Пятиэтажки реконструируют и надстраивают этажи


По данным выборочных обследований МНИИТЭП по разным округам Москвы, общий износ несносимых пятиэтажных домов составляет 30-50%. В то же время износ основных несущих конструкций этих домов — 10-15%. Для кирпичных и полносборных 9-12-этажных домов общий износ составляет 30-40%, основных несущих конструкций — 10-15%.

По данным Генплана, для 5-этажного фонда в целом предельный срок эксплуатации (без реконструкции или капитального ремонта) наступит в период 2010-2020 гг. Для 9-12-этажных домов второго периода индивидуального домостроения — в период 2020-2040 гг.
Моральный износ 5-9-12-этажных домов, поскольку они проектировались по нормативам 50-60-х годов, характеризуется тем, что параметры квартир и объемно-планировочные решения, в основном, уже не соответствуют современным нормативным требованиям.
В Москве накоплен опыт реконструкции с надстройкой нескольких этажей по сериям 5-этажных домов. Большая часть домов реконструирована с отселением жителей и с перепланировкой квартир базовой части под коммерческое жилье. Это преимущественно кирпичные жилые дома и перестроенные под квартиры общежития. Два реализуемых в настоящее время проекта реконструкции панельных домов серии 1-515 с отселением и с составом муниципальных квартир характеризуются применением 3-4-этажной надстройки с автономным опиранием на свои фундаменты и с расширением корпуса. Уже не один год используется опыт реконструкции и санации многоэтажных жилых домов индустриального изготовления, осуществляемый в Германии и прежде всего в восточной части Берлина. В этих домах изменены и утеплены фасады, установлены новые окна и произведено остекление лоджий, заменено инженерное оборудование, при этом работы по санации производились без отселения жильцов по сетевому графику.

Предлагаемые для реконструкции индустриальные жилые дома типовых серий строительства 1961-1970 гг.:
5-этажные здания: панельные 1-515, 1605АМ, 1МГ-300; блочные 11-18, 11-68, И-209А; кирпичные 11-29.
Большой объем реконструкции потребует специальных проектно-строительных работ, обеспечивающих реконструкцию максимального числа домов в сжатые сроки, с наименьшим расходом бюджетных средств и без использования дополнительных территорий под строительство.
Для осуществления реконструкции целесообразны легкие конструктивные системы надстроек и утепления наружных стен, при которых снижается вес мансардных этажей в 6-8 раз по сравнению с традиционными конструкциями (кирпич, железобетон), максимально облегчаются транспортные и монтажные работы, сокращаются сроки строительства, а надстройка здания осуществляется без усиления конструкций базовой части здания, монтаж надстроек возможен без отселения жителей.

Технико-экономический анализ по различным типам конструкций мансардных надстроек показывает, что наиболее перспективны 2 типа конструктивных схем с несущими элементами в виде:
— деревометаллических, деревоклееных и деревянных конструкций;
— стальных холодноформованных тонкостенных профилей.
Указанные конструкции технологичны, экономичны и обладают потенциалом снижения их стоимости при организации индустриального производства и поточного монтажа.
Сравнительный анализ двух типов конструкций фасадных систем, которые используются при реконструкции и дополнительном утеплении зданий, следующий.
Вентилируемые фасадные системы основаны на закреплении утеплителя (в основном, базальтовая плита) к стене здания, устройстве металлической подосновы из алюминиевых профилей или стальных оцинкованных профилей для навески облицовки фасада и организации вентилируемого зазора между облицовкой и утеплителем.

Фасадные системы без вентилируемого зазора основаны на закреплении утеплителя (базальтовые плиты, пенополистирол и др.) к стене здания, устройстве наружного штукатурного слоя с втопленной в него армирующей сеткой по утеплителю и окраске подготовленной фасадной поверхности.
Системы без вентилируемого зазора дешевле в среднем на 30-40% (стоимость 1 м2 — 30-40 у.е.), но менее долговечны (10-15 лет). Системы с вентилируемым зазором дороже (стоимость 1м2 — 40-50 у.е.), но более долговечны (20-50 лет).
Одной из основных задач реконструкции и санации жилых 5-9-12-этажных домов первого и второго периодов индустриального домостроения является повышение уровня теплозащиты до современных требований энергосбережения. В частности, необходимо повысить теплозащиту наружных ограждений в 3,5 раза, окон и балконных дверей — в 1,8 раза, что обеспечивается применением высокоэффективных теплоизоляционных материалов (для стен) и использованием современных конструкций окон. Рекомендуемые мероприятия позволят сократить в 2 раза расход тепловой энергии на отопление реконструируемых домов.
Программа реконструкции несносимого 5-этажного фонда при ее осуществлении в указанных объемах с мансардной надстройкой позволит существенно сэкономить бюджетные средства города за счет сохранения несущих конструкций здания (фундаментов, стен, перекрытий). Как показывают предварительные расчеты, при реконструкции 1,2 млн м2 общей площади базового жилья в год можно получить 1,6 млн м2 современного муниципального жилья.

В предлагаемых схемах типовых проектов реконструкции и санации (без отселения) 5-9-12-этажных жилых домов массовых серий предусматриваются следующие работы по ликвидации физического и морального износа:
— утепление и облицовка наружных стен; замена оконных и балконных блоков;
— остекление балконов и лоджий;
— замена лифтов и пристройка лифтов для 12-этажных жилых зданий;
— организация входной зоны в соответствии с современными требованиями безопасности (помещения для охраны) и устройство пандусов (или специальных рельсов);
— введение компенсирующих противопожарных мероприятий для лестничных клеток;
— выполнение надстроек и замена кровель;
— перевод первых этажей под нежилые помещения в соответствии с конкретными заказами;
— замена систем инженерного обеспечения зданий с применением средств автоматизации и учета, обеспечивающих снижение водо- и энергопотребления;
— улучшение облика жилых домов.

Подготовил Вячеслав ГИЛЕВИЧ


Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 13 за 2003 год в рубрике реконструкция

©1995-2022 Строительство и недвижимость