Создал ТСЖ — сэкономил на капремонте
«ТСЖ, ТСЖ…», — слышится отовсюду вот уже не один год. Одни радеют за его создание, другие — наоборот, отговаривают от этой идеи что есть мочи, а большинство жильцов вообще не понимают, что такое эти самые ТСЖ и зачем они нужны. Но, видимо, «час икс» все-таки настал — по крайней мере, для жителей домов, относящихся к вторичному жилому фонду — попросту говоря, для владельцев старого жилья. Им пора определиться: в чьи руки они отдадут свое жилище, а заодно и деньги.
За чей счет сей ремонт?
«Управлять новым домом прибыльно: жители там платят в 5 раз больше. А попробуй поуправлять где-нибудь в микрорайоне, где ржавые трубопроводы, а жители не платят даже то, что принято», — жалуется высокопоставленный чиновник департамента имущества Москвы. «А за что платить?» — могут в ответ посетовать жильцы. По оценке экспертов, около 60% жилья в России нуждается в капремонте. Согласно «Жилищному кодексу РФ», ответственность за содержание жилых домов возлагается на собственников помещений. Но государство в прошедшие годы сильно задолжало населению по капитальному ремонту, и многие собственники остались ни с чем, а привести в порядок помещение для большинства стало серьезной проблемой. Для сравнения: по расчетам специалистов, за «классический» капитальный ремонт, т.е. практически за полную реконструкцию здания, придется отдать $1-$2 тыс. за м2. За более простой — замена труб, лифтов и т.д. — $500-$1000 за м2. Косметический ремонт стоит порядка $200-$300 за м2.
Впрочем, государство не отказывается от своих обязанностей и обещает доделать запоздалую реконструкцию. Для этого летом 2007 г. правительство РФ приняло Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию ЖКХ», с помощью которого государство «возвращает долги» гражданам. Цель Фонда — создание безопасных и благоприятных условий проживания и стимулирование реформирования ЖКХ, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий путем предоставления финансовой поддержки (безвозмездно) за счет средств Фонда. На реализацию этого широкомасштабного проекта из бюджета страны выделено 250 млрд руб. С учетом этого закона во всех регионах России приняты соответствующие целевые программы: все дома, построенные до 1991 г. и находящиеся в «проблемном» состоянии, должны быть отремонтированы, а некоторые даже снесены. И все бы хорошо, если бы не одно «но»: в программу капитального ремонта включают только ответственных собственников. Фонд будет представлять финансовую помощь на безвозмездной основе только тем регионам, где активно создаются товарищества собственников жилья (ТСЖ). Т.е. там, где значительная часть сервисных организаций ЖКХ находится в частной собственности. Все это, как рассчитывают парламентарии, должно способствовать развитию института собственников жилья в России. В этом есть своя логика: после капремонта собственники берут на себя дальнейшую ответственность за эксплуатацию и поддержание состояния дома. Предполагается, что со 2 января 2012 г. россияне сами начнут оплачивать капремонт. Естественно, это не касается граждан, проживающих в муниципальных домах. Неудивительно, что, согласно данным ВЦИОМ, в 2007 г. одной из главных проблем в стране россияне считали ЖКХ (34%), в 2008 г. число обеспокоенных состоянием жилищно-коммунального хозяйства возросло до 44%.
При разработке программы капремонта решение о непосредственном участии самих жителей было принято не случайно. Это вопрос принципиальный, уверены разработчики проекта: жильцы должны быть заинтересованы в эффективном расходовании средств. Если же проводить капремонт только за счет бюджета, его стоимость возрастет на 20-30%, потому что у исполнителей в таком случае нет стимулов для экономии. От того, как будет сделан последний государственный капремонт, будет зависеть и то, как скоро и как много впоследствии сами собственники вложат денег в свой дом. Поэтому качество работ и материалов здесь играет далеко не последнюю роль. Кроме того, члены ТСЖ могут выбрать исполнителя ремонтных работ и тем самым повлиять на качество их проведения. А выбирать есть из чего: в реконструкции ЖКХ принимают участие самые разные организации, причем не только государственные. Спектр их деятельности весьма широк: от инженерно-конструкторских разработок до поставки оборудования и стройматериалов. Например, НП «АВОК» — одна из самых авторитетных в России организаций по разработке и внедрению технологий отопления, вентиляция, кондиционирования и теплоснабжения; ГК «Инсолар», занимающаяся созданием энергосберегающих инженерных систем теплоснабжения, холодоснабжения и вентиляции зданий и сооружений, в т.ч. использующих нетрадиционные возобновляемые источники энергии; компания «Данфосс» — ведущий мировой производитель энергосберегающего оборудования для систем отопления и теплоснабжения зданий — и т.д. «После проведения ремонта дома приблизятся к европейским стандартам качества жилья, а главное — жильцы получат долгожданный комфорт: в ходе реконструкции здания происходит не только замена стояков и радиаторов отопления, но и установка регулирующего оборудования и счетчиков», — говорит Олег Павлов, руководитель направления «Центральное теплоснабжение» компании «Данфосс».
Ставки не сделаны, но счетчик запущен
Получается, что выбор у жильцов, в общем, невелик: либо есть ТСЖ, либо нет ремонта. Однако вступать или не вступать в ТСЖ, может решить только сам собственник (ст. 143 ЖК РФ) — принудить к этому никто не может. Итак, ТСЖ — это объединение собственников жилья, которое создается для совместного управления общим имуществом, а также для обеспечения нормального уровня коммунальных услуг. То есть сформировать ТСЖ могут не любые жильцы, а только собственники квартир. При этом для создания товарищества важно, чтобы люди владели больше 50% жилой площади дома. В любом случае все будет зависеть от большинства. Если члены ТСЖ хотят евроремонт в подъезде, круглосуточную охрану территории, видеосистемы наблюдения, то и платить им придется значительно больше. Иными словами, можно подсчитать, во сколько выльется ТСЖ: после передачи дома собственникам коммунальные услуги будут оплачиваться как и раньше плюс все остальные дополнительные расходы и содержание самого ТСЖ.
Как говорится, «любой каприз за деньги жильцов». Если брать основной перечень видов работ при капремонте, которые учитываются в Федеральном законе, то в него входят:
. ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
. установка приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
. ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости — ремонт лифтовых шахт;
. ремонт крыш и подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах, утепление и ремонт фасадов.
В частности, если говорить о системе отопления, планируется переход от центральных тепловых пунктов (ЦТП) к индивидуальным (ИТП), что значительно снизит теплопотери и увеличит энергоэффективность зданий. Кроме того, современное оборудование позволяет и управлять климатом не только в каждой квартире, но даже в каждой комнате. «Для этого достаточно установить на трубах перед радиаторами терморегуляторы, которые дают возможность хозяину настроить комфортную температуру. А приборы индивидуального учета превращают комфорт в экономию, позволяя платить только за реально потребленное тепло», — отмечает Андрей Рыков, руководитель направления «Теплоавтоматика для внутреннего контура зданий» компании «Данфосс».
Цена вопроса
По закону ТСЖ должно добавить не менее 5% к бюджетным средствам, выделенным на реконструкцию. Только при выполнении этого условия можно получить государственную поддержку. На практике само создание ТСЖ до проведения капремонта проблематично: люди справедливо опасаются попасть в западню — ведь на них повесят все расходы по капремонту. Но при этом проведение капремонта невозможно без создания товарищества. Получается замкнутый круг. Механизм распределения средств предусматривает определение лимитов каждому субъекту Федерации исходя из принципа пропорциональности общей площади жилых помещений в конкретном регионе. Однако сумма поддержки не может быть менее 500 млн руб. и более 8 млрд руб. Предполагалось, что уже с 1 января 2007 г. владельцы квартир дружно поспешат объединяться в ТСЖ. Но сейчас в стране насчитывается лишь около 10% многоквартирных домов, управляемых ТСЖ и подобными организациями. Так что вопрос объединения для многих пока остается открытым. Но достаточно вспомнить известную всем с детства причту про веник и веточки, чтобы понять: вместе гораздо проще отстаивать свои интересы. А уж делать сообща ремонт тем более выгодно: собственники заинтересованы не только в результате, но и в его цене.
Материал предоставлен пресс-службой «Данфосс»
За чей счет сей ремонт?
Впрочем, государство не отказывается от своих обязанностей и обещает доделать запоздалую реконструкцию. Для этого летом 2007 г. правительство РФ приняло Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию ЖКХ», с помощью которого государство «возвращает долги» гражданам. Цель Фонда — создание безопасных и благоприятных условий проживания и стимулирование реформирования ЖКХ, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий путем предоставления финансовой поддержки (безвозмездно) за счет средств Фонда. На реализацию этого широкомасштабного проекта из бюджета страны выделено 250 млрд руб. С учетом этого закона во всех регионах России приняты соответствующие целевые программы: все дома, построенные до 1991 г. и находящиеся в «проблемном» состоянии, должны быть отремонтированы, а некоторые даже снесены. И все бы хорошо, если бы не одно «но»: в программу капитального ремонта включают только ответственных собственников. Фонд будет представлять финансовую помощь на безвозмездной основе только тем регионам, где активно создаются товарищества собственников жилья (ТСЖ). Т.е. там, где значительная часть сервисных организаций ЖКХ находится в частной собственности. Все это, как рассчитывают парламентарии, должно способствовать развитию института собственников жилья в России. В этом есть своя логика: после капремонта собственники берут на себя дальнейшую ответственность за эксплуатацию и поддержание состояния дома. Предполагается, что со 2 января 2012 г. россияне сами начнут оплачивать капремонт. Естественно, это не касается граждан, проживающих в муниципальных домах. Неудивительно, что, согласно данным ВЦИОМ, в 2007 г. одной из главных проблем в стране россияне считали ЖКХ (34%), в 2008 г. число обеспокоенных состоянием жилищно-коммунального хозяйства возросло до 44%.
При разработке программы капремонта решение о непосредственном участии самих жителей было принято не случайно. Это вопрос принципиальный, уверены разработчики проекта: жильцы должны быть заинтересованы в эффективном расходовании средств. Если же проводить капремонт только за счет бюджета, его стоимость возрастет на 20-30%, потому что у исполнителей в таком случае нет стимулов для экономии. От того, как будет сделан последний государственный капремонт, будет зависеть и то, как скоро и как много впоследствии сами собственники вложат денег в свой дом. Поэтому качество работ и материалов здесь играет далеко не последнюю роль. Кроме того, члены ТСЖ могут выбрать исполнителя ремонтных работ и тем самым повлиять на качество их проведения. А выбирать есть из чего: в реконструкции ЖКХ принимают участие самые разные организации, причем не только государственные. Спектр их деятельности весьма широк: от инженерно-конструкторских разработок до поставки оборудования и стройматериалов. Например, НП «АВОК» — одна из самых авторитетных в России организаций по разработке и внедрению технологий отопления, вентиляция, кондиционирования и теплоснабжения; ГК «Инсолар», занимающаяся созданием энергосберегающих инженерных систем теплоснабжения, холодоснабжения и вентиляции зданий и сооружений, в т.ч. использующих нетрадиционные возобновляемые источники энергии; компания «Данфосс» — ведущий мировой производитель энергосберегающего оборудования для систем отопления и теплоснабжения зданий — и т.д. «После проведения ремонта дома приблизятся к европейским стандартам качества жилья, а главное — жильцы получат долгожданный комфорт: в ходе реконструкции здания происходит не только замена стояков и радиаторов отопления, но и установка регулирующего оборудования и счетчиков», — говорит Олег Павлов, руководитель направления «Центральное теплоснабжение» компании «Данфосс».
Ставки не сделаны, но счетчик запущен
Как говорится, «любой каприз за деньги жильцов». Если брать основной перечень видов работ при капремонте, которые учитываются в Федеральном законе, то в него входят:
. ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
. установка приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
. ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости — ремонт лифтовых шахт;
. ремонт крыш и подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах, утепление и ремонт фасадов.
В частности, если говорить о системе отопления, планируется переход от центральных тепловых пунктов (ЦТП) к индивидуальным (ИТП), что значительно снизит теплопотери и увеличит энергоэффективность зданий. Кроме того, современное оборудование позволяет и управлять климатом не только в каждой квартире, но даже в каждой комнате. «Для этого достаточно установить на трубах перед радиаторами терморегуляторы, которые дают возможность хозяину настроить комфортную температуру. А приборы индивидуального учета превращают комфорт в экономию, позволяя платить только за реально потребленное тепло», — отмечает Андрей Рыков, руководитель направления «Теплоавтоматика для внутреннего контура зданий» компании «Данфосс».
Цена вопроса
По закону ТСЖ должно добавить не менее 5% к бюджетным средствам, выделенным на реконструкцию. Только при выполнении этого условия можно получить государственную поддержку. На практике само создание ТСЖ до проведения капремонта проблематично: люди справедливо опасаются попасть в западню — ведь на них повесят все расходы по капремонту. Но при этом проведение капремонта невозможно без создания товарищества. Получается замкнутый круг. Механизм распределения средств предусматривает определение лимитов каждому субъекту Федерации исходя из принципа пропорциональности общей площади жилых помещений в конкретном регионе. Однако сумма поддержки не может быть менее 500 млн руб. и более 8 млрд руб. Предполагалось, что уже с 1 января 2007 г. владельцы квартир дружно поспешат объединяться в ТСЖ. Но сейчас в стране насчитывается лишь около 10% многоквартирных домов, управляемых ТСЖ и подобными организациями. Так что вопрос объединения для многих пока остается открытым. Но достаточно вспомнить известную всем с детства причту про веник и веточки, чтобы понять: вместе гораздо проще отстаивать свои интересы. А уж делать сообща ремонт тем более выгодно: собственники заинтересованы не только в результате, но и в его цене.
Материал предоставлен пресс-службой «Данфосс»
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 21 за 2008 год в рубрике вода и тепло
