В перспективе — продажа облигаций гражданам

16 сентября состоялось заседание Контрольно-экспертного совета минских городских облигационных займов под председательством заместителя председателя Мингорсовета Владимира Карягина. На заседании подведены итоги реализации первого городского облигационного жилищного займа и определены планы по реализации второго займа.

Во исполнение решения N 457 от 21 мая 1996 г. 18-й сессии XXI созыва Минского городского Совета депутатов "О первом минском целевом облигационном жилищном займе" Мингорисполкомом проведена в прошлом году немалая работа по отработке механизма привлечения внебюджетных средств для наращивания объемов жилищного строительства и реализации проекта займа. В свою очередь инициатива проведения в порядке эксперимента первого минского целевого облигационного жилищного займа была поддержана Указом Президента РБ N 167 от 26 февраля 1997 г. И сегодня, основываясь на результатах уже сделанной работы, можно с уверенностью говорить о целесообразности и эффективности данного механизма привлечения внебюджетных средств на строительство жилья. Участниками эксперимента в рамках программы займа выступают Мингорисполком, Минский городской банк-филиал Белорусского биржевого банка (уполномоченный банк), ЗАО "Инвест-Систем"-генеральный менеджер программы (заказчик), финансовое управление Мингорисполкома - генеральный агент займа. Эмитент займа, в данном случае органы управления г. Минска в лице Мингорсовета и Мингорисполкома, является гарантом при выпуске займа. Координационное, методологическое и финансовое управление последнего осуществляется советом займа. В его состав входят представители руководства и финансовое управление Мингорисполкома, уполномоченного банка, генерального менеджера, Минфина, Нацбанка, Белорусского страхового союза.

Что входит в функции каждого участника

Совет займа контролирует ход реализации программы займа, утверждает контрольно-нормативную базу функционирования займа, которую разрабатывает генеральный менеджер и уполномоченный банк. Генеральный агент в свою очередь управляет созданным внебюджетным фондом займа, финансирует строительство жилых домов по программе займа и связанные с его реализацией расходы, ведет баланс, контролирует использование средств и осуществляет их привлечение в соответствии с ТЭО займа. Уполномоченный банк при такой схеме распределения функций выступает в роли финансового менеджера. Он является гарантом по привлеченным в результате займа средствам, находящимся на его счетах и не задействованным в строительстве, и одновременно кредитором. Выполняя роль последнего, банк осуществляет первичное размещение облигаций займа среди инвесторов (физических лиц и юридических лиц). При этом он обеспечивает обращение, ликвидность и погашение облигаций, обслуживает участников займа путем открытия спецсчетов, финансирует проектные работы, строительство и реконструкцию объектов жилищного и социально-культурного назначения и т.д. Наконец, он обслуживает бюджет займа в части временно свободных средств, обеспечивая доходность не ниже оговоренной в ТЭО займа, осуществляет ведение общего депозитарного учета облигаций с переоформлением их по сделкам купли-продажи. Генеральный менеджер совместно с участниками программы осуществляет разработку и реализацию инвестиционного проекта займа, выступает в роли заказчика по проектированию, строительству и реконструкции объектов жилищного и социально-культурного назначения в рамках программы займа. Он также организует проведение закрытого тендера по привлечению генподрядных стройорганизаций, заключает договора на выполнение тех или иных проектных и строительных работ, осуществляет надзор за качеством и приемку работ, совместно с уполномоченным банком реализует меры по снижению себестоимости строительства.

Финансовые результаты займа

Решением городского Совета депутатов определен объем эмиссии 500 млрд рублей при сроке займа 32 месяца. Вознаграждения участников займа, согласно ТЭО, составляют: уполномоченного банка - 16,50 млрд рублей (3,3% от суммы эмиссии), генерального менеджера соответственно - 9,96 (1,99%) генерального агента (расходы) - 3,69 (0,74%). При этом генеральный менеджер займа ЗАО "Инвест-Систем" работает за фиксированное вознаграждение, установленное Советом займа, с учетом его затрат по займу и не имеет никаких льгот. На средства займа уже построено три жилых дома на 236 квартир с общей площадью более 13 тыс. м 2 и ведется строительство еще четырех домов на 369 квартир (27,6 тыс. м 2). При этом нормативные сроки строительства жилых домов сокращены в среднем на 15%. Цена реализации одного м 2 общей площади жилья составила: в доме №11 в м-не Красный бор-2 - 330 USD, №27 в м-не Малиновка-8 - 340 USD, №27 в м-не Чкаловский - 440 USD в белорусских рублях по курсу Нацбанка РБ. В среднем квартиры получились на 36,4% дешевле, чем у других организаций и фирм, возводящих жилье в тех же микрорайонах. При этом безвозмездно передано Мигорисполкому 20 квартир общей площадью 1031 м 2, а получаемый в процессе проведения жилищного займа в Минске доход направляется на строительство коммунального жилья, выделяемого бесплатно социально незащищенным семьям. Кроме этого, за период строительства первых трех жилых домов Мингорисполкому перечислено на развитие инфраструктуры 11,5 млрд рублей. Причем в ходе реализации построенного за счет средств займа жилья была обеспечена его доступность по цене, что немаловажно. Например, в доме №27 (м-н Чкаловский) из подлежащих реализации 63 квартир 30 проданы гражданам, стоящим на очереди по улучшению жилищных условий в райисполкоме и на предприятиях, и 33 квартиры - прочим жителям столицы при значительно большем количестве желающих. Всего же из общего количества 216 квартир физическим лицам продано 158 и 58 организациям и фирмам. Для реализации квартир в первых двух домах был привлечен риэлтер "Универсальные юридические услуги", который за оказание услуг взимал плату с покупателей квартир в размере, эквивалентном 600 долларов США по курсу Нацбанка. В дальнейшем же совет займа отказался от услуг этой фирмы, и продажа квартир в доме №27 в м-не Чкаловский осуществлена участниками займа без взимания платы с покупателей. Заметим, что за истекший период выпущено облигаций на сумму 317 млрд рублей. По состоянию же на 1 июля 1998 года на расчетный счет финансового управления Мингорисполкома (генерального агента займа) поступило от продажи квартир, возведенных за счет средств займа, 128,9 млрд рублей. Выкуплено облигаций по номиналу на сумму 230, 9 млрд рублей, находятся в обращении - на 86,3 млрд рублей, часть из которых используется на новое строительство. Выплачено доходов по облигациям на 14,7 млрд рублей.

Причины успеха

Как видно из приведенных данных, результаты эксперимента получились весьма положительными. В первую очередь это стало возможным благодаря непрерывности финансирования и другим экономическим и организационно-техническим мерам, что было обеспечено установленными упомянутым Указом Президента льготами по налогообложению доходов от облигаций. Показательно, что за истекший период при сумме льгот на 6,9 млрд рублей государство получило только налогов от вызванных ими всех видов хозяйственной деятельности на сумму 34,8 млрд рублей, т.е. в 5 раз больше. Положительные результаты эксперимента обусловлены также посредством гибкого механизма первичного размещения облигаций: возможно размещение как на аукционной основе, так и безаукционной - путем продажи одному финансовому институту (банку). Сюда же следует отнести и четкое управление финансовыми ресурсами. Например, установлена высокая ставка по остаткам средств на счете минского займа (горфинуправление) - 0,5 ставки рефинансирования Нацбанка РБ. В этих условиях банк оказывается заинтересованным в привлечении средств только в сроки и объемах, необходимых для расчетов с подрядчиками. Хотя, конечно, не всегда можно разместить на вторичном рынке облигации в конкретных объемах в нужное время. В этих случаях банк сам выкупает их как первичный инвестор, а затем размещает их исходя из ситуации на финансовом рынке. При этом могут быть задействованы любые необходимые для конкретных платежей объемы ресурсов, поскольку активы Белорусского биржевого банка, обслуживающего минский займ, превышают 2 трлн белорусских рублей. В результате привлечения ресурсов только в строго необходимых объемах даже при доходности по облигациям выше ставки рефинансирования стоимость ресурсов в цене жилья оказывается на уровне 10-12%.

Свою роль сыграла, конечно, работа генерального менеджера займа поставщиков материалов и комплектующих по более низким ценам, а также жесткий контроль за соблюдением подрядчиками дисциплины цен, строительных нормативов и должного уровня качества строительства. Весьма полезными оказались система заимствования денежных средств в строго ограниченных текущей потребностью проекта размерах и то, что удалось определить оптимальное количество одновременно вводимых жилых домов и сконцентрировать на них средства. Важно и то, что оптимальный срок продажи квартир был определен примерно за два-четыре месяца до завершения строительства дома - другими словами, как только появилась возможность определить стоимость реализации жилья. Это позволило выиграть время, поскольку фактическое погашение займа началось уже в процессе строительства, а не по его окончании. Непременным условием обеспечения эффективности жилищного займа является использование привлекаемых финансовых средств строго по назначению. Поскольку нецелевое их использование даже в небольших размерах может вызвать сбои функционирования финансового механизма займа, снизить эффективность займа и как следствие дискриминировать саму идею строительства жилья за счет внебюджетных средств.

Привлекательность жилищного займа

Приравнивая налогообложение доходов (прибыли), полученных по операциям с облигациями займа, к налогообложению доходов (прибыли), полученных по операциям с государственными ценными бумагами, решается вопрос не только конкурентоспособности жилищных облигаций на рынке ценных бумаг, без чего практически невозможно успешно реализовать сам займ, но и ухода от двойного налогообложения: доходов (прибыли) по облигациям и доходов от хозяйственной деятельности строительных организаций предприятий-поставщиков материалов и оборудования. Эта одна из главных привлекательностей жилищного займа. За счет чего же она обеспечивается? Во-первых, за счет краткосрочной инвестиционной оборачиваемости облигаций. Заимствуются временно свободные денежные средства банков, предприятий, организаций, граждан на срок менее одного года (до настоящего времени максимум на три месяца), а в принципе возможно даже на один день (в Польше уже действует такая практика). Во-вторых, обеспечивается большая, чем по государственным облигациям, доходность на сопоставимый срок (при первичном размещении - ставка рефинансирования + 5% годовых). В-третьих, привлекателен и сам способ получения доходов, часть которого выплачивается ежемесячно (купонная), часть - во время погашения облигаций (дисконтная). И наконец, в-четвертых, льготы по налогообложению доходов (прибыли), полученных по облигациям и их приводным, устанавливаемые Указом Президента РБ, и гарантия местного Совета, обеспеченная находящейся в его собственности недвижимостью или другими активами.

Выводы и дальнейшее совершенствование

В целом общая схема займа проста. Привлеченные от продажи облигаций средства направляются непосредственно на строительство жилья, обслуживание и обращение облигаций, выплаты по предыдущим выпускам и компенсацию расходов организаторов займа. После завершения строительства дома и реализации квартир все связанные с ним расходы погашаются. Для обеспечения доступности для населения жилья по стоимости большое значение имеет грамотное построение и реализация схемы управления займом, позволяющей компенсировать стоимость привлекаемых ресурсов сокращением других затрат. В этом деле многое зависит от организаторов займа.

Вместе с тем эффективность жилищного займа в Минске может быть повышена за счет дальнейшего развития его механизма. Здесь имеется в виду обеспечение активного участия в приобретении ценных бумаг займа граждан, и в первую очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также предоставление им первоочередной возможности использовать эти ценные бумаги при покупке квартир. И такую задачу участники займа решают.

Выполняя поручение Президента РБ от 03.09. 97 N 09/12-149 в части принятия решительных мер по распространению в масштабах республики неэмиссионных форм финансирования жилищного строительства и решения, принятые в апреле этого года на совещании у Президента по вопросу применения первого минского целевого облигационного жилищного займа, Мингорисполком внес в Совмин РБ предложение о дальнейшем наращивании объемов жилищного строительства за счет средств займа (записка Мингорисполкома и Гродненского облисполкома соответственно за N 3-13/4 от 26.05.98 и N 01-9/209 от 1.06.98).

К сказанному добавим, что за счет второго жилищного займа планируется построить около 2000 квартир общей площадью более 120 тыс. м 2 жилья с объектами социально-бытового назначения во встроенно-пристроенных помещениях, или в три раза больше по сравнению с первым жилищным займом.

В настоящее время в соответствии с поручением Мингорисполкома Комитетом архитектуры, градостроительства и землеустройства совместно с УКСом ведется работа по определению земельных участков для строительства объектов второго займа. С учетом этого участниками займа осуществляется разработка инвестиционного проекта с использованием укрупненных нормативов и объектов-представителей. Причем вопрос о втором займе в ближайшее время будет внесен Мингорисполкомом в городской Совет депутатов.

Ольга БАЖЕНОВА