Из чего складывается стоимость квартиры

Вот прозаический вопрос, который нам приходится слышать довольно часто, особенно когда это связано с новосельем. Чаще всего в ответ на данный вопрос называют конкретную сумму в долларах США. Остается только определить для себя - много это или мало?

Чем же является квартира на рынке жилья? Товаром? Именно! И как каждый товар квартира имеет целый ряд характеристик, определяющих реальную и рыночную стоимость данного товара. Прежде всего квартира имеет реальную себестоимость, выражающую сумму денежной массы, необходимой для оплаты всех затрат на строительство данной или такой же квартиры. Себестоимость любой квартиры является максимальной в момент завершения ее строительства. В дальнейшем эта себестоимость со временем амортизирует или, проще сказать, уменьшается за счет старения здания. Поэтому себестоимость любой вновь построенной квартиры будет значительно больше, чем себестоимость старого жилья. Но новое жилье и находится в значительно лучшем состоянии, чем старое. Оно не требует капитального ремонта перед заселением. Между тем известно, что зачастую ремонт старой квартиры составляет 50-80 и даже 100% ее рыночной стоимости. Вот и получается, что покупатель, сэкономив при покупке, купив более дешевую старую квартиру, потом значительно проигрывает при ее капитальном ремонте.

Мне могут возразить, что и новую квартиру нужно переделывать на свой вкус. Согласен, но, во-первых, это значительно дешевле, а во-вторых, на рынке недвижимости появились фирмы, которые сразу выполняют отделку квартир по заказу будущих жильцов, что значительно снижает суммарные затраты на жилье. В частности, ПСО "Гамма" (Гомель) строит не только с отделкой по заказу будущих жильцов, но и планировку квартир старается осуществлять по их желанию. К сожалению, существующее строительное законодательство обязует согласовывать с целым рядом бюрократических служб не только значительные перепланировки квартир, влекущие за собой как изменение нагрузок на несущие конструкции здания, так и изменение систем инженерного обеспечения дома, но и простейшее изменение формы внутреннего дверного проема или смещение на несколько сантиметров несущей внутренней перегородки. Строительство же новых квартир под заказ будущих жильцов значительно удешевляет стоимость будущего жилья. Что касается рыночной стоимости жилья, то она определяется следующими параметрами: себестоимостью, потребительскими качествами жилья, местом расположения, возрастом и спросом на данную категорию жилья.

С определением себестоимости мы уже разобрались, теперь попробуем уточнить понятие "потребительские качества жилья". В настоящее время считается, что этому понятию соответствует стандартное жилье, строящееся по типовым проектам, разработанным в 80-е годы, из расчета до 12 м 2 полезной площади на человека. Площадь кухни в таких квартирах составляет от 6 до 9 м 2. Существует ряд других характеристик, описания которых нет ни в одном из нормативных документов. Поэтому нередки случаи, когда на квартиру улучшенной планировки с большой кухней, двумя санузлами, улучшенной отделкой ее будущие хозяева получают справку о том, что квартира соответствует средним потребительским качествам и, следовательно, кредитуется на льготных основаниях.

Немаловажную роль играет место расположения жилья. Особенно это заметно в городах, тем более в крупных. Минчане прекрасно знают, что квартира в Шабанах стоит дешевле, чем в Серебрянке, в Малиновке же дешевле, чем на проспекте Машерова. Основополагающими факторами ценовой градации микрорайонов являются удаленность от центра, обеспеченность социальной инфраструктурой, наличие густой сети общественного транспорта, дальность расположения от места работы, уровень загрязненности и шумовых факторов. При этом территориальное расположение квартиры в большей мере влияет на цену в крупных городах, чем на периферии. В Беларуси пока еще незначительную роль играет понятие "город-спутник", хотя понятие "спальный район" давно уже вошло в обиход. Особенно в крупных городах. Именно в "спальных районах" или "городах-спутниках" будет размещаться наиболее престижное жилье.

Велика роль и возраста квартиры. Как минимум прямо пропорционально возрасту квартиры увеличивается объем капитального ремонта, который необходимо осуществить для доведения квартиры до соответствующего спросу уровня проживания. Об этом мы уже говорили выше.

Несколько слов о спросе на данную категорию жилья. Наверное, многие из вас, изучая предложения риэлторских фирм, обратили внимание на то, что даже в одном и том же доме стоимость одного квадратного метра квартиры неодинакова в разных по площади квартирах. Так, один метр в однокомнатной квартире стоит дороже, чем в трехкомнатной. Это происходит по двум причинам. Во-первых, так и должно быть потому, что на один метр однокомнатной квартиры приходится значительно большая часть стоимости инженерного оборудования квартиры и единичных затрат на квартиру (кухня, туалет, входная дверь и так далее), чем в двух-, трех-, четырехкомнатной квартире.

Во-вторых, квартиры с меньшим количеством комнат пользуются гораздо большим спросом покупателей, так как требуют меньших денежных затрат на покупку и эксплуатацию, а поэтому могут быть проданы по более высокой цене.

К категории спроса относится и этаж, на котором находится квартира, особенно в домах без лифта, и конструкции стен. (Общепринято, что кирпичный дом предпочтительней, чем из КПД.) Проходные или смежные в квартире комнаты? Есть ли балконы, лоджии, если да, то сколько их? Какова площадь кухни? Это неполный перечень вопросов, определяющих уровень спроса на данную категорию жилья, соответственно влияющих на рыночную цену квартир.

Мы попробовали в общих чертах разобраться в некоторых аспектах понятия "стоимость квартиры". Теперь, услышав ответ счастливого обладателя новой квартиры, в какую сумму обошлась ему приобретенная недвижимость, мы может для себя определить, дорого это или не очень.

Владимир КУНЦЕВИЧ