Развитие рынка первичного жилья в Беларуси
Второй день 5-й международной ярмарки недвижимости стран СНГ, которая состоялась на прошлой неделе, почти полностью был посвящен строительной тематике. На конференции, проходившей в рамках мероприятия, были заслушаны доклады "Реструктуризация предприятий строительной отрасли Республики Беларусь", "Развитие рынка первичного жилья в Беларуси" и "Проблемы строительства жилья".
Несмотря на то что в выступлениях освещались вопросы разного характера, все доклады легко выстраивались в единую логическую цепочку. Забегая вперед, скажу, что общая картина положения дел в строительной сфере республики, обрисованная в докладах, оказалась довольно мрачной. Во всяком случае, участники конференции акцентировали внимание слушателей на проблемах, которые удобнее всего просто не замечать.
Потерянное лицо
Выступление главы представительства немецкой фирмы "Консалт Тим" г-на Пармона было посвящено теме реструктуризации белорусских строительных предприятий. В основу доклада был положен конкретный пример - пилотный проект по преобразованию строительного треста в городе Мозыре. Цель данного проекта заключалась в создании на базе существующего арендного предприятия с громоздкой структурой мобильной строительной фирмы, способной успешно работать в условиях рыночной экономики. При помощи консультационной поддержки специалистов из фирмы "Консалт Тим" трест "Мозырьпромстрой" был преобразован в открытое акционерное общество, причем контрольный пакет акций - 52% получило само предприятие. Затем на базе фирмы было создано несколько малых АО, выделенных по принципу узкой специализации. Результаты такой стратегии проявились довольно быстро: каждое направление стало осваиваться более активно, узкоспециализированные фирмы легче находили заказы и выигрывали тендеры. Качество выполняемых работ также улучшилось.
Опыт, полученный фирмой "Консалт Тим" во время реализации данного проекта и других проектов, касающихся строительной сферы, позволил сделать консультантам определенные выводы. Основной вывод - белорусские предприятия не имеют "своего лица". Анкетирование, проведенное среди строительных организаций, показало, что большинство из них слабо представляют, как необходимо действовать в условиях рыночной экономики. В частности, руководители предприятий не придают значения таким важным составляющим успеха, как обучение рабочего и управленческого персонала, внедрение новых технологий, улучшение качества продукции и т. д.
Еще более "интересные" тенденции выявились во время осуществления другого проекта - тепловой реабилитации крупнопанельных зданий первых серий массового домостроения, осуществляемого в рамках программы "TASIS". Все строительные и смежные работы по данному проекту выполнялись на тендерной основе. Экспертов из "Консалт Тим" удивили две вещи. Во-первых, подавляющее большинство предприятий-претендентов не смогли подать на тендер грамотное и профессионально составленное предложение. Во-вторых, некоторые из фирм, которые выиграли тендер и получили право на ведение работ, нарушают взятые на себя обязательства - не соблюдают графиков работ. Естественно, пока такой подход к делу находится в порядке вещей, о "лице" фирм говорить не приходится. Впрочем, представители "Консалт Тим" считают, что это вполне исправимо. Как говорится, было бы желание...
Невыгодные тендеры
Проблема тендеров нашла свое отражение и в докладе генерального директора ПСО "Гамма" г-на Кунцевича. Остановлюсь только на некоторых моментах выступления, которые показались особенно интересными. Итак, в жилищном строительстве, которое признано приоритетным направлением экономики республики, тендерная система практически не применяется! Дело в том, что льготное кредитование строительства слабо совместимо с самой идеей тендеров. Льготные кредиты, выделяемые государством, стимулируют утверждение затратной системы в строительстве. Как это ни парадоксально, но почти все участники процесса строительства "льготного" жилья заинтересованы в увеличении стоимости строительства.
Идея тендеров, наоборот, делает снижение стоимости строительства выгодной, так как повышает шансы участников конкурса на успех. Данное противоречие особенно резко проявляется на конкретных примерах. Один из таких примеров - участие фирмы "Гамма" в строительстве экспериментального крупнопанельного дома в Заславле. За счет использования рациональных проектных решений фирме удалось добиться снижения стоимости строительства на 15% и еще 10% сэкономить на поставках материалов. Правда, воспользоваться этой экономией оказалось весьма сложно, так как система льготного кредитования строительства создает для этого определенные препятствия. Что и говорить, если тендер искусственно делается "невыгодным", трудно ожидать высокого качественного уровня строительства.
Лучшее средство от доходов - декларация
Выступление генерального директора СП "Бессер-Беларусь" г-на Бобрицкого было наиболее резким, эмоциональным и интересным. Проблемы, о которых он говорил, не новы, но почему-то нечасто выносятся для обсуждения. Самой серьезной проблемой, нанесшей наибольший урон как вторичному, так и первичному рынку жилья, стал печально известный "Декрет №2", предусматривающий декларирование гражданами денежных средств. После его вступления в силу резко снизились объемы индивидуального жилищного строительства, так же, как и объемы строительства жилых домов с долевым участием граждан. СП "Бессер-Беларусь" ощутило на себе последствия указа о декларировании достаточно остро. Во-первых, упал спрос на стеновые блоки, выпускаемые предприятием. Частные застройщики, ранее являвшиеся потребителями этого вида продукции, были вынуждены отказаться от своих запросов. Не в лучшем положении оказались и участники долевого строительства, ранее заключившие договоры с фирмой.
Строительство жилья осложняется не только последствиями указа, но и другими факторами. В частности, при возведении "долевых" домов на заказчика (в конкретном случае с СП "Бессер-Беларусь" - одновременно и подрядчика) насильственно возлагаются дополнительные обязательства - например, благоустройство прилегающей территории, развитие инженерной инфраструктуры, проводка телефонных сетей и т. д. В результате всех этих незапланированных затрат стоимость строительства возрастает почти на 30%. Само собой разумеется, что увеличение финансового бремени автоматически перекладывается на плечи участников долевого строительства. Неудивительно, что при таких условиях все меньшее количество людей оказывается способными построить себе жилье...
Малоутешительные выводы и прогнозы, прозвучавшие на конференции, подтвердились серьезным событием, омрачившим международную ярмарку недвижимости стран СНГ. 23 октября запланированный в рамках мероприятия аукцион по продаже объектов государственной и коммунальной собственности был сорван. Причиной того, что торги не состоялись, стал отказ органов налоговой инспекции заверить декларации на приобретение недвижимости, предъявленные потенциальными покупателями (таковых нашлось немного - около десятка). Не помогло даже вмешательство влиятельных государственных чиновников. За что боролись, на то и напоролись...
Светлана ЛОБАНОВА
Несмотря на то что в выступлениях освещались вопросы разного характера, все доклады легко выстраивались в единую логическую цепочку. Забегая вперед, скажу, что общая картина положения дел в строительной сфере республики, обрисованная в докладах, оказалась довольно мрачной. Во всяком случае, участники конференции акцентировали внимание слушателей на проблемах, которые удобнее всего просто не замечать.
Потерянное лицо
Выступление главы представительства немецкой фирмы "Консалт Тим" г-на Пармона было посвящено теме реструктуризации белорусских строительных предприятий. В основу доклада был положен конкретный пример - пилотный проект по преобразованию строительного треста в городе Мозыре. Цель данного проекта заключалась в создании на базе существующего арендного предприятия с громоздкой структурой мобильной строительной фирмы, способной успешно работать в условиях рыночной экономики. При помощи консультационной поддержки специалистов из фирмы "Консалт Тим" трест "Мозырьпромстрой" был преобразован в открытое акционерное общество, причем контрольный пакет акций - 52% получило само предприятие. Затем на базе фирмы было создано несколько малых АО, выделенных по принципу узкой специализации. Результаты такой стратегии проявились довольно быстро: каждое направление стало осваиваться более активно, узкоспециализированные фирмы легче находили заказы и выигрывали тендеры. Качество выполняемых работ также улучшилось.
Опыт, полученный фирмой "Консалт Тим" во время реализации данного проекта и других проектов, касающихся строительной сферы, позволил сделать консультантам определенные выводы. Основной вывод - белорусские предприятия не имеют "своего лица". Анкетирование, проведенное среди строительных организаций, показало, что большинство из них слабо представляют, как необходимо действовать в условиях рыночной экономики. В частности, руководители предприятий не придают значения таким важным составляющим успеха, как обучение рабочего и управленческого персонала, внедрение новых технологий, улучшение качества продукции и т. д.
Еще более "интересные" тенденции выявились во время осуществления другого проекта - тепловой реабилитации крупнопанельных зданий первых серий массового домостроения, осуществляемого в рамках программы "TASIS". Все строительные и смежные работы по данному проекту выполнялись на тендерной основе. Экспертов из "Консалт Тим" удивили две вещи. Во-первых, подавляющее большинство предприятий-претендентов не смогли подать на тендер грамотное и профессионально составленное предложение. Во-вторых, некоторые из фирм, которые выиграли тендер и получили право на ведение работ, нарушают взятые на себя обязательства - не соблюдают графиков работ. Естественно, пока такой подход к делу находится в порядке вещей, о "лице" фирм говорить не приходится. Впрочем, представители "Консалт Тим" считают, что это вполне исправимо. Как говорится, было бы желание...
Невыгодные тендеры
Проблема тендеров нашла свое отражение и в докладе генерального директора ПСО "Гамма" г-на Кунцевича. Остановлюсь только на некоторых моментах выступления, которые показались особенно интересными. Итак, в жилищном строительстве, которое признано приоритетным направлением экономики республики, тендерная система практически не применяется! Дело в том, что льготное кредитование строительства слабо совместимо с самой идеей тендеров. Льготные кредиты, выделяемые государством, стимулируют утверждение затратной системы в строительстве. Как это ни парадоксально, но почти все участники процесса строительства "льготного" жилья заинтересованы в увеличении стоимости строительства.
Идея тендеров, наоборот, делает снижение стоимости строительства выгодной, так как повышает шансы участников конкурса на успех. Данное противоречие особенно резко проявляется на конкретных примерах. Один из таких примеров - участие фирмы "Гамма" в строительстве экспериментального крупнопанельного дома в Заславле. За счет использования рациональных проектных решений фирме удалось добиться снижения стоимости строительства на 15% и еще 10% сэкономить на поставках материалов. Правда, воспользоваться этой экономией оказалось весьма сложно, так как система льготного кредитования строительства создает для этого определенные препятствия. Что и говорить, если тендер искусственно делается "невыгодным", трудно ожидать высокого качественного уровня строительства.
Лучшее средство от доходов - декларация
Выступление генерального директора СП "Бессер-Беларусь" г-на Бобрицкого было наиболее резким, эмоциональным и интересным. Проблемы, о которых он говорил, не новы, но почему-то нечасто выносятся для обсуждения. Самой серьезной проблемой, нанесшей наибольший урон как вторичному, так и первичному рынку жилья, стал печально известный "Декрет №2", предусматривающий декларирование гражданами денежных средств. После его вступления в силу резко снизились объемы индивидуального жилищного строительства, так же, как и объемы строительства жилых домов с долевым участием граждан. СП "Бессер-Беларусь" ощутило на себе последствия указа о декларировании достаточно остро. Во-первых, упал спрос на стеновые блоки, выпускаемые предприятием. Частные застройщики, ранее являвшиеся потребителями этого вида продукции, были вынуждены отказаться от своих запросов. Не в лучшем положении оказались и участники долевого строительства, ранее заключившие договоры с фирмой.
Строительство жилья осложняется не только последствиями указа, но и другими факторами. В частности, при возведении "долевых" домов на заказчика (в конкретном случае с СП "Бессер-Беларусь" - одновременно и подрядчика) насильственно возлагаются дополнительные обязательства - например, благоустройство прилегающей территории, развитие инженерной инфраструктуры, проводка телефонных сетей и т. д. В результате всех этих незапланированных затрат стоимость строительства возрастает почти на 30%. Само собой разумеется, что увеличение финансового бремени автоматически перекладывается на плечи участников долевого строительства. Неудивительно, что при таких условиях все меньшее количество людей оказывается способными построить себе жилье...
Малоутешительные выводы и прогнозы, прозвучавшие на конференции, подтвердились серьезным событием, омрачившим международную ярмарку недвижимости стран СНГ. 23 октября запланированный в рамках мероприятия аукцион по продаже объектов государственной и коммунальной собственности был сорван. Причиной того, что торги не состоялись, стал отказ органов налоговой инспекции заверить декларации на приобретение недвижимости, предъявленные потенциальными покупателями (таковых нашлось немного - около десятка). Не помогло даже вмешательство влиятельных государственных чиновников. За что боролись, на то и напоролись...
Светлана ЛОБАНОВА
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 42 за 1997 год в рубрике недвижимость
