Как реализовать возможности?

При чтении новостных лент, публикаций в печатных и электронных СМИ создается впечатление, что Беларусь на пороге инвестиционного бума в области строительства и недвижимости. Помимо знаковых проектов типа Минск-Сити, проекта по строительству многофункционального комплекса по улице М. Танка, осуществлено и ведется строительство десятка бизнес-центров, относимых их застройщиками к классу А, В+, нескольких торговых и торгово- развлекательных центров площадью более 30.000 м2, а также нескольких 4-звездочных гостиниц. Есть еще «тихие» проекты как в Минске, так и в областных городах по комплексной застройке территории примерной стоимостью от 100 млн евро, включающие в себя жилые дома, офисные, торговые и торгово-развлекательные центры. Вне всякого сомнения, наибольший интерес для инвесторов представляет финансирование в объекты жилой недвижимости, поскольку последние рассчитывают здесь на максимально устойчивый спрос, удержание высоких цен продажи квадратного метра и наименьшие сроки окупаемости проектов. Параллельно с этим возрастает интерес потенциальных застройщиков к объектам коммерческой недвижимости, прежде всего торговой, развлекательной, офисной, складской. Читателям предлагается серия статей, посвященных проблемам развития рынка коммерческой недвижимости в Беларуси, где свои экспертные оценки представляют участники недавно образованного стратегического альянса по сопровождению иностранных инвестиций в сферу коммерческой недвижимости — инвестиционно-консультационная компания ООО «Центр «Конкордия Инвест», юридическая компания «Степановский, Папакуль и партнеры», риэлтерская компания VivaInvest.

Полцарства за совет

На развитых, хорошо структурированных рынках инвесторы при принятии решения о вложении средств, как правило, взаимодействуют с двумя типами специалистов, обслуживающих этот рынок. Это консультанты и риэлтеры. Почему инвесторы обращаются к консультантам, и какие услуги с их стороны являются наиболее востребованными? Прежде всего, это оценка потенциала земельного участка и определение его наилучшего использования либо подбор и выбор земельных участков из нескольких имеющихся для реализации идей инвесторов по вложению их капиталов в недвижимость определенного функционального назначения. Маркетинговые исследования по оценке спроса на различные виды коммерческой недвижимости, динамике и перспективным тенденциям уровня цен на аренду и продажу являются первой и одной из самых важных стадий реализации проекта. Эти данные впоследствии используются для разработки концепции объектов торговой, офисной, складской, гостиничной и других видов недвижимости. Можно констатировать тот факт, что наконец риэлтеры и инвесторы начали понимать, что именно создание устойчивой концепции объекта коммерческой недвижимости является фундаментом доходности их инвестиций. Данные маркетинговых исследований и четкая концепция объектов коммерческой недвижимости по ее функциональному наполнению, составу арендаторов, структуре площадей, прогнозу цен на строительство, аренду, продажу площадей кладется в основу бизнес-плана инвестиционного проекта, в котором инвесторов будет интересовать в первую очередь экономически обоснованный строительный объем и длительная конкурентоспособность, например, торгового или офисного центра. Ну и, конечно, доходность данного объекта, сроки его окупаемости и другие финансовые показатели. К сожалению, часто инвесторы и девелоперы демонстрируют сверхожидания доходности проектов в области недвижимости. Если мы обратим внимание, как развивались рынки коммерческой недвижимости в соседних с нами странах, то можно обозначить, что здесь было два ярких страновых сценария: российско-украинский и прибалтийский. Если еще 3-4 года назад в России и Украине сроки окупаемости подобных проектов могли составлять 2-4 года, то сейчас, по мере насыщения рынка, сроки окупаемости проектов сдвигаются к временному лагу 4-6 и более лет. Если доходность от реализации проектов в прошлом году составляла в среднем 24-26%, то в текущем году — 10-12%. В прибалтийском варианте уже пройден пик наиболее высокой доходности коммерческой недвижимости, и он не носил характера бума. Учитывая меньший масштаб экономик стран Балтии, отсутствие мегаполисов, более высокий коэффициент обеспеченности офисными, торговыми и др. площадями на душу населения, девелоперские проекты не показывали такого высокого уровня доходности, а сейчас приемлемая доходность для инвесторов — 7-8%, и в ближайшей перспективе она приблизится к среднеевропейскому уровню — 4-6%. Доходность связана, прежде всего, с уровнем арендных ставок и влияет на цену продажи. Если в России и Украине цена аренды, например, офисных площадей нового формата может составлять от 60 до 100 евро в престижных торговых центрах и торговых коридорах, то в странах Балтии цена составляет от 35 до 50 евро.

За итоговой строкой

По какому сценарию будет развиваться Беларусь? Это будет зависеть от многих факторов: политических (политические риски, общие социально- экономические показатели внутри страны), макроэкономических — таких, как темпы роста ВВП, средний доход на душу населения, насыщенность рынка коммерческой недвижимости, коэффициент CAGR (соотношение розничных продаж к уровню ВВП за последние 5 лет) и т.п. показатели. Уже сейчас в России, Украине, странах Балтии сформированы базы данных коммерческих проектов в области недвижимости, приводятся как усредненные данные, так и конкретные финансовые показатели по различным видам коммерческой недвижимости. В профессиональных ассоциациях, крупнейших консультационных и девелоперских компаниях собирается, консолидируется и анализируется в том числе и финансовая информация. В Беларуси, к сожалению, владельцы проектов опасаются делать информацию такого рода открытой и делятся сведениями только со своими надежными деловыми партнерами. Более того, в газетно-журнальных публикациях иногда появляется информация подобного рода, но большого доверия у профессионалов не вызывает. Допустим, часто журналисты указывают определенные сроки окупаемости объектов коммерческой недвижимости и при этом не указывают, что они имеют в виду: полный или операционный сроки? На какие финансовые показатели рекомендуется обращать внимание инвесторам при выборе среди альтернативных проектов, и в чем их смысл?

В инвестиционных проектах как правило используются такие показатели, как срок окупаемости, чистый дисконтированный доход (NPV) и внутренняя норма доходности (IRR). Однако из-за специфики девелоперской деятельности возникает определенная сложность при их расчете. Так, классический срок окупаемости считается с момента первоначальных инвестиций в проект и длится до тех пор, пока доходы от эксплуатации объекта не покроют все инвестиции в проект, учитывающие текущие затраты на эксплуатацию и прочие расходы. В девелоперских же проектах инвестиции осуществляются поэтапно, а вся инвестиционная стадия растягивается на 2-4 и более лет, особенно при комплексной застройке территории. В этом случае уместно говорить также об операционном сроке окупаемости, который начинает исчисляться в момент ввода объекта в эксплуатацию. Чистый дисконтированный доход дает представление о сумме будущих доходов от проекта, приведенных к сегодняшнему дню. Таким образом, учитывается стоимость денег для инвестора/владельца проекта. Внутренняя норма доходности рассчитывается вместе с показателем чистого дисконтированного дохода и показывает ожидаемую процентную доходность инвестиций или же максимально допустимую норму затрат, при которой можно инвестировать средства без каких-либо потерь для инвестора. Отличительные характеристики двух последних показателей — то, что они учитывают поэтапность произведенных инвестиций в проект и позволяют сравнивать проекты различной длительности и разного масштаба инвестиций. Для более точной оценки привлекательности инвестиционных проектов в строительство недвижимости следует учитывать также и саму стоимость торговой и офисной недвижимости, которая уже показала высокие темпы роста и, по оценкам экспертов, в наиболее вероятном сценарии продолжит свой рост. Для этого в расчеты на определенную дату в будущем вводится продажа объекта, которая на практике может и не осуществляться, что позволяет рассчитать еще один классический показатель для инвестора — рентабельность собственного капитала — ROI (или же возврат на инвестиции).

Метаморфозы рынка…

Как можно охарактеризовать наиболее значимые изменения, происходящие на рынке коммерческой недвижимости в РБ? Последние два года этот рынок развивался очень динамично. Построено много офисных зданий и бизнес-центров. Так что, возможно, в не самом далеком будущем в Минске может наступить насыщение рынка офисов класса А и В+, в то время как в области торговой и логистической недвижимости прогнозируется большой спрос. Хотя о ситуации в Беларуси в этих видах недвижимости лучше говорить с учетом особенностей столицы и регионов. Так, в столице уже есть такие районы, в которых уже в ближайшее время показатели по обеспеченности торговыми площадями превзойдут прогнозные показатели 2010, обострится также конкуренция объектов, относимых к современным торговым площадям. Уже завершено строительство торгово-развлекательного центра «Глобо», функционирует уже около года «Столица», полным ходом ведется строительство Preston Plaza, кэшн-кэри «Евроопта», но задерживается в проектировании и строительстве заявленный еще пару лет назад торгово-развлекательный центр «Гулливер» и торгово-развлекательный комплекс на месте троллейбусного парка в районе пл. Победы. Мы прогнозируем усиление конкуренции и, возможно, вытеснение операторов старого формата со слабыми концепциями, поскольку в наиболее развитых регионах России соотношение площадей современного формата к количеству всех площадей уже составляет 45%, у нас же этот показатель — около 8-9%. К тому же, в Беларуси, особенно в регионах, к площадям современного формата относят площади, часто этому формату по международным стандартам не соответствующие.

Для рынка торговой и офисной недвижимости в Беларуси можно выделить следующие тенденции:
1. Возрастание профессионализма владельцев проектов — практически уже мало кто рискует строить бизнес- и торговые центры без предварительных маркетинговых исследований и разработки концепции будущего строительного объекта.
2. Для торговой недвижимости будет характерна многоформатность начиная с магазинов у дома, дискаунтеров и заканчивая торговыми площадями больших современных форматов — гипермаркетов, фэшн-центров, торговых молов. Займут свое место на рынке и торгово-развлекательные центры. 3. В силу недостатка инвестиционного опыта и отсутствия достаточного количества собственных средств на рынке будут присутствовать три различные инвестиционные стратегии:
— наиболее распространенная — частичная распродажа площадей крупным арендаторам и совместное владение объектом;
— владение объектом с целью получения максимального дохода от сдачи площадей в аренду;
— продажа торгового центра, магазина, бизнес-центра после выхода на проектную мощность через определенный промежуток времени.
4. Возрастет конкуренция внутри отдельных видов коммерческой недвижимости.

Если говорить о регионах, то практически во всех областных центрах остро не хватает нескольких видов коммерческой недвижимости — прежде всего, офисной, торговой. Высокой инвестиционной привлекательностью отличается Гродно. В Гродно ведется строительство и реконструкция 22 торговых объектов, в стадии проектирования — 19 объектов. Самый крупный строящийся в настоящее время торговый объект - гипермаркет по пр-ту Космонавтов. На аукционе в декабре 2006 г. в Гродно продано право аренды 4-х земельных участков, в 2007 году - 7, наиболее крупные из них — строительство гипермаркета в районе пр-та Клецкова - Я. Купалы, общественно-торгового центра по ул. Тимирязева - 17 сентября, торгового центра по ул. Репина - О. Соломовой. Несмотря на это, в ближайшие 2-3 года в Гродно вряд ли будет полностью удовлетворена потребность в площадях нового формата. Схожие данные можно привести и по другим областным городам. Однако уже обозначенные горизонты развития рынка коммерческой недвижимости как в столице, так и в регионах могут быть не достигнуты по самым простым причинам: отсутствие у владельцев проектов средств для их реализации, их неумение привлекать инвестиции и опасения отечественных и иностранных инвесторов, связанные с рядом серьезных проблем и риском вхождения и расширения присутствия на белорусском рынке.

Что мешает инвесторам?..

Кто проявляет интерес к Беларуси в области инвестиций? Ну конечно, в первую очередь наши национальные торговые операторы, демонстрирующие здоровые амбиции по выходу в регионы — это, прежде всего, «Евроопт», «Арвитфуд» (владельцы сети Preston). Далее следуют российские инвесторы, поскольку для них наш рынок более понятен. Так, например, российская компания «Виктория» владеет в Минске 15 универсамами и двумя магазинами у дома «Закрама» площадью 500 м2. Совладельцем гипермаркета «Простор» (50% акций) является компания «Седьмой континент». Из последних новостей, российская компания «Альфа Групп» планирует открыть 128 дискаунтеров в 6 крупнейших городах Беларуси с торговой площадью около 500 м2 и с расчетом на покупателей со средним и низким уровнем доходов. Активный интерес к недвижимости в Беларуси проявляют также иностранные инвесторы, особенно арабские страны — Ливан, ОАЭ, Иран и др.

Отдельно остановимся на европейских инвесторах. Европейцы всерьез интересуются нашим рынком, т.к. рынки коммерческой недвижимости в Европе сформированы и в некоторых регионах уже перенасыщены. Тем не менее, несмотря на высокую доходность объектов коммерческой недвижимости, более короткие сроки окупаемости, иностранных инвесторов сдерживают многие факторы. Прежде всего, это политические риски, сложная схема получения разрешительной документации на пользование и аренду земельными участками, проектно-изыскательские и строительные работы, весьма запутаны и непрозрачны коридоры власти, в которых существуют проблемы личных и страновых предпочтений и необходимость своеобразного лобби или административного ресурса для решения обозначенных вопросов. К сожалению, в Беларуси нельзя получить землю в собственность: если бы участок был в собственности у владельца проекта, его можно было бы заложить для решения проблем с кредитованием и привлечением инвестиций. Следующими сдерживающими факторами являются невозможность застраховать существующие риски. По белорусскому законодательству невозможна организация чисто иностранных страховых компаний. Хотя как положительную тенденцию можно рассматривать увеличение доли иностранного капитала в белорусских страховых организациях с 30% до 50%. Как отрицательный момент стратегическими финансовыми инвесторами оценивается регулирование ценообразования (защита интересов местных производителей, когда вводятся квоты на представленность различных товаров в гипермаркетах и торговых сетях), а также существующие проблемы с таможенным законодательством, регулирующим ввоз импортных товаров и их реализацию на территории Беларуси.

В данной статье мы затронули лишь общие вопросы девелопмента в области коммерческой недвижимости (прежде всего торговой и офисной), а также некоторые правовые вопросы, регулирующие эту сферу. Более подробно данные вопросы будут рассмотрены в следующих статьях представителями стратегического альянса VivaInvest и «Степановский, Папакуль и партнеры».

Ирина ДЯТЛОВСКАЯ — управляющий партнер инвестиционно-консультационной компании ООО «Центр «Конкордия Инвест», ассоциированный член от Беларуси в ISSM (Международное общество стратегического маркетинга), консультант-тренер Европейской Ассоциации обучения менеджеров CEEMAN

Денис ЮШКЕВИЧ — инвестиционный аналитик инвестиционно-консультационной компании ООО «Центр «Конкордия Инвест»