Что нужно знать, заключая договор аренды
Что нужно знать, заключая договор аренды
Для осуществления своей деятельности каждый субъект хозяйствования должен иметь необходимые помещения и оборудование, которые можно приобрести в собственность или взять в аренду. Белорусское законодательство лишь в исключительных случаях обязывает иметь помещения и оборудование на правах собственности — для осуществления определенных видов деятельности (например, для производства табачных изделий). Соответственно, основным правилом на практике является именно аренда — поэтому сегодня мы рассмотрим основные моменты договора аренды и некоторые "подводные камни", которые могут встретиться на пути его заключения и исполнения.
Правовое регулирование
1. Гражданский Кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. №218-3 (главы 34, 74, 75), далее — ГК.
2. Инвестиционный Кодекс Республики Беларусь от 22.06.2001 №37-З (раздел III), далее — ИК.
3. Указ Президента Республики Беларусь от 30.09.2002 №495 "О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности" (вместе с "Положением об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения, находящиеся в государственной собственности, и условиях освобождения от арендной платы и предоставления их в безвозмездное пользование"), далее — Указ №495.
4. Временное положение о порядке государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, утверждено Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20 сентября 2000 г. №1452, далее — Положение № 1452.
5. Положение о порядке сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности, утверждено Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.05.2002 №710.
6. Постановление Министерства экономики Республики Беларусь от 25.07.2002 №162 "Об утверждении формы договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности", далее — Постановление №162.
7. Письмо Государственного налогового комитета Республики Беларусь от 20.01.2001 №2-3-10/351 "О порядке исчисления и уплаты налогов, сборов и отчислений с доходов, полученных от сдачи имущества в аренду", далее — Письмо №2-3-10/351.
Общие положения
Согласно ГК, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Кодекс предусматривает несколько видов договора аренды: аренда зданий и сооружений, аренда предприятия, финансовая аренда (лизинг) и т.д. Договору лизинга мы посвятим отдельную статью, а сегодня рассмотрим другие виды аренды, по возможности, охватив существенные условия каждого из них и некоторые особенности, которые могут быть вызваны наличием в договоре иностранного элемента.
Следует отметить, что, кроме видов аренды, предусмотренных ГК, особый вид аренды — концессионный договор — закреплен также и в ИК. Под концессией понимается договор, заключаемый Республикой Беларусь с иностранными инвесторами, о передаче на возмездной основе на определенный срок права на осуществление на территории Республики Беларусь отдельного вида деятельности, на которую распространяется исключительное право государства, либо права пользования имуществом, находящимся в собственности Республики Беларусь.
Объектами концессии могут являться, во-первых, право на осуществление отдельных видов деятельности, на которые в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь закреплено исключительное право государства, а во-вторых, недра, воды, леса, земли, а также объекты, которые в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь могут находиться только в собственности государства.
Условия договора аренды
Объект аренды
Единственным существенным условием договора аренды, общим для всех его видов, является объект аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. ГК, однако, не устанавливает, какие конкретно данные об объекте аренды должны быть указаны в договоре, поэтому все зависит от усмотрения сторон при заключении договора либо от усмотрения суда при рассмотрении спора по договору аренды. Мы бы рекомендовали указывать в договоре как можно более полную информацию об объекте аренды (название, серийные номера, отличительные признаки, адрес и т.д.).
Цена договора
По общему правилу, цена не является существенным условием договора аренды. Если стороны не включили в договор условие об арендных платежах, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Между тем, размер арендной платы является существенным условием договоров аренды здания или сооружения. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
В одних случаях размер арендной платы для определенных видов сдаваемого в аренду имущества предусматривается законодательством (например, для сдаваемых в аренду зданий, находящихся в государственной собственности, ставки арендной платы предусмотрены Указом № 495), в остальных случаях — согласовывается сторонами договора.
В любом случае, при определении размера арендной платы должны учитываться положения законодательства Республики Беларусь о ценообразовании, в частности, Положение о порядке формирования и применения цен и тарифов, утвержденное постановлением Минэкономики 22.04.1999 г. №43. Подпунктом 2.1 данного документа предусматривается, что отпускные цены на продукцию производственно-технического назначения, товары народного потребления и тарифы на услуги (работы) формируются на основе плановой себестоимости, всех видов установленных налогов и неналоговых платежей в соответствии с налоговым и бюджетным законодательством, прибыли, необходимой для воспроизводства, определяемой с учетом качества продукции (товаров, работ, услуг) и конъюнктуры рынка.
Согласно Указу №495 (это касается только сдаваемых в аренду зданий, находящихся в государственной собственности), в размер арендной платы включаются амортизационные отчисления, налоги и платежи, уплачиваемые арендодателем общественных, административных и переоборудованных производственных помещений в бюджет в соответствии с налоговым, бюджетным и иным законодательством, и не включаются соответствующие расходы по эксплуатации и текущему ремонту помещений, затраты на коммунальные услуги включая плату за потребляемую электроэнергию. Однако даже при применении понижающих коэффициентов размер арендной платы не должен быть ниже амортизационных отчислений, налогов и платежей, которые вносятся в бюджет арендодателем.
Существует несколько схем определения арендной платы. Так, она может устанавливаться за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
В договоре аренды стороны могут предусматривать сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Срок договора
Срок также не является существенным условием договора аренды. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законодательством или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Особо следует отметить, что переход к другому лицу права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Кроме того, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды). При этом арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
ГК предусматривает также санкцию за нарушение вышеуказанного правила. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Если в договоре аренды установлен срок, но арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Иные условия
В каждый конкретный договор аренды в зависимости от многих факторов (характера взаимоотношений сторон, объекта аренды и т.д.) включаются и другие условия: права и обязанности сторон по отношению к объекту аренды, ответственность сторон и др.
А если арендатор — нерезидент?
Наличие в договоре иностранного элемента — в данном случае арендатора — обязывает стороны обеспечить соответствие условий договора внешнеэкономическому и валютному законодательству Республики Беларусь. Кратко поясним суть.
В соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 04.01.2000 №7 (ред. от 13.12.2001) "О совершенствовании порядка проведения и контроля внешнеторговых операций", юридические лица и индивидуальные предприниматели обязаны обеспечить по внешнеэкономическим операциям поступление денежных средств от экспорта товаров (работ, услуг) не позднее 90 календарных дней с даты отгрузки товаров, выполнения работ, оказания услуг, а от экспорта по договорам комиссии товаров (работ, услуг), произведенных резидентами Республики Беларусь, — не позднее 180 календарных дней. То есть арендатор должен внести арендную плату не позднее 90 календарных дней после окончания соответствующего периода аренды.
Касательно валюты платежа возможно несколько вариантов. Вначале необходимо отметить, что арендатор-нерезидент действует в Республике Беларусь через представительство, которое может брать имущество в аренду как для собственных нужд, так и для нужд представляемого иностранного юридического лица. В первом случае при расчетах по договору могут использоваться и белорусские рубли. Во втором случае основным правилом является использование свободно конвертируемой валюты. Однако использование белорусских рублей в этом случае также допускается, когда это предусмотрено Советом Министров либо Национальным Банком Республики Беларусь. В частности, с рядом государств у Республики Беларусь имеются международные договоры на уровне национальных банков, в которых предусматривается, что в расчетах по договорам между резидентами государств-участников помимо свободно конвертируемых валют могут использоваться национальные валюты этих государств.
Налогообложение
Получаемая арендодателем арендная плата является его выручкой, с которой он обязан уплачивать все необходимые налоги и неналоговые платежи: налог на добавленную стоимость; отчисления в республиканский фонд поддержки производителей сельскохозяйственной продукции и продовольствия; целевой сбор на финансирование расходов, связанных с содержанием и ремонтом жилищного фонда; бюджетный целевой фонд стабилизации экономики производителей сельскохозяйственной продукции и продовольствия; отчисления в дорожный фонд за пользование автомобильными дорогами; налог на прибыль и другие (Письмо №2-3-10/351).
Следует отметить, что в отношении налогообложения платежей при аренде недвижимости (особенно находящейся в государственной собственности) сложилась достаточно неоднозначная ситуация.
С одной стороны, Указ №495 установил, что "в размер арендной платы включаются амортизационные отчисления, налоги и платежи, уплачиваемые арендодателем общественных, административных и переоборудованных производственных помещений в бюджет в соответствии с налоговым, бюджетным и иным законодательством" (действовавший ранее Указ №302 от 21.08.1996 г. предусматривал, что минимальная ставка арендной платы не включает соответствующие расходы по эксплуатации и текущему ремонту зданий и помещений, затраты на отопление и коммунальные услуги, налог на недвижимость, на землю и другие налоги и платежи, уплачиваемые за арендуемые помещения). Здесь законодателя стоит похвалить — он внес некоторую ясность в правоотношения.
С другой стороны, акты налогового законодательства (Закон Республики Беларусь от 20.12.1991 г. "О налогах и сборах, взимаемых в бюджет Республики Беларусь", Инструкция о порядке исчисления и уплаты налога на недвижимость юридическими лицами, утвержденная постановлением ГНК Республики Беларусь №40 от 10.05.2000 г., Закон Республики Беларусь от 18.12.1991 г. "О платежах за землю") конкретно устанавливают, кто и при каких условиях является плательщиком соответствующих налогов. Данные акты не закрепляют права плательщиков налогов на их компенсацию и предусматривают, что порядок уплаты, ставки, льготы по каждому конкретному виду налога и сбора предусматриваются специальными актами налогового законодательства Республики Беларусь; включение положений, регулирующих вопросы налогообложения, в другие акты законодательства не допускается1.
А на практике арендодатели зачастую выставляют арендаторам счета на возмещение уплачиваемых арендодателями налогов сверх арендной платы…
"Подводные камни" договора аренды недвижимости
Юридически грамотный договор на аренду офиса или производственных площадей является одной из первых составляющих успешной деятельности организации, поэтому позволим себе более подробно остановиться на "ляпсусах", допускаемых на практике именно в этом договоре.
Возмещение арендодателю "затрат и расходов"
Проблему возмещения арендодателю налогов мы рассмотрели выше, однако одними налогами на практике дело не ограничивается. Наиболее "продвинутые" арендодатели включают в договор условия о возмещении за счет арендаторов целого ряда "затрат и расходов". В одном из договоров мы встретились с таким пунктом:
"Помимо арендной платы Арендатор также производит платежи Арендодателю в целях возмещения сумм затрат и расходов Арендодателя пропорционально площади занимаемого помещения по: коммунальным услугам; благоустройству и содержанию прилегающей территории; уплате обязательных платежей в бюджет (налог на землю, недвижимость); содержанию, эксплуатации и текущему ремонту здания (оплате труда обслуживающего персонала, обеспечению материалами, инструментами, приспособлениями, оборудованием и другими средствами и предметами труда, необходимыми для уборки здания и поддержания его в исправном состоянии, текущего ремонта, обслуживания сетей и оборудования, находящихся внутри здания, содержания и обслуживания технических средств и инвентаря пожарно-охранной сигнализации здания, по оплате услуг тепло-, энерго- и водоснабжающих организаций, по поверке счетчиков, по оплате услуг санэпидемстанций)".
Комментарии, как говорится, излишни, но все же позволим себе отметить, что все перечисленные "затраты и расходы" арендодателя компенсируются арендатором за счет арендной платы. Поэтому, оплачивая их сверх арендной платы, арендатор по сути уплачивает последнюю дважды, а арендодатель извлекает доход, не предусмотренный законодательством и, следовательно, незаконный. Кроме того, с возмещением многих из указанных "затрат и расходов" можно вообще поспорить. То есть все свои затраты и расходы арендодатель должен включать в арендную плату (тогда она, правда, может "раздуться" в несколько раз) — это будет более или менее обоснованно, — а арендатор будет смотреть, "потянет" он такую арендную плату или нет.
Поэтому, господа арендаторы, будьте бдительны и обращайте самое тщательное внимание на то, какие конкретно платежи предусматривает договор, который вы собираетесь подписывать.
Срок внесения арендной платы
Чаще всего при нормальном течении делового оборота используется схема "получил услугу — оплати ее". Реже используется предоплата. Даже Договор аренды зданий…, утвержденный Постановлением №162, предусматривает, что "арендная плата вносится Арендатором ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за оплачиваемым периодом, на расчетный счет Арендодателя".
Однако на практике в договора аренды нередко записывают, что "арендная плата вносится Арендатором не позднее 1-го числа текущего (отчетного) месяца" — то есть на условиях предоплаты. А при просрочке внесения предоплаты на ее сумму начисляются штрафные санкции.
В принципе, при отсутствии других альтернатив арендаторам приходится соглашаться и на такие условия, однако следует помнить, что требование предоплаты по договору аренды, и особенно — уплаты штрафных санкций на просроченную предоплату — по сути своей незаконно. Поэтому необходимо требовать юридического обоснования включения таких условий в договор, а по возможности — их исключения из его текста.
Выводы и рекомендации
В качестве основного вывода отметим, что на форму и содержание договора аренды необходимо обращать самое пристальное внимание. От того, что и как заложено в договор, будут зависеть успех или неудачи при его реализации.
Кроме того, не стоит обходить вниманием и документацию, используемую при исполнении договора аренды. В частности — акты приема-передачи имущества по договору. Поскольку бывают судебные дела, когда стороны договора аренды не подписывают необходимого акта, а затем арендодатель не может доказать факт передачи имущества, чтобы взыскать с арендатора арендную плату или истребовать от него переданное имущество. Не стоит забывать и о том, что в определенных случаях договор аренды необходимо регистрировать.
И последнее. Надо проверять полномочия должностного лица арендодателя, которое подписывает договор на предмет того, вправе ли оно это делать. Опять же, были случаи, когда договор аренды признавали недействительным только из-за того, что он был подписан не уполномоченным на то лицом или без разрешения собственника имущества.
Игорь БУЕВИЧ, Илья ЛАТЫШЕВ.
Юридическая фирма "Апицес Юрис", тел.: 8-029-77-00-333
Для осуществления своей деятельности каждый субъект хозяйствования должен иметь необходимые помещения и оборудование, которые можно приобрести в собственность или взять в аренду. Белорусское законодательство лишь в исключительных случаях обязывает иметь помещения и оборудование на правах собственности — для осуществления определенных видов деятельности (например, для производства табачных изделий). Соответственно, основным правилом на практике является именно аренда — поэтому сегодня мы рассмотрим основные моменты договора аренды и некоторые "подводные камни", которые могут встретиться на пути его заключения и исполнения.
Правовое регулирование
1. Гражданский Кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. №218-3 (главы 34, 74, 75), далее — ГК.
2. Инвестиционный Кодекс Республики Беларусь от 22.06.2001 №37-З (раздел III), далее — ИК.
3. Указ Президента Республики Беларусь от 30.09.2002 №495 "О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности" (вместе с "Положением об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения, находящиеся в государственной собственности, и условиях освобождения от арендной платы и предоставления их в безвозмездное пользование"), далее — Указ №495.
4. Временное положение о порядке государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, утверждено Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20 сентября 2000 г. №1452, далее — Положение № 1452.
5. Положение о порядке сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности, утверждено Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.05.2002 №710.
6. Постановление Министерства экономики Республики Беларусь от 25.07.2002 №162 "Об утверждении формы договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности", далее — Постановление №162.
7. Письмо Государственного налогового комитета Республики Беларусь от 20.01.2001 №2-3-10/351 "О порядке исчисления и уплаты налогов, сборов и отчислений с доходов, полученных от сдачи имущества в аренду", далее — Письмо №2-3-10/351.
Общие положения
Согласно ГК, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Кодекс предусматривает несколько видов договора аренды: аренда зданий и сооружений, аренда предприятия, финансовая аренда (лизинг) и т.д. Договору лизинга мы посвятим отдельную статью, а сегодня рассмотрим другие виды аренды, по возможности, охватив существенные условия каждого из них и некоторые особенности, которые могут быть вызваны наличием в договоре иностранного элемента.
Следует отметить, что, кроме видов аренды, предусмотренных ГК, особый вид аренды — концессионный договор — закреплен также и в ИК. Под концессией понимается договор, заключаемый Республикой Беларусь с иностранными инвесторами, о передаче на возмездной основе на определенный срок права на осуществление на территории Республики Беларусь отдельного вида деятельности, на которую распространяется исключительное право государства, либо права пользования имуществом, находящимся в собственности Республики Беларусь.
Объектами концессии могут являться, во-первых, право на осуществление отдельных видов деятельности, на которые в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь закреплено исключительное право государства, а во-вторых, недра, воды, леса, земли, а также объекты, которые в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь могут находиться только в собственности государства.
Условия договора аренды
Объект аренды
Единственным существенным условием договора аренды, общим для всех его видов, является объект аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. ГК, однако, не устанавливает, какие конкретно данные об объекте аренды должны быть указаны в договоре, поэтому все зависит от усмотрения сторон при заключении договора либо от усмотрения суда при рассмотрении спора по договору аренды. Мы бы рекомендовали указывать в договоре как можно более полную информацию об объекте аренды (название, серийные номера, отличительные признаки, адрес и т.д.).
Цена договора
По общему правилу, цена не является существенным условием договора аренды. Если стороны не включили в договор условие об арендных платежах, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Между тем, размер арендной платы является существенным условием договоров аренды здания или сооружения. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
В одних случаях размер арендной платы для определенных видов сдаваемого в аренду имущества предусматривается законодательством (например, для сдаваемых в аренду зданий, находящихся в государственной собственности, ставки арендной платы предусмотрены Указом № 495), в остальных случаях — согласовывается сторонами договора.
В любом случае, при определении размера арендной платы должны учитываться положения законодательства Республики Беларусь о ценообразовании, в частности, Положение о порядке формирования и применения цен и тарифов, утвержденное постановлением Минэкономики 22.04.1999 г. №43. Подпунктом 2.1 данного документа предусматривается, что отпускные цены на продукцию производственно-технического назначения, товары народного потребления и тарифы на услуги (работы) формируются на основе плановой себестоимости, всех видов установленных налогов и неналоговых платежей в соответствии с налоговым и бюджетным законодательством, прибыли, необходимой для воспроизводства, определяемой с учетом качества продукции (товаров, работ, услуг) и конъюнктуры рынка.
Согласно Указу №495 (это касается только сдаваемых в аренду зданий, находящихся в государственной собственности), в размер арендной платы включаются амортизационные отчисления, налоги и платежи, уплачиваемые арендодателем общественных, административных и переоборудованных производственных помещений в бюджет в соответствии с налоговым, бюджетным и иным законодательством, и не включаются соответствующие расходы по эксплуатации и текущему ремонту помещений, затраты на коммунальные услуги включая плату за потребляемую электроэнергию. Однако даже при применении понижающих коэффициентов размер арендной платы не должен быть ниже амортизационных отчислений, налогов и платежей, которые вносятся в бюджет арендодателем.
Существует несколько схем определения арендной платы. Так, она может устанавливаться за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
В договоре аренды стороны могут предусматривать сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Срок договора
Срок также не является существенным условием договора аренды. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законодательством или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Особо следует отметить, что переход к другому лицу права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Кроме того, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды). При этом арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
ГК предусматривает также санкцию за нарушение вышеуказанного правила. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Если в договоре аренды установлен срок, но арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Иные условия
В каждый конкретный договор аренды в зависимости от многих факторов (характера взаимоотношений сторон, объекта аренды и т.д.) включаются и другие условия: права и обязанности сторон по отношению к объекту аренды, ответственность сторон и др.
А если арендатор — нерезидент?
Наличие в договоре иностранного элемента — в данном случае арендатора — обязывает стороны обеспечить соответствие условий договора внешнеэкономическому и валютному законодательству Республики Беларусь. Кратко поясним суть.
В соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 04.01.2000 №7 (ред. от 13.12.2001) "О совершенствовании порядка проведения и контроля внешнеторговых операций", юридические лица и индивидуальные предприниматели обязаны обеспечить по внешнеэкономическим операциям поступление денежных средств от экспорта товаров (работ, услуг) не позднее 90 календарных дней с даты отгрузки товаров, выполнения работ, оказания услуг, а от экспорта по договорам комиссии товаров (работ, услуг), произведенных резидентами Республики Беларусь, — не позднее 180 календарных дней. То есть арендатор должен внести арендную плату не позднее 90 календарных дней после окончания соответствующего периода аренды.
Касательно валюты платежа возможно несколько вариантов. Вначале необходимо отметить, что арендатор-нерезидент действует в Республике Беларусь через представительство, которое может брать имущество в аренду как для собственных нужд, так и для нужд представляемого иностранного юридического лица. В первом случае при расчетах по договору могут использоваться и белорусские рубли. Во втором случае основным правилом является использование свободно конвертируемой валюты. Однако использование белорусских рублей в этом случае также допускается, когда это предусмотрено Советом Министров либо Национальным Банком Республики Беларусь. В частности, с рядом государств у Республики Беларусь имеются международные договоры на уровне национальных банков, в которых предусматривается, что в расчетах по договорам между резидентами государств-участников помимо свободно конвертируемых валют могут использоваться национальные валюты этих государств.
Налогообложение
Получаемая арендодателем арендная плата является его выручкой, с которой он обязан уплачивать все необходимые налоги и неналоговые платежи: налог на добавленную стоимость; отчисления в республиканский фонд поддержки производителей сельскохозяйственной продукции и продовольствия; целевой сбор на финансирование расходов, связанных с содержанием и ремонтом жилищного фонда; бюджетный целевой фонд стабилизации экономики производителей сельскохозяйственной продукции и продовольствия; отчисления в дорожный фонд за пользование автомобильными дорогами; налог на прибыль и другие (Письмо №2-3-10/351).
Следует отметить, что в отношении налогообложения платежей при аренде недвижимости (особенно находящейся в государственной собственности) сложилась достаточно неоднозначная ситуация.
С одной стороны, Указ №495 установил, что "в размер арендной платы включаются амортизационные отчисления, налоги и платежи, уплачиваемые арендодателем общественных, административных и переоборудованных производственных помещений в бюджет в соответствии с налоговым, бюджетным и иным законодательством" (действовавший ранее Указ №302 от 21.08.1996 г. предусматривал, что минимальная ставка арендной платы не включает соответствующие расходы по эксплуатации и текущему ремонту зданий и помещений, затраты на отопление и коммунальные услуги, налог на недвижимость, на землю и другие налоги и платежи, уплачиваемые за арендуемые помещения). Здесь законодателя стоит похвалить — он внес некоторую ясность в правоотношения.
С другой стороны, акты налогового законодательства (Закон Республики Беларусь от 20.12.1991 г. "О налогах и сборах, взимаемых в бюджет Республики Беларусь", Инструкция о порядке исчисления и уплаты налога на недвижимость юридическими лицами, утвержденная постановлением ГНК Республики Беларусь №40 от 10.05.2000 г., Закон Республики Беларусь от 18.12.1991 г. "О платежах за землю") конкретно устанавливают, кто и при каких условиях является плательщиком соответствующих налогов. Данные акты не закрепляют права плательщиков налогов на их компенсацию и предусматривают, что порядок уплаты, ставки, льготы по каждому конкретному виду налога и сбора предусматриваются специальными актами налогового законодательства Республики Беларусь; включение положений, регулирующих вопросы налогообложения, в другие акты законодательства не допускается1.
А на практике арендодатели зачастую выставляют арендаторам счета на возмещение уплачиваемых арендодателями налогов сверх арендной платы…
"Подводные камни" договора аренды недвижимости
Юридически грамотный договор на аренду офиса или производственных площадей является одной из первых составляющих успешной деятельности организации, поэтому позволим себе более подробно остановиться на "ляпсусах", допускаемых на практике именно в этом договоре.
Возмещение арендодателю "затрат и расходов"
Проблему возмещения арендодателю налогов мы рассмотрели выше, однако одними налогами на практике дело не ограничивается. Наиболее "продвинутые" арендодатели включают в договор условия о возмещении за счет арендаторов целого ряда "затрат и расходов". В одном из договоров мы встретились с таким пунктом:
"Помимо арендной платы Арендатор также производит платежи Арендодателю в целях возмещения сумм затрат и расходов Арендодателя пропорционально площади занимаемого помещения по: коммунальным услугам; благоустройству и содержанию прилегающей территории; уплате обязательных платежей в бюджет (налог на землю, недвижимость); содержанию, эксплуатации и текущему ремонту здания (оплате труда обслуживающего персонала, обеспечению материалами, инструментами, приспособлениями, оборудованием и другими средствами и предметами труда, необходимыми для уборки здания и поддержания его в исправном состоянии, текущего ремонта, обслуживания сетей и оборудования, находящихся внутри здания, содержания и обслуживания технических средств и инвентаря пожарно-охранной сигнализации здания, по оплате услуг тепло-, энерго- и водоснабжающих организаций, по поверке счетчиков, по оплате услуг санэпидемстанций)".
Комментарии, как говорится, излишни, но все же позволим себе отметить, что все перечисленные "затраты и расходы" арендодателя компенсируются арендатором за счет арендной платы. Поэтому, оплачивая их сверх арендной платы, арендатор по сути уплачивает последнюю дважды, а арендодатель извлекает доход, не предусмотренный законодательством и, следовательно, незаконный. Кроме того, с возмещением многих из указанных "затрат и расходов" можно вообще поспорить. То есть все свои затраты и расходы арендодатель должен включать в арендную плату (тогда она, правда, может "раздуться" в несколько раз) — это будет более или менее обоснованно, — а арендатор будет смотреть, "потянет" он такую арендную плату или нет.
Поэтому, господа арендаторы, будьте бдительны и обращайте самое тщательное внимание на то, какие конкретно платежи предусматривает договор, который вы собираетесь подписывать.
Срок внесения арендной платы
Чаще всего при нормальном течении делового оборота используется схема "получил услугу — оплати ее". Реже используется предоплата. Даже Договор аренды зданий…, утвержденный Постановлением №162, предусматривает, что "арендная плата вносится Арендатором ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за оплачиваемым периодом, на расчетный счет Арендодателя".
Однако на практике в договора аренды нередко записывают, что "арендная плата вносится Арендатором не позднее 1-го числа текущего (отчетного) месяца" — то есть на условиях предоплаты. А при просрочке внесения предоплаты на ее сумму начисляются штрафные санкции.
В принципе, при отсутствии других альтернатив арендаторам приходится соглашаться и на такие условия, однако следует помнить, что требование предоплаты по договору аренды, и особенно — уплаты штрафных санкций на просроченную предоплату — по сути своей незаконно. Поэтому необходимо требовать юридического обоснования включения таких условий в договор, а по возможности — их исключения из его текста.
Выводы и рекомендации
В качестве основного вывода отметим, что на форму и содержание договора аренды необходимо обращать самое пристальное внимание. От того, что и как заложено в договор, будут зависеть успех или неудачи при его реализации.
Кроме того, не стоит обходить вниманием и документацию, используемую при исполнении договора аренды. В частности — акты приема-передачи имущества по договору. Поскольку бывают судебные дела, когда стороны договора аренды не подписывают необходимого акта, а затем арендодатель не может доказать факт передачи имущества, чтобы взыскать с арендатора арендную плату или истребовать от него переданное имущество. Не стоит забывать и о том, что в определенных случаях договор аренды необходимо регистрировать.
И последнее. Надо проверять полномочия должностного лица арендодателя, которое подписывает договор на предмет того, вправе ли оно это делать. Опять же, были случаи, когда договор аренды признавали недействительным только из-за того, что он был подписан не уполномоченным на то лицом или без разрешения собственника имущества.
Игорь БУЕВИЧ, Илья ЛАТЫШЕВ.
Юридическая фирма "Апицес Юрис", тел.: 8-029-77-00-333
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 09 за 2003 год в рубрике экономика
