Квартиру красит не только месторасположение, но и качество ремонта

По данным офиса Университет, специализирующегося на продаже отремонтированных вторичных квартир бизнес-класса с профессиональным дизайнерским ремонтом и отделкой под ключ, в рейтинге факторов, формирующих стоимость объектов столичной недвижимости, на первом месте стоит месторасположение, на втором состояние объекта. Причем именно сбалансированное сочетание этих двух факторов формирует рыночное предложение, адекватное ожиданиям покупателей. Специфика деятельности офиса Университет позволяет на практике оценить убогость условий, в которых проживает основная масса москвичей, даже в престижных округах. Причем собственники жилья центрального округа столицы зачастую слишком преувеличивают фактор месторасположения для определения стоимости квартиры, отмечает Алла Вишневская, управляющий партнер офиса Университет холдинга МИЭЛЬ.

Центральный округ стал чрезвычайно дорогим, порой необоснованно. Для сравнения, малогабаритная двушка площадью 38 квадратных метров в типовой панельной девятиэтажке в обычном районе стоит 5-6 миллионов рублей, но если ее адрес Калошин переулок, то 10,5 миллиона. Вот так место красит, а точнее, повышает вдвое стоимость даже морально и физически устаревшего жилья.

Порой собственники жилья, применяя сравнительный способ оценки стоимости своей недвижимости, считают, что месторасположение есть единственный критерий оценки, и подтягивают цену продажи квартиры, в которой последние 30 лет ни разу не было ремонта, к качественным аналогам.

На самом деле, продавец или покупатель квартиры, даже изучив базы данных объектов в открытых источниках, вряд ли сможет сделать правильную выборку и провести сравнительную оценку. Представленная информация может быть неполной, неактуальной или даже необъективной.

Суть сравнительного подхода к оценке недвижимости заключается в том, что отбираются аналоги данного объекта, и цена корректируется на существующие между ними различия. Подбор аналогов осуществляется на одну дату оценки, ранние аналоги корректируются по стоимости на новую дату, оцениваются условия продажи, например, отсутствие либо наличие обременений, далее оцениваются параметры самого объекта.

Причем чем выше уровень объекта, тем больше параметров оценки. Добавляется уровень дизайнерского проекта, качество встроенной мебели и техники, инженерное оснащение квартиры и дома. Например, качественный и исключительно свежий ремонт может увеличить стоимость квартиры на 30-40 процентов.

Продавец квартиры на вторичном рынке должен учитывать данную рыночную ситуацию, быть более адекватным. Платежеспособный спрос уже давно не может угнаться за ростом цен на столичную недвижимость и становится его единственный реальным сдерживающим фактором, говорит Алла Вишневская.

www.miel.ru