком рубль государство добавляет еще 0,25 рубля, госбюджет разгружается на 25%. Более того, возможно без увеличения длительности накопительного этапа добиться удвоения длительности кредитного этапа. То есть человек, накапливавший средства в течение, например, 6 лет, далее получает кредиты в течение еще 12 лет и в общей сложности расплачивается за собственную квартиру в течение 18 лет, что уже приближается к мировым стандартам.
Это становится возможным благодаря определенным экономическим операциям, коим субсидия подвергается, попадая в систему стройсбережений. А еще — благодаря содействию так называемого института друзей вкладчиков.
Дело в том, что и в Германии, и в других странах мира, где используется система стройсбережений, выдача субсидии (или госпремии) происходит независимо от того, забирает ли человек потом эти деньги или же направляет их в жилищное строительство. Если ты в течение 6—7 лет держал свои деньги в стройсбербанке, то субсидия тебе выдается в любом случае, потому что эти деньги работали в реальном секторе экономики и с их помощью кредитовались другие участники программы стройсбережений.
В этих условиях значительное количество граждан (в сегодняшней Германии — около 20% участников программы стройсбережений) не планирует для себя никакого жилищного строительства, а просто рассматривает систему стройсбережений как надежное средство сбережения средств. (И, кстати, получения премий. То есть в конечном итоге извлечения дохода). Государство считает это весьма выгодным для себя.
По оценкам специалистов ИСА “Рациональный дом” участие в белорусской программе стройсбережений даже не 20, а всего 12—13% таких вкладчиков позволит удлинять срок кредитования другим вкладчикам.
Проблема вторая
Эта проблема носит юридический характер. Речь идет о проблеме выселения. Реализация любой системы жилищного кредитования зависит от того, сможет ли организация, предоставляющая жилищный кредит, добиться реальных платежей по этому кредиту.
Проект нового жилищного кодекса РБ предусматривает выселение из занимаемого жилья в судебном порядке в случае непогашения банковского кредита, на который это жилье приобреталось.
Очень важно привести в соответствие с этим документом и гражданско-процессуальный кодекс. Очевидно, необходимо также введение системы упрощенного судебного рассмотрения подобных случаев (идеальная модель — специальные ипотечные суды по немецкому образцу).
Проблема третья
Это проблема строительства. Точнее, оперативности вкладывания накапливаемых средств в возведение объектов. Сегодня на резко сократившиеся мощности строительного комплекса республики, сильно пострадавшего во время спада жилищного строительства начала 90-х гг., обрушились большие объемы строительно-монтажных работ. То есть число заказчиков и заказов растет, подрядчики же не только с этими заказами не справляются, но и не очень-то их ищут. Имеются в виду государственные (или практически таковыми являющиеся) строительные тресты, коих в РБ большинство.
Выбор, таким образом, небольшой, те же, кого мы выбрали, часто оставляют желать лучшего. К сожалению, сегодня мы не можем активно привлекать коммерческие структуры, потому что не можем обеспечить требуемой ими зарплаты.
Тресты же, с которыми мы сегодня вынуждены работать, в значительной степени руководствуются административными методами воздействия. Приходится говорить о том, что если белорусская система стройсбережений вырастет из коротких штанишек и станет действительно государственной, национальной, то для реализации ее в полной мере потребуется включение не только экономических, но и административных рычагов.
Уже достигнута договоренность ИСА “Рациональный дом“ с УКС Мингорисполкома о том, что при реализации дальнейших этапов программы стройсбережений речь уже не будет идти об освоении каких-то отдельных площадок. Сегодня определены 4 минских микрорайона, вплоть до Каменной Горки (где СМР начнутся в лучшем случае через 3 года), в застройку которых мы начинаем делать реальные инвестиции. При строительстве всех этих объектов в качестве заказчика будет выступать уже не ИСА “Рациональный дом”, а УКС Мингорисполкома.
Подготовил Сергей ЗОЛОТОВ,фото Сергея ШАРУБЫ
В соответствии с постановлением СМ РБ в середине прошлого года в республике начался базовый государственный эксперимент по внедрению системы стройсбережений, который должен завершиться к концу текущего года. Каковы итоги?
Только за последний месяц (октябрь 1998 г.) и только в Минске нами было собрано от населения 60 млрд рублей. В переводе в базисные цены 1991 г. это составляет более 2 млн рублей. (Следует сказать, что мы всячески сдерживали рост этих поступлений, так как не успевали осваивать накапливающиеся средства. Иначе сумма эта по оценкам ИСА “Рациональный дом” составила бы около 4 млн рублей в ценах 1991 г.) Масштаб сбережений соответствует потенциалу, необходимому для строительства в Минске 15 многоэтажных жилых домов, осуществляемого полным ходом.
Напомню, что речь идет о реализации белорусского варианта немецкой системы стройсбережений, в соответствии с которым будущий владелец жилья накапливает 50% стоимости квартиры в удобном для него режиме, а остальные 50% получает в виде более или менее долгосрочного кредита. Главное отличие от немецкой системы в данном случае состоит в том, что белорусская система не является чисто банковской, чисто финансовой. Это финансово-строительная система, и фактически все накопления фиксируются не в рублях, а в квадратных метрах. Соответственно и все кредиты предоставляются также не в денежном выражении, а в долгосрочном выделении наполовину оплачиваемой квартиры. Тактика эта обусловлена главным образом нарастанием уровня инфляции.
По оценкам ИСА “Рациональный дом”, если система начнет успешно мультиплицироваться (в качестве шагов в этом направлении можно рассматривать закладку первого “рационального дома” в Гродно и необходимые подготовительные работы, которые ведутся в других областях РБ), ее реального потенциала будет достаточно для строительства в республике примерно 250 тыс. м 2 жилья. Как к этому относиться?
С одной стороны, это много. Попробуйте сразу построить столько жилья. С другой — на фоне планируемого на 1999 г. объема жилищного строительства в РБ, составляющего 4 млн м2, данная цифра выглядит достаточно скромно. Следует, вероятно, говорить о том, в каком направлении нужно развивать систему стройсбережений, если мы условились, что процесс этот представляет собой одно из главных условий становления внебюджетного финансирования жилищного строительства в стране. Подход представляется справедливым, поскольку именно внутри системы стройсбережений сегодня существуют механизмы, позволяющие создать систему реального жилищного кредитования населения. Система, позволяющая аккумулировать средства тех граждан, которым сегодня жилье не нужно, но которые уже сегодня эти средства направляют на нужды жилищного строительства, создает возможность формирования нормального стартового капитала для запуска системы ипотечного кредитования.
На этом пути отчетливо видны три главные проблемы.
Проблема первая
Это проблема государственной финансовой помощи тем, кто участвует в реализации программы стройсбережений. Мы почему-то склонны считать, что система стройсбережений — это не для нас. Мол, Германия — богатая страна; вот там эта система получила достаточное развитие и успешно функционирует. На самом же деле сегодня в Германии объем средств, вливающихся в общий поток инвестиций в жилищное строительство в результате функционирования системы стройсбережений, не превышает 15%.
Были времена, когда эта цифра достигала 80%. Это были самые тяжелые периоды развития государственного строя Германии — два послевоенных (после I и II мировых войн) периода. Были разруха и инфляция, и не было ни жилья, ни средств для его строительства. После II мировой войны в Германии не хватало около 800 тыс. квартир, тогда-то система стройсбережений и получила наибольшее развитие.
Это стало возможным благодаря тому, что руководители государства сочли необходимым поддерживать эту систему. В стране стала активно внедряться система госстимулирования собственных накоплений граждан, участвующих в реализации программы стройсбережений. Эти граждане премировались за счет федерального и местного бюджетов. Сегодня же, когда в Германии давно существует развитый рынок, нужда в системе стройсбережений уже не столь велика. Есть более перспективные и привлекательные формы аккумулирования средств для осуществления жилищного строительства, например, ипотечное кредитование.
Этот немецкий опыт активно внедряют страны, не так давно бывшие членами СЭВ. (Уже в течение 7 лет он внедряется в Словакии, 6 — в Чехии, 3 — в Венгрии; сегодня Польша также пошла по этому пути.)
По заказу Минстройархитектуры РБ специалистами ИСА “Рациональный дом” были выполнены расчеты с целью определения степени влияния государственного финансирования системы стройсбережений на инвестиционную активизацию граждан. Неужели, спросили мы себя, госбюджет той же Словакии, которая по многим параметрам недалеко ушла от РБ, настолько мощен, что позволяет столь щедро премировать граждан, участвующих в системе стройсбережений?
Дело же в том, что система стройсбережений является колоссальным финансовым мультипликатором. В этой системе, рассчитанной на 6—7-летнее накопление, начинают активно работать средства граждан, которым ни сегодня, ни завтра, ни послезавтра еще не нужно строить жилье. Инвестиции граждан вкладываются в реальный сектор экономики, в стране растет инвестиционный потенциал, начинает работать финансовый мультипликатор, и в госбюджет в результате увеличения валового национального продукта поступают дополнительные средства. Как правило, они ощутимо превышают средства, затрачиваемые государством для премирования граждан — это и есть финансовая мультипликация.
Например, в Германии реальный мультипликатор сегодня равняется примерно 2. В соответствии с экономическими теориями реальный мультипликатор тем больше, чем хуже экономическое состояние страны. Тем больший эффект дают инвестиции в реальный сектор экономики! (Хотя бы в отношении роста занятости населения.)
Специалисты ИСА “Рациональный дом” и другие белорусские профессионалы склонны оценивать реальный мультипликатор для РБ примерно в 2,5. То есть вкладывание одной денежной единицы в реальный сектор экономики способствует увеличению валового внутреннего продукта на 2,5 денежные единицы.
Выполненные расчеты позволяют выстроить довольно интересную зависимость. ( В основе ее лежат данные Минстата РБ о реальных доходах населения республики за май 1998 г.)
При условии полного отсутствия премирования в программе может принять участие 70 тыс. семей с минимальным ежемесячным доходом 4 200 000 рублей на члена семьи. При этом возможно ежегодное строительство 250 тыс. м 2 жилья. Затраты бюджета равны нулю, поступления в бюджет — чуть более 1 трлн рублей. Таков и чистый доход бюджета.
При условии премирования в размере 5% стоимости приобретаемой квартиры сразу же снижается платежный потолок — теперь к системе может примкнуть уже 110 тыс. семей с доходом на члена семьи, равным 3 800 000 рублей. Тогда объем ежегодного строительства увеличивается до 400 тыс. м 2 в год. При этом бюджет затрачивает всего 250 млрд рублей, получает же благодаря финансовой мультипликации, благодаря реальному увеличению инвестиций в жилищное строительство уже 3 трлн 300 млрд рублей. Чистый доход — более 3 млрд рублей. Коэффициент — уже 12,2!
Итак, чем больше премия, тем больше размер инвестиций в программу, тем больше жилья может быть построено на эти инвестиции.
Доход бюджета также растет до достижения премией определенного процента, потом наступает некий перелом, и доход начинает уменьшаться, достигая нуля при достижении размера премии примерно 41% стоимости квартиры. Это и есть та точка самофинансирующейся системы государственной поддержки стройсбережений, в которой государство получает в виде дополнительных налоговых поступлений в бюджет столько же, сколько тратит на премирование.
Однако из математики известно, что оптимальными (экстремальными) являются не такие точки, а как раз точки перегиба графиков функций. В данном случае такая точка находится между 25 и 30% стоимости квартиры. Именно такой размер “стройсберегающей” премии является оптимальным для РБ.
Размеру премии, равному четверти стоимости квартиры, соответствует более полумиллиона семей с доходом на члена семьи, равному 2 100 000 рублям, для которых возможно ежегодное строительство жилья в размере 2,4 млн м 2. Затраты бюджета — 7,5 трлн, доход — 15, 5 трлн рублей. Чистый доход — 8 трлн рублей.
В расчет была включена стоимость 1 м 2 жилья, которая по состоянию на май 1998 г. составляла 12, 5 млн рублей. (В то время как льготно кредитуемый квадратный метр в это время стоил 7—8 млн рублей.) В расчет были включены также и инфраструктурные платежи. Таким образом, чистый восьмитриллионный доход бюджета позволяет возвести еще около 1 млн м 2 социального жилья.
Вместе с вышеупомянутыми 2,4 млн м 2 это составляет цифру, уже близкую к фактическому ежегодному объему жилищного строительства. При этом не расходуется ни сотни бюджетных рублей.
Для реализации описанной системы даже не требуется введения дополнительной строки в госбюджет. Необходимая строка там уже есть и касается предоставления одноразовых безвозмездных субсидий жилищного строительства. Проблема же — в том, что в РБ субсидирование это носит сугубо социальный, собесовский характер: чем хуже человек живет, чем ниже его доход, тем скорее он получает субсидию. Не считаю эту практику правильной. Ведь речь идет о субсидировании покупки собственного жилья. То есть собственным жильем обременяется гражданин, который не в состоянии это жилье содержать.
Речь, таким образом, идет о необходимости создания механизма использования субсидии. Первый шаг в этом направлении уже сделан: в этом году принято Положение о начислении единовременных субсидий, в соответствии с которым гражданин, прошедший накопительный этап системы стройсбережений, сможет получать эту субсидию вне зависимости от размера премии. Шаг этот, нелегко давшийся Минстройархитектуры РБ, должен быть подкреплен еще несколькими не менее трудными. но и не менее необходимыми шагами.
Во-первых, нужно окончательно перенацелить систему субсидирования с собесовских ориентиров на экономические. То есть субсидии должны предоставляться не только гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, но всем накапливающим собственные средства при помощи системы стройсбережений.
Во-вторых, следует отказаться от практики увязывания размеров субсидий с временем постановки семьи на очередь и ее доходами, но исходить лишь из размеров собственных накоплений в системе стройсбережений.
Встает вопрос: куда поместить эту субсидию и в каком режиме ее использовать? Идеальным в условиях РБ вариантом было бы поквартальное ее начисление. Каждый квартал гражданин вносит определенную сумму, после чего ему начисляется определенная сумма из бюджета.
По нашим расчетам, благодаря субсидиям, направляемым таким образом, что человеку, внесшему, образно говоря, 1 рубль, государство через квартал добавляет еще 0,5 рубля, и потом, на кредитном этапе, на каждый погашаемый этим человеком рубль государство добавляет еще 0,25 рубля, госбюджет разгружается на 25%. Более того, возможно без увеличения длительности накопительного этапа добиться удвоения длительности кредитного этапа. То есть человек, накапливавший средства в течение, например, 6 лет, далее получает кредиты в течение еще 12 лет и в общей сложности расплачивается за собственную квартиру в течение 18 лет, что уже приближается к мировым стандартам.
Это становится возможным благодаря определенным экономическим операциям, коим субсидия подвергается, попадая в систему стройсбережений. А еще — благодаря содействию так называемого института друзей вкладчиков.
Дело в том, что и в Германии, и в других странах мира, где используется система стройсбережений, выдача субсидии (или госпремии) происходит независимо от того, забирает ли человек потом эти деньги или же направляет их в жилищное строительство. Если ты в течение 6—7 лет держал свои деньги в стройсбербанке, то субсидия тебе выдается в любом случае, потому что эти деньги работали в реальном секторе экономики и с их помощью кредитовались другие участники программы стройсбережений.
В этих условиях значительное количество граждан (в сегодняшней Германии — около 20% участников программы стройсбережений) не планирует для себя никакого жилищного строительства, а просто рассматривает систему стройсбережений как надежное средство сбережения средств. (И, кстати, получения премий. То есть в конечном итоге извлечения дохода). Государство считает это весьма выгодным для себя.
По оценкам специалистов ИСА “Рациональный дом” участие в белорусской программе стройсбережений даже не 20, а всего 12—13% таких вкладчиков позволит удлинять срок кредитования другим вкладчикам.
Проблема вторая
Эта проблема носит юридический характер. Речь идет о проблеме выселения. Реализация любой системы жилищного кредитования зависит от того, сможет ли организация, предоставляющая жилищный кредит, добиться реальных платежей по этому кредиту.
Проект нового жилищного кодекса РБ предусматривает выселение из занимаемого жилья в судебном порядке в случае непогашения банковского кредита, на который это жилье приобреталось.
Очень важно привести в соответствие с этим документом и гражданско-процессуальный кодекс. Очевидно, необходимо также введение системы упрощенного судебного рассмотрения подобных случаев (идеальная модель — специальные ипотечные суды по немецкому образцу).
Проблема третья
Это проблема строительства. Точнее, оперативности вкладывания накапливаемых средств в возведение объектов. Сегодня на резко сократившиеся мощности строительного комплекса республики, сильно пострадавшего во время спада жилищного строительства начала 90-х гг., обрушились большие объемы строительно-монтажных работ. То есть число заказчиков и заказов растет, подрядчики же не только с этими заказами не справляются, но и не очень-то их ищут. Имеются в виду государственные (или практически таковыми являющиеся) строительные тресты, коих в РБ большинство.
Выбор, таким образом, небольшой, те же, кого мы выбрали, часто оставляют желать лучшего. К сожалению, сегодня мы не можем активно привлекать коммерческие структуры, потому что не можем обеспечить требуемой ими зарплаты.
Тресты же, с которыми мы сегодня вынуждены работать, в значительной степени руководствуются административными методами воздействия. Приходится говорить о том, что если белорусская система стройсбережений вырастет из коротких штанишек и станет действительно государственной, национальной, то для реализации ее в полной мере потребуется включение не только экономических, но и административных рычагов.
Уже достигнута договоренность ИСА “Рациональный дом“ с УКС Мингорисполкома о том, что при реализации дальнейших этапов программы стройсбережений речь уже не будет идти об освоении каких-то отдельных площадок. Сегодня определены 4 минских микрорайона, вплоть до Каменной Горки (где СМР начнутся в лучшем случае через 3 года), в застройку которых мы начинаем делать реальные инвестиции. При строительстве всех этих объектов в качестве заказчика будет выступать уже не ИСА “Рациональный дом”, а УКС Мингорисполкома.
Подготовил Сергей ЗОЛОТОВ,фото Сергея ШАРУБЫ
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 46 за 1998 год в рубрике недвижимость
