Международная ярмарка недвижимости стран СНГ
С 22 по 24 октября в гостинице "Беларусь" прошла 5-я международная ярмарка недвижимости стран СНГ, организованная Исполнительным секретариатом СНГ, Белорусской гильдией специалистов по недвижимости, Министерством по управлению госимуществом и приватизации РБ, Министерством внешних экономических связей РБ, Минжилкоммунхозом РБ, Минэкономики РБ, Минстройархитектуры РБ, Управлением делами Президента РБ, Мингорисполкомом, Минским городским комитетом по управлению госимуществом и приватизации, белорусским акционерно-коммерческим банком реконструкции и развития "Белбизнесбанк" и российской торгово-финансовой компанией "Вита".
В рамках ярмарки была запланирована и конференция по проблемам рынка недвижимости. Как сказал в своем докладе "Малая приватизация в Минске: итоги и перспективы" председатель Минского городского комитета по управлению госсобственностью и приватизации Т. К. Малиновский, для создания нормальной конкуренции нужна приватизация достаточно большого количества предприятий, своего рода критической массы - в конечном счете от этого выигрывают и экономика города, и его жители. Это, разумеется, справедливо и для республики в целом. Начальник управления по распоряжению госимуществом Мингосимущества О. В. Мельников в докладе "О создании эффективно функционирующего рынка недвижимости" развил эту мысль, подчеркнув, что не завершенные строительством и законсервированные объекты представляют собой значительные средства, выведенные из хозяйственного оборота. Сейчас, сказал он, в республике разрабатывается программа ликвидации сверхнормативного строительства. Хотя основными направлениями социально-экономического развития РБ на 1996-2000 гг. определено приоритетное развитие жилищного строительства, действующая процедура отчуждения республиканской собственности сложна и длительна, что не способствует сокращению объемов незавершенного строительства. Выход - в самостоятельном осуществлении продажи либо безвозмездной передачи не завершенных строительством жилых домов предприятиями по согласованию с местными Советами. Дальнейшему развитию рынка недвижимости будет способствовать принятие новой редакции Гражданского кодекса, законов об ипотеке, о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о залоге.
Доклад "Обзор состояния рынка недвижимости в РБ", подготовленный совместно с генеральным директором солигорского квартирного агентства "Гостиный двор" Л. Н. Никитенко и президентом минского АО "Суражские дома" Н. Д. Татариновым, сделал президент Белорусской гильдии специалистов по недвижимости Н. Ю. Трифонов.
Приватизация, сказал Николай Юрьевич, является одной из форм создания первичного рынка недвижимости. Еще одна форма - строительство новой недвижимости. В небольшой степени, а в некоторых областях РБ - и в значительной функционирует и вторичный рынок недвижимости, который связан с куплей и продажей ранее построенных объектов. Далее докладчик перечислил препятствия, встающие на пути развития и функционирования рынка недвижимости в РБ.
В республике, отметил он, совершенно не отработаны механизм и процедура банкротства убыточных предприятий. Таким образом, поступление этих предприятий на вторичный рынок ничем не регламентируется. Не используется в должной мере законодательное нормативное положение о возможности приватизации объектов по инициативе органов приватизации. Очень слабо выполняется требование законодательства о безвозмездной передаче госсобственности гражданам РБ.
Серьезным фактором, сдерживающим поступление инвестиций, является отсутствие законодательства о продаже земли вместе с находящимися на ней объектами (в первую очередь - юридическим ли-цам). И хотя законодательные инициативы такого рода уже несколько лет витают в воздухе (были предложены различные проекты), окончательного решения пока нет.
Нежилой фонд всегда привлекал к себе повышенное внимание белорусских специалистов по недвижимости, но нет процедур приватизации нежилых помещений, расположенных в жилых домах. Сейчас действуют механизмы перевода жилого фонда в нежилой, тем не менее неясно, как должна осуществляться процедура приватизации помещения.
Тормозом на пути развития малой приватизации являются существующие сегодня арендные отношения. Сданные в аренду имущественные комплексы используются арендаторами крайне неэффективно. В большинстве случаев у них нет средств, достаточных для инвестиций в производство. Право собственности в коллективах размыто и практически не влияет на заинтересованность их членов в результатах деятельности. В то же время сданное в аренду имущество, выведенное из оборота приватизации, значительно уменьшает право граждан на получение части госсобственности.
Недостаточность средств у отечественных инвесторов и серьезные ограничения на деятельность инвесторов зарубежных ограничивают возможности приватизации и разгосударствления крупных предприятий и объединений, которые зачастую состоят из вполне автономных подразделений и производств. Примеры реструктуризации весьма малочисленны.
Следует отметить, что на рынок жилья допускаются только целые квартиры. Приватизация, купля и продажа комнат законодательством РБ пока не предусмотрены.
Понятие "рынок недвижимости" в первую очередь охватывает рынок жилья в больших городах. По состоянию на 1 января 1997 г. на каждого жителя РБ приходится около 20 м 2 жилой площади. По сравнению с аналогичными показателями других стран СНГ это один из лучших. Тем не менее по официальным данным 612 000 семей (около 2000000 жителей республики) нуждаются в жилье. Для обеспечения жильем этой части населения необходимо инвестировать 4-6 млрд долларов США, что составляет 200% расходной части госбюджета республики этого года. Ежегодно на строительные нужды из госбюджета выделяется 10-15% этой суммы. Делать это государству все сложнее и сложнее. За последние 4 года стоимость строительства нового жилья в республике практически удвоилась. Это обстоятельство сделало жилье практически недоступным для нуждающихся в нем. Тем не менее, несмотря на тяжелое экономическое положение, в этом году впервые за последние годы не только остановлено падение объемов возводимого жилья, но и получен значительный прирост. (Цифра на начало года - 132% к уровню 1995 г.)
Жилье, построенное после 1993 г., по причине невозможности его быстрой приватизации из-за высокой балансовой стоимости длительное время будет исключено из рынка недвижимости. Это значит, что постоянно растущий спрос на жилье на 70% будет удовлетворяться за счет вторичного рынка, находящегося в негосударственной собственности и составляющего в результате процесса приватизации большинство квартир и жилых домов. Этому способствует и то, что цены на вторичном рынке сейчас в 1,5-2 раза ниже цен на новое жилье. До середины нынешнего года это обеспечивало динамичное развитие именно вторичного рынка жилья.
На жилье устанавливаются рыночные цены, исходя из спроса и предложения, а это в свою очередь влияет на формирование цен на жилье, которое строится на продажу. Определяется целесообразность инвестиций в жилищное строительство.
Можно с уверенностью сказать, что на фоне проблем, переживаемых строительной отраслью, рынок жилья состоялся и уже давно прошел начальный этап формирования. Процесс приватизации продолжается, что приводит к появлению на рынке еще большего количества объектов.
Существует достаточно большое количество не очень обоснованных административных запретов, а также отдельных положений в ряде принятых и подготавливаемых к принятию законодательных актов, направленных на существенное ограничение инвестиционной активности в жилищной сфере. Это, во-первых, декларирование источников денежных средств, направляемых на строительство или приобретение жилья стоимостью в соответствии с оценкой БТИ свыше 2500 долларов США. Хотя и известно о существовании законодательных предложений о повышении этой планки. В соответствии с этой же оценкой БТИ дом в деревне зачастую стоит больше, чем 2-3-комнатная квартира в Минске.
В первые месяцы после введения декларирования число сделок в Минске по некоторым оценкам сократилось в 5-8 раз.
Еще более серьезна ситуация, складывающаяся в сельской местности. Для менее подкованного юридически сельского жителя проблема декларирования часто становится реальным препятствием для совершения сделки.
Еще одно препятствие - включение в проект нового гражданского кодекса положения, предусматривающего обязательное получение согласия местного исполкома при отчуждении жилья, в котором проживают несовершеннолетние дети. На самом деле детей это совершено не защищает, но усложняет продажу и потенциально способствует росту коррупции среди чиновников.
Введение государственных пошлин в виде процентов от суммы совершаемой сделки, превышающей 1000 минимальных зарплат, несомненно, скажется на реализации новых квартир и в значительной степени усугубит положение дел с инвестированием в стройкомплекс средств граждан.
Президентский Декрет № 1 содержит в себе запрещение приобретения за инвалюту любого имущества, в том числе и жилья, что создает питательную среду для квартирных мошенников.
Министерство юстиции РБ запретило нотариусам удостоверять сделки дарения недвижимости между гражданами, не состоящими в близком родстве. На самом деле это противоречит и новой Конституции РБ: ограничение прав и свобод возможно лишь на основании закона, а не на основании инструктивных писем министерств.
Эти и другие существующие ограничения заставляют членов БГН как непосредственных участников рынка жилья выражать, в том числе и на правительственном уровне, свою озабоченность состоянием дел в данной сфере.
Иногда эти противоречия удается преодолеть. В частности, не без самого активного участия специалистов БГН Конституционный суд РБ отменил как противоречащий Конституции в части ограничения прав и свобод граждан ряд нормативных актов, запрещающих продажу квартир негражданам РБ, а также гражданам, не проживающим в населенном пункте, в котором находится продаваемое жилье.
Доведем ситуацию до абсурда. Представим себе деревню, состоящую из трех домов, жители которой должны продавать эти дома друг другу, потому что никому другому они их продать не имеют права...
Нежилой фонд - самый прибыльный сектор рынка недвижимости во всем мире, но в РБ он незаслуженно остается в тени. Главная причина - в том, что примерно 90% нежилой недвижимости принадлежит не частному бизнесу, а государству, то есть фактически находится вне рынка.
Темпы приватизации, которая и должна способствовать вхождению нежилого фонда в рынок, нуждаются в РБ в существенном наращивании.
Сергей ЗОЛОТОВ
В рамках ярмарки была запланирована и конференция по проблемам рынка недвижимости. Как сказал в своем докладе "Малая приватизация в Минске: итоги и перспективы" председатель Минского городского комитета по управлению госсобственностью и приватизации Т. К. Малиновский, для создания нормальной конкуренции нужна приватизация достаточно большого количества предприятий, своего рода критической массы - в конечном счете от этого выигрывают и экономика города, и его жители. Это, разумеется, справедливо и для республики в целом. Начальник управления по распоряжению госимуществом Мингосимущества О. В. Мельников в докладе "О создании эффективно функционирующего рынка недвижимости" развил эту мысль, подчеркнув, что не завершенные строительством и законсервированные объекты представляют собой значительные средства, выведенные из хозяйственного оборота. Сейчас, сказал он, в республике разрабатывается программа ликвидации сверхнормативного строительства. Хотя основными направлениями социально-экономического развития РБ на 1996-2000 гг. определено приоритетное развитие жилищного строительства, действующая процедура отчуждения республиканской собственности сложна и длительна, что не способствует сокращению объемов незавершенного строительства. Выход - в самостоятельном осуществлении продажи либо безвозмездной передачи не завершенных строительством жилых домов предприятиями по согласованию с местными Советами. Дальнейшему развитию рынка недвижимости будет способствовать принятие новой редакции Гражданского кодекса, законов об ипотеке, о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о залоге.
Доклад "Обзор состояния рынка недвижимости в РБ", подготовленный совместно с генеральным директором солигорского квартирного агентства "Гостиный двор" Л. Н. Никитенко и президентом минского АО "Суражские дома" Н. Д. Татариновым, сделал президент Белорусской гильдии специалистов по недвижимости Н. Ю. Трифонов.
Приватизация, сказал Николай Юрьевич, является одной из форм создания первичного рынка недвижимости. Еще одна форма - строительство новой недвижимости. В небольшой степени, а в некоторых областях РБ - и в значительной функционирует и вторичный рынок недвижимости, который связан с куплей и продажей ранее построенных объектов. Далее докладчик перечислил препятствия, встающие на пути развития и функционирования рынка недвижимости в РБ.
В республике, отметил он, совершенно не отработаны механизм и процедура банкротства убыточных предприятий. Таким образом, поступление этих предприятий на вторичный рынок ничем не регламентируется. Не используется в должной мере законодательное нормативное положение о возможности приватизации объектов по инициативе органов приватизации. Очень слабо выполняется требование законодательства о безвозмездной передаче госсобственности гражданам РБ.
Серьезным фактором, сдерживающим поступление инвестиций, является отсутствие законодательства о продаже земли вместе с находящимися на ней объектами (в первую очередь - юридическим ли-цам). И хотя законодательные инициативы такого рода уже несколько лет витают в воздухе (были предложены различные проекты), окончательного решения пока нет.
Нежилой фонд всегда привлекал к себе повышенное внимание белорусских специалистов по недвижимости, но нет процедур приватизации нежилых помещений, расположенных в жилых домах. Сейчас действуют механизмы перевода жилого фонда в нежилой, тем не менее неясно, как должна осуществляться процедура приватизации помещения.
Тормозом на пути развития малой приватизации являются существующие сегодня арендные отношения. Сданные в аренду имущественные комплексы используются арендаторами крайне неэффективно. В большинстве случаев у них нет средств, достаточных для инвестиций в производство. Право собственности в коллективах размыто и практически не влияет на заинтересованность их членов в результатах деятельности. В то же время сданное в аренду имущество, выведенное из оборота приватизации, значительно уменьшает право граждан на получение части госсобственности.
Недостаточность средств у отечественных инвесторов и серьезные ограничения на деятельность инвесторов зарубежных ограничивают возможности приватизации и разгосударствления крупных предприятий и объединений, которые зачастую состоят из вполне автономных подразделений и производств. Примеры реструктуризации весьма малочисленны.
Следует отметить, что на рынок жилья допускаются только целые квартиры. Приватизация, купля и продажа комнат законодательством РБ пока не предусмотрены.
Понятие "рынок недвижимости" в первую очередь охватывает рынок жилья в больших городах. По состоянию на 1 января 1997 г. на каждого жителя РБ приходится около 20 м 2 жилой площади. По сравнению с аналогичными показателями других стран СНГ это один из лучших. Тем не менее по официальным данным 612 000 семей (около 2000000 жителей республики) нуждаются в жилье. Для обеспечения жильем этой части населения необходимо инвестировать 4-6 млрд долларов США, что составляет 200% расходной части госбюджета республики этого года. Ежегодно на строительные нужды из госбюджета выделяется 10-15% этой суммы. Делать это государству все сложнее и сложнее. За последние 4 года стоимость строительства нового жилья в республике практически удвоилась. Это обстоятельство сделало жилье практически недоступным для нуждающихся в нем. Тем не менее, несмотря на тяжелое экономическое положение, в этом году впервые за последние годы не только остановлено падение объемов возводимого жилья, но и получен значительный прирост. (Цифра на начало года - 132% к уровню 1995 г.)
Жилье, построенное после 1993 г., по причине невозможности его быстрой приватизации из-за высокой балансовой стоимости длительное время будет исключено из рынка недвижимости. Это значит, что постоянно растущий спрос на жилье на 70% будет удовлетворяться за счет вторичного рынка, находящегося в негосударственной собственности и составляющего в результате процесса приватизации большинство квартир и жилых домов. Этому способствует и то, что цены на вторичном рынке сейчас в 1,5-2 раза ниже цен на новое жилье. До середины нынешнего года это обеспечивало динамичное развитие именно вторичного рынка жилья.
На жилье устанавливаются рыночные цены, исходя из спроса и предложения, а это в свою очередь влияет на формирование цен на жилье, которое строится на продажу. Определяется целесообразность инвестиций в жилищное строительство.
Можно с уверенностью сказать, что на фоне проблем, переживаемых строительной отраслью, рынок жилья состоялся и уже давно прошел начальный этап формирования. Процесс приватизации продолжается, что приводит к появлению на рынке еще большего количества объектов.
Существует достаточно большое количество не очень обоснованных административных запретов, а также отдельных положений в ряде принятых и подготавливаемых к принятию законодательных актов, направленных на существенное ограничение инвестиционной активности в жилищной сфере. Это, во-первых, декларирование источников денежных средств, направляемых на строительство или приобретение жилья стоимостью в соответствии с оценкой БТИ свыше 2500 долларов США. Хотя и известно о существовании законодательных предложений о повышении этой планки. В соответствии с этой же оценкой БТИ дом в деревне зачастую стоит больше, чем 2-3-комнатная квартира в Минске.
В первые месяцы после введения декларирования число сделок в Минске по некоторым оценкам сократилось в 5-8 раз.
Еще более серьезна ситуация, складывающаяся в сельской местности. Для менее подкованного юридически сельского жителя проблема декларирования часто становится реальным препятствием для совершения сделки.
Еще одно препятствие - включение в проект нового гражданского кодекса положения, предусматривающего обязательное получение согласия местного исполкома при отчуждении жилья, в котором проживают несовершеннолетние дети. На самом деле детей это совершено не защищает, но усложняет продажу и потенциально способствует росту коррупции среди чиновников.
Введение государственных пошлин в виде процентов от суммы совершаемой сделки, превышающей 1000 минимальных зарплат, несомненно, скажется на реализации новых квартир и в значительной степени усугубит положение дел с инвестированием в стройкомплекс средств граждан.
Президентский Декрет № 1 содержит в себе запрещение приобретения за инвалюту любого имущества, в том числе и жилья, что создает питательную среду для квартирных мошенников.
Министерство юстиции РБ запретило нотариусам удостоверять сделки дарения недвижимости между гражданами, не состоящими в близком родстве. На самом деле это противоречит и новой Конституции РБ: ограничение прав и свобод возможно лишь на основании закона, а не на основании инструктивных писем министерств.
Эти и другие существующие ограничения заставляют членов БГН как непосредственных участников рынка жилья выражать, в том числе и на правительственном уровне, свою озабоченность состоянием дел в данной сфере.
Иногда эти противоречия удается преодолеть. В частности, не без самого активного участия специалистов БГН Конституционный суд РБ отменил как противоречащий Конституции в части ограничения прав и свобод граждан ряд нормативных актов, запрещающих продажу квартир негражданам РБ, а также гражданам, не проживающим в населенном пункте, в котором находится продаваемое жилье.
Доведем ситуацию до абсурда. Представим себе деревню, состоящую из трех домов, жители которой должны продавать эти дома друг другу, потому что никому другому они их продать не имеют права...
Нежилой фонд - самый прибыльный сектор рынка недвижимости во всем мире, но в РБ он незаслуженно остается в тени. Главная причина - в том, что примерно 90% нежилой недвижимости принадлежит не частному бизнесу, а государству, то есть фактически находится вне рынка.
Темпы приватизации, которая и должна способствовать вхождению нежилого фонда в рынок, нуждаются в РБ в существенном наращивании.
Сергей ЗОЛОТОВ
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 42 за 1997 год в рубрике недвижимость
