Подарить вторую молодость пятиэтажкам
Проблема износа жилых зданий первых массовых серий затрагивает интересы как самих обитателей "хрущевок", так и строителей, потенциальных инвесторов, муниципальных служб. Сегодня программа реконструкции пятиэтажек развивается в России как на федеральном, так и на региональных уровнях. Как показало внедрение достаточно большого количества проектов модернизации "хрущевок" по всей стране, стоимость реконструкции с надстройкой от одного до четырех дополнительных этажей и заменой внутренних коммуникаций даже в крупных городах оказывается на 35-40% дешевле строительства нового жилья. Каковы же наиболее важные аспекты реконструкции?
Экономический аспект Отметим, что для современного строительства актуально уплотнение, то есть максимально эффективное использование уже имеющихся застроенных площадей. Разрастание города экономически не всегда оправдано, так как требует значительных затрат на освоение новых территорий, создание городских коммунальных сетей, проведение дорог и т.д. Кварталы пятиэтажек, как правило, находятся недалеко от центра города, в районах с развитой инфраструктурой. Но в основном кварталы, построенные в 60-х годах, являются низкоплотной застройкой — всего до 4000 м2 на гектар, что в 2-2,5 раза ниже плотности застройки кварталов 80-х годов. Столь низкая эффективность использования земельных участков в районах с высокой рыночной стоимостью земли и жилья в настоящее время делает эти участки привлекательными для потенциальных инвесторов. Реконструкция пятиэтажек может дать городам дополнительные площади на уже освоенных территориях: запас прочности несущих конструкций зданий (конечно, далеко не всех типовых серий) позволяет осуществлять надстройку до 9 этажей, а значительные резервы территорий кварталов дают возможность увеличить плотность существующей застройки за счет пристройки дополнительных секций или точечной застройки новыми зданиями. Среднестатистический российский городской бюджет (исключая Москву), как правило, может обеспечить только до 10-15% необходимой для этого суммы. Поэтому в финансирование проектов реконструкции ветхого жилья привлекаются бюджетные средства, выделенные на капремонт зданий, ипотечные и коммерческие инвестиции.
Привлечение средств жильцов, столь распространенное в странах Восточной Европы, в России пока не реализуется в силу социальных причин. Что касается внебюджетного финансирования, то определяющим фактором для принятия решения об инвестировании, естественно, является оценка рентабельности проектов реконструкции ветхого жилого фонда. О том, насколько выгодно вложение средств в программу реконструкции, можно судить на основании расчетов по сроку окупаемости пилотных проектов (с учетом уменьшения затрат на отопление зданий в результате их тепловой модернизации). В основном, сроки окупаемости проектов реконструкции определяют два параметра: стоимость кредитования и местные тарифы на отопление. В настоящее время кредиты в России стоят от 9 до 14 процентов в год. Однако реально намечается тенденция к снижению процентных ставок для отечественных инвесторов. За последние два года ставка рефинансирования ЦБ РФ (от которой непосредственно и зависит стоимость кредитов) сократилась вдвое, что позволяет говорить о скором достижении европейского уровня — менее 9%. Поэтому можно надеяться на то, что все больше компаний будет проявлять интерес к участию в тендерах по программе реконструкции ветхого жилого фонда. Что касается тарифов на отопление, то в России они одни из самых низких в мире. Внутренние и экспортные цены на энергоносители различаются в 2-3 раза. Однако в последние годы наблюдается постоянное повышение уровня цен на топливо (в частности, на газ — не менее чем на 20% в год). Эксперты прогнозируют дальнейший рост тарифов, которые за ближайшие 5-10 лет увеличатся как минимум в 1,5 раза. С экономической точки зрения такой рост закономерен и необходим для окупаемости добычи и производства топлива.
В то же время, по расчетам специалистов, при сегодняшнем уровне тарифов на отопление и снижении процентной ставки до 5% в год (что вполне реально и ожидается в ближайшие годы) период окупаемости проекта реконструкции пятиэтажек составит примерно 10 лет, что является весьма рентабельным как для западных, так и для российских инвесторов. Надо учесть также, что даже в регионах с относительно невысоким уровнем цен на недвижимость доход от продажи новых квартир только на двух уровнях надстроенной в ходе модернизации мансарды позволяет проводить санацию всего здания без затрат для жильцов и городской казны. Реализация же квартир на третьем этаже надстройки делает проект коммерчески выгодным. При реконструкции не требуется отвод территории, а за счет надстройки и расширения зданий повышается интенсивность использования городских территорий. В результате появляется возможность получить жилую дополнительную площадь на подготовленных в инженерном отношении участках со значительной экономией энергии и ресурсов. Прирост жилплощади при реконструкции зданий в 1,5-2 раза дешевле, чем новое строительство, на 25-40% снижаются расходы материальных ресурсов, в 1,5 раза — затраты на строительство инженерной инфраструктуры. Дополнительная теплозащита зданий с установкой контрольно-измерительных приборов позволяет сократить потребление энергии на 40%.
Расчеты показывают, что в крупных городах реконструкции целесообразно подвергнуть 25-30% домов. Это составит 700 млн м2 общей площади. При среднем показателе прироста площади жилья за счет надстройки этажей и пристроек до 40% будет дополнительно получено 280 м2 общей площади. Надо также заметить, что теплозащитные мероприятия являются одним из основных направлений модернизации "хрущевок", обеспечивающих сбережение средств, столь необходимых муниципальным службам. Дело в том, что весомая экономия на отоплении модернизированных зданий и снижение транспортных теплопотерь в обновленных коммунальных сетях высвобождает значительные муниципальные средства, которые можно, опять-таки, направить на реконструкцию следующих кварталов пятиэтажек или на другие проблемные сектора ЖКХ. Развитию благоприятного эффекта способствуют также привлечение местной рабочей силы и размещение заказов на реконструкцию у местных подрядчиков. Практический аспект В Москве практическим путем пришли к выводу, что снос "хрущевки" и строительство нового многоэтажного здания зачастую обходятся почти вдвое дороже санации. Например, стоимость реконструкции жилого дома на Химкинском бульваре оказалась на 10-15% ниже стоимости строительства самого здания. Дом, построенный в 1965 году, полностью видоизменился: стал 9-этажным, более теплым, в нем появились лифт, мусоропровод и балконы. Общая площадь квартир увеличилась более чем в 2 раза, появились шесть четырехкомнатных и четыре пятикомнатные квартиры. От "хрущевки" остались только фундамент, три несущих стены и лестничные клетки. В Санкт-Петербурге консорциумом, созданным компаниями Rockwool, Danfoss и другими, была проведена реконструкция пятиэтажного панельного дома серии I-507-3 на улице Торжковской, 16.
Проект предусматривал строительство современных квартир в мансардном этаже, а также дополнительную теплоизоляцию внешних стен, замену окон и оборудования автоматического регулирования отопления. Все работы проводились без отселения жильцов. Существенная выгода от такого рода модернизации пятиэтажек состоит в том, что затраты на отопление жилых крупнопанельных домов можно снизить почти вдвое. Расчетная стоимость всего комплекса работ по реконструкции составила около $230 за 1 м2. Ресурс такого модернизированного здания включая мансардную надстройку определяется проектировщиками по меньшей мере в 50-60 лет. Сегодня реализация проектов по реконструкции и обновлению ветхого жилого фонда уже поставлена "на поток". Дома модернизируют целыми кварталами как в обеих российских столицах, так и в других городах — Сургуте, Екатеринбурге, Череповце, Казани, Челябинске, Перми, Новосибирске. Социальный аспект Конечной целью жилищно-коммунальной реформы является повышение комфортности проживания и уровня обслуживания жильцов.
В рамках этой реформы реконструкция пятиэтажек может способствовать решению части задач. Во-первых, при модернизации происходит обязательное утепление наружных стен, а это уменьшает затраты жильцов на оплату отопления (тот факт, что жителям вскоре придется полностью оплачивать коммунальные услуги, сомнению не подлежит). Во-вторых, в ходе реконструкции предусмотрено установление различных тепло- и водосчетчиков во всем доме, то есть жильцы будут платить только за реально потраченные тепло и воду. В-третьих, производится укрепление или реставрация балконов, козырьков, в домах появляются лифты и теплые тамбуры и т.д. Вследствие описанных изменений вырастает рыночная стоимость квартир. В том случае, если жилец захочет улучшить свои жилищные условия с помощью ипотечного кредита, сумма залога за жилье будет значительно выше, нежели до реконструкции. Таким образом, в модернизации "хрущевских" кварталов заинтересованы все стороны. Для города это снижение энергозатрат и, следовательно, нагрузки на муниципальный бюджет, а также частичное решение проблемы очередников и обитателей ветхого и аварийного фонда. Для инвесторов — надежное вложение средств с достаточно высоким уровнем доходности.
А обитатели пятиэтажек получают жилье (при этом не уезжая со старого места) с более высокими потребительскими качествами.
Подготовил Вячеслав ГИЛЕВИЧ
Экономический аспект Отметим, что для современного строительства актуально уплотнение, то есть максимально эффективное использование уже имеющихся застроенных площадей. Разрастание города экономически не всегда оправдано, так как требует значительных затрат на освоение новых территорий, создание городских коммунальных сетей, проведение дорог и т.д. Кварталы пятиэтажек, как правило, находятся недалеко от центра города, в районах с развитой инфраструктурой. Но в основном кварталы, построенные в 60-х годах, являются низкоплотной застройкой — всего до 4000 м2 на гектар, что в 2-2,5 раза ниже плотности застройки кварталов 80-х годов. Столь низкая эффективность использования земельных участков в районах с высокой рыночной стоимостью земли и жилья в настоящее время делает эти участки привлекательными для потенциальных инвесторов. Реконструкция пятиэтажек может дать городам дополнительные площади на уже освоенных территориях: запас прочности несущих конструкций зданий (конечно, далеко не всех типовых серий) позволяет осуществлять надстройку до 9 этажей, а значительные резервы территорий кварталов дают возможность увеличить плотность существующей застройки за счет пристройки дополнительных секций или точечной застройки новыми зданиями. Среднестатистический российский городской бюджет (исключая Москву), как правило, может обеспечить только до 10-15% необходимой для этого суммы. Поэтому в финансирование проектов реконструкции ветхого жилья привлекаются бюджетные средства, выделенные на капремонт зданий, ипотечные и коммерческие инвестиции.
Привлечение средств жильцов, столь распространенное в странах Восточной Европы, в России пока не реализуется в силу социальных причин. Что касается внебюджетного финансирования, то определяющим фактором для принятия решения об инвестировании, естественно, является оценка рентабельности проектов реконструкции ветхого жилого фонда. О том, насколько выгодно вложение средств в программу реконструкции, можно судить на основании расчетов по сроку окупаемости пилотных проектов (с учетом уменьшения затрат на отопление зданий в результате их тепловой модернизации). В основном, сроки окупаемости проектов реконструкции определяют два параметра: стоимость кредитования и местные тарифы на отопление. В настоящее время кредиты в России стоят от 9 до 14 процентов в год. Однако реально намечается тенденция к снижению процентных ставок для отечественных инвесторов. За последние два года ставка рефинансирования ЦБ РФ (от которой непосредственно и зависит стоимость кредитов) сократилась вдвое, что позволяет говорить о скором достижении европейского уровня — менее 9%. Поэтому можно надеяться на то, что все больше компаний будет проявлять интерес к участию в тендерах по программе реконструкции ветхого жилого фонда. Что касается тарифов на отопление, то в России они одни из самых низких в мире. Внутренние и экспортные цены на энергоносители различаются в 2-3 раза. Однако в последние годы наблюдается постоянное повышение уровня цен на топливо (в частности, на газ — не менее чем на 20% в год). Эксперты прогнозируют дальнейший рост тарифов, которые за ближайшие 5-10 лет увеличатся как минимум в 1,5 раза. С экономической точки зрения такой рост закономерен и необходим для окупаемости добычи и производства топлива.
В то же время, по расчетам специалистов, при сегодняшнем уровне тарифов на отопление и снижении процентной ставки до 5% в год (что вполне реально и ожидается в ближайшие годы) период окупаемости проекта реконструкции пятиэтажек составит примерно 10 лет, что является весьма рентабельным как для западных, так и для российских инвесторов. Надо учесть также, что даже в регионах с относительно невысоким уровнем цен на недвижимость доход от продажи новых квартир только на двух уровнях надстроенной в ходе модернизации мансарды позволяет проводить санацию всего здания без затрат для жильцов и городской казны. Реализация же квартир на третьем этаже надстройки делает проект коммерчески выгодным. При реконструкции не требуется отвод территории, а за счет надстройки и расширения зданий повышается интенсивность использования городских территорий. В результате появляется возможность получить жилую дополнительную площадь на подготовленных в инженерном отношении участках со значительной экономией энергии и ресурсов. Прирост жилплощади при реконструкции зданий в 1,5-2 раза дешевле, чем новое строительство, на 25-40% снижаются расходы материальных ресурсов, в 1,5 раза — затраты на строительство инженерной инфраструктуры. Дополнительная теплозащита зданий с установкой контрольно-измерительных приборов позволяет сократить потребление энергии на 40%.
Расчеты показывают, что в крупных городах реконструкции целесообразно подвергнуть 25-30% домов. Это составит 700 млн м2 общей площади. При среднем показателе прироста площади жилья за счет надстройки этажей и пристроек до 40% будет дополнительно получено 280 м2 общей площади. Надо также заметить, что теплозащитные мероприятия являются одним из основных направлений модернизации "хрущевок", обеспечивающих сбережение средств, столь необходимых муниципальным службам. Дело в том, что весомая экономия на отоплении модернизированных зданий и снижение транспортных теплопотерь в обновленных коммунальных сетях высвобождает значительные муниципальные средства, которые можно, опять-таки, направить на реконструкцию следующих кварталов пятиэтажек или на другие проблемные сектора ЖКХ. Развитию благоприятного эффекта способствуют также привлечение местной рабочей силы и размещение заказов на реконструкцию у местных подрядчиков. Практический аспект В Москве практическим путем пришли к выводу, что снос "хрущевки" и строительство нового многоэтажного здания зачастую обходятся почти вдвое дороже санации. Например, стоимость реконструкции жилого дома на Химкинском бульваре оказалась на 10-15% ниже стоимости строительства самого здания. Дом, построенный в 1965 году, полностью видоизменился: стал 9-этажным, более теплым, в нем появились лифт, мусоропровод и балконы. Общая площадь квартир увеличилась более чем в 2 раза, появились шесть четырехкомнатных и четыре пятикомнатные квартиры. От "хрущевки" остались только фундамент, три несущих стены и лестничные клетки. В Санкт-Петербурге консорциумом, созданным компаниями Rockwool, Danfoss и другими, была проведена реконструкция пятиэтажного панельного дома серии I-507-3 на улице Торжковской, 16.
Проект предусматривал строительство современных квартир в мансардном этаже, а также дополнительную теплоизоляцию внешних стен, замену окон и оборудования автоматического регулирования отопления. Все работы проводились без отселения жильцов. Существенная выгода от такого рода модернизации пятиэтажек состоит в том, что затраты на отопление жилых крупнопанельных домов можно снизить почти вдвое. Расчетная стоимость всего комплекса работ по реконструкции составила около $230 за 1 м2. Ресурс такого модернизированного здания включая мансардную надстройку определяется проектировщиками по меньшей мере в 50-60 лет. Сегодня реализация проектов по реконструкции и обновлению ветхого жилого фонда уже поставлена "на поток". Дома модернизируют целыми кварталами как в обеих российских столицах, так и в других городах — Сургуте, Екатеринбурге, Череповце, Казани, Челябинске, Перми, Новосибирске. Социальный аспект Конечной целью жилищно-коммунальной реформы является повышение комфортности проживания и уровня обслуживания жильцов.
В рамках этой реформы реконструкция пятиэтажек может способствовать решению части задач. Во-первых, при модернизации происходит обязательное утепление наружных стен, а это уменьшает затраты жильцов на оплату отопления (тот факт, что жителям вскоре придется полностью оплачивать коммунальные услуги, сомнению не подлежит). Во-вторых, в ходе реконструкции предусмотрено установление различных тепло- и водосчетчиков во всем доме, то есть жильцы будут платить только за реально потраченные тепло и воду. В-третьих, производится укрепление или реставрация балконов, козырьков, в домах появляются лифты и теплые тамбуры и т.д. Вследствие описанных изменений вырастает рыночная стоимость квартир. В том случае, если жилец захочет улучшить свои жилищные условия с помощью ипотечного кредита, сумма залога за жилье будет значительно выше, нежели до реконструкции. Таким образом, в модернизации "хрущевских" кварталов заинтересованы все стороны. Для города это снижение энергозатрат и, следовательно, нагрузки на муниципальный бюджет, а также частичное решение проблемы очередников и обитателей ветхого и аварийного фонда. Для инвесторов — надежное вложение средств с достаточно высоким уровнем доходности.
А обитатели пятиэтажек получают жилье (при этом не уезжая со старого места) с более высокими потребительскими качествами.
Подготовил Вячеслав ГИЛЕВИЧ
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 06 за 2005 год в рубрике жкх
