Новый Жилищный кодекс: изучаем, спорим
Сейчас в Беларуси готовится новый Жилищный кодекс – над его проектом работают депутаты парламента. Поскольку это документ, который в той или иной степени затронет каждого, мы решили посмотреть, какие же изменения ожидаются. Тем более что этих изменений действительно много. Судите сами: в новой редакции Кодекса – 234 статьи, тогда как в ныне действующем документе – только 128.
Вполне вероятно, что депутаты примут новую редакцию Жилищного кодекса (ЖК) уже в ходе осенней сессии парламента. Это означает, что он может начать работать уже в 2011 году. Напомню, что в профильную комиссию нижней палаты парламента проект нового Жилищного кодекса поступил 7 мая. Наряду с новыми нормами в проект Кодекса включены положения законов о приватизации жилищного фонда, о совместном домовладении и ряд нормативных правовых актов президента Беларуси.
Новый Кодекс детально прописывает отношения между жильцами и коммунальными службами, вопросы капитального ремонта, постановки на очередь и многие другие принципиально важные вопросы.
Пожалуй, впервые в нем обстоятельно оговорено все, что связано с вопросами выселения жильцов из их квартир. Выселение становится возможным, если человек хронически не платит за коммунальные услуги, ведет асоциальный образ жизни, конфликтует с другими жильцами. В документе предусмотрено: если человек не платит за коммуналку больше полугода, то его дело могут передать в суд и поставить вопрос о выселении. Причем не играет никакой роли, живет ли неплательщик в государственном жилье, или его квартира приватизирована. (А сегодня в Беларуси 85 процентов жилья находится в частной собственности.)
Речь идет о статье 86 «Выселение граждан, уклоняющихся от внесения платы за жилищно-коммунальные услуги и пользование жилым помещением». В ней прямо сказано: выселение может произойти в судебном порядке, если наниматель уклоняется «без уважительных причин в течение не менее шести месяцев подряд от внесения платы за жилищно-коммунальные услуги и пользование жилым помещением».
Впрочем, и тут действуют нормы «социального государства»: на улицу никого выселять не будут. Неплательщики могут быть выселены только в судебном порядке, с предоставлением жилого помещения меньшей площади, уступающего по своим потребительским качествам; вполне вероятен также переезд в другой населенный пункт. (Скажем, из Минска могут переселить в аналогичную квартиру, но где-нибудь в Фаниполе.) Впрочем, если в квартире живут несовершеннолетние дети, то выселение будет возможно только с разрешения органов опеки и попечительства.
Кроме неплатежей за коммуналку, поводом для принудительного выселения может быть использование жилого помещения не по назначению (к примеру, организованный в квартире офис) либо нарушение правил пользования жилым помещением (антисанитария, совмещенная с питомником для тараканов, постоянный шум и т. д.). К таким квартировладельцам также может быть применена процедура судебного понуждения к отчуждению жилого помещения. Впрочем, и выселение – та еще волынка. Сперва суд должен будет дать провинившемуся жильцу год на то, чтобы тот сам продал свою квартиру или устранил допущенные нарушения. И только если этого не произойдет, квартиру принудительно продадут на публичных торгах. Бывший хозяин получит в собственность жилое помещение, меньшее по площади или в другом городе. Деньги за проданную квартиру ему отдадут, предварительно вычтя из этой суммы стоимость нового жилья, затраты на проведение публичных торгов и долги по коммуналке.
Другой аспект нового Жилищного кодекса – более гибкое разрешение семейных конфликтов вокруг жилья. Сегодня ситуация такова, что нередко собственники квартиры или дома вынуждены жить под одной крышей с уже бывшими членами семьи. Выселить прописанного по закону человека очень сложно – законных оснований для этого мало. Вот и живут на одной жилплощади люди, ненавидящие друг друга.
В новом Кодексе четко оговорено: собственник жилого помещения имеет право выселить без предоставления жилого помещения бывшего члена семьи, у которого нет права собственности на долю в этом помещении.
Также депутаты рассчитывают, что новый Жилищный кодекс поспособствует развитию ипотеки в Беларуси. Ведь до сих пор активную выдачу ипотечных кредитов банками сдерживала сложность выселения оказавшихся неплатежеспособными должников. То есть квартира в качестве залога была практически бесполезна – если в ней проживали люди, конечно.
Разработчики новой редакции ЖК говорят: «Проект Жилищного кодекса предоставляет банкам существенные рычаги воздействия на систематических неплательщиков по ипотечным кредитам. Окончательное решение по выселению должников будет принимать суд. Как и в случае с неплательщиками коммуналки, при наличии несовершеннолетних детей решение о выселении будет приниматься только по согласованию с органами опеки и попечительства. Конкретные условия банки смогут прописывать в своих кредитных договорах. Но опять же из квартиры людей выбрасывать никто не будет. Жилье выставят на продажу. Часть денег банк заберет себе (чтобы погасить оставшуюся часть кредита), на оставшиеся деньги можно будет попытаться купить себе другое, меньшее по площади жилье».
Отдельная «песня» – взаимоотношения жильцов и коммунальных служб. Последние после принятия ЖК будут обязаны в жировках четко расписывать структуру оплаты жилищно-коммунальных услуг. Плательщик будет видеть разбивку общей суммы, тарифы, по которым рассчитывалась плата, и другие данные, которые могут повлиять на сумму платежа.
Конечно, и сегодня в платежках указываются все платежи и тарифы. Однако после принятия нового кодекса некоторые термины будут расшифровываться более подробно. Например, будет четко указано, что такое техобслуживание. Именно по этому термину у жильцов обычно возникает больше всего вопросов. Теперь будет конкретно указываться, на что пошли собранные деньги. И если в платежке указано, что во дворе поменяли асфальт, отремонтировали детскую площадку или скосили траву, то жильцы смогут проконтролировать, оказывалась ли данная услуга на самом деле. Критики новой версии Жилищного кодекса указывают: то, что раньше было мелким нарушением, теперь вынесено в ранг серьезных правонарушений. Как результат, в случае какого-либо разбирательства в суде, к примеру, тот факт, что человек курил у подъезда, уже будет считаться нарушением Жилищного кодекса. А это намного серьезнее, чем неподчинение просто какому-то из правил.
По сути, в новый ЖК перекочевал ряд пунктов, содержащихся в иных правилах и подзаконных актах. Например, давно существуют и действуют правила пользования жилыми помещениями – и согласно им нельзя ставить антенны, загромождать балкон, перекрывать проходы, курить у подъезда. Но в новом проекте все это вынесено в отдельную статью.
Еще более важно то, что в проекте нового Жилищного кодекса четко обозначены обязанности жильцов, но как-то «забыты» обязанности коммунальных служб перед ними. Интересно, что в ныне действующем кодексе одинаково прописаны обязанности собственников, нанимателей и оказывающих им услуги эксплуатирующих организаций. А вот в проекте нового ЖК почему-то осталось только перечисление обязанностей жильцов. Перечень аналогичных (встречных) обязанностей коммунальщиков куда-то пропал. В тексте вообще отсутствует само слово «обязан» применительно к эксплуатирующим организациям.
Антон Платов
Вполне вероятно, что депутаты примут новую редакцию Жилищного кодекса (ЖК) уже в ходе осенней сессии парламента. Это означает, что он может начать работать уже в 2011 году. Напомню, что в профильную комиссию нижней палаты парламента проект нового Жилищного кодекса поступил 7 мая. Наряду с новыми нормами в проект Кодекса включены положения законов о приватизации жилищного фонда, о совместном домовладении и ряд нормативных правовых актов президента Беларуси.
Новый Кодекс детально прописывает отношения между жильцами и коммунальными службами, вопросы капитального ремонта, постановки на очередь и многие другие принципиально важные вопросы.
Пожалуй, впервые в нем обстоятельно оговорено все, что связано с вопросами выселения жильцов из их квартир. Выселение становится возможным, если человек хронически не платит за коммунальные услуги, ведет асоциальный образ жизни, конфликтует с другими жильцами. В документе предусмотрено: если человек не платит за коммуналку больше полугода, то его дело могут передать в суд и поставить вопрос о выселении. Причем не играет никакой роли, живет ли неплательщик в государственном жилье, или его квартира приватизирована. (А сегодня в Беларуси 85 процентов жилья находится в частной собственности.)
Речь идет о статье 86 «Выселение граждан, уклоняющихся от внесения платы за жилищно-коммунальные услуги и пользование жилым помещением». В ней прямо сказано: выселение может произойти в судебном порядке, если наниматель уклоняется «без уважительных причин в течение не менее шести месяцев подряд от внесения платы за жилищно-коммунальные услуги и пользование жилым помещением».
Впрочем, и тут действуют нормы «социального государства»: на улицу никого выселять не будут. Неплательщики могут быть выселены только в судебном порядке, с предоставлением жилого помещения меньшей площади, уступающего по своим потребительским качествам; вполне вероятен также переезд в другой населенный пункт. (Скажем, из Минска могут переселить в аналогичную квартиру, но где-нибудь в Фаниполе.) Впрочем, если в квартире живут несовершеннолетние дети, то выселение будет возможно только с разрешения органов опеки и попечительства.
Кроме неплатежей за коммуналку, поводом для принудительного выселения может быть использование жилого помещения не по назначению (к примеру, организованный в квартире офис) либо нарушение правил пользования жилым помещением (антисанитария, совмещенная с питомником для тараканов, постоянный шум и т. д.). К таким квартировладельцам также может быть применена процедура судебного понуждения к отчуждению жилого помещения. Впрочем, и выселение – та еще волынка. Сперва суд должен будет дать провинившемуся жильцу год на то, чтобы тот сам продал свою квартиру или устранил допущенные нарушения. И только если этого не произойдет, квартиру принудительно продадут на публичных торгах. Бывший хозяин получит в собственность жилое помещение, меньшее по площади или в другом городе. Деньги за проданную квартиру ему отдадут, предварительно вычтя из этой суммы стоимость нового жилья, затраты на проведение публичных торгов и долги по коммуналке.
Другой аспект нового Жилищного кодекса – более гибкое разрешение семейных конфликтов вокруг жилья. Сегодня ситуация такова, что нередко собственники квартиры или дома вынуждены жить под одной крышей с уже бывшими членами семьи. Выселить прописанного по закону человека очень сложно – законных оснований для этого мало. Вот и живут на одной жилплощади люди, ненавидящие друг друга.
В новом Кодексе четко оговорено: собственник жилого помещения имеет право выселить без предоставления жилого помещения бывшего члена семьи, у которого нет права собственности на долю в этом помещении.
Также депутаты рассчитывают, что новый Жилищный кодекс поспособствует развитию ипотеки в Беларуси. Ведь до сих пор активную выдачу ипотечных кредитов банками сдерживала сложность выселения оказавшихся неплатежеспособными должников. То есть квартира в качестве залога была практически бесполезна – если в ней проживали люди, конечно.
Разработчики новой редакции ЖК говорят: «Проект Жилищного кодекса предоставляет банкам существенные рычаги воздействия на систематических неплательщиков по ипотечным кредитам. Окончательное решение по выселению должников будет принимать суд. Как и в случае с неплательщиками коммуналки, при наличии несовершеннолетних детей решение о выселении будет приниматься только по согласованию с органами опеки и попечительства. Конкретные условия банки смогут прописывать в своих кредитных договорах. Но опять же из квартиры людей выбрасывать никто не будет. Жилье выставят на продажу. Часть денег банк заберет себе (чтобы погасить оставшуюся часть кредита), на оставшиеся деньги можно будет попытаться купить себе другое, меньшее по площади жилье».
Отдельная «песня» – взаимоотношения жильцов и коммунальных служб. Последние после принятия ЖК будут обязаны в жировках четко расписывать структуру оплаты жилищно-коммунальных услуг. Плательщик будет видеть разбивку общей суммы, тарифы, по которым рассчитывалась плата, и другие данные, которые могут повлиять на сумму платежа.
Конечно, и сегодня в платежках указываются все платежи и тарифы. Однако после принятия нового кодекса некоторые термины будут расшифровываться более подробно. Например, будет четко указано, что такое техобслуживание. Именно по этому термину у жильцов обычно возникает больше всего вопросов. Теперь будет конкретно указываться, на что пошли собранные деньги. И если в платежке указано, что во дворе поменяли асфальт, отремонтировали детскую площадку или скосили траву, то жильцы смогут проконтролировать, оказывалась ли данная услуга на самом деле. Критики новой версии Жилищного кодекса указывают: то, что раньше было мелким нарушением, теперь вынесено в ранг серьезных правонарушений. Как результат, в случае какого-либо разбирательства в суде, к примеру, тот факт, что человек курил у подъезда, уже будет считаться нарушением Жилищного кодекса. А это намного серьезнее, чем неподчинение просто какому-то из правил.
По сути, в новый ЖК перекочевал ряд пунктов, содержащихся в иных правилах и подзаконных актах. Например, давно существуют и действуют правила пользования жилыми помещениями – и согласно им нельзя ставить антенны, загромождать балкон, перекрывать проходы, курить у подъезда. Но в новом проекте все это вынесено в отдельную статью.
Еще более важно то, что в проекте нового Жилищного кодекса четко обозначены обязанности жильцов, но как-то «забыты» обязанности коммунальных служб перед ними. Интересно, что в ныне действующем кодексе одинаково прописаны обязанности собственников, нанимателей и оказывающих им услуги эксплуатирующих организаций. А вот в проекте нового ЖК почему-то осталось только перечисление обязанностей жильцов. Перечень аналогичных (встречных) обязанностей коммунальщиков куда-то пропал. В тексте вообще отсутствует само слово «обязан» применительно к эксплуатирующим организациям.
Антон Платов
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 26 за 2010 год в рубрике официально
