О возможностях и путях инвестирования в объекты недвижимости

Почему несмотря на высокую инвестиционную привлекательность и высокую доходность рынка коммерческой недвижимости РБ иностранные инвесторы не торопятся вкладывать деньги в этот быстрорастущий рыночный сегмент?

Мы продолжаем серию публикаций о возможностях и путях инвестирования в коммерческую недвижимость в Беларуси от специалистов компании ООО «Центр «Конкордия Инвест», ООО «Степановский, Папакуль и партнеры» и VivaInvest, которые создали стратегический альянс с целью комплексного консультирования инвесторов о возможностях реализации различных инвестиционных проектов в Республике Беларусь. Не так уж много найдется инвесторов, готовых начать реализацию проектов в Беларуси с нуля. Гораздо проще и эффективнее инвестировать в проекты, которые уже начаты кем-то и «имеют товарный вид». В этой публикации мы рассмотрим пути и сложившиеся практики минимизации рисков инвестирования в уже начатые проекты, связанные с недвижимым имуществом. Законодательство «*» приводит следующее определение инвестора: это лицо (юридические и физические лица, иностранные организации, не являющиеся юридическими лицами, государство в лице уполномоченных органов и его административно-территориальные единицы в лице уполномоченных органов), осуществляющее инвестиционную деятельность, в частности, путем приобретения доли в уставном фонде юридического лица включая случаи увеличения уставного фонда юридического лица, приобретения объектов недвижимости. Инвестирование в уже начатый проект возможно несколькими путями. Первый вариант — приобрести юридическое лицо (акции, доли в уставном фонде либо предприятие как имущественный комплекс), которое занимается реализацией этого проекта (далее — застройщик); второй вариант — совместно с застройщиком реализовать проект, заключив соответствующий договор.

Вариант первый — приобретение юридического лица-застройщика. Приобретение юридического лица-застройщика позволит инвестору в значительной мере контролировать риски, связанные с использованием инвестируемых средств, влиять на принятие решений застройщиком по различным вопросам. Возможны различные варианты приобретения: путем приобретения акций, долей либо приобретения предприятия как имущественного комплекса. Когда застройщик ведет несколько проектов, а собирается «продать» только один из них, в этом случае следует выделить этот проект в отдельное юридическое лицо, желательно в хозяйственное общество, и продать доли или акции этого юридического лица. В любом случае инвестору следует провести финансовый и правовой аудит приобретаемого юридического лица (legal due diligence) в целях минимизации различного рода рисков. Второй вариант позволяет сократить сроки «вхождения» в проект, но в значительной степени повышает риски инвестора, связанные с реализацией проекта. Законодательство «**» указывает, что инвестор, осуществляющий финансирование строительства, может реализовать инвестиционный проект собственными силами либо привлечь для его реализации заказчика, застройщика. Отношения между инвестором, заказчиком, застройщиком регулируются законодательством и договором. Во всех случаях, когда инвестор входит в уже реализуемый проект, есть лицо, которое совмещает функции инвестора и застройщика. Какой же договор следует заключить сторонам для обеспечения интересов всех сторон, участвующих в инвестиционном процессе?

Как правило, стороны заключают договор простого товарищества (о совместной деятельности), согласно которому инвестор финансирует строительство и в последующем, возможно, получит часть созданного объекта недвижимости, а застройщик обеспечит выполнение функций застройщика (заказчика), и после реализации проекта также получит часть объекта недвижимости в собственность. Полагаем, что в этой ситуации у инвестора появляются серьезные риски, т.к. он должен в значительной мере положиться на финансовую состоятельность и порядочность застройщика. Это вытекает из тех функций, которые выполняет застройщик (заказчик) в строительстве. Нормативными документами, регулирующими деятельность застройщика, заказчика «***», определено, что функции застройщика в процессе реализации инвестиционных программ, в частности, заключаются в:

. получении документа на право пользования земельным участком с указанием условий и сроков пользования им, об отводе этого участка в натуре с оформлением соответствующих документов;
. получении разрешительной документации в соответствующем местном исполнительном и распорядительном органе на проектно-изыскательские работы и строительство объекта;
. организации и ведение бухгалтерского, оперативного и статистического учета, составлении и представлении в установленном порядке отчетности, связанной с деятельностью заказчика при строительстве объекта;
. перечислении подрядчику финансовых ресурсов, предусмотренных на строительство объекта, в порядке, установленном законодательством.

Даже перечисленные выше функции застройщика позволяют говорить о том, что он, а не инвестор, является главным участником в реализации инвестиционного проекта. Таким образом, инвесторы, осуществляющие финансирование создания объекта недвижимости, должны понимать важность гарантий сохранения своих вложений. В этой ситуации инвестору можно посоветовать только «перевести» права и обязанности застройщика на себя. В этом случае на инвестора могут быть переведены права на земельный участок, что может послужить одной из гарантий инвестиций. При этом следует помнить, что право пользования земельным участком может быть предоставлено только юридическим лицам Республики Беларусь, а право аренды — также и иностранным юридическим лицам. К сожалению, пока законодательно не урегулирован вопрос о переводе прав на земельный участок на инвестора, когда участок предоставлен застройщику на аукционе либо конкурсе. На практике уполномоченный государственный орган может принять решение о переводе прав на земельный участок на инвестора в том случае, когда из представленных документов видно, что застройщик и инвестор заключили договор простого товарищества (совместной деятельности), и предметом этого договора является создание данного объекта недвижимости, и объект строится или построен за счет средств инвестора. Описанная выше ситуация подходит для тех случаев, когда есть стратегический инвестор, чья доля инвестиций в проект очень и очень значительна. В ситуации, когда есть несколько инвесторов, а объем инвестиций значителен, и гарантии нужны для всех инвесторов, следует серьезно рассмотреть вопрос о приобретении долей/акций юридического лица — застройщика и последующего совместного управления проектом через органы управления этого юридического лица.

«*» Инвестиционный кодекс Республики Беларусь, ст. 3, ст.5;
«**» Закон «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь», ст. 55;
«***» Инструкция «О застройщике, заказчике в строительстве», утвержденная приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 22.06.1999 г. №174 в редакции постановления Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 31.12.2004 г. №30.

Александр СТЕПАНОВСКИЙ, директор, управляющий партнер ООО «Степановский, Папакуль и партнеры»


Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 43 за 2007 год в рубрике экономика

©1995-2023 Строительство и недвижимость