Реконструкция жилых домов на примере России


Проблемы развития крупных и сверхкрупных городов обсудили в Минске участники ХХ международной научно-практической конференции. В минувшем году в белорусской столице уже проходило подобное мероприятие. Тогда акцент был сделан на устойчивости роста административных центров государств. В этом году основной темой докладов и дискуссий стали современные стратегии развития мегаполисов. В конференции приняли участие главы муниципалитетов многих европейских городов, а также представители Мингорисполкома, главы районных администраций столицы, председатели райисполкомов со всей Беларуси.

Актуальность проведения реконструкции домов первых массовых серий в России связана не только с социальной проблемой поддержания эксплуатационного уровня жилищного фонда и предотвращения его выбытия по причине физического износа, но и с возможностью получения после реконструкции дополнительной жилой площади и повышения потребительских качеств существующего жилья.
Жилищный фонд домов первых массовых серий индустриального домостроения по состоянию на 2003 год насчитывает порядка 250 млн м2, при этом в нем проживает около 15 млн человек. Созданный в период 60-70-х годов прошлого века, этот фонд морально и физически устарел и требует капитального ремонта или реконструкции. Социальная и экономическая целесообразность осуществления реконструкции определяется: масштабностью, относительной однородностью и социальной значимостью жилых домов первых массовых серий; наступившими нормативными сроками проведения капитального ремонта этих домов; запасом несущей способности типовых домов, позволяющим увеличить их этажность, а также первой категорией капитальности со сроком использования 100 лет.

Очевидные перспективы реконструкции позволили реализовать несколько проектов зданий, и в настоящее время представление об эффективности этого вида строительства установилось в массовом сознании специалистов и населения не понаслышке.
В 1998 году введен первый объект реконструкции с устройством мансардного этажа в г. Лыткарино Московской области. В 2000 году был сдан второй объект в Санкт-Петербурге. В 2001 году закончен третий объект в Сургуте. В 2002 году выполнен четвертый объект в г. Новочебоксарске Чувашской Республики. На их основе в настоящее время создаются новые проекты. Практические работы по реконструкции ведутся в Архангельске, Волгограде, Москве и области, Северодвинске, Ставрополе, Ханты-Мансийске и других городах. Картина успешного проведения реконструкции, созданная c помощью реализованных пилотных проектов, является важным фактором для дальнейшего осуществления этого вида строительства. Именно она стала источником спроса на новую жилплощадь, получаемую после реконструкции как в городах, так и в малоэтажной застройке пригородов и сельской местности.

Опыт реконструкции показал, что происходит не только восстановление существующего здания, повышение его качественного состояния, в том числе теплотехнических характеристик, но и, что немаловажно, получение дополнительной площади жилья за счет надстройки дополнительных этажей, пристроек и вставок в существующую застройку. Эффективным способом увеличения общей площади домов в результате реконструкции зарекомендовала себя надстройка мансардного этажа.
Мансарда, выполненная из легких конструкций на основе древесины или холодногнутого тонкостенного металлического профиля с применением эффективного утеплителя, в сочетании с мансардным окном позволяет ощутимо повысить тепловую эффективность помещений, примерно на треть поднять уровень освещенности, гарантировать полную гидроизоляцию и пожарную безопасность, увеличить площадь жилья. Кроме того, сама мансарда сокращает тепловые потери через чердачное перекрытие или совмещенную кровлю существующих зданий. В процессе реконструкции утепляются до нормативного уровня наружные стены, проводится капитальный ремонт или замена светопрозрачных ограждений и внутренних инженерных систем с установкой контрольно-регулирующих приборов на отоплении, водопроводных и газовых сетях.
Вот несколько практических примеров реконструкции на объектах в России.

Пилотный объект в г. Санкт-Петербург
Пилотный объект в Санкт-Петербурге реконструирован за счет средств Датского фонда для мансардных жилищ в России. Проект выполнен на жилом доме типового проекта серии 1-464 (1-507-3) — представителя первых массовых серий индустриального домостроения. Реконструированный дом 3-секционный 5-этажный крупнопанельный на 60 квартир постройки 1961 года по конструктивной схеме с малым шагом (2,6 и 3,2 м) внутренних поперечных несущих стен с пролетом 5,76 м. Крыша малоуклонная бесчердачная с наружным неорганизованным водоотводом. Реконструкция жилого дома включая утепление стен, окон, частичную замену инженерного оборудования, установку регулирующих и измерительных приборов осуществлена с надстройкой мансарды общей площадью 660 м2. Несущие конструкции мансардного этажа выполнены из тонкостенного холодногнутого металлического профиля в сочетании с прокатным металлом в виде пространственной решетчатой системы.
Основой несущей конструкции покрытия мансардного этажа являются Г-образные стропильные полурамы из тонкостенного металла (шаг 0,8-1 м). Они расположены в направлении продольных осей здания, опираются на коньковую балку из прокатного двутавра и на стойки из прокатного швеллера. Пространственная жесткость конструкции обеспечивается коньковым прогоном и вальмовыми стропилами, выполненными из прокатных двутавров, а также созданием жесткого диска покрытия мансарды. Элементы стропил сделаны из гнутого профиля 200/1,5 мм производства фирмы LINDAB (Швеция). Стойки под коньковую балку по оси здания и под стропила крепятся к закладным деталям в монолитном железобетонном поясе, уложенном по продольным стенам верхнего этажа здания. Для монтажных соединений предусмотрено применение болтов и самонарезающих шурупов.

Покрытие мансардного этажа с внешней стороны имеет плоскую металлическую кровлю, с внутренней стороны облицовано гипсокартонными панелями в два слоя по 12,5 мм. Между стропилами, а также под ними уложен утеплитель общей толщиной 250 мм. Между утеплителем и кровлей обеспечивается вентиляционный зазор 50 мм. Проектом предусматривается утепление наружных стен дома путем навески теплоизоляции с последующей штукатуркой по сетке и устройством невентилируемой конструкции. В целях предохранения от растрескивания в процессе эксплуатации штукатурный слой выполнен подвижным, способным перемещаться по высоте при изменениях наружного температурно-влажностного режима.
Отопление мансардного этажа сделано по однотрубной схеме с горизонтальной разводкой. Оно осуществляется, как и водоснабжение мансардного этажа, по отдельным стоякам без изменения схемы тепло-водоснабжения существующего здания.

Пилотный объект в г. Сургуте
Пилотный объект в г. Сургуте реконструирован за счет средств муниципального бюджета. Что очень важно, он входит в состав экспериментального микрорайона, намеченного для реконструкции по программе "Реконструкция домов первых массовых серий в г. Сургуте", принятой городской Думой в 2000 году.
Проведение реконструкции в составе программы работ по целому ряду объектов позволяет более эффективно использовать выделенные средства. По этой программе предполагается при реконструкции существующего жилищного фонда решением местных органов самоуправления выделять демонстрационные зоны, включающие дома на 800 существующих квартир (12-13 типовых домов первых массовых серий) и проектировать надстройку на этих домах дополнительной площади жилья в мансардных этажах в размере до 200 квартир (20-25% от существующего жилья).
Проектом реконструкции объекта в г. Сургуте предусмотрена надстройка одноуровневой жилой мансарды над существующим жилым 5-этажным 4-секционным домом типового проекта серии 1-464, имеющим плоскую крышу и подвал. Мансардный этаж ломаного очертания надстроен с увеличением его габаритов за счет консольного выноса за пределы стен существующего здания. В мансардном этаже размещено девять квартир.

Расчетная схема мансардного этажа — пространственная рамная конструкция с совмещенными узлами из холодногнутого металлического профиля с эффективным утеплителем. Стойки, главные балки и вальмовые стропила приняты из сварных прокатных профилей. Нагрузка от стоек передается на продольные несущие стены здания через стальные распределительные элементы. Второстепенные балки, прогоны и обрешетка выполнены из тонкостенных стальных холодногнутых оцинкованных профилей. Соединения холодногнутых профилей с прокатными элементами каркаса и между собой осуществляются болтами и самонарезающими винтами. Утепление наружных стен здания проведено на основе минераловатного утеплителя с облицовкой панелями на вспомогательном каркасе из холодногнутого оцинкованного профиля. Цоколь, первый этаж и карниз здания-основы облицованы асбоцементными плитами ФАССТ с декоративным покрытием.
В процессе реконструкции система отопления изменена в существующем доме и заново выполнена в мансарде по однотрубной схеме с горизонтальной разводкой.

Пилотный дом в г. Лыткарино
Пилотный дом в г. Лыткарино реконструирован за счет средств Датского фонда для мансардных жилищ в России в 1998 году. Проект осуществлен на жилом доме типового проекта серии 1-447. Эта серия объединяет 4-5-этажные кирпичные дома с тремя продольными стенами и с пролетами между ними 6 метров. Наружные стены толщиной до 770 мм, внутренняя — 380 мм. Перекрытия выполнены из многопустотных настилов толщиной 220 мм.

В соответствии с проектом реконструкции несущие конструкции мансарды выполнены на основе древесины и состоят из плоских поперечных двухпролетных рам с дополнительными связями по длине здания. Поперечные рамы мансарды опираются на несущие конструкции существующей части надстраиваемого здания. Продольный шаг рам мансардного этажа шириной 2,8 метра является кратным расстояниям между стенами лестничных клеток и межсекционных стен. Геометрическая форма и высота рам соответствуют принятым для двускатной крыши мансардного этажа. Крайние стойки рам конструктивно опираются на монолитный железобетонный пояс высотой 200 мм, возведенный по верхнему перекрытию в створе наружных стен надстраиваемого здания. Этот пояс жестко объединяет в горизонтальной плоскости продольные и поперечные стены, а также перекрытия верхнего этажа с помощью анкеров из арматурной стали, устанавливаемых в просверленные отверстия в наружных стенах и плитах перекрытия. Пространственная жесткость конструкции мансарды обеспечивается продольными связями и дополнительными элементами жесткости в виде раскосов в уровне стоек рамы и чердачного перекрытия. Наружное ограждение и покрытие мансарды крепится за крайние стойки поперечных рам.

Покрытие мансарды выполнено из оцинкованной жести по сплошной деревянной обрешетке, внутренняя облицовка помещений мансарды состоит из двух листов гипсокартона, которые крепятся к вертикальным стойкам самонарезающими винтами. С внутренней стороны в целях предотвращения обрушения утеплителя при пожаре предусматривается металлическая просечная сетка. Для теплозащиты мансардного этажа применяется эффективный утеплитель. С внутренней стороны утеплителя, уложенного по стропилам, предусматривается пароизоляция. С наружной стороны — слой гидроизоляции. Проектом предусмотрено утепление наружных стен существующего дома путем навески теплоизоляции с последующей облицовкой панелями.
Отопление мансардного этажа выполнено от существующей системы отдельными стояками по схеме горизонтальной разводки. Установлены поквартирные тепловые счетчики. Горячее водоснабжение осуществляется от поквартирных газовых водонагревателей.

Пилотный проект в г. Новочебоксарске
Пилотный проект в г. Новочебоксарске осуществлен на типовом доме серии 1-447. Дом 4-секционный, имеет четыре жилых этажа и подвал. Всего в доме 64 квартиры. Крыша скатная по деревянным стропилам с кровлей из волнистых асбоцементных листов. Проектом предусмотрена надстройка мансардного этажа в двух уровнях с покрытием ломаного очертания для получения дополнительной жилой площади. Планировочное решение предусматривает размещение на мансардном этаже 8 квартир, из них 5 квартир в двух уровнях, общая площадь — 730 м2.
Расчетная схема мансардного этажа — рамная конструкция с дополнительными связями по длине здания. Стойки, главные балки и стропила приняты деревянными прямоугольного сечения. Нагрузка от стоек передается на продольные несущие стены здания через опорные элементы. Второстепенные балки, прогоны и обрешетка также выполнены деревянными.
Покрытие мансарды многослойное, внутренняя обшивка из двух гипсокартонных листов, кровля из металлочерепицы, утепление между стропилами из минеральной ваты П-75 и с внутренней стороны из минматов М-45, над утеплителем предусмотрен воздушный канал и уложена гидроизоляция из пленки с односторонней проницаемостью.

Отопление мансардного этажа обеспечивается через самостоятельный стояк от теплового ввода в здание. При реконструкции системы водоснабжения предусмотрена установка квартирных водомеров.
За период, прошедший после реконструкции пилотных домов, собраны фактические данные, подтверждающие эффективность проведенной реконструкции в части экономии энергии. Показатели сняты с приборов учета и контроля, установленных как непосредственно в квартирах, так и в тепловых центрах. Наблюдения проводились в течение отопительного сезона. Эти показатели приведены в таблице и свидетельствуют о существенной экономии энергоресурсов после реконструкции.
Пилотный объектЭкономия на отопление, %Экономия на горячее водоснабжение%г. Сургут 28,051,748,0г. Лыткарино30,050,050,0Опыт проведенной реконструкции домов первых массовых серий предоставляет возможность сделать выводы о нескольких основополагающих подходах к ее осуществлению:

Организация работ более целесообразна на домах, входящих в демонстрационную зону. Из общего количества домов определяется один дом, которому присваивается статус пилотного, проект реконструкции которого осуществляется в первую очередь. На нем отрабатываются конструктивные решения, организационные меры и финансовые механизмы, распространяемые в дальнейшем на реконструкцию домов во всей демонстрационной зоне.
Увеличение площади жилья эффективнее провести за счет надстройки мансардного этажа в легких конструкциях на основе древесины или холодногнутого тонкостенного металлического профиля с эффективным утеплителем. Мансардный этаж в традиционных конструкциях из кирпича или бетона, как правило, потребует усиления стен и фундаментов существующего здания, применения тяжелой транспортировочной и грузоподъемной техники, организации развитой строительной площадки, что крайне сложно осуществить в условиях существующей застройки.
Целесообразно использование в качестве светопрозрачных ограждений преимущественно мансардных окон, обеспечивающих более высокий уровень освещенности и теплозащиты по сравнению с вертикальными окнами, установка которых в скаты покрытия мансардного этажа снижает освещенность помещений мансарды и требует дополнительных работ по устройству люкарн.

Проведение реконструкции с надстройкой мансардного этажа целесообразнее проводить без прекращения эксплуатации дома и без отселения его жителей на период реконструкции. Опыт осуществленных пилотных проектов подтверждает возможность проведения работ, не нарушающих жизнедеятельность жильцов дома и обеспечивающих их полную безопасность.
Наступивший в России период реального осуществления жилищно-коммунальной реформы в ближайшее время потребует улучшения качества и физического состояния жилищного фонда, повышения его теплоэффективности и снижения затрат на эксплуатацию. В этих условиях приобретенный опыт реконструкции домов первых массовых серий с надстройкой мансардных этажей вносит ощутимый вклад в решение этих вопросов.

Подготовил Александр ПАНИЧ


Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 41 за 2003 год в рубрике реконструкция

©1995-2022 Строительство и недвижимость