Жилищный кодекс и социальные стандарты

Нормирование площади жилых помещений занимает важное место в системе норм жилищного законодательства. Традиционно оно используется при решении вопроса о признании граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий, предоставлении жилья, определении размера платы за пользование (техническое обслуживание) жилыми помещениями. В настоящее время это нормирование применяется и при оказании государственной поддержки гражданам, осуществляющим строительство (реконструкцию) и приобретение жилых помещений. Поэтому в рамках осуществляемого в последние годы совершенствования жилищного законодательства эта тема требует самого внимательного рассмотрения.

Социальным итогом нормирования использования жилой площади во всех разновидностях жилищного фонда в БССР в течение десятилетий стало в основном воспроизводство относительной однородности жилищных условий всего населения, что явилось важным вкладом в обеспечение социальной однородности советского общества, обеспечивало равенство в пользовании жилой площадью, не позволяло иметь площадь, превышающую потребительские цели ее использования, капитализировать жилье.
Поскольку преимущественной формой обеспечения граждан жильем был наем жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда, то при регулировании данных жилищных правоотношений применялись и соответствующие социально-правовые расчетные количественные нормативы использования гражданами жилой площади.

Установленная Жилищным кодексом БССР 1984 г. норма жилой площади в размере 12 кв. метров на одного человека (ст. 46) являлась по существу нормой пользования жилой площадью, обеспечивающей необходимые санитарно-гигиенические условия проживания.
Данная норма применялась при определении размера квартирной платы и излишней жилой площади, прописке временных жильцов и нанимателей, предоставлении жилых помещений в связи с капитальным ремонтом дома и собственникам сносимых домов и в ряде других случаев.
С изменением жилищной политики Республики Беларусь в условиях формирования социально ориентированной рыночной экономики не только возрастает роль нормирования площади жилых помещений как инструмента контроля государства за соблюдением принципов социальной справедливости, но и значительно расширяется сфера применения данного нормирования.
При этом наряду с изменением количественных параметров, применявшихся ранее норм вводятся специальные нормы и требования при предоставлении жилых помещений социального пользования, при предоставлении одноразовых безвозмездных субсидий и льготных кредитов на строительство (реконструкцию) жилья и даже при покупке жилых помещений. Законодательно новые нормы закреплены в Жилищном кодексе Республики Беларусь, некоторые из них установлены соответствующими подзаконными нормативными актами.
В то же время, многие нормы утвержденных ранее Примерного устава жилищно-строительного кооператива, Положения о молодежном жилищном комплексе, Положения о жилищно-строительных коллективах индивидуальных застройщиков и др. не только не соответствуют реалиям сегодняшнего дня, но даже противоречат актам действующего жилищного законодательства.
Например, согласно ст. 111 Жилищного кодекса Республики Беларусь члену организации граждан-застройщиков (к которым относятся ЖСК, ЖК, МЖК, КИЗ) предоставляется жилое помещение в соответствии с суммой его паевого взноса и иных взносов, а также нормой общей площади жилого помещения, предусмотренной уставом организации граждан-застройщиков.

Примерным же уставом жилищно-строительного кооператива (утвержден постановлением Совета Министров БССР от 15.11.1984 г. № 400) предусмотрено, что квартира члену кооператива предоставляется в размере от 8 до 15 кв. метров жилой площади на одного человека. Как видим, данные нормы не согласуются даже с нормативами площади жилых помещений, используемыми при расчете размеров льготного кредита и субсидии, предоставляемых при строительстве квартиры в ЖСК.
Необходимо отметить, что в действующем Жилищном кодексе регулированию вопросов, связанных с организацией и осуществлением деятельности организаций граждан-застройщиков, уделено значительное место (ст.ст. 107-115). Согласно ст. 128 ЖК предусмотрена даже разработка специального закона об организациях граждан-застройщиков.
Однако, учитывая то, что было принято решение о разработке новой редакции ЖК, указанный закон не разрабатывался; не пересматривался по этой причине и Примерный устав ЖСК.
Учитывая важность развития в перспективе таких форм строительства жилья (имеются в виду организации граждан-застройщиков, а также долевое участие граждан в строительстве жилых помещений в многоквартирных домах), представляется бесспорным, что в новых экономических условиях, когда жилье в значительных объемах строится за счет средств граждан (пусть даже и с использованием льготных кредитов и субсидий) и сразу после заселения оформляется в их собственность, должен быть иной подход и к установлению нормативов общей площади строящегося жилья.

Причем совершенно необязательно, чтобы нормы общей площади, используемые при определении размеров субсидии или льготного кредита, полагающихся данной семье, осуществляющей строительство жилого помещения, применялись и при определении максимального размера строящегося жилого помещения. Этот размер может зависеть от ряда конкретных факторов: состава и возраста членов семьи, их финансового и материального положения, состояния здоровья и других заслуживающих внимания обстоятельств.
В то же время общий размер строящегося жилого помещения должен быть все-таки ограничен максимально допустимой нормой общей площади на одного члена семьи исходя из необходимости соблюдения принципов социальной справедливости и с учетом того, что такое жилье строится с государственной поддержкой.
Данный тип жилья в принципе можно было бы отнести к одной из разновидностей "социального жилья", хотя оно и не заселяется на условиях договора найма, а строится за счет собственных средств граждан и средств господдержки. Ведь граждане, проживающие в таком жилье (построенном, например, с использованием льготного кредита), ограничены в свободе распоряжения им на определенный период (до погашения льготного кредита и в течение трех лет после этого). Ограничены должны быть и максимальные площади таких жилых помещений.
При изучении данного вопроса может быть полезен опыт Германии. Как следует из материалов Института жилища и окружающей среды (г. Дармштадт), социальное жилищное строительство в ФРГ охватывает как строительство квартир, предназначенных для сдачи внаем, так и строительство жилья в частную собственность. При этом вопрос предоставления господдержки напрямую связан с соблюдением определенных параметров площади квартиры и ее оборудования.

В течение ряда лет эти параметры в зависимости от уровня благосостояния граждан неоднократно изменялись. В 1950 году площадь квартир, дотируемых государством, не могла превышать 65 кв. метров. В 1953 году верхняя планка площади была поднята до 80 кв. метров, в 1957 году — до 85 кв. метров и в 1965 году она достигла 90 кв. метров и действовала до последнего времени. В 2000 году в федеральной земле Гессен площадь социального жилья для семьи из двух человек не могла превышать 57 кв. метров. Для каждого следующего члена семьи может добавляться 12 кв. метров. И в распоряжении семьи из пяти человек может находиться квартира максимальной площадью 93 кв. метра.
Наряду с параметрами, ограничивающими площадь социального жилья, в ФРГ с 1956 года существуют и стандарты его минимального оборудования. Причем нередко оборудование и, соответственно, уровень комфортности социальных квартир являются более высокими, чем квартир того же года постройки с привлечением частного капитала без господдержки.
Таким образом, на практике социальное жилищное строительство задавало тон в улучшении комфортности и качественных характеристик проживания в квартирах многоэтажных домов, на которое ориентировалось строительство сдаваемых внаем жилых домов с привлечением стороннего капитала.

Действующие в настоящее время в Германии нормативные документы регламентируют не только минимальный набор оборудования и площадь дотируемого социального жилья, но и учитывают прежде всего экологические аспекты. Так, в федеральной земле Гессен разрешены к использованию только строительные материалы с низким содержанием вредных веществ и неопасные для здоровья человека и окружающей среды.
В целях снижения потребления воды в квартирах предписана установка экономичных кранов и других приборов потребления. Дождевая вода в домах, которые имеют достаточно большую площадь поверхности крыши, не предназначенную для озеленения, должна использоваться в туалете для смыва. В части энергосбережения определено, что в многоквартирных жилых домах показатель энергопотребления не должен превышать 75 кВтч/кв. м жилой площади в год.
Что же касается строительства частного жилья в Республике Беларусь, осуществляемого за счет только собственных средств граждан без господдержки (имеется в виду прямая господдержка — субсидии и льготные кредиты, и косвенная — льготы по налогообложению и др.), то здесь размер строящихся жилых помещений и другие параметры не должны ограничиваться, как при строительстве социального жилья.
Согласно ст. 214 Гражданского кодекса Республики Беларусь, "количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан, не ограничиваются..."

Вместе с тем размер таких жилых помещений в многоквартирных жилых домах все же должен быть, как говорится, в разумных пределах, а архитектурно-планировочные и конструктивные решения должны соответствовать требованиям строительных норм и правил (которые, в частности, не предусматривают размещение в жилых квартирах бассейнов, саун и других "атрибутов нового образа жизни").
И, что самое важное, должны строго соблюдаться требования ст. 272 Гражданского кодекса и ст. 8 Жилищного кодекса о том, что жилые помещения предназначаются для проживания граждан.
Использование не по назначению пригодных для проживания жилых помещений не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций и их подразделений допускается только после перевода этих помещений в нежилые в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Есть, конечно же, и много других особенностей в жилищной сфере, не рассмотренных в данной публикации, но требующих регулирования через нормативы и стандарты (проживание в сельской местности, в шахтерских поселениях, в загрязненных радионуклидами районах и многое другое).
В целом система нормирования общей площади жилых помещений может быть развита и дополнена как при принятии новой редакции Жилищного кодекса, так и при разработке иных подзаконных нормативных правовых актов.

Виктор САВИЦКИЙ, ответственный секретарь Республиканского межведомственного совета по проведению жилищной реформы и развитию населенных пунктов