Профессиональная эксплуатация жилых зданий

Строительство красивых современных домов, как показывает практика, это еще только первый и, возможно, не самый сложный шаг на пути обеспечения граждан комфортным жильем. Следующий, не менее важный момент, - правильная эксплуатация здания. От того, насколько успешно решены вопросы жизнеобеспечения дома, будет напрямую зависеть и комфорт его жильцов, и срок эксплуатации, и внешний вид, и вся дальнейшая судьба строения. Эксплуатация современных зданий, построенных по новейшим технологиям, пронизанных сложнейшими инженерными системами требует исключительно профессионального подхода. Поэтому одной из тенденций развития системы ЖКХ стало появление независимых управляющих компаний (УК) – структур, играющих роль посредника в расчетах между собственниками жилья и поставщиками коммунальных ресурсов, а также осуществляющих эксплуатацию жилых зданий на профессиональном уровне. Российский опыт, накопленный сегодня в этой сфере, показал, что далеко не каждая из них успешно справляется со своими задачами, однако есть и такие организации, деятельность которых подтверждает, что успешный бизнес в ЖКХ все-таки возможен.

Стабильность прибыльной работы

Современный российский Жилищный кодекс предполагает, что на рынке должны остаться только коммерческие УК, конкурирующие между собой за обслуживание многоквартирных домов. В свою очередь, собственники помещений в таких зданиях должны выбрать один из трех способов управления своим имуществом: непосредственное (общим собранием), с образованием юридического лица (ТСЖ) или жилищного кооператива либо управляющей компанией (по договору с собственниками). Однако и в первых двух случаях жильцам вовсе не обязательно обслуживать дом своими силами, да и вряд ли это возможно (если речь идет о многоквартирном здании). На практике чаще всего обслуживанием дома по договору с собственниками занимается УК.

Здесь нужно отметить, что по сути управляющая компания – это структура, осуществляющая и координирующая взаиморасчеты между собственниками жилья и поставщиками ресурсов (воды, тепла, электрической энергии), а также подбирающая подрядчиков для технического обслуживания и ремонта зданий и инженерных систем. Именно в этом и состоит понятие управления, и именно так работают подобные компании за рубежом.

В России ситуация несколько иная, поскольку еще очень велико влияние сложившегося за долгие годы стереотипа эксплуатационных контор: ЖЭКов, а затем ДЕЗов. Да и подрядчиков, способных качественно и недорого выполнять обслуживание домового хозяйства, пока не так просто найти, а потому УК предпочитают держать в штате собственных специалистов. Однако можно сказать, что те процессы, которые происходят сегодня в коммунальной отрасли, являются первым шагом к разделению функций между обслуживающими предприятиями и появлению полноценных УК, не имеющих материальных интересов в «хозчасти».

Деятельность управляющих компаний в настоящее время не подлежит лицензированию, поэтому теоретически она открыта для всех желающих. Еще совсем недавно основную массу УК составляли бывшие муниципальные учреждения, отвечавшие за содержание жилого фонда. И тем не менее, на рынок выходят новые операторы. Если год-два назад жители некоторых многоквартирных домов впервые получили возможность выбора между частной и муниципальной управляющей компанией, то сегодня наблюдается процесс, когда основная конкуренция разворачивается между частными управляющими компаниями. Таким образом, начинают работать рыночные механизмы, и в сфере ЖКХ возникает конкуренция, столь необходимая для поддержания высокого качества услуг. Что же представляют собой УК новой формации, откуда они приходят на рынок?

Зачастую начинают эти компании с монтажных работ, связанных с отоплением, водоснабжением и канализацией. Набрав определенный опыт и солидную клиентскую базу, они расширяют сферу деятельности и перерастают в управляющую компанию. Специалисты уверены, что обычное ТСЖ (до 100-200 квартир в доме) не обойдется без услуг управляющей компании, т.к. содержать собственный штат слесарей и сантехников невыгодно. Кроме того, некоторые виды работ, связанные, например, с ремонтом тепловых пунктов, требуют высокой квалификации.

Ошибкой многих новоиспеченных УК становится стремление получить быструю прибыль. Некоторые эксплуатирующие организации стремятся собрать с жителей как можно больше денег, но сами с ними расставаться не спешат. Вряд ли подобный подход можно считать разумным, поскольку в ЖКХ, как и в любой другой сфере бизнеса, для получения прибыли необходимы первоначальные вложения. Например, заменив в доме изношенные стояки или отремонтировав кровлю, УК будет на несколько лет избавлена от расходов на их ремонт и содержание.

Кризис особенно ярко высветил пестроту появившихся в управлении жилищно-коммунальным хозяйством бизнес-структур. Как оказалось, они по-разному отнеслись к возможности проявить себя на рынке, объем которого составляет триллионы рублей. По расчетам и выводам экспертов при сложившейся конъюнктуре можно извлекать стабильный доход в течение 25 лет. Рентабельность – от 3 до 5 процентов – не так велика, как, скажем, в сырьевых отраслях или на потребительском рынке. Привлекательными являются стабильность и перспективность прибыльной работы.

Оптимизация коммунальных расходов

Надо отметить, что выйти даже на небольшую норму прибыли начинающей УК довольно непросто. Дело в том, что существующие сегодня тарифы несбалансированны. До 80 процентов квартплаты составляют платежи за тепло и воду. Оставшихся средств на обслуживание дома, как правило, не хватает. Иногда УК не может на эти деньги даже набрать достаточное количество персонала.

Сегодня между жильцами и управляющими компаниями существует перекос ответственности в сторону последних. УК вслед за бывшими ЖЭКами вынуждена вести хозяйство практически без участия собственников квартир. Невозможность провести те или иные работы из-за отсутствия средств остается постоянной проблемой УК. Собственник же во многих случаях играет роль стороннего наблюдателя и критика. От жильцов очень редко исходит инициатива, а принятие того или иного решения нередко затягивается из-за невозможности собрать достаточное количество членов ТСЖ для голосования.

Именно по причине такой отстраненности собственников от коммунальных вопросов собственного дома управляющие компании нередко оказываются наиболее заинтересованными в снижении расходов жильцов на тепло, электроэнергию и воду.

При сильной изношенности жилого фонда его содержание и ремонт требуют огромных затрат, однако все, на что сегодня могут рассчитывать эксплуатирующие структуры – 4 рубля 32 копейки с квадратного метра площади согласно действующей тарифной сетке. Очевидно, что этих денег практически ни на что не хватает, и УК с трудом балансируют на грани убытка. Многие жильцы, правда, понимают сложность положения и по собственной инициативе выделяют дополнительные средства на ремонтные работы. Однако их возможности тоже ограничены, а платежи за коммунальные ресурсы «съедают» ежемесячно немалую сумму (в основном это расчеты за отопление). Снижение этих затрат позволит перераспределять больше средств на приведение домов в надлежащее состояние.

Неудивительно, что многие УК сегодня советуют собственникам оптимизировать их коммунальные расходы. После проведения на объектах несложных, но весьма эффективных мероприятий, таких, как утепление фасадов, модернизация тепловых пунктов и систем отопления, установка теплосчетчиков, средняя экономия на коммунальных платежах обычно составляет до 50 процентов. А есть и такие дома, где этот показатель доходит до 60 процентов.

Здоровая конкуренция и объективные условия рынка

Наряду с необходимостью оптимизировать затраты на коммунальные ресурсы перед каждой УК стоит задача формирования гибких тарифов на свои услуги. Очевидно, что нельзя использовать одни и те же расценки, принципы начисления для новостроек, «хрущевок» и, например, зданий довоенной постройки. Некоторые эксперты предлагают вообще отказаться от практики тарификации коммунальных услуг на основе расценок, утверждаемых местными муниципальными органами, считая, что собственники и УК всегда смогут договориться сами.

И тому есть примеры. Так, руководство новосибирской энергетической компании «Сибирьэнерго-Комфорт» внедряет новые методы работы с клиентами. В их основе стремление быть максимально открытыми для собственников. Если у жильцов дома не хватает средств, представитель энергетиков приходит на общее собрание, выносит на общее обсуждение необходимые расчеты и предлагает возможные варианты решений. Если, например, в доме живут одни пенсионеры, доходы которых ограничены, то по решению общего собрания можно пойти на снижение периодичности работ или предложить жителям часть работ выполнять самостоятельно. Например, выполнять уборку подъезда можно силами самих жильцов, что позволит провести соответствующую корректировку начислений квартплаты.

Подобный принцип вполне отражает рыночный характер реформы. Цены на услуги должны не спускаться по указке «сверху», а формироваться на основе здоровой конкуренции и объективных условий рынка.

Первостепенной задачей управляющих компаний является создание прозрачной системы расчетов потребителей с поставщиками коммунальных ресурсов. Только в этом случае УК смогут выполнять свое основное предназначение: контролировать получение и оплату услуг собственниками, а в случае необходимости – отстаивать интересы последних, в том числе и в судебных инстанциях. Одним из необходимых для этого инструментов являются современные приборы учета – простые в использовании и имеющие глубокие архивы. Так, например, теплосчетчики MULTICAL® могут быть оснащены модулями для удаленного считывания показаний, позволяющими оперативно получать результаты учета и архивные показания не только теплоснабжающей организации, но и управляющей компании, а также самим собственникам.

Обратная связь с жильцами, их информирование о путях снижения коммунальных расходов играют важную роль в работе хорошей УК. К примеру, дома, оборудованные приборами поквартирного учета и регуляторами на радиаторах, имеют большой потенциал экономии. Выставляя минимальный температурный режим радиаторов на время длительного отсутствия, например, позволяет максимально снизить плату за услугу, которой жильцы фактически не пользовались. Но если жильцы не проинформированы об этих возможностях, эффекта не будет. Такого рода забота о собственниках помещений тоже входит в компетенцию современной управляющей компании.

Залог успешного бизнеса в ЖКХ – положительная динамика показателей качества жизни жильцов многоквартирных домов. А это и улучшение состояния жилого фонда, и повышение качества коммунальных услуг, и оптимизация их стоимости, и прозрачность системы расчетов с потребителями. Сегодня это необходимые факторы формирования цивилизованного рынка. А значит, только работая на благо своих клиентов и, что не менее важно, в содействии с ними, управляющие компании могут обеспечить собственную экономическую стабильность.

Людмила АЛЕКСЕЕВА