Состояние жилищного фонда Республики Беларусь

Жилищный фонд Республики Беларусь характеризуется преобладанием двух типов зданий: индивидуальных домов и многоэтажных домов квартирного типа. При переписи выделялись в зависимости от характера заселения четыре группы жилых помещений: индивидуальный дом, часть индивидуального дома, отдельная квартира, общая квартира.

По данным переписи населения 1999 года, в индивидуальных домах и отдельных квартирах проживало 8557 тыс. человек, или 85,2% населения республики. Не имело отдельного жилья 14,8% населения, из них 6,3% проживало в общих квартирах или занимало часть индивидуального дома, 5,9% проживало в общежитиях. Снимали жилое помещение у отдельных граждан 126,5 тыс. человек, или 1,2%. Незначительная часть населения (1,6%) проживала в других жилых помещениях и институциональных учреждениях.

С развитием рынка жилья в последние годы заметно улучшились жилищные условия населения. Как свидетельствуют итоги переписи населения 1999 года, возросло число лиц, владеющих жилыми помещениями на правах частной собственности. Так, на момент переписи в жилых помещениях, находящихся в частной собственности, в Беларуси проживало 63,7% населения. В помещениях, находящихся в собственности местных Советов, проживало 26,7%, в помещениях, принадлежащих другим собственникам, — 9,6% населения.
Сократился удельный вес населения, проживающего в общих квартирах или в части индивидуальных домов, с 8,5% в 1989 году до 6,4% в 1999 году.
Число лиц, проживающих в общежитиях, уменьшилось по сравнению с данными переписи 1989 года на 15%, снимающих жилые помещения у отдельных граждан — на 37%.
При переписи было установлено, что 5,3% населения проживало в помещениях, построенных до 1945 года; 15,7% — в 1945-1969 гг.; 39,4% — в 1961-1980 гг.; 26,6% — в 1984-1990 гг.; 9,9% — в 1991-1995 гг.; 3% — в помещениях постройки 1996 года и позднее.
В домах, основным материалом наружных стен которых является бетон, железобетон, блоки, панели, проживало 37,5% населения. В кирпичных домах проживало 34,3%, в деревянных — 25,1% населения.

На момент переписи основная часть городского населения проживала в помещениях, оборудованных водопроводом, канализацией, центральным отоплением, газом, горячим водоснабжением, ванной или душем. Удельный вес городского населения, имеющего вышеуказанные удобства, колебался от 81% до 98% от численности городского населения.
Несколько иная картина наблюдалась в условиях проживания сельского населения. Только третья часть его проживала в помещениях, оборудованных водопроводом и центральным отоплением (включая отопление от индивидуальных установок и котлов), 28% — канализацией, 23,4% — ванной или душем, 17,6% — горячим водоснабжением.
Вместе с тем, по сравнению с данными переписи населения 1989 года изменения в лучшую сторону произошли и здесь. Для сравнения: менее 1/5 части населения в 1989 году проживало в помещениях, оборудованных центральным отоплением, канализацией, пятая часть — в помещениях с водопроводом.
Лишь 15% населения проживало в помещениях, оборудованных ванной или душем, 10% — горячим водоснабжением.
По данным переписи 1999 г., почти все городское и 98% сельского населения проживало в помещениях, оборудованных газовыми или электрическими плитами.

Телефонной связью было обеспечено 69% городских жителей и 30% сельских.
По данным переписи населения 1999 г., средний размер общей площади, приходящейся на одного человека, составил в городских поселениях 17,9 м2, в сельской местности — 22,5 м2, жилой площади — соответственно 11,5 м2 и 15,5 м2.
По данным Минстата, жилищный фонд Республики Беларусь ежегодно прирастает.
По статистическим данным, к 2001 году жилищный фонд в сравнении с 1990 годом вырос на 32,6 млн м2. За 1999-2001 годы жилищный фонд в Республике Беларусь увеличился на 6,8 млн м2.
По состоянию на 2001 год в целом по Республике Беларусь 63,9% жилищного фонда находится в городах и 36,1% — в сельской местности. В 1990 году эти цифры составляли соответственно 58,3% и 41,7%.
В 1995 г. на одного жителя в среднем по республике приходилось 19,7 м2, при этом на горожанина — 17,6 м2, а на сельского жителя — 24,3 м2. К 2001 году эта цифра увеличилась и составила 21,6 м2 — в среднем по Республике Беларусь, 19,5 м2 — в городской местности и 26,6 м2 — в сельской местности.

Структура жилищного фонда по форме собственности следующая. К 2001 году в жилищном фонде Республики Беларусь 28,7% от всего жилого фонда принадлежит государству, 5,1% — общественным организациям и предприятиям коллективной и смешанной собственности, 5,4% — жилищно-строительным кооперативам и 60,8% — гражданам.
В 2001 году прирост жилищного фонда по сравнению с 2000 годом составил 2,8 млн м2 общей площади. Объем жилищного строительства за 2001 год составил 3,024 млн м2 общей площади. Таким образом, в 2001 году по различным причинам из жилищного фонда выбыло 224 тыс. м2 общей площади жилья.
В целом с 1990 по 2001 год прирост жилищного фонда по Республике Беларусь составил 32,6 млн м2. За этот период построено 43,3 млн м2. Разница между построенным и существующим фактически жилым фондом составляет выбывший по разным причинам жилой фонд, который за период с 1990 по 2001 годы составил 10,7 млн м2, что в среднем за год составляет 0,89 млн м2. По отношению к объему ввода жилья в 2002 году среднегодовое выбытие жилищного фонда составило в целом по Республике Беларусь около 31% от введенного в действие жилья.

Улучшение жилищных условий населения в 1990-2001 годах
На фоне увеличения объема жилищного фонда происходит уменьшение числа нуждающихся в улучшении жилищных условий. Однако, если до 1996 года число улучшивших жилищные условия превышало число построенных квартир, то после 1995 года число построенных квартир превышает число граждан, улучшивших жилищные условия. Так, в 2001 году улучшило жилищные условия 25,9 тыс. семей, а построено за этот год 32,4 тыс. квартир.

Всего за период с 1996 по 2001 год построено 238,7 тыс. квартир, а улучшило жилищные условия 188,2 тыс. семей, или 78,6% от числа построенных квартир.
В настоящее время в Республике Беларусь нуждаемость в жилье определяется исходя из числа семей и одиноких граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, и уровня обеспеченности общей площадью на душу населения.
Несмотря на довольно большие объемы ввода жилья, численность нуждающихся снижается медленно. К примеру, если на 1.01.1999 г. численность таких семей (домохозяйств) составляла 585,2 тыс. ед., то на 1.01.2002 г. — 558,8 тыс. ед.
Ориентировочно количество граждан, нуждающихся в улучшении жилья, составляет около 1,5 млн чел. Следовательно, на начало 2002 г. на квартирном учете состояло около 16% населения.
Невысокие темпы снижения численности нуждающихся обусловлены изменениями в законодательстве. Если до 1 июля 1999 г. правом для постановки на учет в качестве нуждающихся пользовались граждане, у которых обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи была 6-8 м2, то с введением Жилищного кодекса такое право было предоставлено гражданам при обеспеченности общей площадью 15 и менее м2 на человека.
За период с 1995 по 2001 годы очередь сократилась на 65 тыс. семей (с 623,8 до 558,8 тыс. семей), что составляет 10,4% от числа нуждающихся в жилье.

Нуждаемость в улучшении жилищных условий, исходя из динамики улучшения жилищных условий в Республике Беларусь, снижается. Так, за период с 1990 по 2001 год жилищные условия улучшили 586,9 тыс. семей.
Обобщающим показателем для характеристики интенсивности решения жилищной проблемы является среднее расчетное время пребывания семей на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Иными словами, это продолжительность нахождения гражданина в очереди на получение жилья. Этот показатель определяется как отношение количества семей, состоящих на квартирном учете, к количеству семей, уже улучшивших жилищные условия. По данным ИСПИ при Администрации Президента РБ, нахождение на жилищном учете 10 лет и более является индикатором остроты жилищной проблемы в обществе. Если в 1990 году 10 и более лет состояли на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий 55,0 тыс. семей, то в 2001 году — 136,5 тыс. семей, или в 2,48 раз больше.
Основное число семей, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, проживает в городской местности, подобная тенденция не меняется на протяжении ряда лет. В 1995 году число семей, состоящих на жилищном учете в городской местности, составило 95,8% от общего числа нуждающихся, в 2001 году — 95,7% от числа нуждающихся. Нуждаемость в улучшении жилищных условий имеет региональные различия. Наибольшее число нуждающихся в улучшении жилищных условий проживает в городе Минске (в 2001 году — 163,3 тыс. семей, что составляет 29,2% от общего числа нуждающихся). Наименьшее число нуждающихся в 2001 году проживает в Минской области — 48,5 тысяч семей, что составляет 8% от общего числа нуждающихся.

Характеристика развития жилищного строительства в Республике Беларусь
В период с 1995 по 2001 годы жилищное строительство по отношению к вводу в действие объектов социально-культурной сферы осуществлялось относительно стабильно.
За период с 1995 по 2001 годы общий объем ввода в действие жилых домов и квартир составил за анализируемый период 21040 тыс. м2, больниц — 5854 коек, общеобразовательных учреждений — 60213 ученических мест, дошкольных учреждений — 8403 мест. Динамика строительства позволяет отметить невзаимосвязанный характер ввода в действие жилых домов по отношению к другим объектам социально-культурной сферы: так, в 2000 году при снижении ввода в действие общеобразовательных и дошкольных учреждений по отношению к уровню 1999 года объем ввода жилья возрастает; в 2001 году наблюдается обратная тенденция.
В 1990 году объем ввода квартир ЖСК превышал ввод жилья индивидуальными застройщиками в 2,0 раза. В 1995 году данное соотношение изменилось: 3,5 тыс. квартир и 4,7 тыс. квартир соответственно. К 2001 году приведенное выше соотношение объемов ввода составило 9,1 тыс. квартир и 11,3 тыс. квартир соответственно.
Число квартир, построенных в Республике Беларусь за последние годы, уменьшается (1998 год — 47,7 тыс.ед., 1999 год — 34,4 тыс.ед., 2000 год — 39,4 тыс. ед., 2001 год — 32,5 тыс. ед.).

Средний размер строящихся квартир ежегодно увеличивается. По сравнению с 1990 годом средний размер жилого помещения в Республике Беларусь в 2001 году увеличился в 1,48 раза. Одной из причин данного положения являются высокие нормативы льготно-кредитуемой площади жилья, строящегося с государственной поддержкой (20 м2 на человека), а также особенности проектных решений строящихся в последние годы квартир.
Прирост среднего размера вводимого жилья обусловлен, в основном, ростом среднего размера индивидуального жилья.
Средняя площадь вводимого индивидуальными застройщиками жилья возросла в период с 1990 по 2001 годы с 75,3 м2 до 134,8 м2, т.е. в 1,79 раза. За данный период средний размер квартир ЖСК вырос только с 60,1 м2 до 64,0 м2.
Если в 1995 году ввод в действие жилых домов государственной формы собственности в Республике Беларусь составлял 49,7% от общего ввода жилья (ввод жилья частной формы собственности — 50,2%), то в 2001 году ввод государственного жилья составил 17,0%, ввод жилья частной формы собственности — 82,5% от общего объема ввода жилья.
В структуре вводимого жилья государственной формы собственности также произошли изменения. Доля ввода в действие жилья республиканской формы собственности сократилась с 455 тыс. м2 в 1995 году до 139 тыс. м2 в 2001 году, т.е. в 3,27 раза.
Доля ввода в действие жилья коммунальной формы собственности сократилась с 1148 тыс. м2 в 1993 году до 374 тыс. м2 в 1993 году (в 3,06 раза).
Доля двухкомнатных и однокомнатных квартир снизилась в период с 1990 по 2001 год с 32% до 25% и с 15% до 11% соответственно, а доля четырехкомнатных квартир за этот период увеличилась с 8% до 23%.

Основными причинами такого изменения в структуре строящихся квартир являются следующие:
а) изменения в нормировании жилья, строящегося для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, введенных с 1 июля 1999 года новой редакцией Жилищного кодекса Республики Беларусь;
б) развитие законодательства по льготному кредитованию жилищного строительства;
в) привлечение к строительству жилья граждан, не состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий;
г) изменения, произошедшие в сознании граждан относительно оценки комфортности жилья.
Основой планирования жилищного строительства в Республике Беларусь являются годовые задания по вводу жилья, утверждаемые Правительством Республики Беларусь.
Данные задания утверждаются на основании планируемых местными исполнительными и распорядительными органами объемов ввода жилья с одной стороны и выделяемого объема государственной финансовой поддержки с другой стороны.
Распределение средств, поступающих на оказание государственной финансовой поддержки в населенные пункты, осуществляется облисполкомами. Выбор объектов, получающих тот либо иной объем бюджетной помощи, носит зачастую субъективный характер.
При этом не в полной мере учитывается острота жилищной проблемы в регионе и соотношение вводимого жилья и численности населения данного населенного пункта.
Соотношение объемов ввода жилья в регионе и общего объема ввода жилья в Республике Беларусь за исследуемый период не имело стабильного характера. Данное соотношение увеличивается либо уменьшается в каждом регионе без каких-либо тенденций. Наиболее динамично данное соотношение изменялось в Могилевской области (от 0,082 в 1999 году до 0,134 в 1997 году) и в городе Минске (от 0,151 в 1995 году до 0,192 в 1999 году).

Данное соотношение является характеристикой динамики изменения остроты жилищной проблемы и показывает, сколько нуждающихся в жилье граждан приходится на одну построенную квартиру. Динамика данного соотношения за период с 1995 по 2001 годы показывает синхронность его снижения с максимального за рассматриваемый период для всех регионов республики — в 1995 году (наибольшее значение в 1995 году — в городе Минске — 31,9) до минимального — в 1998 году. В 1999 году в связи с введением новой редакции Жилищного кодекса РБ данное соотношение резко возросло во всех регионах республики (наибольшее значение в 1999 году — в Могилевской области — 21,9). В 2000 году произошло синхронное снижение данного соотношения для всех регионов республики, затем — в 2001 году — его синхронное повышение.
Наиболее остро жилищная проблема, исходя из данного соотношения в 2001 году, стоит в городе Минске (23,3), наименее остро — в Минской области (9,7).
Приведенные данные показывают динамику выполнения заданий по вводу жилья в областях республики и городе Минске. Процент выполнения годовых заданий в целом по Республике Беларусь в период с 1996 по 2001 годы колеблется с 79,7% от запланированного объема ввода жилья в 1999 году до 103,3% в 1997 году.
В структуре финансирования жилищного строительства в последние годы изменились соотношения финансирования за счет различных источников.
Если в 1995 году доля финансирования жилищного строительства за счет собственных средств населения включая кредиты составляла около 40%, то в 2001 году эта доля оставила 72% от общего объема финансирования, доля предприятий и организаций, соответственно, составляет 18%.
Доля финансирования за счет средств республиканского и местного бюджетов сократилась в период с 1995 по 2001 годы с 15,9% до 10% от общего объема финансирования. Собственные средства граждан на сегодняшний день являются основным источником финансирования жилищного строительства.

Говоря о решении жилищной проблемы в сельской местности, нельзя обойти вопрос о так называемом незаселенном жилищном фонде. По информации Института социально-политических исследований при Администрации Президента Республики Беларусь, на начало 2001 года в сельских населенных пунктах находилось 5,2 млн м2 общей площади в жилых деревянных одноквартирных домах, построенных 30-40 и более лет тому назад, которые принадлежат гражданам на правах собственности.
В общем объеме незаселенного (пустующего) фонда республики дома в сельской местности занимают 90%. Наблюдается тенденция, которая характеризуется тем, что в последние годы ввод в эксплуатацию новых жилых домов и увеличение количества пустующего жилья происходит примерно с одинаковой интенсивностью. В течение 1997-2000 годов на каждые 100 построенных жилых помещений в сельской местности в среднем по республике появилось 94 пустующих дома.
Решение жилищной проблемы существенно зависит от организации жилищно-строительного производства, частью которого является незавершенное производство.
В последние три года объем незавершенного жилищного строительства сокращается, все же объем незавершенного жилищного строительства сопоставим с объемом годового ввода жилья. Так, на начало 2000 года объем незавершенного жилищного строительства составлял 4596 тыс. м2 общей площади (ввод в 1999 г. — 2917), на начало 2001 г. — 3929 тыс. м2 (ввод в 2000 г. — 3536), на 1 января 2002 года — 3167 тыс. м2 (ввод в 2001 г. — 3024).

Подготовил Александр ПАНИЧпо отчету РУП “Институт НИПТИС”к научно-практическому семинару “Развитие систем финансирования жилищного строительства в РБ”