Сколько стоит торговый центр
Торговые центры сегодня становятся одним из наиболее привлекательных сегментов коммерческой недвижимости, одновременно они входят в число самых дорогих направлений строительства. Для торговой недвижимости характерно активное освоение подземных пространств, большие площади застройки, применение современных отделочных материалов и планировочных решений. Каждая эта составляющая занимает свою существенную долю в общей цене вопроса.
Шопинг под ногами
Во всем мире торговые центры активно погружаются под землю. На нижних уровнях могут располагаться как сами магазины, так и многоярусные паркинги. Коммерческой подоплекой таких процессов является возможность строить на несколько этажей больше в условиях высотного регламента, который действует в европейских и российских городах.
Часто подземный торговый центр становится единственной возможностью реализовать проект в самом центре города. Известный российский архитектор Михаил Хазанов главным достоинством подземной архитектуры считает корректность в отношениях с существующей исторической застройкой, с рукотворными и естественными ландшафтами, пейзажами.
Так как в мегаполисах свободной земли остается все меньше, городские власти все чаще заявляют о своих планах более активно использовать подземные пространства. Так, в 2008 году в Москве принят проект подготовки к комплексному освоению подземного пространства на период с 2009 по 2011 годы. В том числе планируется, что с 2010 года в Москве ежегодно должно строиться по 60 тысяч квадратных метров подземных торговых площадей.
Уже сейчас в российской столице реализуется два крупных проекта в этой области. Компания AFI Development ведет строительство торгово- развлекательного центра «Тверская Молл» площадью 107 тысяч квадратных метров под Тверской Заставой, и осваивает подземное пространство площадью 179 тысяч квадратных метров в Москва-Сити.
Несмотря на самые заманчивые перспективы такого строительства, многих останавливает его стоимость. По данным консалтинговой компании Becar Realty Group, затраты только на изыскательские работы в этом случае могут составлять до 10 процентов от стоимости всего проекта.
Сами строительные работы тоже обойдутся в немалую сумму. «При продвижении вглубь не следует забывать, что подземные строительные конструкции минимум в два раза дороже, чем наземные. На всех уровнях подземного пространства необходимо обеспечить гидроизоляцию и создать приемлемые климатические условия. При этом только установка инженерного оборудования и коммуникаций под землей съедает до 30 процентов всего пространства», – говорит главный специалист строительной компании «Конти» Владимир Костычев.
Как отмечает специалист, если на поверхности стоимость инженерных систем здания занимает от 20 до 30 процентов от общих затрат, то в подземном варианте она потянет на все 40 процентов.
При проведении подземных работ приходится нести дополнительные расходы по созданию инженерной инфраструктуры, обеспечению необходимой гидроизоляции и установке системы дымоудаления; также увеличатся расходы на электроэнергию, ведь возможностями естественного освещения воспользоваться, к сожалению, не получится.
В итоге себестоимость подземного строительства в Москве в настоящее время равна примерно 5 тысячам долларов за квадратный метр. Стоимость строительства подземного паркинга будет ниже и составит около 2 тысяч долларов за «квадрат».
И все же, несмотря на такие высокие цены, у подземного строительства есть будущее. Ведь, как было отмечено ранее, в некоторых случаях у него просто нет альтернативы.
Торговля в большом пролете
Новым при возведении торговых центров является не только освоение подземных пространств, но и применение новых технологий на поверхности. Ранее подобные сооружения традиционно строились из железобетона. Такое строительство хоть и гарантирует значительную долговечность здания, растягивается порой на годы и обходится весьма недешево. Кроме тог, оно сопряжено с многочисленными ограничениями, накладываемыми свойствами железобетона, например, длиной свободного пролета. Подобных недостатков лишены не менее долговечные металлоконструкции, составляющие реальную конкуренцию железобетону во многих отраслях строительства, включая и возведение торговых центров.
Строительство на основе металлоконструкций дает большую экономию, особенно если применять типовые разработки. Такое решение подойдет для крупных сетей, возводящих свои магазины по определенным стандартам.
Стоимость объектов на основе типовых решений будет ниже и благодаря малой металлоемкости. Конструкции серийных зданий создаются с учетом многолетнего опыта конструирования стальных каркасов. Это позволяет существенно уменьшить металлоемкость конструкций, а вместе с тем и стоимость постройки по сравнению с традиционными сооружениями.
Кровля и фасад зданий из металла обычно облицовываются также весьма недорогими по сравнению с другими материалами сэндвич-панелями. Подобные ограждающие конструкции обладают высокими теплоизолирующими качествами, что позволяет впоследствии минимизировать расходы на отопление и кондиционирование. При этом благодаря широкой цветовой гамме сэндвич-панелей можно добиться весьма интересных экстерьерных решений. Важно и то, что здание из металлоконструкций, как и любой конструктор, в дальнейшем может быть дополнено новыми элементами. Например, в 2008 году в Самаре началась реконструкция торгово-развлекательного «Мегакомплекса». Особенностью этого проекта было то, что модернизация велась без закрытия полюбившегося жителям города центра.
Проект реконструкции включал расширение существующего торгового комплекса и аквапарка. Требовалось пристроить к основному зданию 5 новых блоков разной этажности, общей площадью почти 55 тысяч квадратных метров. Все блоки представляли собой полнокомплектные здания, включающие каркас, стеновые и кровельные панели, мембранную кровлю, лестницы. При этом требовалось учесть сложные примыкания новых блоков к уже существующим зданиям.
Чтобы осуществить модернизацию, инженерам компании Ruukki, осуществлявшим проект, пришлось разработать уникальные конструктивные узлы примыкания, учитывающие специфику зданий существующего комплекса. Чтобы сократить время строительства, была разработана оптимальная схема производства и поставок, обеспечивающая загрузку строительных площадей. А за счет применения балок переменного сечения удалось решить архитектурную задачу разновысотных зданий и снизить металлоемкость проекта приблизительно на 25 процентов.
Голые стены в духе времени
После того как основной объем работ, связанных с возведением здания, выполнен, начинается отделка и внутреннее планирование помещений. Говорить о каких-либо средних цифрах в этой области очень сложно, слишком велико количество вариантов оформления. При этом средняя стоимость отделки одного квадратного метра разных по функциональному назначению зон может отличаться в несколько раз. Так, в одном из санкт-петербургских ТЦ сети «Лента» самой дорогой в отделке стала зона продажи элитного алкоголя, интерьер которой оформлен натуральным деревом. Однако если говорить о тенденциях, то можно предположить, что не только под влиянием финансовых потрясений, но и смены приоритетов современного человека внутренний облик магазинов будет становиться проще.
Культура потребления вскоре, видимо, переродится в культуру экономии. Значительная часть покупателей будет стремиться сокращать свои расходы, поэтому тема развлечений, скорее всего, уже не будет иметь такого значения, как раньше. А вот возможность сэкономить – наоборот, считают эксперты.
На Западе уже сейчас большой популярностью пользуются так называемые пауэр-центры. Обычно они представляют собой комплекс одноуровневых зданий большой площади, своеобразных ангаров без каких-либо архитектурных излишеств, напоминающих, по сути, торговые склады. В данном случае отделки может не быть вовсе. Поверхность сэндвич-панелей выступает и в качестве элемента ограждения, и в роли внутреннего оформления.
В этой же нише находятся крупные стоковые магазины или аутлет-центры, предлагающие товары по сниженным ценам. Стоимость строительства квадратного метра такого здания для формата средней ценовой категории может быть на 20-30 процентов ниже за счет более простой конструкции и дешевой отделки общих зон. Стоимость такого проекта находится в диапазоне между 1000 и 1500 долларов за квадратный метр.
Если без отделки никак не обойтись, можно использовать весьма доступные решения, например, эконом-панели. Это большие отделочные панели, на которых располагаются приспособления для развешивания товара. По сравнению с обычными стеллажами они значительно дешевле, а их применение позволяет более рационально организовать пространство магазина.
Грамотное распоряжение имеющимися площадями – еще одна животрепещущая тема. Большинство торговых центров сдается в настоящее время в виде открытых пространств, которые арендаторы делят перегородками. Такие стены, к тому же, не требуют дополнительной отделки, поставляясь в полностью готовом виде.
Наиболее широкое распространение в сфере организации пространства в последнее время получили системы с большой площадью остекления. При использовании цельностеклянных перегородок создается ощущение полностью прозрачной стены, так как благодаря особенностям конструкции зажимной профиль, на который крепится перегородка, не виден. И хотя стоимость такого решения будет на 30-40 процентов выше, чем у перегородки из стекла на основе алюминиевого профиля, цельностеклянные конструкции пользуются немалым спросом.
У заказчика современного торгового комплекса имеется большое количество разных способов увеличить или уменьшить стоимость строительства. При этом снижение затрат сегодня отнюдь не означает потери в качестве. Широкий арсенал технологий и материалов позволяет строить торговые объекты при умеренных затратах и в полном соответствии с требуемыми характеристиками.
Елена ГРИШИНА
Шопинг под ногами
Часто подземный торговый центр становится единственной возможностью реализовать проект в самом центре города. Известный российский архитектор Михаил Хазанов главным достоинством подземной архитектуры считает корректность в отношениях с существующей исторической застройкой, с рукотворными и естественными ландшафтами, пейзажами.
Так как в мегаполисах свободной земли остается все меньше, городские власти все чаще заявляют о своих планах более активно использовать подземные пространства. Так, в 2008 году в Москве принят проект подготовки к комплексному освоению подземного пространства на период с 2009 по 2011 годы. В том числе планируется, что с 2010 года в Москве ежегодно должно строиться по 60 тысяч квадратных метров подземных торговых площадей.
Уже сейчас в российской столице реализуется два крупных проекта в этой области. Компания AFI Development ведет строительство торгово- развлекательного центра «Тверская Молл» площадью 107 тысяч квадратных метров под Тверской Заставой, и осваивает подземное пространство площадью 179 тысяч квадратных метров в Москва-Сити.
Несмотря на самые заманчивые перспективы такого строительства, многих останавливает его стоимость. По данным консалтинговой компании Becar Realty Group, затраты только на изыскательские работы в этом случае могут составлять до 10 процентов от стоимости всего проекта.
Сами строительные работы тоже обойдутся в немалую сумму. «При продвижении вглубь не следует забывать, что подземные строительные конструкции минимум в два раза дороже, чем наземные. На всех уровнях подземного пространства необходимо обеспечить гидроизоляцию и создать приемлемые климатические условия. При этом только установка инженерного оборудования и коммуникаций под землей съедает до 30 процентов всего пространства», – говорит главный специалист строительной компании «Конти» Владимир Костычев.
Как отмечает специалист, если на поверхности стоимость инженерных систем здания занимает от 20 до 30 процентов от общих затрат, то в подземном варианте она потянет на все 40 процентов.
При проведении подземных работ приходится нести дополнительные расходы по созданию инженерной инфраструктуры, обеспечению необходимой гидроизоляции и установке системы дымоудаления; также увеличатся расходы на электроэнергию, ведь возможностями естественного освещения воспользоваться, к сожалению, не получится.
В итоге себестоимость подземного строительства в Москве в настоящее время равна примерно 5 тысячам долларов за квадратный метр. Стоимость строительства подземного паркинга будет ниже и составит около 2 тысяч долларов за «квадрат».
И все же, несмотря на такие высокие цены, у подземного строительства есть будущее. Ведь, как было отмечено ранее, в некоторых случаях у него просто нет альтернативы.
Торговля в большом пролете
Новым при возведении торговых центров является не только освоение подземных пространств, но и применение новых технологий на поверхности. Ранее подобные сооружения традиционно строились из железобетона. Такое строительство хоть и гарантирует значительную долговечность здания, растягивается порой на годы и обходится весьма недешево. Кроме тог, оно сопряжено с многочисленными ограничениями, накладываемыми свойствами железобетона, например, длиной свободного пролета. Подобных недостатков лишены не менее долговечные металлоконструкции, составляющие реальную конкуренцию железобетону во многих отраслях строительства, включая и возведение торговых центров.
Строительство на основе металлоконструкций дает большую экономию, особенно если применять типовые разработки. Такое решение подойдет для крупных сетей, возводящих свои магазины по определенным стандартам.
Стоимость объектов на основе типовых решений будет ниже и благодаря малой металлоемкости. Конструкции серийных зданий создаются с учетом многолетнего опыта конструирования стальных каркасов. Это позволяет существенно уменьшить металлоемкость конструкций, а вместе с тем и стоимость постройки по сравнению с традиционными сооружениями.
Кровля и фасад зданий из металла обычно облицовываются также весьма недорогими по сравнению с другими материалами сэндвич-панелями. Подобные ограждающие конструкции обладают высокими теплоизолирующими качествами, что позволяет впоследствии минимизировать расходы на отопление и кондиционирование. При этом благодаря широкой цветовой гамме сэндвич-панелей можно добиться весьма интересных экстерьерных решений. Важно и то, что здание из металлоконструкций, как и любой конструктор, в дальнейшем может быть дополнено новыми элементами. Например, в 2008 году в Самаре началась реконструкция торгово-развлекательного «Мегакомплекса». Особенностью этого проекта было то, что модернизация велась без закрытия полюбившегося жителям города центра.
Проект реконструкции включал расширение существующего торгового комплекса и аквапарка. Требовалось пристроить к основному зданию 5 новых блоков разной этажности, общей площадью почти 55 тысяч квадратных метров. Все блоки представляли собой полнокомплектные здания, включающие каркас, стеновые и кровельные панели, мембранную кровлю, лестницы. При этом требовалось учесть сложные примыкания новых блоков к уже существующим зданиям.
Чтобы осуществить модернизацию, инженерам компании Ruukki, осуществлявшим проект, пришлось разработать уникальные конструктивные узлы примыкания, учитывающие специфику зданий существующего комплекса. Чтобы сократить время строительства, была разработана оптимальная схема производства и поставок, обеспечивающая загрузку строительных площадей. А за счет применения балок переменного сечения удалось решить архитектурную задачу разновысотных зданий и снизить металлоемкость проекта приблизительно на 25 процентов.
Голые стены в духе времени
После того как основной объем работ, связанных с возведением здания, выполнен, начинается отделка и внутреннее планирование помещений. Говорить о каких-либо средних цифрах в этой области очень сложно, слишком велико количество вариантов оформления. При этом средняя стоимость отделки одного квадратного метра разных по функциональному назначению зон может отличаться в несколько раз. Так, в одном из санкт-петербургских ТЦ сети «Лента» самой дорогой в отделке стала зона продажи элитного алкоголя, интерьер которой оформлен натуральным деревом. Однако если говорить о тенденциях, то можно предположить, что не только под влиянием финансовых потрясений, но и смены приоритетов современного человека внутренний облик магазинов будет становиться проще.
Культура потребления вскоре, видимо, переродится в культуру экономии. Значительная часть покупателей будет стремиться сокращать свои расходы, поэтому тема развлечений, скорее всего, уже не будет иметь такого значения, как раньше. А вот возможность сэкономить – наоборот, считают эксперты.
На Западе уже сейчас большой популярностью пользуются так называемые пауэр-центры. Обычно они представляют собой комплекс одноуровневых зданий большой площади, своеобразных ангаров без каких-либо архитектурных излишеств, напоминающих, по сути, торговые склады. В данном случае отделки может не быть вовсе. Поверхность сэндвич-панелей выступает и в качестве элемента ограждения, и в роли внутреннего оформления.
В этой же нише находятся крупные стоковые магазины или аутлет-центры, предлагающие товары по сниженным ценам. Стоимость строительства квадратного метра такого здания для формата средней ценовой категории может быть на 20-30 процентов ниже за счет более простой конструкции и дешевой отделки общих зон. Стоимость такого проекта находится в диапазоне между 1000 и 1500 долларов за квадратный метр.
Если без отделки никак не обойтись, можно использовать весьма доступные решения, например, эконом-панели. Это большие отделочные панели, на которых располагаются приспособления для развешивания товара. По сравнению с обычными стеллажами они значительно дешевле, а их применение позволяет более рационально организовать пространство магазина.
Грамотное распоряжение имеющимися площадями – еще одна животрепещущая тема. Большинство торговых центров сдается в настоящее время в виде открытых пространств, которые арендаторы делят перегородками. Такие стены, к тому же, не требуют дополнительной отделки, поставляясь в полностью готовом виде.
Наиболее широкое распространение в сфере организации пространства в последнее время получили системы с большой площадью остекления. При использовании цельностеклянных перегородок создается ощущение полностью прозрачной стены, так как благодаря особенностям конструкции зажимной профиль, на который крепится перегородка, не виден. И хотя стоимость такого решения будет на 30-40 процентов выше, чем у перегородки из стекла на основе алюминиевого профиля, цельностеклянные конструкции пользуются немалым спросом.
У заказчика современного торгового комплекса имеется большое количество разных способов увеличить или уменьшить стоимость строительства. При этом снижение затрат сегодня отнюдь не означает потери в качестве. Широкий арсенал технологий и материалов позволяет строить торговые объекты при умеренных затратах и в полном соответствии с требуемыми характеристиками.
Елена ГРИШИНА
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 03 за 2009 год в рубрике проектирование
