Проблемы и опыт решения комплексной реконструкции жилой застройки в Республике Беларусь

В конце июня в Минске состоялась Международная научно-техническая конференция 18 стран Центральной, Восточной и Юго-Восточной Европы по теме “Опыт и перспективы энергоэффективного строительства и комплексной модернизации — законодательная база и возможные пути решения проблем”. Мы начинаем серию публикаций выступлений участников этой конференции.

В.М. Пилипенко, к.т.н., УП “Институт НИПТИС”, Беларусь

Одним из важнейших направлений жилищной политики Республики Беларусь на ближайшую перспективу является комплексное преобразование массивов типовой жилой застройки 60-70 и последующих годов прошлого столетия с целью формирования комфортной среды обитания, придания морально и физически деградировавшему жилому фонду современных потребительских качеств, возведения нового жилья на застроенных территориях.
Массовое жилищное строительство в 60-70 годах в Республике Беларусь осуществлялось в основном на базе крупнопанельного домостроения. После многолетней эксплуатации панельные и блочные дома первых поколений физически и морально деградировали, данные обследований этих домов свидетельствуют о том, что практически весь жилой фонд, возведенный до 70 года прошлого столетия, нуждается в тех или иных ремонтно-реконструктивных мероприятиях.
Энергопотребление этих жилых домов превышает современные нормы в 2,5-3,5 раза.
По данным Минстата, свыше 15% государственного и общественного жилого фонда имеет износ свыше 40%, в том числе около 2,2 млн м2 составляет ветхое жилье. Ежегодно 0,7-0,8 млн м2 жилья приходит в негодность и списывается с баланса при годовом строительстве нового жилья в объеме 3 млн м2.

Проблема физического и морального старения жилого фонда связана и с проблемой повышения эффективности использования в целом территорий массовой жилой застройки городов.
Одним из основных показателей эффективности использования территорий жилой застройки являются плотностные характеристики, т.е. процент территорий, занятых под жилые зоны, производственные инженерные объекты, коммуникации.
Ретроспективный анализ нормативной базы, градостроительных ситуаций в микрорайонах пятиэтажной застройки свидетельствуют о том, что показатели плотности городской массовой жилой застройки 60-70 гг. уступают современным нормативам в 2,5-3 раза, т.е. в массивах этой жилой застройки имеются существенные резервы для строительства нового жилья за счет надстроек новых этажей и мансард, уширения корпусов зданий, строительства новых жилых домов на свободных внутриквартальных территориях.
Такой подход обеспечивает совмещение процессов нового жилищного строительства и реконструкцию существующей жилой застройки. Совмещение двух указанных процессов в практике реконструкции предопределяет необходимость максимального сохранения и использования существующих жилых зданий и объектов инфраструктуры.
Включение существующих жилых зданий в ходе реконструкции в структуру новых, как правило, многоэтажных ширококорпусных жилых домов обуславливает увеличение объема размещаемого на реконструируемой территории жилого фонда и уплотнение жилой застройки.
Значительный остаточный ресурс зданий постройки 60-70 гг. прошлого столетия, выгодное территориальное расположение жилых массивов пятиэтажной застройки в планировочной структуре городов, наличие развитой инженерно-транспортной инфраструктуры определили народно-хозяйственную значимость проблемы комплексной реконструкции жилых массивов застройки 60-70 гг. прошлого столетия.
Проведенная технико-экономическая оценка комплекса мероприятий по реконструкции и уплотнению застройки показала возможность удешевления 15-20% вновь возводимого жилья на ранее застроенных территориях.

Фактически речь идет о преобразовании массовой жилой застройки 60-70 гг. прошлого столетия.
Вместе с тем, выбор наиболее рациональных вариантов преобразования применительно к конкретному жилому массиву является весьма сложной задачей. Мероприятия по преобразованию застройки жилого массива должны обеспечивать при минимальных капитальных вложениях максимальный прирост жилой площади и нормируемые показатели эксплуатационных затрат.
Для решения поставленной задачи были разработаны алгоритм и обобщенная математическая модель выбора. Они разрабатывались для условия, когда жилой массив имеет развитую инженерно-транспортную инфраструктуру.
В комплексе работ по преобразованию жилого массива присутствуют такие возможные способы преобразования, как снос здания, капитальный ремонт, тепловая модернизация в различных ее аспектах, реконструкция, предусматривающая различные варианты включая уширения корпуса здания, достройку дополнительных секций, надстройку новых этажей и мансард, строительство новых зданий.
Представленная модель предусматривает решение общей задачи поиска оптимального варианта преобразования жилого массива по критерию минимальной стоимости затрат по преобразованию и последующей эксплуатации при ограничениях (например, нормативных значениях) на прирост общей площади по жилому массиву.
Алгоритм и программа были апробированы на реальных жилых массивах пятиэтажной застройки 60-70 гг. прошлого столетия г. Минска.
Первые результаты расчетов свидетельствуют о том, что реально возможно на застроенной территории получить до 60-80% увеличения жилой площади за счет уплотнения застройки.

Обеспечение комплексного подхода при преобразовании жилой застройки с учетом оптимизации предполагает разработку архитектурно-планировочных решений с последующей разработкой проектных решений по каждому жилому дому рассматриваемого массива. При этом оптимальный вариант преобразования позволяет определять для каждого жилого дома конкретные варианты преобразования из множества возможных.
Представлены возможные варианты преобразования: надстройка дополнительных этажей и мансард над пятиэтажном домом с уширением корпуса здания, достройка дополнительных секций.
Конструктивно дом, который в результате ремонтно-реконструктивных мероприятий увеличивает жилую площадь, представляет систему из двух частей: доминирующая новая часть многоэтажного дома в монолитном или сборно-монолитном исполнении и старая часть, представляющая собой пятиэтажный дом первых массовых серий, подлежащий реконструкции. Новая и старая части жилого дома объединяются в единую архитектурно-строительную систему. При этом эти части соединяются гибкими связями с независимой передачей нагрузок на грунт. Едиными для всего дома проектируются также инженерные системы и оборудование тепло-, водо- и энергосбережения, канализация, лифты, слаботочные системы, телевидение, радио, телефонизация и пр.
Ширина здания вторичной застройки, как правило, изменяется с 12 до 16-20 м (ширококорпусный дом), причем уширение может выполняться как со стороны главного, так и со стороны дворового фасадов, либо в обе стороны.
Внутриквартальные инженерные сети реконструируются и, в необходимых случаях, развиваются до расчетных параметров для новой застройки квартала.

Надстройка и уширение корпусов, достройка дополнительных секций пятиэтажек осуществляются в полном соответствии с условиями инсоляции.
В Республике Беларусь включая Минск начата реализация изложенных подходов. В частности, по ул. Осипенко и Богдановича разработаны проектные решения и ведется комплексная реконструкция этих объектов.
Причем реализация проектов осуществляется как без отселения жильцов (дом по ул. Каховской), так и с их отселением (дом по ул. Осипенко). При этом практика проведения ремонтно-реконструктивных работ показала, что реконструкция без отселения жильцов порождает массу социальных проблем, приводит в отдельных случаях к социальной напряженности.
Учитывая возникающую социальную напряженность и сложность проведения ремонтно-реконструктивных работ при наличии в квартирах жильцов в республике проработаны две возможные схемы организации работ по вторичной застройке жилых массивов. Обе схемы предусматривают строительство пилотных жилых домов, предназначенных для временного или постоянного поселения жильцов, отселяемых из подлежащих реконструкции зданий.
Первая схема. После проведения реконструкции жилых домов каждый жилец здания возвращается в свой дом, в свою капитально отремонтированную (реконструированную) квартиру, а надстроенная часть здания реализуется (при строительстве за счет кредитов) либо передается инвестору (при долевом строительстве). Затем квартиры пилотных домов подвергаются косметическому ремонту и схема повторяется, пока последний жилец не въедет в свою отремонтированную или реконструированную квартиру. Отремонтированные квартиры пилотных домов реализуются.

Вторая схема. После строительства пилотных жилых домов предусматривается переселение в них на постоянной основе жителей подлежащих реконструкции зданий. На базе последних возводятся многоэтажные жилые дома вторичной застройки, и в них переселяются жильцы из оставшейся части существующих домов. После переселения всех жителей квартала в реконструированные квартиры на основе оставшихся пятиэтажных домов возводятся новые жилые дома вторичной застройки, квартиры в которых реализуются.
Первая схема предусматривает необходимость получения долгосрочного кредита на весь цикл проведения работ, что целесообразно при невысоких годовых процентных ставках.
К недостаткам этой схемы следует отнести необходимость выполнения косметических ремонтов квартир пилотных домов перед каждым очередным заселением, что, несомненно, вызывает удорожание 1 м %-32.
Однако в этом случае жители квартир реконструируемых домов после окончания реконструкции возвращаются в свои дома и заселяются в свои реконструируемые, как правило, приватизированные, квартиры, что должно оговариваться предварительными индивидуальными договорами.
При увеличении площадей квартир первых пяти этажей существующих пятиэтажных жилых домов в ходе их реконструкции с жильцами необходимо заключать договоры на оплату ими дополнительных квадратных метров жилья, что возможно далеко не всегда и требует разработки соответствующей законодательно-правовой базы с целью повышения заинтересованности жильцов в улучшении своих жилищных условий (получение льготных кредитов, субсидий и пр.).

К положительным факторам обеих схем следует отнести то, что пятиэтажный жилой фонд после проведения ремонтно-реконструктивных работ приобретает современные потребительские качества, при этом значительно продляется срок службы старого жилого фонда.
Комплексная реконструкция массовой жилой застройки как направление по преобразованию старого жилого фонда, придания ему современных потребительских качеств порождает ряд новых проблем, которые практически не возникали ранее. Это и чисто технические проблемы и проблемы, связанные с совершенствованием законодательно-правовой базы, разработкой эффективных механизмов финансирования ремонтно-реконструктивных работ и пр.
Городская застройка, как правило, имеет свои особенности как исторического, структурно-планировочного, так и социально-экономического характера. Поэтому разработке мероприятий по комплексной реконструкции и уплотнению жилой застройки должен предшествовать анализ целой гаммы факторов:
1) физического состояния и уровня моральной деградации застройки;
2) соотношения типов застройки по архитектурно-планировочной типологической организации (этажности, плотности, времени возведения, типу планировочной структуры);
3) уровня организации систем инженерного обустройства жилого фонда;
4) характера связи жилых зон с основными структуроформирующими элементами города (природными элементами, основными транспортными магистралями, промышленными зонами, зоной центра);
5) архитектурно-конструктивных особенностей жилых и общественных зданий;
6) состояния и возможностей существующих инженерных систем принять дополнительные нагрузки по обеспечению соответствующего инженерного благоустройства нового жилого фонда;
7) наличия территориальных резервов для размещения новой застройки;
8) обеспечения санитарно-гигиенических и экологических требований, прежде всего требований по инсоляции, наличию антропологических факторов загрязнения окружающей среды и пр.

После оценки архитектурно-градостроительной ситуации микрорайона, физического состояния зданий, уровня их моральной деградации и разработки концепции преобразования микрорайона важнейшим является этап выбора оптимального варианта комплексной реконструкции, обеспечивающего минимизацию единовременных и текущих затрат, который должен быть положен в основу разрабатываемых планировочных решений и рабочего проекта реконструкции жилых домов и инженерно-транспортной инфраструктуры микрорайона.
Комплексная реконструкция массовой жилой застройки прошлого столетия является для Республики Беларусь важной социально-экономической задачей, ее постепенное решение позволит сэкономить значительные ресурсы страны, продлить срок службы старого жилого фонда, придать ему современные потребительские качества, решить накопившиеся социальные проблемы в старых микрорайонах, существенно снизить энергопотребление на отопление жилья.