Система налогообложения недвижимости в Республике Беларусь

Налог на недвижимость должен стимулировать ее эффективное использование. Он должен побуждать собственника искать пути наибольшей отдачи от объекта недвижимости, ориентировать его на требования рынка. Продуманная система налогообложения недвижимости должна стимулировать переориентирование нерентабельных производств на более доходные виды деятельности путем вынужденной передачи недвижимости от неэффективного собственника к более рачительному хозяину. Налог на недвижимость должен стать одним из факторов, регулирующих землепользование, градостроительство, размещение производств и т. д. Этот налог должен являться средством цивилизованного перераспределения доходов, когда богатые платят за бедных. Кроме того, поскольку земля - ограниченный и неравномерно распределенный ресурс, стоимость которого создавалась поколениями людей, то она должна приносить доход обществу, и отдача должна быть соизмерима с затратами на покрытие необходимых потребностей общества. К сожалению, действующая в нашей стране система налогообложения недвижимости не решает этих задач, поскольку обладает рядом существенных недостатков.

I. Недостатки действующей системы налогообложения недвижимости

1. Главным недостатком существующей системы налогообложения недвижимости является взимание платежей за землю и налога на недвижимое имущество как двух самостоятельных налогов. Налогообложение недвижимости регулируется двумя разными законами: "О налоге на недвижимость" и "О платежах за землю". Отсюда различные принципы и подходы к налогообложению земли и других объектов.

2. Практикуемая форма налогообложения недвижимости не играет роли справедливого перераспределения имущества через местные бюджеты. В реальности недвижимость в большинстве своем доходна, но отсутствие механизма, контролирующего уплату части дохода в бюджет, приводит к утечке капиталов мимо госбюджета и снижению инвестиционной активности.

При существующем порядке налогообложения недвижимости собственники имеют возможность на протяжении длительного срока держать недвижимость "про запас", никак ее не используя и не испытывая никаких вытекающих из этого финансовых затруднений.

3. Нынешняя система взимания платежей за землю никак не связана с рентой, ничтожные ставки не в состоянии сколько-нибудь заметно пополнить местные бюджеты. Темпы изменения фиксированных ставок отстают от темпов инфляции. Ставки земельного налога привязаны к административно-территориальному делению и практически исключают возможность гибкого регулирования налогообложения конкретных участков, не попавших в кадастр.

4. Объектами налогообложения являются далеко не все виды недвижимости. Так, к примеру, не облагаются налогом на недвижимость встроенные нежилые помещения, принадлежащие физическим лицам на праве собственности. В тоже время объектами налогообложения является имущество не попадающее под определение недвижимости и соответственно не обладающее его особенностями. Так, под налогообложение как недвижимость попадают все основные фонды предприятий т. е. не только здания, сооружения и помещения, но и производственное оборудование, транспортные средства, компьютеры и оргтехника.

5. Плательщиками налогов на недвижимость являются в одних случаях юридические, в других - физические лица. Это дает налогоплательщикам возможность легально уходить от налога на недвижимость, оформляя объект на то лицо, которому налог на недвижимость не надо платить. Так, основные фонды выгоднее оформлять в собственность физических лиц, им не надо платить налог. Такое законодательство стимулирует развитие расчетов за "черный нал", что приводит к снижению поступлений и других налогов.

6. Сегодня база налогообложения недвижимости не имеет ничего общего с рыночной стоимостью, отличаясь от нее порой в 20-30 раз, как правило, в меньшую сторону. В результате в бюджет не поступают значительные средства. Нарушается также и принцип социальной справедливости, поскольку рассчитанная по действующим методикам стоимость объекта в центре столицы и точно такого же где-нибудь в сельской местности будет отличаться незначительно, хотя на самом деле разница очень большая.

7. Расчет суммы налога в одних случаях осуществляет плательщик, в других государство. Это также дает дополнительные возможности налогоплательщикам искать способы снижения платежей в госбюджет.

8. Налоги на недвижимость, уплачиваемые юридическими лицами, поступают в местный бюджет не по месту нахождения недвижимости, а по месту регистрации предприятия. Это приводит к снижению интереса местных властей к сбору этого налога, к развитию приватизации и рынка недвижимости в целом.

II. Развитие действующей системы налогообложения недвижимости

В законодательстве Республики Беларусь, к сожалению, до сих пор отсутствует определение недвижимости. В соответствии с проектом нового Гражданского кодекса (ст. 130) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. С точки зрения налогообложения недвижимость обладает исключительно выгодными особенностями. Ее невозможно скрыть, спрятать или вывезти в другое государство. В отличие от прибыли или заработной платы, при наличии развитых институтов государственной и независимой оценки, практически невозможно существенно занизить ее стоимость. Использование этих особенностей и должно лежать в основе системы налогообложения недвижимости. Это является гарантией того, что налоги на недвижимость в отличие от всех иных налогов и сборов будут поступать в казну в полном объеме. Продуманная система штрафных и конфискационных мер даст гарантию регулярности и своевременности этих поступлений.

Наименование налога

Необходимо принять в отношении данного вида налога единое понятие - налог на недвижимость и не употреблять других. Нельзя путать налог на недвижимость с другими видами налогов на имущество, а также с поступлениями от сдачи недвижимости в аренду и т.п.

Объект налогообложения

Объектом налогообложения должны быть только объекты недвижимости. Необходимо исключить присоединение к недвижимости объектов, которые на самом деле недвижимостью не являются (производственное оборудование, транспортные средства, компьютеры и оргтехника, объекты незавершенного строительства). Это не означает отказ от налогообложения таких видов имущества. Однако к ним необходимо применять иные способы и принципы налогообложения, чем к недвижимости.

В то же время объектами налогообложения должны стать все виды недвижимости в том числе и объекты социальной сферы. Такие объекты должны облагаться налогом по очень низкой ставке либо ставка вообще может быть равна нулю.

Важнейшее изменение принципа налогообложения недвижимости: земля и строения на ней должны стать единым объектом налогообложения.

Плательщики налога

Плательщиками налога должны быть собственники объектов или лица, у которых эти объекты находятся в оперативном управлении или в хозяйственном ведении. Не должно быть никаких различий в том, кто конкретно является собственником: юридическое или физическое лицо. Собственник должен платить налог по утвержденной ставке. Только такой подход будет способствовать эффективному использованию недвижимости.

База налогообложения

Базой налогообложения должна стать рыночная стоимость объекта. Однако отсутствие в Республике Беларусь цивилизованного рынка недвижимости не позволяет в данный момент определить рыночную стоимость каждого налогооблагаемого объекта недвижимости, поэтому для начисления налога на недвижимость следует пока применять иные подходы. Одним из таких подходов может стать экономическая оценка недвижимости. Подобные модели являются работоспособными и эффективными в переходные этапы становления рынка. По мере накопления статистической информации по продажам и стоимости строительных работ, стройматериалам и т. д. модель корректируется в сторону сближения базы налогообложения и рыночной стоимости.

Кем рассчитывается база налогообложения, периодичность платежей

База налогообложения должна рассчитываться государством. Для этого должны быть созданы специальные государственные органы, осуществляющие массовую оценку объектов недвижимости. Оценка должна строиться на данных органов регистрации прав на недвижимость. Значительных дополнительных расходов это не потребует, поскольку функции оценки могут быть выполнены в рамках штатной численности сотрудников Бюро регистрации и технической инвентаризации и органов землеустройства. Государство должно за свой счет регулярно производить переоценку каждого объекта и выставлять счет плательщику. Необходимо ввести также единую периодичность платежей. Учитывая международный опыт, целесообразно установить внесение платежей один раз в год.

Ставка налога

Обычно ставка налога исчисляется в виде процента к оценочной стоимости недвижимости. Налог составляет в разных странах от 5 до 10% потенциального рентного дохода, который может извлекать из недвижимости ее собственник при сложившемся на данный момент оптимальном способе эксплуатации недвижимости данного типа. Основным принципом налогообложения недвижимости в странах, переходящих на рыночный путь развития, стала небольшая (0,1-1%) ставка налога на недвижимость с организацией массового его сбора. Для отдельных видов недвижимости (социальные объекты) ставка налога может быть равна нулю. По мере роста платежеспособности населения необходимо предусмотреть плавное увеличение ставки налога.

Куда зачисляется налог

В настоящее время местные бюджеты находятся в большой зависимости от республиканского бюджета, а значит, в значительной мере лишаются свободы маневра. Предлагается законодательно закрепить поступление налога на недвижимость в местный бюджет, причем в бюджет того административно - территориального образования, на территории которого находится объект. Местные власти получают стимул отказа от владения недвижимостью в обмен на гарантированное поступление средств. В этом случае увеличится заинтересованность местных властей в приватизации - "мертвый" капитал превратится в стабильный источник доходов, появятся объекты для привлечения инвестиций, повысится деловая активность.

Комплексно эффектом налогообложения недвижимости явится возможность местных органов власти на основе действенных поступлений от недвижимости (40-60% местного бюджета вместо нынешних 0,5-3,5%) производить строительство и ремонт инфраструктуры (дороги, коммуникации, связь, общественный транспорт, соцкультбыт, учебные заведения, учреждения бесплатной медпомощи и т. д.), то есть компенсировать расходы, необходимые как для обеспечения нормальной жизни граждан, так и на содержание самой недвижимости.

Для организации эффективной системы налогообложения недвижимости необходима хорошо налаженная инфраструктура рынка недвижимости. Такая инфраструктура должна включать в себя системы государственного учета недвижимости и регистрации прав на нее, государственной регулярной массовой пообъектной оценки недвижимости, независимой оценки недвижимости.

III. Развитие системы государственного учета недвижимости и регистрации прав на нее

Учет недвижимого имущества в Беларуси разделен на учет (регистрацию) земельных участков и прав на них и учет (регистрацию) зданий, сооружений и помещений и прав на них. Существующая система регистрации является обязательной только для некоторых видов прав (например, прав собственности, залога) на некоторые виды имущества. Она использует только один способ легализации права - спорадический, т. е. на основе заявления обладателя права. Система признает только один способ задания границ земельных участков - фиксированный, т. е. путем точных геодезических измерений на местности. Ответственность органов регистрации за свои действия не установлена, правовое значение электронных баз данных не известно. Система регистрации является хозрасчетной. Ее доходы складываются из платежей за регистрацию и платежей за информационные услуги. Доступ к регистрационной информации по сравнению с европейскими системами регистрации считается ограниченным.

Существующая система регистрации недвижимого имущества имеет четыре главных недостатка:

1. Разделение обязанностей между предприятиями технической инвентаризации и органами землеустройства ведет к многочисленным несовместимым противоречиям. Эти противоречия усугубляются тем, что белорусские законы относительно владения землей и ее налогообложения разрабатывались отдельно от законов, касающихся жилых и нежилых зданий, и эти две группы законов отражают различающиеся законодательные установки. Но в жизни земля и здания используются вместе. Если пользователь имеет различные наборы прав по отношению к земле и к зданию, то его фактическая возможность их совместного использования сводится к наименьшему из этих двух наборов, а при независимых системах регистрации - к неразрешимым конфликтам. Например, частная собственность на здания возможна и для физических и для юридических лиц, но частная собственность на землю разрешена только физическим лицам. Если строение находится на зарегистрированной земле, то при сделке между физическим и юридическим лицом один орган зарегистрирует сделку как сделку со зданием, а другой орган откажет в регистрации на основании закона. Частная собственность на здание нерезидентам разрешена, но частная собственность на землю - нет. Даже зарегистрированная предприятием технической инвентаризации сделка по продаже здания, находящегося на приватизированной земле, резидентом иностранному физическому лицу может быть признана по этой причине недействительной. Можно ли считать удобной для граждан систему, если регистрационную пошлину или плату за информационные услуги при каждой сделке надо делать в двойном размере? По мере развития земельного рынка раздельные системы регистрации сделают чрезвычайно трудным как проведение сделок с недвижимостью, так и оценку стоимости объектов.

2. Существующая система не может обеспечивать выполнение обязательных для системы регистрации двух функций: защиты прав и создания условий для правильной оценки стоимости недвижимости. Дело в том, что до тех пор, пока система не осуществляет обязательную регистрацию "пучка" всех прав на недвижимость (титула прав), до тех пор неизбежны ошибочные суждения о стоимости объекта недвижимости. Ведь права собственности, обремененные арендой, сервитутами, ипотечными обязательствами, ограничениями по характеру деятельности, арестами и т. п., имеют стоимость иную, чем необремененные права собственности. Сегодня такие права, как права аренды, субаренды, сервитуты, права на строительство, права предпочтительной покупки и др., регистрации не подлежат.

3. Действующая система регистрации имеет слабую правовую основу. Как правило, неясны правовые последствия регистрации, не определена ответственность органов регистрации за ошибки, причинившие ущерб участникам сделки или третьим лицам, неясна правовая основа процедур регистрации, отсутствует правовая основа компьютерных баз данных.

4. Крайне низок технический уровень систем кадастров недвижимого имущества и регистрации прав на них.

Развитие системы регистрации должно быть направлено на исправление основных ее недостатков, а именно: совершенствование организационной структуры; совершенствование правовой основы системы регистрации и кадастров; на компьютеризацию технических процедур.

Основная цель совершенствования организационной структуры состоит в том, чтобы перейти от двух независимых раздельных систем регистрации земли и остальных видов недвижимости к двум кадастровым системам (государственному земельному кадастру и кадастру зданий и сооружений) и единому (консолидированному) регистру правовой регистрации.

Совершенствование правовой основы означает разработку двух законопроектов: "О кадастре" и "О регистрации прав на недвижимое имущество". Причем если закон о кадастре принят не всеми странами, то закон о регистрации существует абсолютно во всех странах с рыночной экономикой, так как именно этот закон определяет в значительной мере имидж государства и является показателем хорошего инвестиционного климата.

Содержание закона о кадастре составляют положения о целях государственного кадастра, о геодезических и картографических работах, проводимых при создании кадастра, о государственной геодезической сети, о формировании объектов недвижимого имущества (размер земельных участков, определение границ недвижимости, порядок демаркации, маркеры границ, решение споров о границах и порядок их изменения и т. п.), о целях и содержании землепользования, о кадастровой оценке стоимости недвижимости, о процедурах регистрации объектов недвижимости в кадастре, о стандартах кадастровых карт, о пользователях кадастра, о контроле за использованием недвижимости и др.

Современное законодательство о регистрации должно ясно отвечать на следующие вопросы:

1. На какое недвижимое имущество должно регистрироваться право? На земельные участки? На земельные участки и строения порознь? На земельные участки и строения вместе?
2. Какие права подлежат регистрации? Какие нет?
3. Каковы правовые последствия регистрации и ошибок в регистре?
4. Каковы основные процедуры регистрации?
5. Как регистрационные данные поддерживаются, сохраняются, восстанавливаются?
6. Как должны использоваться уже существующие данные о недвижимом имуществе и о правах на него?
7. Какой должна быть административная структура, управляющая регистрацией?
8. Какие технические требования надо предъявить, чтобы однозначно идентифицировать недвижимое имущество? Какая должна быть связь между регистрацией прав и земельным кадастром?
9. Как и чем гарантируется исполнение положений предлагаемой системы?
10. В чем состоит ответственность государства за ошибки, возможные при регистрации?
11. Каково распределение ответственности между нотариусом и регистратором?
12. Как финансируется система?

Регистрация прав в модернизированной системе должна быть обязательной для всего спектра прав, распространяемых на недвижимое имущество и влияющих на ее стоимость. Она должна использовать два способа регистрации права: спорадический и систематический, т. е. регистрацию права в одно и то же время на всей заданной территории без заявлений обладателей права. Система должна признавать несколько видов границ собственности: фиксированные и общие, с различным правовым значением каждого из этих типов границ. Система должна нести гарантии регистрации. Электронные базы должны обладать определенным статусом, и к ним должен быть публично определен механизм доступа.

Сущность совершенствования технической системы - это ее компьютеризация. Цель компьютеризации не только автоматизировать работу органов регистрации, но и создать условия для многоцелевого использования кадастровых данных и системы регистрации.

IV. Развитие системы государственной регулярной массовой пообъектной оценки недвижимости

Должна быть внедрена практика постоянной пообъектной оценки недвижимости, тесно связанная с системой регистрации прав на недвижимое имущество. Система оценки должна быстро реагировать как на изменения в экономике государства, так и на изменения в жизни территорий. Необходима разработка и утверждение единой государственной методики оценки.

Следует выделить две главные задачи формирующейся системы государственной оценки недвижимости: определение величины платежей за недвижимость во всех ее формах (налог, арендная плата, рыночная цена); регулирование развития населенных пунктов с помощью экономических рычагов и методов.

Государственные органы оценки должны осуществлять свою деятельность по четырем направлениям: ежегодное определение стоимости недвижимости на начало года; оценка объектов госсобственности, выставляемых на аукцион или конкурс; проведение по запросам правоуполномоченных органов оценки стоимости частных объектов, подлежащих отчуждению для государственных или общественных нужд; проведение оценок по запросам граждан и юридических лиц.

Для развития системы оценки недвижимости необходимо освободить рынок от необоснованных ограничений, препятствующих накоплению точных сведений о реальных размерах сделок. Необходимо срочно отменять ограничения, существующие на рынке недвижимости, вынуждающие занижать реальные размеры сделок (обязательное декларирование доходов, запрет на расчеты в свободно конвертируемой валюте, запреты, вынуждающие заключать притворные и мнимые сделки, и т. п.). Собранная статистика по сделкам будет служить уникальной базой оценки недвижимости.

При создании органов государственной оценки нельзя объединять их с органами учета недвижимости. Учет недвижимости должны осуществлять органы, имеющие статус госучрежнений, их деятельность должна финансироваться из бюджета (при этом госпошлина за регистрацию прав должна направляться в бюджет). А оценку недвижимости должны осуществлять государственные органы, имеющие статус территориального хозрасчетного госпредприятия, их деятельность должна финансироваться за счет платежей заказчиков оценки. При этом целесообразно не ограничивать рамки деятельности данных предприятий только оценкой недвижимости и только целями налогообложения. Они должны осуществлять оценку любого имущества. Государственная оценка имущества должна применяться и в следующих случаях: при разделе собственности; определении размера компенсации при изъятии или отчуждении имущества в интересах государства; страховании; определении размера ипотечного кредита; внесении неденежного имущества в качестве вклада в уставной фонд предприятия; определении арендных или лизинговых платежей; оценке имущества в случае слияния, раздела или банкротства предприятий; приватизации госсобственности; решении споров об имуществе; инвестировании и разработке инвестиционных проектов; исполнении решений суда и др.

V. Развитие системы независимой оценки недвижимости

Параллельно с системой государственной оценки должна развиваться система независимой оценки недвижимости. Такая оценка будет более точно определять рыночную стоимость недвижимости, поскольку независимые оценщики имеют возможность более гибко применять различные методики оценки, используя самые современные достижения науки в этой области. Основываясь на результатах независимой экспертизы, граждане и юридические лица будут иметь возможность оспаривать государственную оценку, если она ущемляет их интересы. Кроме того, независимая оценка найдет широкое применение в системе ипотечного кредитования, страхования недвижимости и в других случаях.

Государство должно предъявить высокие требования к организации деятельности независимых оценщиков. Целесообразно ввести сертификацию или лицензирование этой деятельности. Профессиональная деятельность независимых оценщиков должна подвергаться регулярному контролю. Важную роль в этом должны сыграть общественные объединения независимых оценщиков. Необходимо принятие государственных стандартов в оценочной области, в которых нужно установить требования к оценщику и процедуре оценки.

Результат

Предлагаемое развитие системы налогообложения недвижимости следует рассматривать и как детонатор ряда необратимых процессов в обществе. Укрепление местных бюджетов налогом на недвижимость позволит местным властям, получив в распоряжение реальные финансы, укрепить свои позиции среди населения, что благоприятно скажется на политической ситуации в стране и привнесет стабильность в общество. Увеличение сумм налогов, уплачиваемых за владение недвижимостью, стимулирует передачу недвижимости от неэффективного собственника к более рачительному хозяину. После реформирования системы налогообложения недвижимости начнет формироваться система регистрации прав на недвижимость, возникнет институт оценки, под действующую систему регистрации будет разрабатываться и формироваться земельный кадастр, получит фундаментальную базу ипотека, появятся сотни и тысячи новых рабочих мест. Прямым результатом этих преобразований станет рост инвестиционной активности, сопровождающийся ростом цен на недвижимость, а значит, и налоговых поступлений от нее.

В. ХРОЛ