Дешевое жилье, или еще раз о стоимости «квадрата»
За прошедшие пять лет Минстройархитектуры Беларуси выполнило все основные прогнозные показатели. По программе на 2006-2010 годы предстоит к концу текущего пятилетия довести строительство жилья до 6,2 млн м2. Напомним, что сегодня строители ежегодно возводят порядка 3,8-4 млн м2 жилых площадей.
Одна из важнейших и, пожалуй, самых сложных задач — увеличить долю социального жилья (сегодня к таковому относят квартиры по цене $350-$400 за м2) до 80%. Сейчас этот показатель колеблется в пределах 30-35% от всего вводимого по стране жилья. В условиях быстрого роста городов и улучшения стандартов типовой застройки этого явно недостаточно. Перед строителями стоит задача строить в 2010 году 4,2 млн м2 доступного жилья стоимостью $600-$650 долларов за «квадрат». Из общей цифры, как сообщили в министерстве, «выпадает» миллион квадратных метров на селе — это жилье строители не учитывают, — а оставшийся миллион будет строиться индивидуальными застройщиками. Можно предположить, что механизм строительства рыночного или коммерческого жилья останется неизменным. Цены на это жилье будут даже несколько выше, чем сегодня. На коммерческое жилье город имеет право отнести комплексные затраты по созданию инфраструктуры. Поэтому аукционное выделение земли, где учтена инфраструктура, все эти затраты и интерес застройщика, будет выводить данную категорию жилья на цены в $1000 и даже $1300 за м2. Такая цена будет формироваться только для тех, кто не нуждается в улучшении жилищных условий, а вкладывает деньги в недвижимость.
Следующая не менее важная задача — ускорить темпы строительства жилья. При существующих объемах, а также сложившейся методике строительства последний «очередник» получит квартиру не менее чем через 45 лет. Учитывая изменения в структуре (увеличение доли социального жилья до 80%) и необходимые объемы строительства, можно предположить, что после 2010 года необходимо будет около 6,5 лет для решения этой проблемы. Но это совсем не означает, что в Беларуси жилищная проблема перестанет существовать. Времена советской власти, когда квартиры раздавали налево и направо, канули в небытие и у нас. Тем не менее, за последние несколько лет 10 тысяч семей из 450 тысяч нуждающихся улучшили свои жилищные условия. В Минске, наоборот, независимо от ежегодно вводимых 820 тыс. м2 очередь нуждающихся только увеличивается. Этому есть объяснение: столица расширяется, много приезжающих, приняты поправки в жилищный кодекс, согласно которым увеличились критерии «нуждаемости». В общем, в Минске своя специфика. Строя с 2007 года в столице 1,1-1,2 млн м2 жилья, возможно, удастся достичь перелома в сокращении очереди нуждающихся и здесь.
Для выполнения столь грандиозных задач в стране предстоит укрепить мощности строительных организаций — непростая задача, если учесть, что во многих строительных трестах и организациях износ основных фондов достигает 80-90%. Сегодня требуется замена не только оборудования, но и оснастки для более комфортного жилья. По решению Минстройархитектуры НИИ разрабатывают новые серии типовых домов. Стоит задача к 2010 году в 1,5 раза увеличить не только ввод жилья, но и мощности домостроительных организаций. Для этого необходимо на лизинговой основе около 300 млрд рублей для закупки оборудования, оснастки и модернизации. В 2007-2008 гг. все строительные предприятия проведут техперевооружение, не останавливая при этом действующее производство: выпуск конструкций и ввод домов. Для выполнения поставленных задач по строительству жилья необходимы инвестиции и стройматериалы.
В стране, по оценке экспертов, намечается инвестиционный бум. Если 3 года назад инвестиции составляли около миллиарда долларов, то 2005 году — уже $9 млрд. Порядка 25-30% инвестиций приходится на строительство. Что касается строительных материалов, то тут есть проблемы, в первую очередь, связанные с дефицитом цемента. Страна сдерживает экспортные возможности (белорусский цемент очень востребован в России, Польше, странах Балтии, потому что один из самых дешевых), чтобы обеспечить потребности внутреннего рынка. В перспективе мощности по производству цемента увеличатся до 5 млн тонн в год, или в 1,75 раза от сегодняшних. Для этого строится вторая линия на Костюковичском цементном заводе, третья на Кричевском заводе, проектируется вторая очередь на Красносельском цементном заводе.
Александр ПАНИЧ
Одна из важнейших и, пожалуй, самых сложных задач — увеличить долю социального жилья (сегодня к таковому относят квартиры по цене $350-$400 за м2) до 80%. Сейчас этот показатель колеблется в пределах 30-35% от всего вводимого по стране жилья. В условиях быстрого роста городов и улучшения стандартов типовой застройки этого явно недостаточно. Перед строителями стоит задача строить в 2010 году 4,2 млн м2 доступного жилья стоимостью $600-$650 долларов за «квадрат». Из общей цифры, как сообщили в министерстве, «выпадает» миллион квадратных метров на селе — это жилье строители не учитывают, — а оставшийся миллион будет строиться индивидуальными застройщиками. Можно предположить, что механизм строительства рыночного или коммерческого жилья останется неизменным. Цены на это жилье будут даже несколько выше, чем сегодня. На коммерческое жилье город имеет право отнести комплексные затраты по созданию инфраструктуры. Поэтому аукционное выделение земли, где учтена инфраструктура, все эти затраты и интерес застройщика, будет выводить данную категорию жилья на цены в $1000 и даже $1300 за м2. Такая цена будет формироваться только для тех, кто не нуждается в улучшении жилищных условий, а вкладывает деньги в недвижимость.
Следующая не менее важная задача — ускорить темпы строительства жилья. При существующих объемах, а также сложившейся методике строительства последний «очередник» получит квартиру не менее чем через 45 лет. Учитывая изменения в структуре (увеличение доли социального жилья до 80%) и необходимые объемы строительства, можно предположить, что после 2010 года необходимо будет около 6,5 лет для решения этой проблемы. Но это совсем не означает, что в Беларуси жилищная проблема перестанет существовать. Времена советской власти, когда квартиры раздавали налево и направо, канули в небытие и у нас. Тем не менее, за последние несколько лет 10 тысяч семей из 450 тысяч нуждающихся улучшили свои жилищные условия. В Минске, наоборот, независимо от ежегодно вводимых 820 тыс. м2 очередь нуждающихся только увеличивается. Этому есть объяснение: столица расширяется, много приезжающих, приняты поправки в жилищный кодекс, согласно которым увеличились критерии «нуждаемости». В общем, в Минске своя специфика. Строя с 2007 года в столице 1,1-1,2 млн м2 жилья, возможно, удастся достичь перелома в сокращении очереди нуждающихся и здесь.
Для выполнения столь грандиозных задач в стране предстоит укрепить мощности строительных организаций — непростая задача, если учесть, что во многих строительных трестах и организациях износ основных фондов достигает 80-90%. Сегодня требуется замена не только оборудования, но и оснастки для более комфортного жилья. По решению Минстройархитектуры НИИ разрабатывают новые серии типовых домов. Стоит задача к 2010 году в 1,5 раза увеличить не только ввод жилья, но и мощности домостроительных организаций. Для этого необходимо на лизинговой основе около 300 млрд рублей для закупки оборудования, оснастки и модернизации. В 2007-2008 гг. все строительные предприятия проведут техперевооружение, не останавливая при этом действующее производство: выпуск конструкций и ввод домов. Для выполнения поставленных задач по строительству жилья необходимы инвестиции и стройматериалы.
В стране, по оценке экспертов, намечается инвестиционный бум. Если 3 года назад инвестиции составляли около миллиарда долларов, то 2005 году — уже $9 млрд. Порядка 25-30% инвестиций приходится на строительство. Что касается строительных материалов, то тут есть проблемы, в первую очередь, связанные с дефицитом цемента. Страна сдерживает экспортные возможности (белорусский цемент очень востребован в России, Польше, странах Балтии, потому что один из самых дешевых), чтобы обеспечить потребности внутреннего рынка. В перспективе мощности по производству цемента увеличатся до 5 млн тонн в год, или в 1,75 раза от сегодняшних. Для этого строится вторая линия на Костюковичском цементном заводе, третья на Кричевском заводе, проектируется вторая очередь на Красносельском цементном заводе.
Александр ПАНИЧ
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 32 за 2006 год в рубрике новости
