Свобода выбора рождает свободу рационального вложения средств

Сообщение заместителя министра архитектуры и строительства РБ А. Д. Сидоренко “Жилищная политика РБ в условиях перехода к рыночной экономике”, сделанное им 17 ноября на научно-практическом семинаре “Развитие внебюджетного финансирования жилищного строительства в РБ”

В 1995 г. в РБ не было завершено строительством более 12,5 млн м 2 жилья, причем 3—4 млн м 2 этого жилья находилось в высокой (70—90%) степени готовности, и требовалось любой ценой ввести все это жилье в эксплуатацию, не дать ему разрушиться. Решение этой задачи требовало определенного подхода. Сегодня можно констатировать, что примененный подход дал желаемый результат. В 1996 г. было введено 2, 7, в 1997 г. — 3,3 млн м 2; можно надеяться, что будет выполнено задание 1998 г.
В пользу того, что выработанная политика представляется конструктивной, говорят не только приведенные количественные, но и один весьма важный качественный показатель.
Дело в том, что в этот период, в период наращивания объемов жилищного строительства. в республике удалось перейти от системы распределения жилья к системе его приобретения. Сегодня можно утверждать, что 90% возводимого в стране жилья приобретается ее гражданами. (Еще несколько лет назад ситуация была обратной, то есть 85—90% жилья строилось за счет госбюджета и распределялось в порядке очереди.)
Таким образом удалось перейти к известной схеме комплексной государственной поддержки граждан при приобретении ими жилья. Принципы данной жилищной политики таковы.
Во-первых, поддержка эта должна быть дифференцированной. Характер ее должен зависеть от субъекта поддержки и учитывать не исполненные ранее обязательства государства, время пребывания нуждающегося в очереди, его социальный статус, его доходы, наличие у него жилья. (То есть вся база, которой располагает субъект поддержки.)
Во-вторых, поддержка эта должна быть адресной — ее должен получать конкретный гражданин.
Удалось добиться того, чтобы в госбюджете РБ появились строки, посвященные выделению средств на субсидирование, льготное кредитование.
Понятие комплексности поддержки подразумевает включение целого ряда составляющих. Прежде всего это финансовая поддержка с предоставлением безвозмездных субсидий, льготных кредитов и налоговых льгот. Далее, это имущественная поддержка, которая включает льготную продажу и безвозмездную передачу незавершенного строительства, льготную продажу леса на корню, передачу земельных участков на льготных условиях, обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой.
В общем случае поддержка, о которой идет речь, оказывается по двум направлениям — по линии центральной власти и по линии местной власти. (И она оказывается гражданину в том случае, если он вкладывает определенную долю собственных средств. Граждане же определенных категорий, в отношении которых установлено, что они нуждаются в дополнительной поддержке, от исполнения обязательств по вложению собственных средств освобождены.)
Такая поддержка позволила гражданам РБ иметь возможность выбора способа улучшения своих жилищных условий. Сегодня они сами решают, что им делать — строить жилье, реконструировать его либо приобретать жилье на рынке жилья. А свобода выбора рождает свободу рационального вложения средств.
Самое главное — все эти начинания получили правовую прописку. Отдельные положения осуществляемой жилищной политики вошли в законы, другие регламентируются различными решениями различных институтов власти РБ.
Данный подход активизировал человека в очереди. Сегодняшняя законодательная база обеспечивает оказание поддержки не первому по очереди, а тому, кто вкладывает в приобретение квартиры больше собственных средств. Известная в прошлом схема обеспечения жильем в условиях его найма осталась только для ограниченной категории граждан, обозначенной законодательными актами.
В РБ принята программа строительства социального жилья, охватывающая данную категорию. Сегодня важнейшим блоком этой программы является защита жилищных интересов тех, кто не может приобрести жилье в собственность.
Таким образом, осуществление жилищной политики в настоящее время заключается в решении двух задач.
Первая задача — это превращение жилья в товар и воспроизводство его на рыночных принципах. Вторая — обеспечение государственных гарантий в области жилищных прав граждан.
Объем внебюджетного финансирования в 1996, 1997 и 1998 гг. составляет соответственно 94,5, 88,7 и (плановый объем) 92,2%.
Три основные источника внебюджетного финансирования — средства населения (61, 64 и 74%), средства предприятий и организаций (29, 24 и 19%) и поступления от прочих инвесторов.
Наибольшую долю средств населения (более 66%) составляют безвозмездные субсидии и льготные кредиты. Это доля государства, которую в условиях РБ государство практически безвозмездно передает гражданам. Поэтому целью настоящего семинара является нахождение путей уменьшения этой доли.
А каковы возможные источники поступления финансовых ресурсов в жилищную сферу? При каких условиях эти источники могут работать?
Квартирная плата и оплата коммунальных услуг, вместе взятые, в настоящее время не составляют 50% средств, необходимых для текущего содержания жилья и производства коммунальных услуг. Трудно рассматривать данную статью в качестве реального источника.
В том же, что касается приватизации жилья, в РБ наметились кардинальные изменения, и с 1 июля 1999 г. приватизация жилья будет осуществляться в соответствии с действующими ценами, то есть на возвратной основе. Вот это уже похоже на реальный источник.
Потенциал источника, именуемого бюджетными средствами, крайне ограничен. Данный источник можно рассматривать скорее в качестве катализатора (так называемого мультипликатора) привлечения внебюджетных средств.
Доля средств предприятий и организаций, на которых работают нуждающиеся в улучшении жилищных условий граждане, постоянно уменьшается. (В свое время она достигала одной трети, сегодня составляет около 18%).
Говоря же о кредитных ресурсах, следует подразделять их на 3 группы — льготные, внутренние и внешние. Большинству граждан недоступны нельготные кредитные ресурсы.
Остаются еще средства граждан и средства физических и юридических лиц негосударственной формы собственности. По оценкам международных экспертов и отечественных специалистов на руках граждан РБ, а также на их банковских счетах в республике и за ее пределами находится примерно $2 млрд. Сумма эта могла бы сыграть решающую роль не только при решении жилищной проблемы, но и при подъеме экономики страны в целом. Для этого необходимо создать условия привлечения этих средств в республику.
Барометром поднятия инвестиционного потенциала граждан в обсуждаемом аспекте является удельный вес затрат на оплату жилья и коммунальных услуг в минимальном потребительском бюджете. К великому сожалению, в последнее время этот показатель падает. Доходы большинства граждан страны сопоставимы с минимальным потребительским бюджетом — граждане не располагают финансовыми ресурсами для того, чтобы воспроизводить жилье.
Допустим, наше общество в рассматриваемом аспекте можно считать переходным из сферы распределения в сферу экономического оборота. Выделим в суммарной стоимости жилья следующие элементы экономического оборота, следующие виды оплаты: оплата земли, инфраструктуры, здания, страхования, капитального ремонта и текущего обслуживания здания, коммунальных услуг. Тогда станет ясно, что лишь для определенных субъектов жилищных отношений и объектов жилья будет справедливым утверждение: жилье вовлечено в сферу хозяйственного оборота. Имеется в виду индивидуальный новый дом, построенный гражданином. Вот этот-то гражданин в той или иной мере и оплачивает на сегодняшний день все связанные со строительством и эксплуатацией жилья издержки.
Ситуация, полярная данной, связана с наймом государственного жилья. Анализ тех же семи главных элементов хозяйственного оборота жилья показывает, что тот же гражданин, который проживает в многоквартирном доме, не платит ни за землю, ни за инфраструктуру, ни за здание, ни за страхование, ни за капремонт. Он оплачивает в объеме 40—45% обслуживание здания и коммунальные услуги. Таким образом, в данном случае большая часть жилья находится не в сфере экономического оборота, а в сфере распределения.
Для того, чтобы в стране заработали источники внебюджетного финансирования, должны появиться деньги. Деньги же появятся только тогда, когда все вышеупомянутые элементы окажутся выдавлены в сферу экономического оборота.
Сделать это можно только путем привлечения доходов граждан. Граждане получают доходы, им оказываются те или иные услуги, они эти услуги оплачивают, и начинает работать система внебюджетного финансирования, подобная системам, существующим сегодня во всех развитых странах. (Даже в Румынии и Китае.)
Как только заработает эта система, отношения между субъектами начнут складываться следующим образом. Есть арендодатель (в данном случае даже неважно, продает ли он жилье или же сдает его в аренду), и есть арендатор, нуждающийся в жилищной услуге и получающий ее. При этом арендатор вносит квартплату и оплату коммунальных услуг. И суммы этой должно хватить на ремонт и содержание здания, на налоговые платежи, и после производства всех этих выплат у арендодателя еще должны остаться средства для воспроизводства жилья и получения прибыли.
В этом случае жилищная сфера становится привлекательным сектором экономики и обеспечивает приток свободного капитала.
Если же арендатор не имеет средств для оплаты жилищных услуг в полном объеме, то государство должно помочь ему жилищной дотацией.
В результате в государстве создаются условия для расширенного воспроизводства жилья за счет привлечения в жилищную сферу свободных средств.