Центр AOL Time Warner на площади Колумба в Нью-Йорке

О пользе культурных арендаторов

На прошлой неделе власти штата и города Нью-Йорк объявили о своем выборе учреждений культуры, которые станут арендаторами зданий на участке Всемирного торгового центра. Губернатор Джордж Патаки, мэр Майкл Блумберг и чиновники Корпорации развития Нижнего Манхэттена поздравили избранных — театры Signature и Joyce, художественный Freedom-центр и Центр рисунка.

Пока неясно, как распределится бремя сбора средств для строительства новых зданий: какую часть придется искать самим учреждениям искусств, какую — застройщику, то есть Корпорации развития Нижнего Манхэттена. Последняя предпочла бы иметь своим главным "культурным" арендатором нью-йоркскую Оперу, потому что та могла бы приносить больший доход, чем менее известные Joyce и Signature. Но решение принято, и корпорация, будучи девелопером застройки Нулевого участка ВТЦ, в ближайшие полгода только на планирование зданий для учреждений культуры должна будет потратить $3 млн. Так что в Нью-Йорке будет очередное масштабное прибежище муз. Это уже традиция, которая началась после создания Линкольн-центра, который возник на месте трущоб, где еще в 1961 году снимался фильм "Вестсайдская история". Ныне там расположены такие известные на весь мир культурные заведения, как Метрополитан-опера, Театр балета штата Нью-Йорк, Театр Вивиан Бамон, Публичная театральная библиотека, Музей исполнительских искусств и Джульярдская музыкальная школа.
В 1997 году в Нью-Йорке задумали снести старый выставочный зал Колизеум и построить на его месте комплекс, который теперь получил название Центр AOL Time Warner, так как там расположилась новая штаб-квартира одноименной компании и студии телекомпании CNN. Медиа-гигант и 2000 его служащих занимают площадь в 864.000 кв. футов.

Центр на знаменитой площади Колумба, которая считается географическим центром Нью-Йорка, перед самым входом в Центральный Парк обещает стать не только новым символом города, но и точкой отсчета в истории девелопмента комплексов смешанного использования. На нескольких нижних этажах расположился пассаж Palladium с фешенебельными магазинами и такими всемирно известными ресторанами, как Jean Georges и Thomas Keller. Главными архитектурными особенностями нового комплекса площадью 2,8 млн кв. футов (200.000 м2), строительство которого обошлось в $1,7 млрд, стали две идентичные 80-этажные башни высотой 235 м, вставшие в ряд с другими пятью (!) парами роскошных многоквартирных зданий-близнецов, построенных еще в начале 30-х годов прошлого века. В двух башнях-близнецах разместились супердорогие квартиры-кондоминиумы и номера пятизвездочной гостиницы Mandarin Oriental.

Но с самого момента зарождения этого гигантского проекта городские власти в лице тогдашнего мэра Рудольфа Джулиани требовали, чтобы искусство также занимало там значительную часть. Будучи любителем оперы, Джулиани сначала предполагал построить оперный театр. Но после некоторых уговоров было решено открыть в будущем Time Warner джазовый центр. Эту идею поддержал и преемник Джулиани на посту мэра Майкл Блумберг, и вот уже нынешней осенью первый и единственный пока в своем роде специально построенный за $128 млн "Дом джаза" площадью 100.000 кв. футов откроет свои двери для публики. В центре будет зал на 1100 мест, исполнительский атриум на 600 мест и джазовое кафе на 140 мест, а также звукозаписывающие студии и классы для обучения.
Все это расположится в самой середине центра Time Warner над роскошными магазинами и ресторанами. Автором проекта Джазового центра стал Рафаэль Виньоли — не только суперзвезда архитектурного Нью-Йорка, но и великолепный пианист, за плечами которого множество построенных и строящихся концертных залов.
Так что без "Дома джаза" такого грандиозного и многопрофильного проекта, как Time Warner центр, могло бы и не быть. Джулиани буквально вынудил застройщиков включить его в программу комплекса. В противном случае он пообещал вообще заблокировать этот проект.

Всем рекордам надо славные дать имена

Застройка площади Колумба стала кульминацией самого дорогого в мире коридора недвижимости, берущего свое начало на Парк Авеню и простирающегося вдоль Центрального парка, где стоит стена зданий с видами, о которых мечтает каждый.
Об уникальности центра AOL Time Warner, наверное, больше всего говорят цены на тамошнее жилье. Всего здесь 191 квартира. В Южной башне они располагаются с 52-го этажа по 80-й, а в Северной — над отелем — с 64-го по 80-й. Квартиры, имеющие от двух до четырех спален, общей площадью от 120 до 365 м2 стоят от $1,7 млн. Каждую из башен венчают 5 этажей пентхаусов, каждый из которых займет свой собственный этаж площадью в 800 м2. Цены на эти воздушные замки составляют от $25 до $35 млн и выше. Агенты по недвижимости утверждают, что почти 60% квартир были проданы за общую сумму около $600 млн при том, что, купив эти квартиры, владельцы должны еще ежемесячно платить за их обслуживание в зависимости от площади от $3000 до $20.000 и больше.

Среди новых владельцев много иностранцев, однако в большинстве это местные богачи, которые уже располагают "гнездышками" в этом районе, но не прочь улучшить качество своей жизни. Среди покупателей есть и просто коллекционеры недвижимости, которые скупают "лакомые куски" по всему миру и боятся упустить очередную возможность в самом новом и престижном комплексе Нью-Йорка.
Поразительно, но, когда в третьем квартале прошлого года средняя цена квартир на Манхэттене достигала $575.000, средняя цена на квартиры в центре Time Warner была $916.959. Без сомнения, здесь не обошлось без влияния рекорда продаж жилья в Нью-Йорке, поставленного британским финансистом Дэвидом Мартинесом, который заплатил $45 млн за пентхаус со стеклянными стенами высотой 7,5 м на 76-77 этажах южной башни.
Надо сказать, что рекордов у Time Warner хватает. Во-первых, это крупнейший строительный проект Нью-Йорка со времени постройки Всемирного торгового центра. Во-вторых, это первое крупное здание, построенное после 11 сентября, хотя строить его начали еще до атаки. Наконец, это крупнейший финансированный частным образом проект смешанного использования, построенный в Америке. Корпорация General Motors Acceptance Commercial Mortgage внесла $1,3 млрд. Эта цифра включает ссуду на строительство в размере $1,1 млрд — вклад, тоже, кстати, рекордный, — крупнейший из когда-либо сделанных в США в частный девелоперский проект.

Компании, имеющие ко всему этому отношение
Разработчики облюбовали участок бывшего нью-йоркского выставочного зала Колизеум много десятилетий назад. Колизеум стал не нужен еще в 1986 году, когда в Нью-Йорке открылся новый выставочный Джавиц-центр. И площадь Колумба в те времена была чем-то вроде пустыря, окруженного респектабельными и оживленными кварталами. Люди просто пересекали ее, направляясь по своим делам. Поэтому было решено устроить там торговый комплекс. Причем магазины должны были привлечь в первую очередь не туристов, а именно жителей города, поэтому они даже закрываются не в семь вечера, как другие, а в десять-одиннадцать.
Власти выставили участок на продажу, и компании Boston Properties и Mortimer Zuckerman, которые также владеют нью-йоркской газетой "Дэйли Ньюс", предложили свой проект — небоскреб высотой 280 м, автором которого был архитектор Моше Сафди. Но его предложение натолкнулось на сильнейшую оппозицию со стороны жителей Манхэттена. Дошло до демонстрации, организованной Муниципальным обществом искусств, когда протестующие вышли с черными зонтиками, символизирующими тень высотного здания, которая неизбежно легла бы на любимый всеми ньюйоркцами Центральный парк. Затем последовал обвал 1987 года на фондовой бирже, и Zuckerman снял свое предложение.

Кризис, разразившийся на нью-йоркском рынке недвижимости в 1989 году, привел к дальнейшим задержкам. Только в 1996 году администрация Джулиани и транспортные власти города, владевшие участком, объявили новый конкурс проектов. Выиграв его в 1998 году, девелоперская команда в составе Related Companies и Apollo Real Estate Advisors выкупила у города землю за $346 млн плюс другие затраты, которые увеличили полную покупную цену до $400 млн. Наконец, в июне 2000 года мэр Рудольф Джулиани официально объявил о начале новой застройки площади Колумба.
Успеху Related Companies способствовал целый ряд обстоятельств. Во-первых, сыграла свою роль ссуда на строительство в $1,3 млрд от GMAC Commercial Mortgage. Девелоперам вместе с AOL Time Warner оставалось внести оставшиеся $400 млн. Во-вторых, немаловажной была готовность AOL Time Warner стать главным арендатором. Глава Related Companies Стив Росс убедил будущего владельца в том, что такой компании просто необходимо собственное здание, которое, к тому же, вероятнее всего, станет новой визитной карточкой города. Переговоры с Time Warner велись больше четырех лет — еще до того, как компания сделала шаг, который большинство экспертов расценивают как катастрофу — имеется в виду слияние с America Online. После этого объединенная компания серьезно пострадала от неразберихи с ценами на акции, неумелого руководства, краха в индустрии высоких технологий, резкого спада рекламы и федерального расследования ее методов регистрации доходов. Правда, девелоперы утверждают, что проблемы AOL не помешали проекту и не стали фактором дополнительного финансового риска.

На пользу проекту Related Companies пошел и удачный выбор архитектора, которым стал Дэвид Чайлдс из нью-йоркского офиса Skidmore, Owings and Merrill, хорошо известный нашим постоянным читателям по проекту нового ВТЦ. У него была непростая задача: шутка ли, шесть направлений использования в одном здании. Чайлдс разделил его на три части: изогнутую галерею, пару кристаллообразных фундаментов и башни, развернутые от улицы и образующие ромб, так что здание целиком кажется заворачивающимся вверх. Интересно, что Чайлдс затем ввязался в спор с Даниелем Либескиндом в проекте ВТЦ именно из-за формы будущей Башни Свободы. Либескинд настаивал на придуманной им форме оригами, тогда как Чайлдс придерживался более строгого дизайна. Между тем, хотя здание Time Warner и не выглядит очень уж нетрадиционным, оно, тем не менее, основано на игре скошенных поверхностей и острых углов — то есть совершенно в духе Либескинда. Другое дело, что Либескинд использовал все это ради эстетики, а Чайлдс пытался решить градостроительные проблемы — вписать массивное здание в чуждый ему сложный перекресток и сделать его органичным в этом месте.
Для осуществления нового проекта сформировалась и новая девелоперская команда — Columbus Centre — в составе Related Companies, Apollo Real Estate Advisors и Palladium. Этот консорциум возглавила Related Companies — лидер в своей отрасли в США. Компания была основана в 1972 году под названием Related Housing Companies (то есть что-то вроде "Компании, имеющие отношение к жилищному строительству"). Ее до сих пор возглавляет основавший ее Стивен Росс. С самого начала он понял, что только многопрофильная команда опытных профессионалов может привести к успеху интегрированную компанию недвижимости, которой он воображал свое детище. Сегодня в команде Росса люди, имеющие опыт работы в среднем более 20 лет, и более 14 лет — в Related Companies.

Компания процветала, комбинируя в своих проектах инновационную архитектуру, сложные стратегии финансирования и долгосрочные обязательства собственности и управления недвижимостью с правильным выбором партнеров и своими уникальными конкурентными преимуществами. В Related Companies старались использовать возможности, которые другие не всегда даже могли разглядеть. Там создали многочисленные инновационные стратегии финансирования, которые теперь превратились в отраслевые стандарты. Это, в частности, помогло в строительстве поддерживаемых правительством качественных жилых многоквартирных зданий и комплексов смешанного использования, которые теперь доминируют на рынке недвижимости США. Эту инициативу компания взяла на себя еще в 1970-е. К концу десятилетия Related владела более $40 млн в акциях, что позволило ей поддержать более 50 девелоперских программ общей стоимостью свыше $250 млн. Стратегией Related еще тогда было создание инновационных инвестиционных средств для учреждений и индивидуальных заказчиков.
Полностью интегрированная компания позволяет координировать действия всех своих подразделений. В частности, подразделение Related, занимающееся девелопментом, действует через 8 операционных единиц. Так, финансирование спонсируемых правительством программ требует знания сложных инструкций и требований, установленных местными, государственными и федеральными органами. Эти знания и опыт помогают Related Companies серьезно сокращать расходы и устанавливать отношения с наивыгоднейшими партнерами.

Теперь в портфеле компании проекты более чем на $8 млрд. Такой уровень создает существенные возможности для покупки и ведения переговоров. Расценки на строительство снижаются, и компания может эффективнее управлять своими операционными активами. В настоящее время Related Companies контролирует более 21.000 квартир и 350.000 кв. футов коммерческих и торговых площадей, расположенных в 125 зданиях в 9 штатах. Помимо прочего, это дает прямой доступ в реальном времени к информации об эксплуатационных расходах и состоянии рынка.
Related Companies — ведущий застройщик Манхэттена. Помимо такой драгоценности, как Центр Time Warner, она создала в Нью-Йорке офисы для таких гигантов глобального бизнеса, как Bertelsmann, Revlon, Nestle Foods, American Brands, International Paper и Computer Associates Interna-tional. Росс считается одним из крупнейших девелоперов Нью-Йорка. В 2002 году его включили в список "100 самых влиятельных бизнесменов". А в июне прошлого года федерация недвижимости Нью-Йорка, действующая от имени крупнейшей в мире локальной филантропической организации Объединенное Еврейское Обращение, во время ежегодного Ланча Недвижимости, на котором собираются все звезды бизнеса недвижимости, присудила основателю и руководителю Related Com-panies Стивену Россу награду имени Джека Д. Вейлера. На прошлой неделе лауреата премии Джека Д. Вейлера нынешнего года президента компании Garden Homes Леонарда Уилфа награждали и чествовали уже в гостинице Mandarin Oriental, входящей в комплекс Time Warner.

К звездам, как всегда, пришлось добираться через тернии
Собственно строительство центра Time Warner началось в 2000 году после сноса пустующего 26-этажного Колизеума и расчистки участка. В этом процессе участвовало множество генеральных подрядчиков, 90 субподрядчиков, несколько архитекторов-исполнителей и более 2000 рабочих. Основную часть работ приняла на себя компания Bovis Lend Lease. Четыре года строительства здания, ставшего самым дорогим из построенных на американской земле, не обошлись без неприятностей. В целом с 2000 года на стройке зафиксировали около 60 нарушений правил безопасности, было выписано штрафов на $96.000 — впрочем, некоторые так и не были уплачены. В то же самое время с точки зрения безопасности проект был признан "довольно хорошим", учитывая его масштаб и сложность. Но в 2002 году один из строителей был смертельно ранен, когда кусок здания обрушился ему на голову, пока он мирно завтракал, сидя на скамейке внизу. В прошлом году во время пожара на четырех этажах пострадали механик лифта и пожарные. В апреле нынешнего года в недостроенном еще Джазовом центре также случился пожар. И, наконец, в апреле же из-за сильнейшего ветра с 76 этажа на площадь упали обломки или незакрепленные строительные материалы, покалечив прохожего. За это Строительный департамент Нью-Йорка угрожал компании штрафами до $10.000, а мэр Блумберг постановил прекратить работы на два дня.

Жители прилегающих кварталов радостно приветствовали это решение мэра. Для них вообще соседство с участком Time Warner, который занял два с половиной городских квартала, все это время было настоящим кошмаром из-за шума, пробок на дорогах и вечной грязи. Сначала долго и громко закладывали фундамент, так как Манхэттен построен на скале, и жителям порой казалось, что взрывы будут длиться вечно. Потом район совершенно изменился. Строители говорили, что "делали работы на миллион долларов в день": в башнях заливали по этажу каждые два дня — а, значит, сотни машин с бетоном сновали туда-сюда. Скептики удивлялись, как это обошлось без сбитых пешеходов — ведь одновременно городские власти благоустраивали площадь Колумба, что стоило $20 млн, и в это время движение было совершенно сумасшедшим, а пешеходные переходы оставались закрытыми. Были многочисленные жалобы из-за того, что строительные работы не прекращались в выходные и по вечерам. Активисты сопротивления проекту требовали в качестве компенсации хотя бы предоставить рабочие места на стройке малообеспеченным жителям ближайших кварталов, которые "в конце концов, серьезно пострадали от шума и прочих неудобств".
В итоге весь процесс перестройки участка бывшего Колизеума — от инициации проекта — продлился почти два десятилетия, не в последнюю очередь из-за протестов местных жителей, которые все это время не прекращали бороться с тем, что оказалось неизбежным. Только Христофор Колумб со спокойствием статуи наблюдал за происходящим. В том числе и за тем, как 4 февраля нынешнего года, через 18 лет разработки участка, новейший ориентир Нью-Йорка принимал первых посетителей.

Чего только не изволите
По поводу открытия центра устроили гала-представление — живые концерты знаменитостей, цирк дю Солей и самые известные шоу. VIP-персонам предлагали экстраординарные закуски и коктейли, а также предварительный просмотр многоуровневого торгового центра на площади Колумба. Был приглашен даже Дональд Трамп, который, естественно, враждует с девелоперами Time Warner. Правда, он был в Калифорнии, и поэтому не явился.
Надо сказать, что центр открывался постепенно: сначала в октябре 2003 года торговый пассаж и офисы. Затем, через несколько недель, — два главных компонента застройки — 80-этажные близнецы-небоскребы с гостиницей Mandarin Oriental и жилыми квартирами. Джазовый центр откроется по расписанию осенью 2004 года.
Поскольку Time Warner стал первым комплексом высококлассного жилья, построенным после 11 сентября 2001 года, важно заметить, что большая часть квартир в нем также была куплена после тех трагических событий, которые, однако, не смутили желающих поселиться в фешенебельных небоскребах. Более того, с августа 2001 года цены на квартиры там увеличивались 5 раз.
Сомнения в уязвимости нового небоскреба для террористов проектировщик и застройщики отметают напрочь: сталь каркаса и перекрытий усилили так, что разрушить здание невозможно, как невозможно и застрять в лифтах, поскольку каждый из них имеет резервные генераторы. Использованы все существующие технологии обеспечения безопасности. В любом месте здания можно нажать кнопку в стене и связаться с любым другим местом.

Считается, что чем выше этажом расположена квартира, тем выше социальный статус ее обитателя. Помимо упоминавшегося уже Дэвида Мартинеса, среди жителей числятся также певец Рики Мартин и леди Генриетта Спенсер Черчилль — внучка Уинстона Черчилля — декоратор интерьеров и писательница, которая заплатила $8,5 млн за квартиру с тремя спальнями, которую сама же и спроектировала в Северной башне.
Для жителей организован полный сервис — от выгула собак до всех видов санаторно-курортного лечения. Чтобы личные шоферы этих баловней судьбы не болтались на улице, для них есть специальный зал ожидания, а для их 549 автомобилей — три гаража под землей. Жильцы являются членами эксклюзивного фитнес-клуба, они могут гулять в собственном скульптурном парке и посещать местный кинозал. Владельцы квартир в Северной башне могут, к тому же, пользоваться любыми из услуг отеля. Одним словом, с квартирой покупается намного больше, чем швейцар, открывающий дверь.
Итак, вертикальное строительство в Нью-Йорке продолжается. Спрос на квартиры в высотных домах не спадает. В городе по-прежнему в подавляющем большинстве строятся жилые многоэтажки, а люди все больше стремятся вкладывать свои деньги в недвижимость, неуклонно растущую не только ввысь, но и в цене.

Проект Центр AOL Time Warner:
Владелец — AOL Time Warner Inc.
Девелопер — The Related Companies, L.P.
Архитектура — Skidmore, Owings & Merrill (New York).
Строительство — Bovis Lend Lease LMB Inc.; Component Assembly Systems, Inc.
Строительная техника — The Cantor Seinuk Group Inc.
Поставщик — Gunderlin Ltd.
Элеваторная техника — Jenkins & Huntington, Inc.
Экологический консультант — Cerami & Associates.
Поставщик бетона — Quadrozzi Concrete Corp.
Поставщик элеваторов — Otis Elevator Company.
Поставщик эскалаторов — ThyssenKrupp Elevator U.S.A.
Поставщик стекла — Guardian Industries Corp.
Поставщик стали — ADF Group Inc.
Агент по недвижимости — The Sunshine Group, LTD.

Елена РЫБАЛТОВСКАЯ