Мировой конгресс недвижимости в Хьюстоне

Международная федерация недвижимости, созданная в 1949 году, объединяет сегодня 110 национальных ассоциаций и 1,5 млн отдельных профессионалов отрасли — финансистов, девелоперов, строителей, оценщиков, консультантов, агентов по продажам, брокеров, адвокатов, управляющих активами и офисной недвижимостью. Это обеспечивает прочные связи внутри мировой индустрии недвижимости, расширяя деловые возможности ее представителей.

С 27 по 29 мая этого года в американском Хьюстоне состоится 55-й всемирный конгресс федерации недвижимости, на который соберутся эксперты более чем из 50 стран.
Первый из трех дней профессиональной программы будет посвящен изучению и классификации недвижимости. На церемонии открытия 27 мая выступит и будет основным докладчиком дня знаменитый Сэмюэль Зелл — замечательно успешный предприниматель, президент крупнейшего в США чикагского инвестиционного фонда недвижимости Equity Group Investments.
Участие Зелла, известного своими оригинальными, иногда парадоксальными, но всегда проницательными идеями и прогнозами, — "изюминка" конгресса, "наживка" для привлечения специалистов со всего света. Крупнейший в США владелец арендованной недвижимости в виде квартир, готовых домов и офисных зданий, Зелл и в других видах американского бизнеса имеет интересы на многие миллиарды долларов. Он регулярно входит в списки ста самых богатых американцев, составляемые журналом Forbes.

Зелл имеет репутацию стервятника, скупающего пострадавшую недвижимость. Затем он приводит ее в порядок, чтобы заполучить множество покупателей. Сын польских иммигрантов, он еще в начальной школе продавал журнал "Плейбой" с 200-процентной накруткой. Сегодня он любит мотоциклы и устраивает грандиозные вечеринки по случаю своего дня рождения. В настоящее время Зелл является членом консультативного правления университета Мичигана и одним из учредителей премии Зелла-Лири для предпринимателей.
На конгрессе будут и другие доклады о правах собственности, их фундаментальной важности в экономическом развитии страны и влиянии на формирование капитала из-за способности предполагаемых заемщиков демонстрировать владение собственностью. Кроме того, для обсуждения в первый день предложена тема пригодности как капитала экологически ущербной недвижимости, риски и решения, связанные с такими инвестициями.
Второй день хьюстонского конгресса будет посвящен маркетингу и деловым экскурсиям по флагманским объектам недвижимости в Хьюстоне. Участники смогут поехать, например, в Техасский медицинский центр, где наибольшая концентрация больниц в мире.
В качестве торговой недвижимости выбран знаменитый на весь мир молл "Галерея", стоимость которого оценивается в $1,2 млрд. Для интересующихся промышленной недвижимостью — штаб-квартира концерна химикатов и очистки нефти.
Недвижимость для досуга в Техасе представит пригородная область Woodlands, а жилую — лофты в центре города, популярность которых среди молодых яппи по-прежнему чрезвычайно высока. В качестве образца сельской недвижимости выступят пастбища для скота и пекановые рощи вокруг Хьюстона.

В третий день на конгрессе пройдут форумы, на которых можно будет обсудить финансирование специальных проектов, демографическое развитие и его воздействие на недвижимость по всему миру, а также сравнить процессы заключения коммерческих арендных договоров в разных странах.
По традиции на нынешнем конгрессе будет вручаться ежегодный Приз федерации за лучшие проекты всех видов недвижимости. Участвовать в конкурсе могут не только вновь созданные, но и уже давно существующие объекты. А награда дает победителю не только престижный титул лауреата, но и уникальные международные возможности для продвижения своих проектов и компаний, управляющих ими.
Присуждаемая международной группой экспертов отрасли награда отмечает не только эстетические заслуги, функциональные возможности или размер проекта. Заявки оцениваются по таким критериям, как дизайн, строительство, общественная польза, воздействие на окружающую среду, легкость обслуживания, финансовая жизнеспособность, маркетинговые стратегии и усовершенствование образа жизни обитателей.
Проекты-победители широко освещаются в специализированной прессе национального и международного масштаба, в том числе в отделе недвижимости Wall Street Journal, который является одним из учредителей конкурса. Победители 2004 года будут объявлены на конгрессе в Хьюстоне. Мы же расскажем о проектах, победивших на прошлогоднем конгрессе в Берлине.

Проекты номинировались по шести категориям, хотя всегда есть такие, которые соответствуют сразу нескольким номинациям и, соответственно, могут участвовать в каждой из них. Так, в номинации "объекты для досуга", где выбирают лучшие тематические парки, спортивные клубы, пристани, лыжные курорты, театры, гостиницы и т.д., в 2003 году победил проект сингапурской гостиницы Фуллертон — восьмиэтажный неоклассический шедевр, построенный первоначально в 1924 году, а повторно открытый в 2001 году после трехлетней реконструкции, превратившей его в отель мирового класса. Гостиница расположена в устье реки Сингапур в сердце центрального делового района. Проектировщики постарались сохранить фасад и определенные внутренние элементы вроде изящных сводчатых потолков на четвертом этаже, а также старый маяк, который теперь является французским рестораном с эффектным видом на залив.
В той же категории был также особо отмечен высокогорный курорт Гентинг в Малайзии, находящийся на 2000 м над уровнем моря, который ежегодно посещают более 14 млн туристов. Это экологически чистая застройка — 96% общей площади 27 га сохранены как девственный тропический лес.
Отмечен и еще один малайзийский курорт в гавани Сатера в Борнео на прибрежном участке, бывшем ранее приливно-отливной грязевой равниной и шоссе. Застройка выполнялась под контролем экологических служб, и теперь курорт называют зелеными легкими соседнего города Кота-Кинабалу.
В "офисно-промышленной" номинации победила штаб-квартира компании Теленор в западной Норвегии. Архитектура этого здания в форме пальцев одной руки отражает как современный урбанистический, так и традиционный норвежский стиль. При строительстве использовались только местные материалы и новейшие компьютерные технологии управления. Это самое эффективное с точки зрения потребления энергии офисное здание в Норвегии.

В этой же категории отмечено 248-метровое 52-этажное здание многонациональной компании недвижимости CapitaLand в Сингапуре. Технологические системы этого здания уведомляют о поставках в режиме онлайн, идентифицируют все въезжающие на территорию комплекса транспортные средства, для объявлений используются встроенные жидкокристаллические экраны, есть автоматизированная автостоянка и компьютеризированная система управления зданием.
Похвалы удостоились также малайзийский Dataran Maybank в Куала-Лумпур и заброшенная фабрика одежды Dorottya Udvar в центре венгерской столицы, превратившаяся после реконструкции в офисный центр категории А.
Среди общественных зданий выиграла библиотека Szabo Ervin в Будапеште (на фото) — результат соединения исторической реконструкции с новым строительством. Размещавшаяся во дворце XIX века муниципальная библиотека нуждалась в расширении, поскольку ее собрание росло. Ее дополнили новыми зданиями, восстановив дворец как национальный памятник. Модернизированная библиотека теперь имеет площадь около 13.000 м2, где может храниться до 1.100.000 томов. В новых дворцовых помещениях охотно проводят различные торжества. Это теперь популярная достопримечательность венгерской столицы.
Жюри отметило также комплекс "Из тени — к свету" в бразильском Сан-Паулу. Исправительная колония для политических диссидентов времен диктатуры была преобразована в мемориал свободы и музей Бразильского народа. При строительстве использовались материалы прежних построек. Без внимания жюри не остался и выставочный центр Millennium в Будапеште, построенный на месте стальной мануфактуры XIX века.
В категории жилых проектов лучшей признана Всемирная башня Трампа на площади Объединенных Наций в Нью-Йорке. При высоте в 262 м спроектированный архитектором Костасом Кондилисом стеклянный небоскреб теперь самое высокое жилое здание мира. В нем 376 роскошных квартир для богачей и разнообразный сервис: рестораны, коктейльные залы, гаражи, фитнес-клубы и плавательные бассейны. После завершения строительства в 2001 году башня стала современным архитектурным ориентиром Нью-Йорка. На ее крыше установлена продвинутая демпферная система, которая помогает зданию сохранять равновесие.

Также особо был отмечен сингапурский Ардмор-парк — роскошный жилой комплекс в 5 км от центра города, который стал ответом на потребность в высококачественном жилье, и 5 жилых башен Парк-Авеню в Гонконге, возникших на береговой линии Коулуна. Большое количество эмигрантов, возвратившихся в Гонконг после его передачи Китаю, увеличило количество населения и спрос на жилье.
В категории торговых комплексов выиграл центр Mammut ("Мамонт", на фото), опять же, в Будапеште. На 15 гектарах участка заброшенной фабрики в центре разработчики столкнулись с множеством проблем. Кроме того, что была сильно засорена почва, нужно было сохранить расположенный на участке мемориал Мучеников революции 1956 года и даже удалить 250-килограммовую неразорвавшуюся бомбу, оставшуюся после Второй мировой войны. Об успешности центра Mammut говорит тот факт, что незанятым остается только 1% его площадей.
Среди так называемых специализированных проектов лучшим оказался квартал De Resident в Гааге. Десяток архитекторов из разных стран создали совершенно новый план для заброшенного района Spui в Гааге, который был прежде главной гаванью для плавающих по каналу торговых судов, но с начала прошлого века прозябал в забвении. Теперь квартал De Resident стал мостом, связавшим "высотную" деловую и низкую историческую застройки в центре города. В 21 здании комплекса — 115.000 м2 офисных помещений, 315 квартир, 4500 м2 магазинов и мест отдыха и 811 парковочных мест. В новой зоне уделено достаточно внимания публичным пространствам и садам, чтобы спокойная и шумная стороны городской жизни сосуществовали гармонично. Гаага получила не только новую линию горизонта, но и новые площади для аренды в центре города.

Кроме того, на Берлинском конгрессе было объявлено об учреждении новой номинации за заслуги в преобразовании трущоб. По последним данным, в мире около 924 млн человек, то есть почти треть городского населения, живет в непригодных для проживания местах. Городская беднота не имеет доступа к хорошей воде, канализации, у нее нет достаточного пространства для жизни, эти люди если и живут в помещениях, то последние не обладают достаточной прочностью, качеством и безопасностью. Причем проблема гораздо шире, чем просто нехватка жилья. Бомжи не могут иметь качественное образование и лечение, пользоваться приличным транспортом, иметь адекватные доходы, право голоса, доступ к товарам и услугам — то есть всему тому, что большинство из нас считает само собой разумеющимся. Такая простая, казалось бы, вещь, как зарегистрированный адрес, может стать пропастью между статусом полноценного гражданина и изгоя. Но простая ликвидация трущоб не может решить эту проблему. Человек живет в трущобах не потому, что он этого хочет, а потому, что не имеет выбора. Поэтому наилучший выход состоял бы в том, чтобы упорядочить и модернизировать существующее жилье с участием и вкладом жителей.
Программа Международной федерации недвижимости по модернизации трущоб получила официальную поддержку Организации Объединенных Наций. Она была также одобрена на международной выставке недвижимости MIPIM в Каннах. Теперь отрасль недвижимости имеет очередную возможность продемонстрировать свою социальную ответственность.

Однако программа любого конгресса — это не только дела, но и развлечения. Хьюстон — четвертый по величине город США, в нем полно интересной архитектуры и культурных заведений, это город лучшего в мире барбекю и одного из крупнейших родео в мире. Здесь расположен космический центр NASA, где для участников конгресса будет организован праздничный обед.
Хьюстон — это еще и родовое гнездо знаменитой девелоперской компании Hines Interests. В учебниках истории мирового девелопмента она фигурирует в тройке самых известных. Hines Interests была организована в Хьюстоне в 1957 году. Как известно, расцвет девелопмента как индустрии стал возможен после Второй мировой войны, и не только благодаря дефициту коммерческих площадей, но и из-за того, что коренным образом изменились представления о качестве и функциях недвижимости. Тогда и появилось несколько компаний-звезд, во многом определявших пути развития современного девелопмента.

Среди них была и Hines Interests. Ее основатель и президент Джеральд Хайнс был назван "человеком года" на всемирной выставке недвижимости в Каннах (MIPIM) в 1995 году. Хайнс начал свою карьеру с проекта небольшого склада в 4000 м2, выполненного под заказ. Знаменитость ему принес проект трехэтажного торгового молла "Галерея" (60 тыс. м2) в Хьюстоне (того самого, куда повезут участников конгресса, особо интересующихся торговой недвижимостью). "Галерея" была совершенно не похожа на подобные здания: в ней были и офисы, и отель, и даже ледяной каток. Благодаря новизне проект имел бешеный успех и на сегодняшний день является одним из самых знаменитых в своем роде ("Галерею" расширили до 400 тыс. м2).
С первых собственных проектов Хайнс убедился, что архитектурный дизайн может быть очень сильным маркетинговым ходом. Поэтому девизом его компании стала "хорошая архитектура за приемлемую цену". Hines Interests первой работала с самыми звездными архитекторами мира. К примеру, построенное в Хьюстоне в 1975 году по проекту знаменитого Филипа Джонсона Pennzoil Place назвали зданием десятилетия.
Hines Interests неоднократно получала американские и мировые премии в области девелопмента, дизайна и архитектуры. Ее стиль — высокое качество архитектуры, строительства, а также широкий спектр услуг — от брокерских операций и предоставления услуг по управлению недвижимостью до девелопмента. Несмотря на архитектурно-техническую продвинутость, Hines Interests, вместе с тем, придерживалась весьма консервативной финансовой политики, воздерживаясь от рискованных проектов. Но этот консерватизм как раз и нравится клиентам, которые охотно инвестируют в ее проекты, зная, что риски будут невелики.

Hines Interests как девелопер или управляющая компания участвовала в более чем 460 проектах общей площадью более 11 млн м2, построила более 5 млн м2 офисных помещений, более 200 тыс. м2 жилья, 500 тыс. м2 торговых площадей. В стадии развития находится 26 проектов общей площадью более 1,2 млн м2. Общая стоимость недвижимости, находящейся в собственности Hines Interests, в строительстве или в управлении, превышает $7 млрд. Среди девелоперских компаний она является крупнейшим собственником недвижимости в мире.
Hines пришла на международный рынок в 1974 году. Ее европейская штаб-квартира находится в Лондоне, открыты офисы в Париже, Берлине, Франкфурте, Праге, Москве, Мехико и Пекине. На компанию работают 2.500 служащих.

Елена РЫБАЛТОВСКАЯ