Школа на ярмарке

Как и большинство агентств недвижимости Минска, минское ООО "Школа бизнеса и развития персонала", с деятельностью которого читатели "СиН" уже знакомы по материалу "Школа, которую необходимо пройти" (N№19 от 28 мая 1996 г.) и более ранним публикациям, готовится принять участие в ярмарке-конференции недвижимости, которая состоится 12 октября 1998 г. в минском Дворце искусств (ул. Козлова, 3). О пройденном за два с лишним года пути рассказывает генеральный директор "Школы бизнеса и развития персонала" (в дальнейшем - "Школа") Л. Г. Саяпина, кандидат технических наук, доцент кафедры экономики строительства БГПА, один из учредителей Ассоциации оценщиков, член правления ассоциации "Недвижимость".

Профессиональной оценкой недвижимости наша фирма начала заниматься одной из первых в РБ. Как известно, "Школа" и сама всегда готовила оценщиков недвижимости - именно здесь сегодняшние ведущие специалисты Центра недвижимости, БРТИ и целого ряда фирм обучались оценке недвижимости. Наличие прочных связей с выпускниками "Школы" и достаточно большого профессионального опыта оценки объектов недвижимости позволяет нам выполнять интересные работы в данной области, разрабатывать свои подходы к определению рыночной стоимости объектов.

Если говорить о существующих методиках оценки недвижимости, то сегодня в РБ превалирует оценка зданий и сооружений по так называемой оценочной стоимости. Как показали проводимые нашими специалистами исследования, оценочная стоимость зданий и сооружений зачастую меньше их рыночной стоимости, что же касается оборудования и других основных фондов, то их оценочная стоимость намного превышает рыночную стоимость основных средств. Поэтому задача оценщика заключается в определении "золотой середины" - той стоимости, по которой недвижимость будет продаваться. Это - одна из задач оценки, достаточно на сегодняшний день распространенная, но не единственная.

К специалистам по оценке недвижимости очень часто обращаются заказчики, которые хотят заложить недвижимость или основные средства и получить кредит. В этом случае задача оценщика заключается в том, чтобы дать ответ на вопрос, сколько будет стоить данная недвижимость в случае необходимости быстрой ликвидности ее, поскольку, если клиент не рассчитался со своими долгами, именно банку, кредитующему данного заказчика, и придется срочно продавать эту недвижимость для покрытия убытков.

Оценка неденежных вкладов в уставный фонд является самым сложным видом оценки, требующим достаточно высокой профессиональной квалификации, поскольку в общем случае в качестве таких вкладов могут выступать не только здания и сооружения или основные средства. Очень часто в качестве неденежного вклада заказчики пытаются представить так называемые нематериальные активы, к которым относятся и интеллектуальная собственность, и фирменный знак, и лицензия фирмы, и know how.

На сегодняшний день в РБ делаются первые попытки разработки методики оценки интеллектуальной собственности. Существующие подходы несовершенны и не учитывает многих аспектов оценки. Тем не менее методики, о которых идет речь, давно имеют хождение за рубежом, равно как и практика внесения в уставный фонд упомянутых ценностей. Иное дело, что многие отечественные фирмы, занимающиеся оценкой, данным вопросом не владеют и оказывать подобных услуг не могут. Мы же можем производить большую часть таких оценок, поскольку специалисты нашей фирмы владеют вопросами оценки эффективности проектных решений, любой новой техники, любых know how и, кроме того, владеют рыночными методиками оценки других нематериальных активов и видов бизнеса.

Важным направлением деятельности нашей фирмы является обследование зданий и сооружений, определение их технического состояния. Как правило, этого требует любая оценка, но в целом ряде случаев, когда объект находится в критическом состоянии (часто это относится к его несущим конструкциям, срочно требующим усиления), необходимы услуги специалистов, имеющих строительное образование и лицензию в данной области деятельности.

Наши специалисты, работая совместно со специалистами БГПА, выполняют расчеты надежности конструкций и дают рекомендации по их усилению. Заказчик должен знать, что именно ему необходимо сделать с приобретаемым объектом для того, чтобы успешно эксплуатировать его в соответствии с особенностями своего бизнеса. На основе результатов выполненных обследований, с учетом затрат на усиление конструкций мы и выполняем рыночную оценку объекта недвижимости, и интерес заказчика в данном случае заключается как раз в том, что затраты на усиление конструкции снижают рыночную стоимость недвижимости, поскольку будущему владельцу, потенциальному инвестору придется тратить деньги на эти цели.

Интересным направлением оценочной деятельности является направление, связанное с оценкой земельных участков. В настоящее время Национальным кадастровым агентством разрабатывается методика определения рыночной стоимости земельных участков. Я как специалист в области оценки сотрудничаю с данным агентством и принимаю активное участие в создании методики. При этом в основу будущей методики закладываются рыночные подходы к оценке земли, которые достаточно распространены в зарубежных странах. Известно, что определение рыночной стоимости земельных участков в нашей республике усложнено уже хотя бы по той причине, что право собственности на земельные участки при их приватизации до недавнего времени могли приобретать только физические лица. Недавно было принято постановление СМ РБ о возможной передаче права собственности на земельные участки юридическим лицам, приватизирующим соответствующие объекты. Определение рыночной стоимости права собственности на земельные участки и является главной задачей разработчиков данной методики. Разумеется, такая цена должна быть гораздо выше той, по которой в настоящее время продается право пользования земельным участком.

По-прежнему "Школа", оправдывая свое название, осуществляет и учебную деятельность, однако если 2 года назад мы проводили свои курсы исключительно самостоятельно, то в настоящее время ряд семинаров готовимся провести вместе с кафедрой диагностики, технической экспертизы и оценки БГПА. Одним из первых семинаров, которые планируется провести в октябре-ноябре 1998 г., будет семинар по практике оценки неденежных вкладов в уставный фонд. Готовится также программа подготовки оценщиков недвижимости не только образовательного, но и квалификационного уровня. В настоящее время вместе с названной кафедрой мы подготовили проект квалификационных характеристик оценщика недвижимости по 3 различным уровням квалификации. Проект находится на рецензировании в Минстройархитектуры РБ, Минжилкомхозе РБ и Мингосимущества РБ. После того как эти министерства выдадут свои предложения и рекомендации по содержанию характеристик, после внесения соответствующих изменений мы вместе с ассоциацией "Недвижимость" и Ассоциацией оценщиков будем ходатайствовать перед Минобразования РБ, а затем - Минтруда РБ о введении квалификации оценщика недвижимости. На сегодняшний день такой специальности в отечественном реестре специальностей просто нет, хотя на практике такие специалисты уже появились во многих фирмах, а развитие оценочной деятельности требует подготовки все новых и новых специалистов.

Специальность эта приобретается только на базе высшего образования, причем проект квалификационных требований базируется на специалистах, имеющих высшее строительное или экономическое образование. Постепенно будет разрабатываться система переподготовки лиц с высшим образованием, полученным в иной сфере. Важно, чтобы этот специалист - будущий оценщик - прошел обучение ряду строительных и экономических дисциплин, связанных с оценкой недвижимости.

Конечно, "Школа" осуществляет и посредническую деятельность. Трудно говорить об оценочной деятельности, если не имеешь соответствующей базы заключенных сделок, поэтому в нашем агентстве, являющемся единственным агентством республики, располагающим не только информационной компьютерной базой, но и программой компьютерного определения рыночной стоимости квартир, клиент может получить такую услугу, как оценка квартиры. База данных, включающая более 1000 вариантов, позволяет предоставить ему и краткую, объемом не превышающую страницы, справку, и именно полный отчет, необходимый, например, для раздела имущества в суде.

"Школа" сотрудничает на рынке недвижимости с целым рядом фирм, однако располагает и собственными наработками в области технологии обслуживания клиентов и проведения различных сделок с недвижимостью. В последнее время появилась возможность быстрого строительства жилья в центре в рамках реализации программы мансардного строительства. Сегодня квартиры в надстраиваемом мансардами доме в районе станции метро "Московская" выставлены на продажу в нашем агентстве. Стоимость 1 м2 ниже среднерыночной для этого района столицы.

Впереди - надстройка мансардами ряда других домов в центре Минска. При этом клиент может оплатить строительство квартиры именно такой площади, какая соответствует размеру его сбережений; он может по своему усмотрению планировать свое будущее жилье. Срок надстройки мансардами дома средних параметров - от 3 до 5 месяцев.

Для успешного осуществления риэлторской деятельности необходимы услуги нотариуса и юристов. Наши клиенты могут воспользоваться услугами этих специалистов непосредственно в нашем офисе. Наши юристы предоставляют консультации не только по вопросам риэлторской деятельности, но и оказывают услуги в области регистрации фирм, помогают решить вопросы, связанные с пропиской и выпиской. Для ряда клиентов чрезвычайно важным бывает быстро решить именно эти вопросы.

Важным направлением нашей деятельности является и то, что наша фирма позволяет клиентам осуществлять так называемый обмен через продажу, что в еще большей степени ускоряет разъезд или съезд граждан. Агентство помогает клиенту подыскать для себя оптимальный вариант разъезда, позволяющий, не ухудшая параметров квартиры, уложиться в ту сумму, которой клиент располагает.

Специалисты, работающие в нашем агентстве, прошли аттестацию и получили квалификационные аттестаты по риэлторской деятельности. Имея высшее инженерно-экономическое образование, они очень хорошо представляют себе тонкости, связанные с юридическим оформлением недвижимости в собственность.

Сегодня важным и интересным направлением деятельности "Школы" является приватизация, купля и продажа отдельных комнат коммунальных квартир. Такая возможность появилась после выхода постановления СМ РБ, разрешающего приватизацию комнат в неприватизированных квартирах с раздельными лицевыми счетами.

Кроме того, наше агентство предоставляет услуги, связанные с куплей-продажей квартир, которые не могут быть приватизированы из-за недостатка средств у клиента. (Например, если квартира построена уже после 1991 г., то приватизация ее обойдется клиенту тем дороже, чем "моложе" квартира.)

Для того чтобы обойти эту трудность, агентством разработана технология, позволяющая осуществить приватизацию за счет покупателя. Это касается и эксплуатируемого жилья (жилец не имеет возможности приватизировать квартиру, финансовые же и жилищные условия требуют разъезда), и нового жилищного строительства (квартира построена на долевых началах, и начавший ее строить гражданин не имеет возможности сделать последний взнос - в этом случае последний взнос делается покупателем квартиры, продавец же на оставшуюся сумму покупает другое жилье). Иногда наш клиент даже остается с прибылью, поскольку рыночная стоимость квартир сегодня намного превышает оценочную стоимость БРТИ.

Агентство недвижимости "Школы" входит в состав ряда комиссий и ассоциаций, в том числе в риэлторский комитет и комитет по оценочной деятельности. В настоящее время совместно с ассоциацией "Недвижимость" агентство недвижимости "Школа" разрабатывает пакет документов, связанных с сертификацией оценщика.

На конференции же, речь о которой идет в начале статьи, "Школа бизнеса и развития персонала" представит как свои отчеты по оценке недвижимости, так и свою компьютерную программу оценки квартир. Каждый желающий сможет получить справку о среднерыночной стоимости своей. Кроме того, на ярмарке будет представлен банк квартир, продаваемых через агентство недвижимости "Школа". В случае, если кому-то понравится тот или иной вариант, договор может быть заключен немедленно.

В качестве организаторов ярмарки-конференции недвижимости выступают Мингорисполком, Минстройархитектуры РБ, Минжилкомхоз РБ, Мингосимущества РБ и ассоциация "Недвижимость".

Записал Сергей ЗОЛОТОВ