Альтернативы стройсбережениям нет


Жилищное строительство было объявлено приоритетным направлением развития Республики Беларусь еще в 1996 году, и вот уже почти 8 лет этот приоритет прочно удерживает свою нишу. Более того, можно с большой долей уверенности утверждать, что и в ближайшие 10 лет граждане одним из главных социальных благ назовут собственное жилье. Тем более, что семей, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, более 550 тысяч. При этом имеются предпосылки к увеличению очереди — в связи с вступлением в силу с 1 июля 1999 года новой редакции Жилищного Кодекса Республики Беларусь, где расширен перечень категорий граждан, которые могут претендовать на улучшение жилищных условий.

Об инфляционном характере льготных кредитных ресурсов, выделяемых на жилищное строительство с 1996 года, сказано и написано много. Но в сложившейся на тот период ситуации иного выхода не было, так как в большинстве своем граждане, начавшие строить жилье в составе ЖСК, КИЗ и МЖСК, не имели средств для окончания строительства. Эмиссионные льготные кредиты раскрутили маховик отрасли, сдвинули с мертвой точки процесс сокращения незавершенного строительства, которое в 1996 году достигло 4,4 млн м2 общей площади жилых помещений, что в 1,7 раза больше объема ввода жилья в том же году.

Принятие программы льготного кредитования уже в 1996 году дало ощутимые результаты: объем ввода жилья увеличился на 35%. По Указам Президента Республики Беларусь тогда же было введено в эксплуатацию жилья в размере 42% от годового ввода, за счет средств республиканского и местных бюджетов — 10%, предприятиями и организациями — 28%, населением — 20% от общего ввода.
Обращение к статистике 1996 года не случайно. Анализ источников финансирования строительства жилья позволяет проследить четкую тенденцию снижения доли государственной помощи (льготные кредиты, одноразовые безвозмездные субсидии, средства бюджета) в общем объеме финансирования жилищного строительства в течение последних семи лет, причем самый резкий скачок в этом направлении сделан после 1999 года. Так, если в 1999 году по президентским указам было построено 1,25 млн м2 жилья, то в 2002 году — всего 747 тыс. (соответственно 42% и 26% от годового объема ввода).
Строительство жилья за счет средств бюджета сократилось более чем вдвое — со 180 тыс. м2 в 1999 году до 86 тыс. — в 2002. Что касается участия предприятий (организаций) в обеспечении жильем своих штатных сотрудников, стоящих на очереди, то это участие, выраженное в процентах в общем объеме финансирования в масштабах республики, сократилось втрое с 1996 года (с 29% до 10%). Разумеется, тому есть как объективные, так и субъективные причины, но в целом данный процесс зависит от финансового состояния предприятий, равно как и стабильность и наполняемость бюджетного жилищно-инвестиционного фонда.

Вероятность значительного сокращения с 2004 года льготных кредитных ресурсов велика. Прежде всего это связано с интеграционными процессами, обязательствами Республики Беларусь, принятыми в связи с намерениями по введению единой денежной единицы с Россией.
Обращает на себя внимание тот факт, что одновременно с сокращением государственной поддержки снижается ее эффективность, которая характеризуется инвестиционной активностью получателей этой поддержки.
Например, в 2002 году на 1 рубль предоставленной безвозмездной одноразовой субсидии было внесено всего 0,54 рубля собственных средств (в первые годы функционирования института субсидирования этот показатель был в 3-4 раза больше). На 1 рубль выделенных льготных кредитных ресурсов застройщиками инвестировано 0,25 рубля собственных средств.
Существенное сокращение объемов бюджетных средств, льготных кредитных ресурсов, снижение их эффективности на фоне большого количества очередников, — безусловно, эта ситуация не внушает оптимизма. Между тем, она может быть изменена при введении нового механизма финансирования жилищного строительства, способного увеличить число потенциальных инвесторов, в том числе за счет тех, кто не признан в установленном порядке нуждающимся в улучшении жилищных условий.
История развития жилищного строительства в европейских странах подсказывает нам единственно верный путь — развитие системы строительных сбережений.

Среди стран, широко применяющих данную систему, — Австрия, Германия, Чехия, Венгрия, Словакия. Граждане названных стран имеют возможность накапливать средства на строительство, реконструкцию и приобретение жилья в специализированных финансовых институтах с последующим получением долгосрочного кредита. Иными словами, отрасль жилищного строительства этих стран ориентирована на финансирование преимущественно за счет внебюджетных источников, из которых наибольшим социально-экономическим потенциалом обладают системы, предоставляющие участвующим в них гражданам рассрочку в платежах за жилье.
При этом самыми распространенными являются схемы, когда значительная часть этой рассрочки предоставляется в виде долгосрочного жилищного кредита, погашение которого осуществляется после вселения в квартиру. Практика многих европейских стран продемонстрировала, что для переходной экономики, характеризующейся несовершенством экономического законодательства, неразвитостью фондового рынка, невысокими доходами населения, наиболее перспективной формой финансирования жилищного строительства является система строительных сбережений со своими главными постулатами: гарантия возвратности денежных сбережений и государственное стимулирование собственных накоплений в системе.

Все без исключения страны, применяющие систему стройсбережений, используют механизмы бюджетного премирования вкладчиков на этапе накопления. Привлекательность и эффективность этих систем напрямую зависит от размера государственной премии.
Цель премирования инвесторов — побудить вкладывать максимальное количество средств в строительство жилья. При этом премируются как не нуждающийся в финансовой помощи государства строящий элитное жилье, так и строящий скромную квартиру. В этой ситуации нередко срабатывает психологический фактор: почему бы не постараться заработать на жилье, раз государство берет на себя оплату части квартиры.
При этом выигрывает экономика в целом, так как появляется спрос на продукцию сопутствующих отраслей, повышается занятость населения, обеспечивается рост доходов бюджета, снижается социальная напряженность в обществе.
В республике не так давно завершен аналог системы строительных сбережений — базовый государственный эксперимент по отработке механизма системы строительных накоплений и взаимного жилищного кредитования. Цель эксперимента заключалась в практической апробации механизмов жилищного накопления и кредитования, определении условий возможного использования этих механизмов при создании целостной системы внебюджетного финансирования жилищного строительства в Республике Беларусь.

С учетом полученных результатов и на основании анализа опыта многих стран включая Россию и Украину у специалистов есть все основания утверждать, что альтернативы строительным сбережениям нет. Расшифровка данного тезиса сегодня, возможно, непопулярна, но очевидна — эмиссионные льготные кредиты не должны больше лежать тяжким бременем на плечах неокрепшей экономики, поэтому основная часть граждан должна заработать себе на жилье.
Его можно построить самостоятельно, постепенно накапливая деньги. При этом население должно быть уверено, что они ни при каких обстоятельствах не пропадут.
Разумеется, отдельным категориям граждан в соответствии с законодательством будет предоставляться бесплатное социальное жилье.
Участниками системы строительных сбережений может стать значительно больше граждан, чем количество претендующих сегодня на льготные кредиты.
Ведь для получения льготного кредита требуется внести значительную сумму — как правило, от 25% стоимости квартиры, причем в достаточно короткий срок, составляющий инвестиционный цикл строительства жилого дома.
Как показывает практика, собрать такую сумму возможно, учитывая статус получателей льготных кредитов, лишь продав что-либо ценное, нажитое годами (автомобиль, дача) или одолжив ее у родственников и знакомых.

В то же время, система строительных сбережений предусматривает возможность накопления половины стоимости квартиры до получения кредита на ее оставшуюся часть в течение 5-6 лет (среднеевропейский срок) и более. Все зависит от финансовых возможностей потенциального инвестора, и в этом плане в Республике Беларусь наметились положительные сдвиги.
Статистические данные свидетельствуют о росте за последние годы вкладов населения в учреждения банков как в национальной валюте, так и в долларах США. В структуре денежных доходов накопительная часть также имеет тенденцию к росту. Это означает превышение доходов над расходами, в связи с чем можно предположить, что массовым участником программы станет средний слой населения.
В условиях сокращения источников финансирования жилищного строительства большое значение имеет максимально эффективное и рациональное использование имеющихся средств, что возможно при условии их централизации.

На этот факт следует обратить внимание, так как только в таком случае могут быть обеспечены комплексный подход к планированию и строительству жилья, рациональное распределение финансов, эффективное использование имеющихся мощностей строительного комплекса.
Структура источников финансирования при таком подходе становится относительно прозрачной для налоговых служб, легко управляемой с применением механизмов, ускоряющих оборачиваемость этих средств. Объединенные финансовые ресурсы откроют путь к более свободному маневрированию средствами, что позволит снизить стоимость строительства. По мнению специалистов, в республике, в основном, созданы предпосылки к объединению всех источников финансирования жилищного строительства включая бюджетные.
При реализации новых подходов в жилищной политике есть основания надеяться, что строительный комплекс в ближайшие годы сохранит набранные темпы жилищного строительства.

Татьяна ЗАТУРЕНСКАЯ,
начальник отдела Главного управления жилищного строительства Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь


Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 17 за 2003 год в рубрике жилищное строительство

©1995-2022 Строительство и недвижимость