О состоянии жилищного сектора в Болгарии

Продолжаем публикацию выступлений участников Международной научнотехнической конференции 18 стран Центральной, Восточной и Юго-Восточной Европы “Опыт и перспективы энергоэффективного строительства и комплексной модернизации — законодательная база и возможные пути решения проблемы”.

С. Хубанов, инж., Министерство регионального развития и благоустройства, Болгария.

Согласно статистическим данным, степень удовлетворения потребности в жилье в Болгарии (462 жилища на 1000 человек) является приемлемой даже по западноевропейским стандартам. Таким образом, теоретически можно было бы ожидать, что в стране создана возможность нормальной обеспеченности населения жильем и налицо удовлетворительные жилищные условия. В то же время, однако, наблюдаются серьезные деформации в отношении распределения жилищного фонда по отдельным регионам и населенным пунктам, что приводит к особой остроте жилищного вопроса в Софии и в больших городах.
Исключительно серьезной проблемой является состояние жилищного фонда. Это в наибольшей степени относится к зданиям, построенным по крупнопанельной технологии. Общее число квартир в панельных домах около 787.000. Размещены они в 11.200 жилых домах высотой от трех до восьми этажей. Там постоянно проживают свыше 2 млн граждан. Этот существующий солидный жилой фонд построен на государственной или муниципальной земле, причем почти 97% квартир являются частной собственностью. Основная часть крупнопанельных зданий предназначена только для жилья, то есть включает только жилые квартиры и объекты технической инфраструктуры для обслуживания жильцов — абонентные и трансформаторные станции.

Все больше жилых домов, построенных по крупнопанельной технологии, становятся некомфортабельными, даже иногда опасными для людей, живущих в них.
Ускоренное обновление таких домов стало неотложной необходимостью. Данные показывают, что в срочном ремонте нуждается 10% объектов крупнопанельного жилищного строительства.
Все большую значимость приобретает и проблема энергетической эффективности жилищного фонда. В основном, это связано с двумя причинами. Во-первых, рыночная цена энергоносителей приводит к тому, что доля расходов на энергию в бюджетах семей становится все более значительной, а во-вторых, всемирное стремление к достижению устойчивого развития требует повышенного внимания к вопросам экономии энергии.
Со средствами программы ФАР Европейского союза в период 1995-1996 гг. реализованы 3 пилотных проекта энергоэффективной санации многосемейных жилых домов из сборного железобетона. На протяжении двух отопительных сезонов было осуществлено наблюдение за энергопотреблением, которое показало, что в результате мероприятий по повышению энергетической эффективности было сэкономлено до 35-40% энергии. Этот пример показывает, как с помощью санации жилищного фонда в Болгарии может быть реализован огромный потенциал энергосбережения ввиду того, что 70% электроэнергии для бытовых целей идет на отопление.
К сожалению, массовое распространение положительного примера этих проектов затруднено из-за нехватки финансовых ресурсов у собственников квартир в крупнопанельных домах. В Болгарии доля инвестиций в жилищный сектор значительно уступает этому показателю в других странах с переходной экономикой. Главной же причиной этого является низкий уровень доходов населения.
Расчеты показывают, что для оздоровления одной квартиры в панельном доме необходимы затраты в размере 2-2.5 тыс. евро (1 евро = 1.95 лева). В условиях частной собственности на жилье и неплатежеспособности большинства людей, живущих в подобных домах, изыскание таких средств представляет собой нелегкую проблему.

Необходимо создать позитивные условия, в т.ч. нормативные, институциональные и финансовые, с целью поощрения процесса модернизации и энергоэффективной санации жилого фонда. В последние годы это является одной из основных задач Министерства регионального развития и благоустройства, ответственного за жилищную политику и строительство в Болгарии.
Министерство начало разработку нескольких программных документов в этой области, которые недавно были обсуждены на Национальном экспертном совете.
Бесспорно, самым важным среди них является Проект Национальной жилищной стратегии, который ясно и категорично определяет основную цель жилищной политики Болгарии, а именно: прекращение процессов деградации жилищного фонда и создание эффективных рыночных механизмов, стимулирующих строительство жилья по доступным ценам и модернизацию существующих.
Для осуществления этой цели предусматриваются:
1. Создание новых институциональных условий для реализации более эффективной жилищной политики и прежде всего создание новой специализированной институции — Национального жилищного агентства.
2. Развитие эффективного жилищного хозяйства с ясным распределением ролей и обязанностей отдельных участников.
3. Создание жилищных ассоциаций и сообществ владельцев со статусом юридического лица, которые будут брать на себя ответственность по поддержке и модернизации отдельных зданий и комплексов домов.
4. Изменение налогового законодательства с целью поощрения процесса модернизации.
5. Создание специфичных финансово-кредитных подразделений (строительно-сберегательные кассы), помогающих накоплению и привлечению частного жилищного капитала.
6. Стимулирование участия частных инвесторов в процессе модернизации зданий (модель “Велукс”, ЕSKO-договоры и др.).
Предстоит общественное обсуждение проекта Национальной жилищной стратегии, после чего он будет представлен на внимание Совета Министров для принятия решения.

Кроме того, были приняты две разработки, которые послужат основой для будущих конкретных действий по модернизации жилищного фонда. Первая из них — “Анализ состояния существующего жилищного фонда, построенного крупнопанельным способом и методика его паспортизации” — будет помощью экспертов при изменении нормативной, финансовокредитной и налоговой системы жилищного сектора, как и при подготовке конкретных методических указаний в помощи властей.
Также разработан “Пилотный экспериментальный проект на санацию крупнопанельного жилищного здания в Софии”. Результаты этого проекта дают представление о желаниях, настроениях и готовности жильцов в отношении будущей модернизации, как и более точную оценку необходимых расходов, приоритетных действий и организации работы. Следует отметить, что 95,5% владельцев выразили согласие относительно необходимости модернизации жилого фонда, но только 30% декларировали желание или скорую возможность участвовать в этом, вкладывая финансовые средства.
Наряду с этими проектами министерство осуществляет постоянное наблюдение и анализ состояния и процессов на жилищном рынке.
Рабочей группой министерства уже разработан проект Закона о строительно-сберегательных кассах, который создает определяющие условия для финансирования мероприятий по строительству новых домов и модернизации существующих.
Закон разработан на основе германского закона строительного сбережения при активной консультационной помощи двух самых крупных германских касс — Швебишхал и Баварская строительно-сберегательная касса. Закон следует не только примеру жилищно-сберегательных касс в Германии, но и отечественным традициям (подобная система с успехом применялась в Болгарии с 1935 по 1945 годы).
Закон сочетает доказанные мировой практикой подходы для стимулирования жилищно-строительных мероприятий, а именно:
1. Государственное субсидирование как элемент целенаправленной социальной политики.
2. Адекватная система кредитования, которая дает возможность накопления частного капитала с целевым предназначением. Принятие этого закона дало бы реальный толчок процессу накопления средств на жилищностроительные мероприятия, которые практически остановились в 1990 году после срыва системы жилищных вкладов в Болгарии.

В настоящее время в Болгарии фактически не существует системы жилищных субсидий. Единственные средства, выделяющиеся ежегодно на жилищный сектор в соответствии с “Законом о государственном бюджете” (около 1-1,5%), направляются только на решение ряда проблем, оставшихся в наследство от прошлого: на выплату компенсаций вкладчикам с многолетними жилищно-сберегательными вкладами и оплату разницы в стоимости жилья бывшим владельцам недвижимости.
В последнее время ряд болгарских банков начал предлагать кредиты для покупки, строительства и ремонта жилья. Но высокие процентные ставки (порядка 12-18%) и большое число требований, предъявляемых к желающим получить ссуду, приводят к тому, что для огромного большинства семей займы остаются недоступными.
Строительно-сберегательные кассы собирают взносы вкладчика и отпускают ему при достижении определенных условий целевую ссуду на осуществление жилищно-строительных мероприятий, в том числе на строительство, приобретение, ремонт и улучшение состояния жилья и на покупку земельного участка для строительства жилья.
Размер ссуды равен размеру находящихся на счету вкладчика средств и процентам по ссуде, причем срок погашения ссуды равен сроку, на протяжении которого вклад сохранялся в кассе.
Размер ссудного процента известен уже при заключении соглашения и остается независимым от состояния рынка капитала, т.е. процент остается неизменным на протяжении всего срока погашения ссуды. Как правило, ссудный процент значительно ниже процентов, предлагаемых на рынке ссудного капитала. Фиксированный характер ссудного процента дает возможность вкладчику точно предусмотреть свои ежемесячные финансовые обязательства по выплате кредита.
Преимуществами жилищно-сберегательной системы являются низкие ссудные проценты, а также неизменность ссудного процента на протяжении всего периода погашения кредита.

Кроме того, во многих странах, где существует такая система (не только в Германии, но и в Чехии, Словакии, Венгрии и других), государство оказывает содействие при выплате платежей по строительному вкладу. Это так называемая государственная премия, которая по существу является субсидией, способом осуществления активной государственной политики. Опыт показывает, что данные затраты окупаются многократно благодаря поступлениям от налогов, созданию новых рабочих мест и т.д.
После согласования с заинтересованными ведомствами проект Закона представлен на одобрение в Совет Министров и включен в законодательную программу Парламента на ноябрь 2003 года.
Эксперты Министерства регионального развития и благоустройства участвуют в Национальной координационной группе по проекту FRAMES — “Рамковые инновации в обновлении зданий” по программе Европейского союза SAVE II. В рамках проекта будет разработана концепция для привлечения средств (частные капиталы) на энергоэффективную санацию зданий с помощью договоров для энергосбережения (так называемые ЕСКО-договоры). Схема договора проста и экономически выгодна. Средства для энергоэффективной санации зданий предоставляются внешними инвесторами на определенный в договоре период (для болгарских условий оптимальным сроком считается 715 лет). Инвестиционные деньги выплачиваются за счет снижения расходов на энергопотребление. В этом процессе нужно выделить нескольких основных участников: внешний инвестор (банк), собственник здания, учитывающий необходимость энергоэффективной санации, но не имеющий на это необходимых средств и посредник между ними — предприятие для энергоэффективных услуг, которое заключает с владельцем “Договор о гарантированном энергосбережении”. Это предприятие, поддерживаемое инвесторской ссудой, выполняет меры по повышению энергоэффективности и проводит полный энергетический менеджмент здания. За время договора владелец оплачивает среднюю за последние трипять лет сумму за энергопотребление. Первоначальная инвестиция выплачивается за счет разницы между этой средней суммой и новой суммой, редуцированной на 35-40%. Эта схема в условиях Болгарии реальна и допустима, когда владелец здания один — государство или мэрия. Доказательством служит ЕСКО-договор, заключенный между частной болгарогерманской фирмой “Компания за энергосбережение — КЕС” АД и мэрией города София для энергичного управления 309 зданиями мэрии (больницы, детские сады, административные здания). Договор был заключен на семь лет. Результаты первого отопительного сезона оправдали ожидания в отношении экономии энергии.
Концепция приложима и в жилищном секторе, но роль владельца должно принять на себя юридическое лицо — представительная организация всех собственников (эвентуально Жилищная ассоциация).

Как видим, выполнение основной задачи — прекращение процессов деградации жилищного фонда и создание эффективных рыночных механизмов, стимулирующих строительство жилья по доступным ценам и модернизацию существующих — будет иметь широкий социальный резонанс и непосредственно повлияет на развитие основных областей общественноэкономической жизни страны, в т.ч. на сохранение собственности владельцев квартир в крупнопанельных домах; прочное улучшение жилищной среды и комфорта обитания в соответствии с европейскими стандартами и практикой; снижение зависимости от импорта энергоносителей и освобождение энергетических мощностей в результате снижения энергопотребления; выполнение принятых Болгарией обязательств в отношении охраны окружающей среды, сокращения вредных выбросов СО 2 в атмосферу в результате улучшения теплотехнических характеристик зданий; снижения общего количества безработицы и ожидаемой вследствие этого активизации строительной деятельности; развитие строительства и строительной индустрии с применением новых строительных материалов и технологий, связанных с энергоэффективной санацией зданий.
Решение этой задачи не по силам одному только министерству. Оно должно стать приоритетом государственной политики. Объединение усилий всех компетентных ведомств и подразделений, в т.ч. неправительственных, на реализации целей Национальной жилищной стратегии будет основной задачей нашего общества в следующие несколько лет. Для этого будем активно искать техническую и финансовую помощь у международных и европейских организаций.
В связи с этим нам хотелось бы искренне поблагодарить Федеральное министерство транспорта, строительства и жилищного дела за поддержку очень полезной и уже больше 10 лет последовательно осуществляемой инициативы Германии поделиться своим исключительным опытом при восстановлении и модернизации фонда зданий со странами Центральной и Восточной Европы и таким образом помочь нам в этом нелегком процессе.

Трудностей очень много, но благодаря предоставленным ноу-хау каждая из стран-участниц в этом рабочем круге может сказать, что, хотя и очень скромные, первые шаги уже сделаны.
В результате проведенных уже в 20-й раз заседаний создалось успешное партнерство не только с Федеральным министерством транспорта, строительства и жилищного дела, но и между министерствами, научными институтами и неправительственными организациями из странучастниц в рабочем круге, что в ином случае было бы неосуществимо.