Опыт соседей: модернизация и реконструкция жилых зданий

Жилищное строительство, начатое более 30 лет назад с целью удовлетворения растущей потребности в жилье, привело сегодня к значительным градостроительным, социальным и строительно-техническим недостаткам этих жилых поселений, к необходимости их модернизации и реконструкции.

В соответствии с Государственной программой Московской области "Реконструкция жилых домов первых массовых серий", на территории области насчитывается свыше полутора тысяч домов, построенных по проектам первых массовых серий, что составляет более 7 млн кв. метров общей площади. В Московской области это 964 панельных 4-5-этажных домов с общей площадью более 3 млн кв. м. Особую озабоченность вызывают постройки серий К-7-2-4, которых насчитывается 135 домов с общей площадью 387,9 тыс. кв. м.
С целью выработки стратегии действий был широко изучен опыт санации — обеспечения жизнеспособности и обновления жилых зданий индустриальной постройки Москвы, Санкт-Петербурга, Дании, Франции, Канады, Германии и ряда других регионов России, ближнего и дальнего зарубежья.

Уже имеющийся опыт по модернизации и реконструкции жилых зданий индустриальной постройки в городах Лыткарино, Протвино, Железнодорожный, Орехово-Зуево позволил выявить ряд проблем и необходимость расширенного подхода к ним с обсуждением вопросов ресурсо- и энергосбережения, увеличения долговечности и надежности зданий, улучшения комфортности проживания с меньшими затратами, чем на новое строительство, в том числе за счет надстройки мансард.
Особого внимания заслуживает опыт Германии, где приняты Правительством закон "Об энергосбережении" и Программа модернизации и реконструкции жилых зданий индустриальной постройки.
Определены основные приоритеты и эффективный кредитно-финансовый механизм поддержки, степень участия жильцов в проводимых мероприятиях.
Одновременно с реконструкцией и модернизацией индустриальных построек была оказана правительственная финансовая поддержка мероприятий по улучшению среды обитания вокруг них, создание площадок для стоянок автомашин и скверов для жильцов, полос озеленения, обустройство средств для удаления отходов.
Для обеспечения выполнения программы был разработан каталог строительных, коммунально-технических и энергетических мероприятий, основанных на результатах исследований и экспертиз.

Главным приоритетом принята и осуществлена глобальная модернизация с установкой приборов учета, контроля и теплоизоляция зданий, экономии энергии, а также уменьшения затрат на отопление жилищ.
Опыт Германии показал, что при индивидуальном планировании энергетических мероприятий необходимо учитывать все энергетически важные эффекты здания, устанавливать общий энергобаланс.
Именно на такой новой концептуальной основе разработаны территориальные строительные нормы Московской области "Нормы теплотехнического проектирования гражданских зданий с учетом энергосбережения", в которых регламентируются требования не к отдельным частям здания (стены, перекрытия, окна и т.д.), формирующим тепловой баланс здания, а к зданию в целом. Основным критерием является удельное энергопотребление на отопление зданий за отопительный сезон, устанавливаемое в местах подключения зданий к системам теплоснабжения.
Следует рассматривать каждый дом, каждый объект, предприятие с точки зрения эффективности потребления энергоресурсов, определив показатели как по расходу топлива на производство 1 Гкал, так и расход Гкал на один квадратный метр. В Московской области выработана принципиально новая концепция домов нового поколения на основе жилых зданий индустриальной постройки, которая обеспечивает внедрение ресурсо- и -энергосберегающих разработок, высоких технологий и интеллектуальных продуктов.
Сегодня назрела острая необходимость в разработке комплексной программы "Энергосбережение в Московской области" с определением критериев, обеспечивающих экономическое стимулирование энергосбережения.
Создание такой программы, закрепленной соответствующим законом, позволит провести модернизацию и реконструкцию жилых зданий индустриальной постройки в рамках реформы жилищно-коммунального хозяйства и обеспечить энергосбережение, снижение эксплуатационных затрат в целом.

Опыт реализации городской программы комплексной реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда города Москвы
Массовое строительство пятиэтажек в 50-60-е годы в Москве всем хорошо известно. Они решили в то время свою основную задачу — переселение жителей из подвалов и бараков в нормальное, по меркам того времени, жилье. Всего в Москве жилых домов индустриальных серий около 25,3 млн кв. метров ( примерно 10 тысяч зданий), в том числе панельных серий 6,5 млн кв. м и блочных и кирпичных около 19 млн кв. м. Время неумолимо делает свое дело и по проработкам городской Москомархитектуры уже к 2005 году почти 50% панельного жилищного фонда достигнет степени износа 60%, а к 2010 году все 100% панельных домов достигнут такой степени износа. Блочные и кирпичные серии достигнут такой же степени износа не ранее 2015 года.
Выборочные обследования, проведенные как традиционными методами, так и с привлечением сил средств МЧС показало, что некоторые здания самых массовых серий уже сейчас близки к состоянию, когда может произойти нарушение несущей способности здания со всеми вытекающими последствиями. Ухудшает положение и совершенно неприемлемая практика эксплуатации зданий, особенно принадлежащих различного рода предприятиям и учреждениям.

Организационно-экономические принципы
Прежде всего, наряду с первой волной строительства так называемых "стартовых" домов на свободных участках и предназначенных для переселения граждан из намеченных к сносу домов, была произведена инвентаризация всего 5-этажного фонда города, выявлено его состояние, расположение, произведена документальная фиксация проживающего населения. В итоге индустриальных серий и различных их модификаций, подлежащих, по выводам Москомархитектуры, безусловному сносу насчитали около 2500 зданий общей жилой площадью 6,5 млн кв. метров. В то же время, производя инвентаризацию 5-этажек, попутно выявили и ветхий жилищный фонд (2-3-этажные здания) — около 1200 зданий общей площадью 1,6 млн кв. м. Итого под снос намечено 8,1 млн кв. м.
Срок завершения этой работы, установленный Правительством Москвы, — 2011 год. Этот срок отдифференцирован по территориям административных округов города в зависимости от имеющихся объемов 5-этажного фонда по срокам завершения до 2011 года.
Остается еще порядка 19,0 млн кв. метров в 5-этажках блочных, кирпичных и панельных серий, которые предстоит модернизировать, преимущественно с отселением жителей.

Экономическим нюансом начала этой работы в бурное перестроечное время (1994-1995 год) явилось желание строить новое жилье и сносить 5-этажки при почти полном отсутствии у города средств на эту работу. В связи с этим упор был сделан на привлечение инвесторов, что открывало возможность минимальной нагрузки на бюджет. Параллельно с начавшейся работой прежде всего была создана распорядительная база, упорядочивающая вопросы взаимоотношений с инвесторами.
Распорядительными документами Правительства Москвы была разграничена ответственность властных структур города на каждом уровне: кто и какие решения вправе принимать, кто и в каком порядке имеет право заключать инвестиционные контракты, в каких случаях выдаются гарантии города и т.п.
Изучение этого вопроса показало: привлекаемые инвесторы не в состоянии проинвестировать не то что городские инженерные сооружения магистрального характера, а даже в отдельных случаях внутриквартальные сети, необходимые для подключения вновь построенных домов к жизнеобеспечивающим системам. Город пошел навстречу и взял на себя часть работ по внутрикварталке, причем четко расписано что делают городские власти, а что инвестор. И так постепенно все вопросы доводились до логического конца.

В результате за прошедшее с 1995 года время удалось создать организационно-экономический механизм реализации программы на основе строительства "стартовых" домов, предназначенных прежде всего для переселения жителей из панельных и ветхих домов, подлежащих сносу, а также для реализации части площади в этих же домах в целях компенсации произведенных затрат, для того, чтобы упорядочить взаимоотношения между инвесторами и префектурами административных округов, регламентировать права и ответственность участников этого строительства, привлечь внебюджетные инвестиции за счет создания благоприятного инвестиционного климата.
За городом остается финансирование городских инженерных сетей и коммуникаций, включая головные объекты, городской доли внутриквартальных инженерных сетей, разработка проектно-сметной документации (до появления инвесторов) и т.п. На начальной стадии на укрупненный квартал застройки разрабатывается проект планировки и затем на его базе — бизнес-план и конкурсная документация. Городским инвестором определен Департамент внебюджетной политики строительства города, заказчик на городские заказы определяется на конкурсной основе, по остальным объектам инвесторы определяются на конкурсах в префектурах. Совсем недавно Координационным Советом было принято решение: любые объекты строительства по программе определять только на конкурсной основе, причем и городской инвестор, и привлекаемые инвесторы будут участвовать на равных.

Наиболее острая проблема, которая всем попортила немало крови — это вопросы переселения жителей из сносимых домов. Было четкое нежелание основной массы переселяться в другие районы города, в связи с чем людей расселяют в пределах округов. Число согласий на переезд в другие районы устойчиво растет. Может быть, этот фактор для малых городов не будет иметь решающего значения, но для условий Москвы он приобрел первостепенную важность. В итоге всего накопленного опыта работы с населением Московской городской думой разработан и принят закон города Москвы "О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения", который полностью решает все возникающие при переселении вопросы. Разрешено практически все: обмены, доплаты, зачет стоимости освобождаемого жилья, выплаты в денежной форме, получение новой жилплощади как меньшего, так и большего размера и т.п.
Отрегулировано и участие граждан в обсуждении и принятии решений по новому строительству. Процесс обсуждения продолжается до принятия распорядительного решения, которое в свою очередь готовится по результатам коллективных обсуждений положений проекта жителями на уровне районной Управы. И имеется много случаев, когда в результате обсуждения вопросов с участием населения принимались совсем иные решения, нежели было задумано.

Практические результаты
Результаты резко возросли начиная с 1998 года. В целом по городу за 1995-1999 годы объем сноса составил 288 зданий (172 5-этажки и 166 ветхих) общей площадью 810,1 тыс. кв.м, в том числе за 1999 год 94 здания (57 5-этажек и 37 ветхих) общей площадью 269,2 тыс. кв.м. С увеличением объемов сноса остро встала проблема утилизации продуктов сноса 5-этажных зданий, причем утилизации комплексной. По сути дела, это ежегодно около 1 млн тонн, или около 0,5 млн куб. метров строительного мусора. В городе взят курс на полную переработку с предварительной разборкой и сортировкой, подготовлены и создаются перерабатывающие мощности. Порядок и формы взаимоотношений определены распоряжением "Об обязательной утилизации и переработке строительных отходов при сносе пятиэтажного и ветхого жилищного фонда", которым фактически запрещается снос зданий без оформления документов о принятии строительного мусора на переработку.

Предоставление жилья для переселения граждан из сносимых домов
Объемы жилья, предоставляемого на цели переселения граждан в соответствии с инвестиционными контрактами, составили в целом по городу за 1995-1999 годы 1385,1 тыс. кв. м, т.е. КПД программы пока 33,5%. Принимаются меры по его серьезному повышению. Всего надлежит передать под переселение около 12,0 млн. кв. м общей жилой площади.

Социально-экономический эффект Программы
В целом по городу за 1995-1999 годы переселено из снесенных ветхих зданий 18.656 семей, или 42.167 человек, в том числе в 1999 году — 5716 семей, или 13026 человек. Учитывая, что нормативы на предоставление жилплощади выросли, за каждый снесенный метр приходится выделять около 1,6 кв. м в новостройке.
За 1995-99 годы было привлечено в форме инвестиций около 15,0 миллиардов рублей, причем 2/3 из этих средств были средства населения. Все это дало существенное уменьшение нагрузки на бюджет.
Следует также учесть, что в "стартовых" домах приобретают жилье очередники, имеющие право на субсидии, семьи москвичей, в составе которых есть, так сказать, малые предприятия для своих сотрудников и т. п. А это еще 250-300 тыс. м2 жилой площади для расселяемых горожан и существенный вклад в социальную программу города.

Совершенствование процесса реализации Программы
Имеющийся опыт реконструкции 5-этажной застройки первого периода индустриального домостроения свидетельствует о необходимости совершенствования системы финансового обеспечения и разработки новых подходов к реализации программы.
Существующий порядок финансирования процесса реконструкции 5-этажной застройки и строительства "стартовых" домов ограничивает долю жилья, передаваемую городу, 30-35 процентами, что влечет за собой удлинение сроков переселения горожан из сносимых 5-этажек и ветхих жилых домов.
Для сокращения сроков реконструкции необходимо прежде всего увеличить объемы жилья, идущего на цели переселения, и увеличить темпы работ до 1,5-2,0 млн м2 общей жилой площади ежегодно.
Планируемое увеличение темпов реконструкции наряду с требованием увеличения объемов жилья, используемого для переселения, выдвигает необходимость (параллельно с существующим порядком финансирования) привлекать дополнительные финансовые ресурсы из городских источников.
Источниками дополнительных финансовых ресурсов могут быть как прямые бюджетные средства, так и внебюджетные доходы от реализации городского имущества и прав на него, доходы от реализации объектов эксклюзивного и элитного характера, средства от реализации инвесторами городской доли в "стартовых" домах и т.п. Этот подход уже осуществляется на практике. Например, в 2000 году доля городского финансирования переселенческого жилья составит уже 50% от всей площади, предназначенной на эти цели.
Выделяемые городские средства могут быть направлены как на строительство жилья на цели переселения, где 100% будет принадлежать городу и тем самым являться поддержкой предприятий строительного комплекса, так и на покупку жилья городом также на цели переселения у тех же предприятий, построивших жилые дома на условиях хозяйственного риска.
Такой способ будет являться мощным рычагом, направленным на удешевление возводимого жилья. Переход его на более высокие потребительские качества создаст конкурентоспособные предложения и спрос на рынке жилья, заставит предприятия строительного комплекса заниматься улучшением своей продукции.

Подготовил по материалам доклада начальника научно-технических программ Минмособлстроя на семинаре "Проблемы капитального ремонта, модернизации и реконструкции жилых зданий" Александр ПАНИЧ