Финансирование жилищного строительства

В первых числах октября Министерство архитектуры и строительства провело семинар, посвященный вопросам кредитования и субсидирования в области жилищного строительства. В процессе семинара его слушатели были ознакомлены с новым порядком предоставления кредитов и субсидий на строительство жилья, предполагаемыми нововведениями в жилищной сфере, а также некоторыми новыми пока еще программами строительства жилья, основанными на привлечении внебюджетных источников финансирования в данный сектор экономики.

"Рациональный дом": сегодня и завтра

"СиН" уже неоднократно рассказывала своим читателям о программе "Рациональный дом", однако в силу вполне определенных причин для многих эта программа по-прежнему остается белым пятном. Поэтому мы решили еще раз как можно доступнее рассказать о ее особенностях, используя материалы упомянутого семинара.

По оценкам немецких специалистов, система стройсбережений в классическом варианте у нас в Беларуси реализована быть не может, в первую очередь из-за высокой инфляции. Вместе с тем та система, которая разработана в рамках программы "Рациональный дом", как считают ее инициаторы, способна существовать даже в условиях сегодняшней инфляции. Такого мнения придерживаются и немецкие специалисты. Почему?

Рациональный дом - это не инвестиционная, а инвестиционно-строительная программа. Что это значит? Средства вкладчиков оборачиваются не по банковскому механизму, как в классической системе стройсбережений, а направляются сразу же на строительство. Программа рассчитана таким образом, чтобы сразу же реализовывать деньги инвесторов. При этом учет накоплений осуществляется не в марках, долларах или какой-либо другой валюте, а в квадратных метрах построенного жилья.

Как же происходит накопление?

Допустим, человеку нужна квартира площадью 100 м2. На первом этапе его задача состоит в том, чтобы выкупить половину площади. Срок выкупа этой половины не ограничен: это может быть сделано сразу, а может и в течение 10 лет. Время - личное дело инвестора, поскольку накопительный период не регламентирован. Но здесь следует помнить, что при внесении денег по частям каждый следующий метр выкупается по текущей стоимости. Это значит, что каждая следующая покупка будет обходиться дороже предыдущей с учетом инфляции.

Вместе с тем в отличие от практики строительства квартир в домах ЖСК в программе "Рациональный дом" за выкупленные квадратные метры уже не придется доплачивать, поскольку накопления инвестора как уже было сказано, фиксируются не в деньгах, а в оплаченных квадратных метрах. Фактически участник программы владеет долей, соответствующей внесенным средствам, в общем котле недвижимости. При этом накопления инвестора также увеличиваются в цене пропорционально росту стоимости строительства. И если человек выходит из программы, а такие случаи уже были, он возвращает себе не внесенные ранее деньги, а сумму, равную стоимости выкупленных ранее квадратных метров, рассчитанную в текущих ценах. По существу происходит продажа доли недвижимости.

Особенность еще и в том, что деньги инвестору возвращаются с учетом не официальной общей инфляции, а инфляции в строительстве. Первое от второго несколько отличается, поскольку рост стоимости строительства считается по своим законам.

Чем грозит программе расторжение договора с инвестором?

Потерь здесь практически нет никаких, поскольку новые люди, которые приходят в программу, выкупают метры по тем ценам, по которым идет возврат. Единственная неприятность, которая все же может иметь место, - это уменьшение поступления денег в какой-то месяц. В принципе же возможен и такой вариант, когда инвесторы (бывший и новый) расплачиваются между собой. Ассоциации в этом случае остается только переоформить договор. Дело в том, что инвестору выдается жилищный сертификат. Это ценная бумага, которая имеет свободное хождение внутри программы и которая подтверждает обязательства генерального исполнителя перед инвестором.

Что же происходит после того, как человек выкупает первую половину квартиры?

Он получает право на вселение и право на рассрочку. Вторая же часть квартиры оплачивается в режиме длительной рассрочки уже после вселения.

Правда, на втором этапе уже нет свободы в режиме и размерах выплаты, а действует достаточно жесткий график кредитных платежей, по которому ежемесячно человек должен выкупать определенную площадь.

Причем выкуп второй половины осуществляется тоже по текущей стоимости?

Дело в том, что как жилье дорожало на накопительном этапе, также оно будет дорожать и на кредитном этапе. Инфляция никуда не исчезает. Другое дело, что она может быть меньше и больше.

Таким образом, хотя на первый взгляд эта система кажется пирамидой, как считают некоторые, на самом деле это далеко не так. По утверждению разработчиков программы, никаких подарков здесь нет, поскольку с получением квартиры участие инвестора в программе не заканчивается. Заканчивается оно только тогда, когда квартира будет выкуплена полностью.

Каковы же условия вселения в квартиру?

Внесение половины стоимости вовсе не означает, что инвестору тут же будет предоставлена квартира. Существует одно ограничение, связанное с необходимостью выждать некий срок с момента выкупа половины площади для получения коэффициента, определяющего сроки и режимы накапливания. Механика весьма сложная, но это как раз то "ноу-хау", благодаря которому живет система стройсбережений вообще и возможно существование системы белорусской.

По сути дела для того, чтобы получить право на вселение, нужно выполнить некоторые условия. Первое: выкупить 50% площади квартиры. Второе: выкупленная половина должна "подрасти" на 35% площади, условно говоря. При этом следует сказать, что на средства, которые вносятся в программу, начисляется условный депозитный процент - примерно так же, как начисляется депозитный процент на депозитный вклад в банке. Другое дело, что в результате такого начисления в "Рациональном доме" инвестору не выплачивается этот процент.

Вообще есть четыре ставки условного депозитного процента в программе: 12, 18, 24 и 30% годовых. Естественно, чем более высокую ставку условного депозитного процента выбирает инвстор, тем быстрее на его накопления будет набран необходимый процент и тем быстрее он может вселиться. Но следует помнить, что ставкам условного депозитного процента соответствует расчетный срок кредита: чем выше ставка процента на накопительном этапе, тем короче получается срок возврата кредита.

К примеру, два человека хотят вселиться одновременно. Режимы накопления у них разные. Но тот, кто внес сразу половину, выбирает ставку 12% годовых. Следовательно, он сможет вселиться в квартиру где-то через 56 месяцев после выкупа половины жилплощади и получить кредит на 96 месяцев (8 лет). Тот же, кто осуществлял накопления постепенно, вынужден будет взять процентов 30. Тогда он вселится в квартиру примерно через 29 месяцев после внесения последней части 50% стоимости жилплощади и сможет взять кредит не на 96, а, скажем, на 40 месяцев.

Какую же роль играют организаторы программы в ее реализации?

Что делает Минстройархитектуры, Мингорисполком и Беларусбанк? Министерство архитектуры и строительства осуществляет нормативное сопровождение программы. И это немало, поскольку многие вещи, которые позволяют нормально работать, организованы именно Министерством архитектуры и строительства. Среди них - разработка и утверждение методики индексирования в строительстве, которая несколько отличается от официальной. Основная особенность разработки заключается в следующем. Условно предполагается, что весь дом строится в течение месяца. Общая стоимость строительства приводится к стоимости в ценах 1991 года. Почему это важно? Во-первых, "Рациональный дом" работает не с одним проектом, а с многими. К тому же оплата за квартиру растягивается на очень длительный срок, когда дом может еще не строиться или уже не строиться.

Кроме того, разработку самой программы и проектно-сметной документации первых домов финансировало Министерство архитектуры и строительства. И если говорить более конкретно, то вся эта программа - интеллектуальная собственность Минстройархитектуры.

Что касается Мингорисполкома, то он в первую очередь гарантирует обеспечение строительными площадками. На данный момент есть три стройплощадки. Первая и наиболее крупная - в районе Притыцкого. Там сейчас строятся три жилых дома и еще четыре находятся на стадии завершения проектных работ. Причем есть уже предварительное соглашение о том, что в перспективе на развитие программы будет отдан весь этот микрорайон. Вторая площадка находится в районе ул. Белорусской. Там планируется построить два дома, которые по стоимости будут дороже остальных.

Кроме того, Мингорисполкоом играет важную роль для очередников, т.е. для льготников. Программа государственная, поэтому в ней предусмотрены льготы для состоящих в очереди на улучшение жилищных условий. В данном случае решением Мигорисполкома для граждан независимо от года и места постановки на очередь установлена менее высокая цена квадратного метра. Дело в том, что специально для льготной категории участников программы утвержден более низкий уровень отчислений на развитие инфраструктуры. Если не стоящие в очереди платят 38%, то льготники - 18% от базовой стоимости строительства. Кстати, в Гродно, где также заключен договор о реализации программы, местный исполнительный комитет выполняет все те же функции, что и минский. Но там на развитие инфраструктуры нельготники отчисляют 33%, а льготники - 13%.

Какова же роль АСБ "Беларусбанк"?

Схема здесь такова. В ассоциацию приходит человек и заключает инвестиционный договор. В нем пока еще не оговариваются сроки вселения. Инвестиционный договор предусматривает, что инвестор будет вкладывать деньги в "Рациональный дом". Последний же в свою очередь гарантирует, что вложенные деньги в случае необходимости будут возвращены с индексацией. С этим договорам инвестор идет в Беларусбанк и открывает там трастовый счет с особыми условиями ведения. Фактически это условие сводится к тому, что деньги должны перечисляться со счета по распоряжению ответственного исполнителя на строительство жилья, но только по документу, завизированному независимым органом стройтехнадзора. И до тех пор, пока не будут предоставлены документы, подтверждающие, что деньги реально затрачены на строительство, банк не в праве перечислять деньги. Т.е. банк осуществляет в данном случае функцию инвстиционного контроля.

Как определяется стоимость строительства?

Есть базовая стоимость в ценах 1991 года согласно проектно-сметной документации. К ней прибавляются инженерные затраты и далее в процентах от базовой стоимости собственные затраты ответственного исполнителя (8,5%), из которые чисто собственные затраты ассоциации это 3%, поскольку остальное - это фонд страхования, фонд ликвидности, налогообложения. К этому плюсуются еще 2% от всей суммы, которую забирает себе банк по ведению трастовых счетов.

В момент списания сумм на выполненные работы в первую очередь происходит оплата по этим затратам: банк снимает своих 2%, ассоциация - 3. Списать деньги на собственные расходы, не оплатив по затратным строительным счетам, ответственный исполнитель не может. Этот процесс находится полностью под контролем. Все серьезные решения зависят от мнения и позиции координационного совета программы. Ассоциация "Рациональный дом", будучи ответственным исполнителем, входит в этот совет с правом совещательного голоса. Ассоциация заключает договора с инвесторами, но между ними стоит АСБ "Беларусбанк". И, кроме того, планируется еще создание общественной организации вкладчиков, которая желает на себя взять решение разногласий, возникающих между инвесторами и ассоциаций.

В каком состоянии находится программа сейчас?

Как считают даже сами организаторы, дела идут совсем неплохо. Причем в последние месяцы поток денежных средств сильно увеличился. С одной стороны, это хорошо, но с другой - могут возникать сложности с использованием больших объемов денег, если они поступают в короткий промежуток времени. Но пока, как утверждают исполнители программы, эти вопросы удается решать.

Для определения эффективности использования средств проводится независимая экспертная оценка фондов. Такая оценка была проведена в июле. На тот момент в программу было инвестировано порядка 70 млрд рублей. С учетом индексации в случае прекращения программы пришлось бы вернуть вкладчикам примерно 80 млрд. При этом стоимость активов, рассчитанная по методике, основанной на определении рыночной стоимости, составляла 83 млрд.

Можно ли вносить в качестве оплаты имеющуюся квартиру?

Вопрос о внесении квартир вместо денег до конца пока не решен, поскольку есть некоторые неясности с оценкой квартир. Единственное, что можно сказать, - это, что такие квартиры будут оцениваться, судя по всему, не в деньгах, а в метрах той квартиры, которую он покупает, т.е. фактически из площади покупаемой квартиры будет вычитаться площадь сдаваемой, в которой человек будет жить до вселения в новую квартиру. Но опять же не совсем понятно, каким образом будет считаться стоимость квадратного метра сдаваемой квартиры? Ведь сегодня рыночная цена даже "хрущевки" (около 300 долларов за квадратный метр) оказывается значительно выше стоимости жилья, строящегося в рамках программы "Рациональный дом". В этом случае может быть принято такое решение, которое устроит далеко не всех инвесторов, желающих вложить свою квартиру вместо денег. Поскольку предполагается, что если рыночная цена вносимой "хрущевки" будет составлять 11 тыс. долларов, то и строящаяся жилплощадь тоже будет оцениваться по рыночной стоимости, а не по затратной. Это значит, что цена последней для инвестора будет составлять не 15-17 млн рублей за квадратный метр (приблизительно 150 долларов США), а 30-35 млн. Впрочем, возможно такой вариант кого-то и устроит, хотя бы потому что, сдав квартиру, человек тем самым выкупает, например, половину новой жилплощади и спокойно ждет вселения.

Но как бы там ни было, вопрос пока решается. Подробно же о новой схеме оплаты будет рассказано после того, как она будет утверждена координационным советом.

Какие механизмы воздействия предусмотрены к тем, кто окажется неплатежеспособным после вселения в квартиру?

Дело в том, что когда человек вселяется, он еще не получает квартиру в собственность. Если же он не справляется с кредитным этапом, то здесь предусмотрен механизм не выселения, а переселения в более дешевую квартиру, которую он реально выкупил. Здесь же, кстати, может быть использовано то самое вторичное жилье, которое будет приниматься вместо денежных платежей.

Как будет осуществляться распределение квартир между инвесторами?

Здесь опять-таки включается механизм накопления. Это значит, что тот, кто первый выполнил все условия накопления, тот и получает первоочередное право выбора квартиры. Т.е. последнему же остается то, что остается. Безусловно, он может отказаться от доставшегося ему варианта. В этом случае квартира, от которой отказались, достается следующему по очереди, а при отсутствии желающих среди инвесторов программы (такой вариант не исключен) она может быть продана ассоциацией на вторичном рынке. Последнее опять же с разрешения координационного совета.

Будет ли осуществляться проверка платежеспособности инвестора при вселении в квартиру?

В отличие от системы банковского кредитования при строительстве жилья программа "Рациональный дом" не предусматривает обязательной проверки платежеспособности ее участника. Дело в том, что когда человек вселяется в квартиру, он уже внес половину ее стоимости. Другое дело, что ответственный исполнитель может потребовать в случае необходимости проверить потенциальную способность инвестора на момент предоставления рассрочки, и на это есть служба безопасности. Впрочем, вопрос довольно спорный. Скорее всего, если человек погасил первую половину, то он и в последующем будет платежеспособен. К тому же декларации о доходах, как правило, все равно не полностью соответствуют действительному положению дел, поскольку большинство реальных доходов не декларируются, особенно когда речь идет о больших капиталовложениях, в частности в жилищное строительство.

Вероятнее всего, считают в ассоциации, проверка будет проводиться по отношению лишь к тем инвесторам, платежи которых осуществлялись неравномерно, с большими задержками и выглядели, мягко говоря, довольно странно.

Может ли строиться в минском "Рациональном доме" человек, не имеющий столичной прописки?

И да и нет. Дело в том, что в накопительном этапе неминчане участвовать могут. Но если они в последующем не получат столичную прописку, то вселиться в квартиру с одновременным заключением кредитного договора они скорее всего не смогут и им придется расторгнуть договор. Хотя вполне возможно, что положительное решение этого вопроса также не исключено, поскольку в программе записано, что инвестором программы (для Минска) может быть только житель города Минска. Речи же о прописке здесь нет. Т.е. получается, что человек, который не имеет столичной прописки, но при этом проживает в городе и работает здесь, теоретически может претендовать на вселение в квартиру - здесь все будет зависеть от решения Мингорисполкома.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ