«Хрущевки» в центре внимания

В рамках выставки “Стройинвест” состоялся семинар “Современные технологии, материалы, изделия и инженерное оборудование, применяемые при ремонте, реконструкции и тепловой модернизации жилищного фонда первого периода индустриального домостроения”, который еще раз подтвердил, что по жилищному хозяйству и жилищной политике вопросов накопилось больше, чем ответов. И в первую очередь это вопросы ремонта и реконструкции жилого фонда столицы, а также соблюдения нормативной базы и санитарных норм эксплуатации. Проблема действительно значимая и требует серьезного подхода к ее решению. Во всяком случае, именно так к данной проблеме относится главный инженер УП “Белжилпроект” Валерий Левкович.

Он довольно подробно рассказал об опыте проектирования института в городе Бобруйске. Имеющиеся там два объекта — тепловая модернизация жилого дома комбинированным методом и устройство мансарды на жилом двухэтажном доме. Помимо этих работ, УП “Белжилпроект” выполнило по заданию Мингорисполкома сравнительную характеристику по трем системам на трех жилых домах в городе Минске.

60-70-е годы прошлого столетия характеризовались в Беларуси, как и во всем Советском Союзе, значительными объемами возводимых строительных объектов. В то же время государственная политика экономии расхода строительных материалов, в основном бетона и арматуры, зачастую приводила к сооружению недолговечных объектов. Несоблюдение технических требований и интенсивная эксплуатация в непроектных условиях за прошедшие 40-50 лет начинают сказываться на состоянии конструкций.
Не секрет, что все искусственные сооружения — дома, дороги и другие объекты народного хозяйства — имеют ограниченный, но не строго регламентированный срок службы, что иногда вводит в заблуждение ответственных за их состояние лиц. Однако ничто в природе не проходит без последствий. Например, несоблюдение толщины защитного слоя бетона или положения рабочей арматуры вначале незаметно, но впоследствии все более интенсивно напоминает о себе.

Коррозионное состояние стальных конструкций и арматуры железобетонных конструкций может со временем превратиться, а кое-где уже превратилось, в настоящую проблему, решать которую придется поколению строителей, не имеющих за плечами опыта возведения таких конструкций, и работникам научно-исследовательских организаций.
Следует признать, что технической документации в стране явно не хватает. Это касается зданий и сооружений, возведенных в середине прошлого века. Повышение уровня профессионализма работников, ответственных за состояние строительных конструкций, оценка технического состояния зданий и сооружений, уточнение срока их безаварийной эксплуатации и продление “жизненного” ресурса конструкций — вот далеко не полный перечень задач, которые стоят перед научно-технической общественностью.

Проблема реконструкции зданий выделена в государственный приоритет — есть Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 17 января 2003 г. №45. Однако темпы выполнения не отвечают современным требованиям. Объемы жилых и общественных зданий, на которых осуществлена реконструкция с достижением соответствующих эффектов, незначительны в масштабах страны. Массовое жилищное строительство в Беларуси осуществлялось в основном на базе крупнопанельного домостроения. После многолетней эксплуатации панельные и блочные дома первых поколений физически и морально деградировали — данные обследований этих домов свидетельствуют о том, что практически весь жилой фонд, возведенный до 70-х годов прошлого столетия, нуждается в тех или иных ремонтно-реконструктивных мероприятиях.

Проблема физического и морального старения жилого фонда связана и с проблемой повышения эффективности использования в целом территорий массовой жилой застройки городов. Значительный остаточный ресурс зданий постройки 60-70 гг. прошлого столетия, выгодное территориальное расположение жилых массивов пятиэтажной застройки в планировочной структуре городов, наличие развитой инженерно-транспортной инфраструктуры определили народнохозяйственную значимость проблемы комплексной реконструкции жилых массивов застройки 60-70 гг. прошлого столетия.

В комплексе работ по преобразованию жилого массива присутствуют такие возможные способы преобразования, как снос здания, капитальный ремонт, тепловая модернизация в различных ее аспектах, реконструкция, предусматривающая различные варианты включая достройку дополнительных секций, надстройку новых этажей и мансард, строительство новых зданий.
Обеспечение комплексного подхода при преобразовании жилой застройки с учетом оптимизации предполагает разработку архитектурно-планировочных решений с последующей разработкой проектных решений по каждому жилому дому рассматриваемого массива. При этом оптимальный вариант преобразования позволяет определять для каждого жилого дома конкретные варианты преобразования из множества возможных.

Конструктивно дом, который в результате ремонтно-реконструктивных мероприятий увеличивает жилую площадь, представляет систему из двух частей: доминирующая новая часть многоэтажного дома в монолитном или сборно-монолитном исполнении и старая часть, представляющая собой пятиэтажный дом первых массовых серий, подлежащий реконструкции. Новая и старая части жилого дома объединяются в единую архитектурно-строительную систему. Причем реализация проектов осуществляется как без отселения жильцов, так и с их отселением.
Сегодня в республике проработаны две возможные схемы организации работ по вторичной застройке жилых массивов. Обе схемы предусматривают строительство пилотных жилых домов, предназначенных для временного или постоянного поселения жильцов, отселяемых из подлежащих реконструкции зданий.

После проведения реконструкции жилых домов каждый жилец здания возвращается в свой дом, в свою капитально отремонтированную квартиру, а надстроенная часть здания реализуется либо передается инвестору. Затем квартиры пилотных домов подвергаются косметическому ремонту, и схема повторяется, пока последний жилец не войдет в свою отремонтированную или реконструированную квартиру. Как вариант — жильцы могут остаться в предоставленном жилье, но в таком случае правом на отремонтированную квартиру не пользуются.
К положительным факторам этих схем следует отнести то, что пятиэтажный жилой фонд после проведения ремонтно-реконструктивных работ приобретает современные потребительские качества, при этом значительно продляется срок службы старого жилого фонда.
Комплексная реконструкция массовой жилой застройки прошлого столетия является для Беларуси важной социально-экономической задачей, ее постепенное решение позволит сэкономить значительные ресурсы страны, продлить срок службы старого жилого фонда, придать ему современные потребительские качества, решить накопившиеся социальные проблемы в старых микрорайонах, существенно снизить энергопотребление на отопление жилья.

Сегодня в зависимости от постройки в первую очередь учитывается фактор времени, дом ставится на учет соответствующими органами. В зависимости от технического состояния жилого фонда формируется детальная программа. Сформирован пятилетний план такой программы — до 2005 года. Согласно принятой программе, в 2003 году на капитальный ремонт было поставлено около 400 домов площадью 317 тыс. м2. Определен также и перечень работ, выполняемых при капитальном ремонте — это замена внутриквартирных и инженерных сетей (трубопроводы холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения). Предусматривается ремонт кровли, утепление фасада здания, а также соответствующие работы по благоустройству.

Так как финансирование не позволяет провести должной реконструкции имеющихся жилых площадей, необходимо совмещать программу нового строительства домов и программу капитального ремонта.

Юрий ЛУКАШЕВИЧ