Сохранение, модернизация, реконструкция и понижение этажности панельных зданий в Германии
Сообщение, сделанное 9 декабря 2004 г. на международном научно-техническом семинаре "Комплексная реконструкция массовой жилой застройки — условие устойчивого развития жилых массивов" заведующим бюро научно-технической информации и международного сотрудничества УП "Институт НИПТИС" Вольфгангом Аренсом.
Фонд построенных промышленным способом жилых домов в старых и новых федеральных землях Германии имеет значительные различия. В то время как в старых федеральных землях на долю блочного строительства приходится лишь 3,3% от 28,9 млн единиц жилой площади, в новых федеральных землях она составила 31% от 7,04 млн единиц жилой площади. Из-за перенасыщения спроса в середине 70-х гг. в старых федеральных землях жилищное строительство значительно сократилось, в то время как в новых федеральных землях в период с 1960 по 1989 гг. с нарастающей тенденцией было построено в общей сложности 2,17 млн единиц жилой площади. При переходе от блочного к панельному типу темпы строительства увеличились с 0,8 до 5,0 при строительстве жилых домов, школ и детских садов. В жилом фонде новых федеральных земель Германии все в большей степени возникает проблема пустующих квартир. При этом из-за неудовлетворительной степени сохранности, недостаточно высокого строительно-технического стандарта оснащения, а также из-за высоких эксплуатационных расходов сдача жилья внаем ограничивается.
Таким образом, цель содержания и модернизации заключается в следующем. Во-первых, в повышении ценности жилья за счет конструктивных мер. Во-вторых, в снижении эксплуатационных расходов, к примеру, за счет энергосбережения. В-третьих, в одновременном повышении долговечности зданий. Особенно привлекательным потенциалом обладают здания, построенные промышленным способом — вследствие наличия множества существующих типовых серий зданий. Подобная ситуация делает возможной разработку и применение недорогих ремонтных решений. При этом необходимо учитывать особенности демографического развития Германии. Данная необходимость связана со строительством жилья для пожилых людей и инвалидов. Количество престарелых людей в Германии возрастет с 16,5 млн на сегодняшний день до 26 млн к 2030 г. Их доля в общем количестве населения увеличится с 20,4% до 33,6%.
С 1990 г. по сегодняшний день санирована и модернизирована большая часть квартир в крупнопанельных домах, причем федеральные правительства земель выделили значительные средства, способствующие улучшению качества жилья в квартирах и окружающей обстановки. Прежде всего были выполнены уникальные строительные работы без отселения жильцов. В настоящее время стало ясно, что в регионах и городах со слабым экономическим, социальным и демографическим развитием наблюдается рост численности пустующих квартир. В некоторых районах с особенно острой нехваткой рабочих мест и недостаточно развитой инфраструктурой доля пустующих квартир составляет не менее 20% (в последующие годы на всей территории ФРГ это составит примерно 1 млн квартир). Количество пустующих квартир не уменьшится даже после модернизации — престижность жилья не повысится. Исходя из современных градостроительных и социальных концепций наряду с улучшением условий проживания и общественной, в особенности функциональной, переделкой квартир, частичным их демонтажом с целью уменьшения количества полных этажей следует осуществлять либо частичный демонтаж, либо полный снос. Это должно обусловить устойчивое градостроительное преобразование и социальное повышение престижности жилья в местах крупнопанельной застройки.
Осуществление этих работ потребует выполнения широких конструктивных преобразований. Речь идет о необходимости выполнения таких видов работ, как, например, вырезание новых дверных проемов и расширение существующих проемов в железобетонных стенах и перегородках; вырезание проемов в наружных стенах с целью встраивания новых окон, а также пассажирских лифтов; вырезание парапетных стенок для размещения крупногабаритных окон вплоть до уровня пола; сооружение потолочных отверстий для размещения внутренних лестниц для функционального соединения двух уровней квартиры. На первом этапе эти изменения состояния железобетонных конструкций крупнопанельных зданий представляются беспроблемными в техническом аспекте при условии отселения квартиросъемщиков. Но проблема как раз и состоит в том, что специалистам жилищно-эксплуатационных предприятий отлично известно: выселившийся из квартиры съемщик не обязательно вернется в свою бывшую квартиру, так как сегодня наблюдается стремительный рост предложения квартир. Таким образом, названные предприятия весьма заинтересованы в том, чтобы не только предложить квартиросъемщику новые технические решения и функциональные улучшения качества данного жилья, но и удержать съемщика в данной квартире. Это означает, что максимальная часть ремонтно-строительных работ должна осуществляться без отселения жильцов. Данный процесс уже прослеживается во многих городах Германии: Берлине, Лейпциге, Эрфурте, Ляйнефельде, Йене, Хойерсверде, Шведте, Ростоке.
Подготовил Сергей ЗОЛОТОВ
Фонд построенных промышленным способом жилых домов в старых и новых федеральных землях Германии имеет значительные различия. В то время как в старых федеральных землях на долю блочного строительства приходится лишь 3,3% от 28,9 млн единиц жилой площади, в новых федеральных землях она составила 31% от 7,04 млн единиц жилой площади. Из-за перенасыщения спроса в середине 70-х гг. в старых федеральных землях жилищное строительство значительно сократилось, в то время как в новых федеральных землях в период с 1960 по 1989 гг. с нарастающей тенденцией было построено в общей сложности 2,17 млн единиц жилой площади. При переходе от блочного к панельному типу темпы строительства увеличились с 0,8 до 5,0 при строительстве жилых домов, школ и детских садов. В жилом фонде новых федеральных земель Германии все в большей степени возникает проблема пустующих квартир. При этом из-за неудовлетворительной степени сохранности, недостаточно высокого строительно-технического стандарта оснащения, а также из-за высоких эксплуатационных расходов сдача жилья внаем ограничивается.
Таким образом, цель содержания и модернизации заключается в следующем. Во-первых, в повышении ценности жилья за счет конструктивных мер. Во-вторых, в снижении эксплуатационных расходов, к примеру, за счет энергосбережения. В-третьих, в одновременном повышении долговечности зданий. Особенно привлекательным потенциалом обладают здания, построенные промышленным способом — вследствие наличия множества существующих типовых серий зданий. Подобная ситуация делает возможной разработку и применение недорогих ремонтных решений. При этом необходимо учитывать особенности демографического развития Германии. Данная необходимость связана со строительством жилья для пожилых людей и инвалидов. Количество престарелых людей в Германии возрастет с 16,5 млн на сегодняшний день до 26 млн к 2030 г. Их доля в общем количестве населения увеличится с 20,4% до 33,6%.
С 1990 г. по сегодняшний день санирована и модернизирована большая часть квартир в крупнопанельных домах, причем федеральные правительства земель выделили значительные средства, способствующие улучшению качества жилья в квартирах и окружающей обстановки. Прежде всего были выполнены уникальные строительные работы без отселения жильцов. В настоящее время стало ясно, что в регионах и городах со слабым экономическим, социальным и демографическим развитием наблюдается рост численности пустующих квартир. В некоторых районах с особенно острой нехваткой рабочих мест и недостаточно развитой инфраструктурой доля пустующих квартир составляет не менее 20% (в последующие годы на всей территории ФРГ это составит примерно 1 млн квартир). Количество пустующих квартир не уменьшится даже после модернизации — престижность жилья не повысится. Исходя из современных градостроительных и социальных концепций наряду с улучшением условий проживания и общественной, в особенности функциональной, переделкой квартир, частичным их демонтажом с целью уменьшения количества полных этажей следует осуществлять либо частичный демонтаж, либо полный снос. Это должно обусловить устойчивое градостроительное преобразование и социальное повышение престижности жилья в местах крупнопанельной застройки.
Осуществление этих работ потребует выполнения широких конструктивных преобразований. Речь идет о необходимости выполнения таких видов работ, как, например, вырезание новых дверных проемов и расширение существующих проемов в железобетонных стенах и перегородках; вырезание проемов в наружных стенах с целью встраивания новых окон, а также пассажирских лифтов; вырезание парапетных стенок для размещения крупногабаритных окон вплоть до уровня пола; сооружение потолочных отверстий для размещения внутренних лестниц для функционального соединения двух уровней квартиры. На первом этапе эти изменения состояния железобетонных конструкций крупнопанельных зданий представляются беспроблемными в техническом аспекте при условии отселения квартиросъемщиков. Но проблема как раз и состоит в том, что специалистам жилищно-эксплуатационных предприятий отлично известно: выселившийся из квартиры съемщик не обязательно вернется в свою бывшую квартиру, так как сегодня наблюдается стремительный рост предложения квартир. Таким образом, названные предприятия весьма заинтересованы в том, чтобы не только предложить квартиросъемщику новые технические решения и функциональные улучшения качества данного жилья, но и удержать съемщика в данной квартире. Это означает, что максимальная часть ремонтно-строительных работ должна осуществляться без отселения жильцов. Данный процесс уже прослеживается во многих городах Германии: Берлине, Лейпциге, Эрфурте, Ляйнефельде, Йене, Хойерсверде, Шведте, Ростоке.
Подготовил Сергей ЗОЛОТОВ
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 50 за 2004 год в рубрике жкх
