МФК как искра для развития депрессивных территорий
По словам Константина Романова — эксперта из Международной консалтинговой компании Knight Frank, работающей в сфере коммерческой недвижимости, под многофункциональными комплексами (МФК) традиционно понимается сооружение, в котором соединяются три и более назначения, приносящие коммерческий доход. При этом он добавляет, что потребительские группы не должны быть связаны между собой — только тогда это будет многофункциональный комплекс. По своей структуре МФК делятся на две группы: вертикальные и горизонтальные. Высотное здание сложнее в строительстве и эксплуатации, в нем больший коэффициент потерь — 30% — и меньше площади. По сути, МФК — это скорее целые градостроительные программы, направленные на регенерацию района, поэтому их строительство требует больших инвестиций и под силу только крупным девелоперам. Выступление архитекторов на конференции проходило в режиме case stady — то есть иллюстрирование темы на примере собственных проектов. Роджер Кляйн во главе компании SwankeHaydenConnell Architects создает в Москве несколько МФК. Кляйн рассказал, что в таком комплексе самое главное и то, что хочет видеть заказчик: «…Конечно, это самобытный, ни на что не похожий проект, соединение различных функций и частей, и последнее, но не менее важное — окупаемость вложенных инвестиций». Ключом к успеху при этом является удобный подъезд, иначе говоря, доступ к объекту — «иначе инвестиции не окупятся».
Архитектор Михаил Хазанов отметил, что тема многофункциональных комплексов в целом не нова — достаточно вспомнить средневековые монастыри, тюрьмы, советские пансионаты, — все это были микрогорода. При этом, по его словам, современные МФК имеют ряд ограничений: они не должны строиться в центре, отводя удар от исторической части города, и вообще лучше им быть вынесенными за черту города, в отдельные сателлиты, как, например, в Вашингтоне или Астане. Один из подобных московских проектов — город в городе «Химки-Сити», в котором, кроме разве что исторических мест, будет полное обеспечение современной жизни: дома, офисы, магазины, культурные и развлекательные центры, социальные объекты, а также парки, сады, водные бассейны и акватории. Проект рассчитан на развитие унылой депрессивной территории — с помощью создания новых акцентов «больше, шире, выше», за которыми будет открываться целый мир, закрытый со стороны МКАД. На вопрос об основной загрузке на главных магистралях архитектор ответил, что, поскольку Москва всегда развивается «от звездочки к кружочку», то постановка крупных объектов на пересечении центробежных сил и ринга вызовет к жизни развитие дорог, так как в первую очередь это будет выгодно самим инвесторам.
По словам Тони Кеттла — исполнительного директора архитектурного бюро RMJM London Ltd., для создания уникального решения МФК следует ориентироваться на контекст местности, на культурное содержание региона и рациональное соединение функций. В подтверждение этому бюро представило проект дворца бракосочетаний Сити Палас для «Москва-Сити», в котором закрученная в спираль башня должна быть символом объятий. Вторым проектом icon-building, тоже закручивающейся формы, является башня «Газпром-Сити», которая, по собственным словам выступавшего, «является искрой, которая может зажечь депрессивный район». Причем, по мнению автора, в отличие от Москвы, здесь не подходит формат Сити, и нужна только одна башня. Как и ожидалось, от журналистов пошли вопросы — о правильности места для высотной башни (эти вопросы будоражат умы питерской общественности с момента первой презентации проекта). В ответ Тони Кеттл заметил, что для Санкт-Петербурга идея вертикалей традиционна, и, кроме того, небоскреб будет находиться достаточно далеко от исторического центра. Он сказал, что любит этот проект и надеется на его согласование. Достаточно амбициозным было выступление голландского архитектора Эрика Ван Эгераата, позиция которого несколько противоположна позициям его предшественников. Архитектор считает, что современная жизнь очень многообразна, и поэтому смешение самых разных функций всего и вся как нельзя лучше отражает это: «неважно, какой у тебя стиль, какое направление и т.д. — главное — чтобы объект был хорошим и приятным для жизни». «Почему Москва такой богатый город, а строят здесь так однообразно?» — задается вопросом Эгераат и предлагает несколько проектов МФК для России. По мнению архитектора, функции здания не должны быть демонстративными, кричащими, все должно выглядеть как единый большой проект. При этом конкретно для России Эгераат рекомендует каждый раз создавать что-то необычное и не копировать то, что сделано в Азии или Америке. Так, к примеру, в МФК для «Золотого острова», напротив храма Христа Спасителя, автор предлагает связать два берега и приобщить объект к русскому контексту, поместив на фасаде картины русских художников. К высотным зданиям Эгераат относится плохо — он считает, что строить вверх сложно, к тому же, есть опасность сделать «мертвый объект», а также построить одно большое здание рядом с другим. «Форма не так важна — главное — чтобы проект имел долгоиграющее значение».
Несложно заметить, что все выступавшие архитекторы сошлись на том, что у многофункциональных комплексов есть будущее, но с разными оговорками. Они нужны в неразвитых районах и при этом требуют хорошей инфраструктуры, в том числе транспортной, плюс немалых вложений. Комплексы надежнее строить горизонтальными, а перед строительством проводить маркетинг территории для выявления «незанятых» функций. Важно правильно распределить назначения и соответственно не связанные между собой потоки, а также создать благоприятные общественные зоны. При этом надо найти баланс между общественными зонами и коммерческими, чтобы комплекс окупался. И еще. Любому проекту следует быть самобытным и одновременно считаться с контекстом, что тоже влияет на спрос и цену.
По материалам сайта agency.archi.ru подготовил Юрий СТРОЕВ
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 11 за 2007 год в рубрике проектирование
