«Хрущевки» меняют облик и содержание


В предыдущих номерах СиН мы рассказывали о реконструкции московских пятиэтажек и о работах по реставрации и реконструкции исторических зданий и сооружений, проводимых в Санкт-Петербурге. Сегодня мы подробнее расскажем, как осуществляется реконструкция “хрущевок” в Нижнем Новгороде и Санкт-Петербурге.

По мнению российских специалистов, “хрущевки” — один из самых проблемных участков жилищно-коммунальной реформы, поскольку через их стены, окна и чердаки уходит в три раза больше тепла, чем из современных зданий. Наблюдение за крупнопанельными домами различных серий в течение более чем сорока лет выявило множество дефектов и недостатков конструкций. Наиболее распространенные и существенные среди них — нарушение гидроизоляции кровли, оседание (из-за отсутствия фиксации) утеплителя в трехслойных стеновых панелях и как результат — промерзание их в верхней части. Очень часто обнаруживается недостаточная долговечность материалов, использованных для заделки стыков между стеновыми панелями. Заполненные просмоленным канатом и заделанные цементно-песчаным раствором швы протекают и промерзают.
Лишь в последние годы в крупных городах — Москве, Санкт-Петербурге и Нижнем Новгороде — начали осуществлять программу по реконструкции пятиэтажных жилых домов. Сразу стало ясно, что к вопросу, сносить или не сносить пятиэтажки, следует подходить дифференцированно в зависимости от их конструкции, возраста и степени износа. Дома таких серий, как К-7, 11-32, 11-35, 1МГ-300, 1-464, 1-468, 1-335 и др., возведенные в самом начале эры массового строительства, то есть в 1959-1962 гг., имеют тонкие наружные стены из облегченных ребристых керамзитобетонных панелей с недостаточными теплозащитными свойствами. Кроме того, их отличительные особенности — это окна и балконные двери с узкими створками и спаренными переплетами, маленькие (5-6 м 2) кухни, совмещенные санузлы, узкие коридоры без встроенных шкафов, проходные и полупроходные комнаты. В подавляющем большинстве случаев такие дома подлежат сносу, поскольку использованные технологии строительства не позволяют их реконструировать.
Иначе обстоят дела с домами серий 1-464А и Д; 1-468А, Б, Д; 1-507; 1-510; 1-605А; 1-515/9; 1-467А и Д; 1-447; 1-511; 1-335Д и др. Теплозащитные свойства этих домов выше, они прочнее, имеют более удачную планировку квартир. Физический износ капитальных конструкций построек 1963-1970 годов, как правило, не превышает 20% при том, что внутридомовые сети требуют полной замены. Расчеты показывают, что стоимость такого здания с последующей утилизацией отходов обходится в среднем в $350 за квадратный метр. В данном случае наиболее рациональным подходом будет реконструкция, после которой дома вполне могут простоять еще 60-80 лет.
В настоящее время диапазон предлагаемых проектов реконструкции пятиэтажек весьма широк: от мини-модернизации, предполагающей декоративно-теплозащитную отделку фасадов, расширение балконов и лоджий, смену оконных и дверных блоков и минимальную перепланировку квартир, которая может быть выполнена без отселения жителей, до таких глубоких вариантов реконструкции, как, например, надстройка пятиэтажных домов до 9-10 этажей, расширение лоджий и возведение пристроек. Правда, в случае кардинальной реконструкции без расселения жильцов не обойтись.

Особо пристального внимания заслуживает проект модернизации жилого дома с надстройкой мансарды с использованием зарубежных технологий и материалов. Такой проект осуществлялся при финансовой поддержке датского “Фонда для мансардных жилищ в России” в сотрудничестве с шестью скандинавскими компаниями-спонсорами, бесплатно предоставившими свои изделия, технологии и услуги.
В городе Лыткарине Московской области проект предусматривал реконструкцию четырехэтажного жилого кирпичного дома серии 447, построенного в 1957 году, и возведение мансардного этажа. Строительные работы производились с февраля 1997 года по февраль 1998. В процессе строительства был разобран нежилой чердак и установлена двускатная крыша. Несущая конструкция мансардного этажа собиралась по частям прямо на верхней площадке здания. Для теплоизоляции в мансардном этаже использовали минеральную вату ROCKWOOL. Межквартирные стены в мансарде возводились из кирпича, а внутриквартирные перегородки выполнялись из стального каркаса с двухслойной обшивкой гипсокартонной плиткой (12,5 мм) с обеих сторон. Скаты крыши и внутриквартирные перегородки заполнялись утеплителем, оклеивались обоями и красились. Также строители установили мансардные окна VELUX. В результате на мансардном этаже получилось 9 одноуровневых и двухуровневых квартир. В доме три подъезда, то есть на каждой лестничной клетке мансардного этажа расположено по 3 новых квартиры. Для обеспечения доступа к мансардным квартирам были продлены лестницы.
В подвальном помещении здания установлен комплект автоматической системы управления с температурными датчиками и регулирующими устройствами DANFOS. Система отопления была выполнена как двухтрубная с обратным противотоком, трубопроводы скрыты и заизолированы в канале средней лестницы. Утепление дома осуществлено путем монтажа вентилируемого фасада из металлического сайдинга с теплоизолирующим слоем полиалапана.

Второй подобный проект в рамках программы реконструкции жилых кварталов 60-х годов застройки был успешно осуществлен в Санкт-Петербурге — пятиэтажный панельный жилой дом серии 1-507 — 3 постройки 1962 года с надстройкой мансарды без отселения жильцов — в течение 9 месяцев.
На базе пилотного проекта была произведена расчетная стоимость квадратного метра для массового строительства — $225-230 включая не только расходы на строительство мансарды, но и расходы на реконструкцию здания.
Что же было сделано конкретно? Сначала немного о характеристиках надстроенного мансардного этажа. В нем расположены 9 одноэтажных одно-, двух- и трехкомнатных квартир общей площадью 648 м2. Несущая конструкция мансарды выполнена из легких тонкостенных (1,5 мм) стальных С-образных профилей, соединенных саморезами и болтами, уклон в верхней и нижней частях крыши — 15° и 70° соответственно.

Сначала монтировались вальмовые (торцевые) несущие конструкции, опоры под коньковую балку и сама балка из стального проката. Затем крепились основные несущие конструкции мансарды из тонкостенного гнутого стального профиля. Конструкция крепилась к существующим карнизным блокам и к коньковой балке. Затем выполнялся монолитный железобетонный пояс. В целом же конструкция содержала следующие элементы:
— Кровельный материал — оцинкованные металлические листы с покрытием (с двойным фальцем).
— Металлическая обрешетка и контробрешетка.
— Ветрозащита.
— Вентиляция 45 мм.
— 1,5х46х200 мм C-профильные стальные стропила приблизительно каждые 800 мм.
— 250 мм изоляция — минераловатные плиты “Лайт Баттс” (Rockwool).
— Металлическая обрешетка с шагом 400 мм.
— Пароизоляция.
— Гипсокартонные листы 2х12,5 мм.
— Ограждения, устанавливаемые на крыше.
— Отливы и водосточные трубы.

Действующие вентиляционные каналы были сохранены и наращены выше новой кровли согласно проекту.
Межквартирные стены в мансардном этаже были выполнены (от существующего перекрытия) из сдвоенного металлокаркаса с заполнением утеплителем и двухслойной обшивкой 12,5 мм с обеих сторон.
Для доступа к мансардным квартирам продлили существующие в доме лестницы. Существующие вентиляционные каналы и стены лестничных клеток нарастили до проектной отметки из монолитного бетона и оштукатурили.
Таким образом, все три лестничные клетки отремонтированы и выглядят одинаково с первого этажа до мансарды. Также были установлены новые ограждения и поручни.
Проблема отселения отпала: жильцы оставались в своих квартирах в течение всего периода возведения мансардного этажа и реконструкции, испытывая минимальные неудобства.

В ходе осуществления проекта была также проведена реконструкция самого здания, в том числе:
— Утепление наружных стен с использованием системы, представляющей собой минераловатную плиту “Пластер Баттс”, наколотую на специальные кронштейны из нержавеющей стали. На кронштейнах поверх панелей “Пластер Баттс” фиксировалась сварная сетка из оцинкованной стальной проволоки. На сетку были нанесены грунтующий и выравнивающий штукатурные слои, а затем отделочная цементно-песчаная штукатурка.
— Обшивка и утепление балконов, включающая внешнее покрытие, металлическую обрешетку, легкую конструкционную сталь, 250 мм изоляцию, пароизоляцию, гипсовые плиты 2х12,5 мм.
— Установка нового теплового пункта в подвальном помещении, монтаж дренажной системы по периметру здания.
— Ремонт окон и дверей.
— Обновление существующих лестниц.
— Также была проведена модернизация системы отопления и установлены приборы автоматического регулирования.

Проект разработало ОАО “ЛенжилНИИпроект”, генеральным подрядчиком выступило ООО “ПАДАМС”, а функции заказчика и технадзор выполняло ОАО “Петербургстрой”. Необходимые материалы предоставили шесть датских компаний-спонсоров.
Опыт работы по данному проекту показал снижение затрат на отопление вдвое.
В частности, только возведение мансардного этажа сокращает потери тепла через чердак или крышу жилого дома на 7-9%.
Кроме того, при относительно небольших инвестициях реконструкция приводит к заметному увеличению площади жилых площадей (до 20%) за счет мансардных надстроек.
Мансардный этаж, выполненный из легких конструкций, имеющих в основе каркас в виде стропильной системы, обеспечивает экономию материальных ресурсов на 1 м2 жилой площади в 2 раза по отношению к строительству зданий из железобетонных панелей и в 4 раза — по отношению к кирпичным зданиям без учета затрат на возведение фундамента.
Ресурс такого модернизированного здания включая мансардную надстройку определяется проектировщиками по меньшей мере в 50-60 лет.

Подготовил Вячеслав ГИЛЕВИЧ


Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 06 за 2003 год в рубрике реконструкция

©1995-2022 Строительство и недвижимость